在审核土地增值税工作中的难点和疑点

⼟地增值税清算的难点在哪⾥⼟地增值税清算到底“难”在哪⾥?⼀、房企经济利益的驱使所然房地产开发企业在进⾏房地产项⽬结算时将⾯临严格和全⾯的⼟地增值税清算。

开发商的⼼态很复杂，主流的⼼态是观望。

希望新政策能有回旋的空间，使企业避免将较⼤部分利润上缴。

事实上，房地产企业规避⼟地增值税有很多办法，主要的办法有通过关联交易低价销售、签定虚假协议多开发票做⾼成本、拖延清算时间递延纳税等。

做⾼成本和贷款利息是通常做法，因为计算⼟地增值超额部分是要扣除掉这些成本的。

还有部分房地产企业利⽤种种⼿段钻《⼟地增值税暂⾏条例》的空⼦，迟迟不进⾏决算，或留下⼀两套尾房，致使整个项⽬不能决算，逃避⼟地增值税的清算。

对此各省税务官员都发现了很多案例，已经成为普遍现象。

⼤多数企业并不采⽤税务筹划，⽽是直接多开发票。

尤其是在⾃⼰拥有⼯程队的⼩公司当中，这种做法⾮常普遍，⽐如说花了2000万给开成2500万。

⼤型房地产公司有好⼏⼗家上下游关联公司，装修、建筑安装等下属公司之间的关联交易和发票都可以被利⽤为提⾼成本的⼯具。

此外，⼟地增值税的清算会拉紧房地产公司的资⾦链，使⼀部分资⾦本来就捉襟见肘的⼩公司陷⼊倒闭的泥淖，⽬前⼀些⼩公司不得不卖地卖项⽬筹措现⾦应对即将到来的清算。

⼆、税务机关的征收原因对房地产开发企业⼟地增值税的清算管理⼯作，实际⼯作中存在的问题较多，困难较⼤，⼟地增值税的征收确实有难度。

这是因为房地产⼯程的周期⽐较长，涉及的⾯⽐较⼴，产品也⽐较复杂，因此客观上会⽐⼀般的税种征收要复杂⼀些。

单就⼟地增值税来说，其税基并不⼩，应该是个⼤税，但是实际征收上来的⽐例却不⾼，变成了⼩税。

由于税务部门很难计算房地产的真实成本，现在地⽅税务部门只能按照销售收⼊的1.5%-2.5%预缴⼟地增值税。

⼀是⼟地增值税清算的⼯作量实在太⼤，真的开展⼟地增值税清算⼯作，地税局的⼯作⼈员根本忙不过来，因为⼟地增值税清算涉及复杂的扣除项⽬，包括⼟地款、房地产开发成本、费⽤和转让房地产有关税⾦等。

近年来，房地产开发方式日趋多样化，开发过程中相关资料繁多、财务核算数据量大，给税收征管尤其是土地增值税清算工作带来不小难度。

同时，在当前税收风险管理体系逐步完善的背景下，作为财税风险应对手段之一的纳税评估所起到的作用越发重要，但由于征纳双方信息不对称，税务机关很难针对该税种形成有效的风险指标模型进行风险识别，影响了纳税评估效果。

本文立足税收征管实际，深入分析了当前土增清算环节在政策、征管方面存在的问题，以及制约纳税评估效果的因素，并提出做好土增清算工作的相关建议。

一、当前土地增值税清算工作面临的问题土地增值税常被认为是基层税务机关征管难度最大的税种之一，实际工作中，土地增值税清算审核面临税收立法不完善、征管监控难度大及企业利用政策漏洞避税等问题，需要引起税务机关的重视。

（一）政策法规有待进一步完善1.政策规定滞后对当前征管工作难以形成有效支撑《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及为数不多的几个规范性文件组成了总局层面政策体系，且大多颁布时间较早，随着房地产经营形式的多样化，难免出现不适应的地方。

如对于售后回租行为，税企双方很容易产生意见分歧。

实际操作中，各地出台相应具体执行政策，地方性差异较为明显，造成税负不公。

因土地增值税尚未立法，各地房地产开发情况不尽相同，总局常以《通知》、《批复》等形式针对土地增值税征管过程中的问题做出规范，存在政策滞后性，给基层清算审核工作带来困难。

2.政策依据不足不利于基层操作执行土地增值税同企业所得税在收入归集、成本核算方面具有一定相似度，但企业所得税核算范围广泛，土地增值税只是截取房地产企业销售行为产生的收入和相对应的成本，要求应当更为精准，但相对的政策依据较企业所得税少之又少。

例如：开发成本主要在受益对象间分摊，但税企双方对受益原则判定标准不一，对土地增值税计算结果产生较大差别。

尤其针对清算单位和非清算单位之间的成本分摊，税企双方分歧很大，甚至出现“讨价还价”的现象，影响税法刚性。

土地增值税清算工作中的难点及其对策建议来源：镇江市扬中地方税务局时间：2011年11月18日近几年，虽然国家税务总局相继出台了加强土地增值税征管的政策文件，对清算条件、收入确认、成本费用和扣除等方面都出台了较为明确的规定，但由于土地增值税征管具有较强的专业性、针对性，目前税务法规和行业相关估价规范对土地增值税纳税评估理论和方法等阐述都不甚详尽，评估中由于概念、方法等方面的不确切因素给土地增值税评估带来了诸多不便，甚至会直接对税收征管造成影响。

通过房地产企业土地增值税清算过程中，我们对清算开发项目的收入、成本、费用等方面进行的深入细致审核，发现并归纳了一些带有普遍性或特殊性的问题，值得我们提出并予以进一步探讨和商榷。

现结合我市土地增值税清算过程中的具体难点情况及其做法和启示整理汇总概述如下，仅供参考。

一、转让销售收入明显不合理低价的确认与调整问题对房地产企业的销售情况，我们在清算中进行了认真分析、界定，并依据《征管法》的有关规定进行适当地调整。

如房地产开发公司将开发的房产低价卖给股东，若按照“按纳税人最近时期发生的同类应税劳务的平均价格核定”或者按照“按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定”进行调整，都难于在本市房地产市场无此类型房价销售可比，所以暂无法按此来确定市价，况且转让定价偏高，纳税人也无法接受，考虑再三，因此我们在不违反政策最低原则底线的情况下，力求尝试，无限接近，此时可以按照下列公式核定计税价格：计税价格=营业成本或工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）同时兼顾市价，两者因素综合考虑进行重新调整定价。

目前，税务部门为了避免税收流失，在进行土地增值税清算时需要界定销售收入特别是房地产开发公司将其开发的房产卖给股东个人及其子女是否存在销售价格明显偏低又无正当理由而如何进行合理调整的情况。

但在现有的土地增值税政策中尚没有规定“价格明显偏低”的具体界定标准，也未对“正当理由”明确相应的范围？此外，截至目前为止，税务部门在确认企业的明显不合理低价行为后又该如何进行收入调整，也无具体操作办法。

土地增值税清算中存在的问题及对策征收土地增值税是增强国家对房地产开发、交易行为的宏观调控，抑制土地炒买炒卖，促进房地产开发健康发展的重要举措。

加强土地增值税征管，有利于提高房地产行业税收征管的质量和效率，从而有效地减少税款流失。

然而从近年来对房地产行业土地增值税的清算工作看，当前土地增值税中还存在不少问题需要完善。

一、存在问题1、政策宣传不够。

对于土地增值税业务，税务部门知之不多，对土地增值税的政策宣传力度不够，造成了纳税人企业财务人员对土地增值税政策了解不够，对土地增值税纳税意识较低,突出表现在财务会计不据实记载成本费用，不正确核算申报税款，填报土地增值税清算的各种报表困难，加之一些房地产开发企业对土地增值税清算比较反感，从而造成了工作的被动性。

2、业务素质不高由于土地增值税工作量大，涉及的知识多。

而在我们税务系统部门真正懂土地增值税清算的人，也只是懂一些土地增值税的税收知识，对土地增值税涉及的一些其他知识，诸如，建筑成本费用核算，建筑企业评估及基本设施，公共配套设施等方面的知识知之甚少，给土地增值税清算业务带来了不便。

3、销售收入不真。

一部分房地产企业存在确认收入不及时、不规范的现象。

在实际操作中，部分房地产企业推迟工程决算，将预收购房款或当期售房款长期挂在往来账上作为调节利润的工具，不及时结转收入，延迟开具房地产销售专用发票；部分房地产企业以部分房款抵偿工程成本，造成资金直接在账外循环；部分房地产企业对需要视同销售的开发产品不申报销售收入。

使得开发商所申报的收入与实际不符，这样就造成了企业收入不实和相关税收的流失。

4、清算工作量大。

土地增值税清算工作是一项全新的工作，工作量大、项目多，实际操作难度大，税收成本高。

一般房地产企业开发项目交叉，既有普通住宅项目也有非普通住宅项目，既有免税项目也有应税项目。

而且，房地产开发大部分是滚动开发，房地产开发项目周期长，在建设期间，涉及到销售分配、成本费用的分摊等问题，土地增值税的计算异常复杂。

当前土地增值税清算中存在的问题和对策随着我国经济的快速发展，土地增值税已经成为地方政府收入的重要来源之一。

但是在土地增值税清算中，却存在着各种问题，为了更好地解决这些问题，需要采取相应的对策。

土地增值税清算存在的问题主要包括：一、资料不真实：有的地方政府为了达到土地增值税的收入目标，可能会对土地增值税申报的资料进行虚报，造成土地增值税的清算资料不真实。

二、政策执行不严格：有的地方政府在执行土地增值税政策时，可能会出现执行不严格的情况，导致一些土地增值税收入无法得到有效的清算。

三、税收逃避和非法融资：一些企业和个人为了逃避支付土地增值税，可能通过各种手段进行非法融资，进而对土地增值税清算形成一定的阻碍。

四、监管不到位：地方政府在土地增值税清算中的监管工作可能存在监管不到位的情况，导致一些违法行为得不到及时的制止和处理。

针对以上问题，应该采取相应的对策来解决：二、严格执行政策：地方政府应该加强对土地增值税政策的执行力度，对于属于应缴土地增值税的企业和个人要严格执行政策，确保土地增值税的应收尽收。

三、加强宣传和教育：对于土地增值税政策的宣传和教育工作也很重要，只有增强社会公众对土地增值税政策的认识，才能有效地防止税收逃避的情况。

四、加大处罚力度：对于违法行为要加大处罚力度，不能让一些企业和个人以牟取私利的手段逃避支付土地增值税，应该加强对土地增值税的执法力度，对于违法行为要严格进行处罚。

五、坚持公开透明原则：在土地增值税清算中，应该坚持公开透明的原则，加强对土地增值税的公开透明度，让社会公众都能够了解到土地增值税的具体情况，也能够监督地方政府的土地增值税清算工作。

六、完善制度建设：地方政府应该进一步完善土地增值税清算的相关制度建设，从法律层面上对土地增值税的清算工作进行规范，确保土地增值税的清算工作能够正常进行。

土地增值税清算中存在的问题需要引起地方政府的高度重视，只有通过采取相应的对策，才能更好地解决土地增值税清算中存在的各种问题，确保土地增值税的正常清算工作能够顺利进行。

房地产企业土地增值税清算中问题与对策思考房地产企业在进行土地增值税清算时，有可能会面临以下的问题：
1. 土地增值税法规政策的变化导致企业缺乏最新的税务信息，导致企业遗漏或误判应纳税额；
2. 不同税务部门对土地增值税清算的审核标准与流程不同，导致企业清算难度增大；
3. 企业自身的信息记录和统计系统不够完善，难以准确记录和核实土地购买和转让的税务信息；
4. 企业在土地购买、开发和销售过程中可能会出现未经核实的土地增值税费用，未及时补缴，从而导致税务纠纷。

针对以上问题，企业可以考虑以下对策：
1. 密切关注税务法规政策的动态变化，及时进行调整和修改土地增值税计算模型，使其符合最新的税务政策要求；
2. 落实接受税务部门的审核要求，规范内部统计和记录土地交易信息的流程，及时更新税务数据，完善内部资料和记录；
3. 制定完善的资料归档和备案制度，确保土地交易税务信息的真实性和准确性，以防止由于信息错误而发生的税务纠纷；
4. 开展专门的培训课程，提高企业内部员工的专业水平和税务知识，使其能够更加熟练地操作土地增值税计算和纳税流程。

同时，积极配合税务部门，及时完善各类证明文件和申报表格，化解潜在的税务风险。

土地增值税清算疑难及热点问题汇总近年来，土地增值税清算问题在我国引起了广泛关注。

随着国家土地利用政策的调整和土地资源紧缺情况的日益突出，土地增值税成为了一项重要的税收收入渠道。

然而，由于土地增值税清算涉及复杂的法律、财务等方面的问题，存在着一些疑难和热点问题亟待解决。

首先，一个疑难问题是关于土地增值税的征收对象。

土地增值税的征收对象一般包括个人、企事业单位和其他经济组织。

但是，在实际操作中，由于土地所有权和使用权的分离，征收对象的界定变得复杂。

特别是在土地转让过程中，很多土地使用权并未转移，而土地增值仅仅体现在了土地使用权出让金中，这就给土地增值税的征收带来了困难。

因此，对于转让土地使用权的增值应如何计算和征税，需要进一步研究和明确。

其次，土地增值税的计算方法也是一个热点问题。

在土地增值税的计算中，应当考虑土地增值的产生方式和时间，以及土地增值税税率的确定。

然而，目前土地增值税的计算方法与实际情况存在一定的偏差。

一方面，部分地区仍采用传统的比例方法计算土地增值税，这种方法无法准确反映土地增值的实际情况。

另一方面，税率的确定也缺乏科学合理的依据，导致部分纳税人觉得税负过重。

因此，如何合理确定土地增值税的计算方法和税率，是当前亟待解决的问题。

再次，土地增值税清算的便捷性和公平性也备受关注。

土地增值税清算涉及到大量的纳税人和地方政府，税务部门需要对土地增值税的征收情况进行审核和监督。

然而，在实际操作中，由于信息不对称和数据录入不准确等原因，土地增值税的清算存在一定的不便捷性。

此外，土地增值税的征收与地方税收收入分成机制相关，这就涉及到税收分配的公平性问题。

如何提高土地增值税清算的便捷性和公平性，需要进一步完善相关的法律法规和制度机制。

最后，对土地增值税清算的监督和执法也是一个重要问题。

土地增值税清算涉及到纳税人的自觉遵守和税务部门的监管执法。

然而，由于土地增值税清算涉及的信息较多，纳税人往往难以了解相关规定的具体细节，导致存在纳税人的投诉和争议。

当前土地增值税清算中存在的问题和对策1.缺乏有效的监督机制。

土地增值税清算涉及多个部门和层级，但目前监督机制不够完善，监管责任模糊，容易出现监管空白和监管不到位的情况。

2.数据不准确。

土地增值税清算需要大量的数据支持，但目前土地资源管理部门的数据管理不规范，数据不准确，给税务部门的清算工作带来了困难。

3.复杂的审批程序。

土地增值税清算需要经过多个部门的审批，流程繁琐，审批周期长，容易出现审批延误和审批效率低下的情况。

4.税收征管不到位。

土地增值税清算涉及到巨额资金流动，但当前税务部门对于土地增值税清算的征管工作不到位，征收税款的凭证核实不严格，容易出现虚高虚报的情况。

对于以上问题，可以采取以下对策：1.建立健全监督机制。

加强税务管理部门和土地资源管理部门之间的协作，明确各部门的监管职责和权责，建立有效的协调机制，强化对土地增值税清算的监督。

2.加强数据管理。

土地资源管理部门应加强数据管理，规范数据采集和统计工作，提高数据准确性，确保提供给税务部门的数据真实可靠。

3.简化审批程序。

对于土地增值税清算，可以进一步简化审批程序，推行“一窗受理”和“一次性办结”，减少审批环节，提高审批效率。

4.加强税收征管。

税务部门应加强对土地增值税清算的征管工作，加强对纳税人的核查和检查力度，确保征收税款的凭证真实可靠，有效遏制虚高虚报行为。

5.加强宣传和培训。

通过加强对土地增值税清算政策的宣传，提高纳税人的税收意识和法律意识，加强对税务部门和土地资源管理部门工作人员的培训，提高他们的专业素质和业务水平。

当前土地增值税清算中存在的问题主要是监督机制不完善、数据不准确、审批程序复杂和税收征管不到位等方面，需要采取有效的对策来解决这些问题，提高土地增值税清算的效率和质量。

在审核土地增值税工作中的难点和疑点
1、人防工程和地下车库的划分。

我们在审核过程中经常会遇到这个问题。

一般高层和小高层的地下空间都会作为人防工程处理，而且面积也很大。

工程完工后，人防工程的成本是否按平均成本计算？人防工程的确认需要开发公司提供哪些资料？如在清算期间提供不全应如何处理？
另外，开发公司或物业管理公司都会把地下划分成车位出租(售)给业主，价格都很高。

这样地下车库的成本由住宅等可售面积承担。

而收入并未记入土地增值税的计税收入。

这样会减少土地增值额。

建议:
收益并入销售收入计算。

2、开发间接费用与房地产开发费用无法分清。

例如某房地产开发公司在开发间接费用中列支企业所有人员工资及福利费等，该单位会计说：
“我们只有这一个项目，所有人员都直接为这个项目服务，工资等费用理应记入开发间接费用。

”还有差旅费等金额也很大,理由是公司提供甲供材,自己到外地采购。

如此一来开发间接费用很大,增加了加计扣除的基数。

3、房子销售一房一价、一幢楼房的东、西边、低层和高层价格相差很大,很难确定房价高低,无法认定“房价明显偏低”。

4、开发成本中零星工程及众多的配套设施工程无法确定它的真实性。

小区道路、绿化工程等无法确定工程量、金额,只能认发票。

5、开发公司提供的各项工程合同不全,工程结算单提供滞后,大多为本公司的结算单,无第三方提供的工程审核单。

建安成本的审核只能以单位提供的结算单为准。

建议:
工程成本应由第三方审核确认。

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房地产企业土地增值税清算中问题与对策思考问题一：税收政策的不确定性对策思考：1.关注政策动向，增强政策敏感性。

房地产企业应当密切关注国家与地方政策的动向，及时了解土地增值税税率、免征条件、减免税政策等的变化，以便于合理规划企业的土地增值税清算工作。

2.加强政策解读，规避税收风险。

房地产企业可以积极与税务机构沟通，及时了解土地增值税政策的解读和适用，以规避税收风险，确保企业的税收合规性和合法性。

问题二：税务管理的复杂性土地增值税的清算工作，需要房地产企业全面掌握土地的使用权、取得成本、增值额、征收率等多个方面的信息，并根据相关税法和会计准则进行合理处理和核算。

由于土地增值税的政策和业务范围较为复杂，使得房地产企业在进行土地增值税清算时，往往需要投入大量的精力和资源，才能保证税务管理的准确性和合规性。

对策思考：1.建立规范流程，强化内部管理。

房地产企业应当建立健全的土地增值税清算流程和相关制度，规范土地增值税相关的业务和管理行为，加强内部管理，有效降低税务管理的复杂性。

2.加强人才培训，提升专业水平。

房地产企业可以加强员工的税务培训和技能提升，提高员工对土地增值税政策的理解和应对能力，以应对税务管理的复杂性。

问题三：税务风险的不可忽视在土地增值税清算过程中，房地产企业往往需要面对种种税务风险，如税收政策的变化、税收漏洞的规避、税收风险的避免等。

这些税务风险如果得不到有效的控制和处理，有可能导致企业的税收成本增加、税务争议增多，严重影响企业的经营稳定和发展。

对策思考：1.积极应对税收政策的变化。

房地产企业应当充分了解税收政策的最新动态，及时调整企业的税务筹划和管理措施，防范税务风险，确保企业的长期发展。

2.加强税务规划，降低税收成本。

房地产企业可以通过税务规划和筹划，合理优化企业的税务结构和成本组成，降低税收成本，提高企业的综合竞争力。

房地产企业在进行土地增值税清算时，需要深刻思考土地增值税清算中存在的问题，并及时制定相应的对策，以提高企业的税收合规性、降低税务风险、保障企业的长期发展。