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不动产投资理论概述(ppt 73页)

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第一章不动产投资概论

第一章不动产投资概论
❖ （3）【美】威廉姆·B·布鲁格曼，杰夫瑞·D·费雪.房地产融 资与投资.逯艳若，张令东，任国军译.北京：机械工业出版社， 2003.7
❖ （4）柴强.房地产估价理论与方法.北京：中国建筑工业出版社， 2007
❖ （5）林左裕.不动产投资管理.北京：中国人民大学出版社， 2005.10
❖ 期刊 ❖ 报纸
不动产投资分析
2020/7/8
主讲人：李军峰 E-mail:Lijf86@ QQ:842097873
主讲人：李军峰
1
热点问题：迪拜房地产市场
2020/7/8
主讲人：李军峰
2
❖ 棕榈岛
2020/7/8
主讲人：李军峰
3
❖ 海景别墅
2020/7/8
主讲人：李军峰
4
2020/7/8
主讲人：李军峰
2020/7/8
主讲人：李军峰
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第一章 不动产投资概论
❖ 1.1 不动产与不动产业 ❖ 1.2 不动产投资与投资方式 ❖ 1.3 不动产投资分析的研究内容和框架
2020/7/8
主讲人：李军峰
24
1.1 不动产与不动产业
❖ 1.1.1 不动产的概念与特征 ❖ 1. 不动产的概念 ❖ 是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、
区位三者的综合体，具有自然和经济双重属性。 ❖ 从自然属性的角度来考察不动产时，不动产自然体
包括土地、建筑物及其他附着物。
2020/7/8
主讲人：李军峰
25
❖ 土地是包含地面、地上空间和地下空间的三维立体 空间。
❖ 建筑物是一种土地定着物，具体是指人工建筑而成， 由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体 物，包括房屋和构筑物两大类。

《不动产投资》课件

《不动产投资》课件

不动产投资的未来前景
随着城市化和科技创新的不断发展，不动产投资市场将继续以稳定的增长趋 势向前发展。
个人对不动产投资的看法
个人对不动产投资的看法会受到个人经验、风险偏好和市场认知等因素的影响。
参考文献
• 文献1 • 文献2 • 文献3 • ...
不动产投资的优点和风险
优点
稳定的现金流、资本增值潜力、多样化投资选项
风险
市场波动、资金风险、法律和政策风险
不动产投资市场的现状
当前不动产投资市场需求旺盛，但也存在供应不足的问题。市场主要集中在 一线城市，二线城市的潜力有待挖掘。
不动产投资市场的发展趋势
城市化进程
随着城市化进程的加快，不动产 投资市场将继续扩大。
政府在城市规划和发展中扮演重要角色，与投资者有一定竞争关系。
不动产投资的步骤和方法
1
研究市场

了解市场需求和发展趋势，确定投资目标。
2
筛选资产
选择符合投资需求的不动产，进行风险评估和盈利预测。
3
进行交易
与卖家协商并达成交易，完成合同签署和款项结算。
不动产投资案例分析
购买商业物业
通过购买商业物业并出租给稳定 的租户，实现稳定现金流。
开发住宅项目
购买土地并开发为住宅项目，通 过销售和出租获得利润。
参与众筹项目
通过众筹平台投资不动产项目， 实现分散投资和风险分享。
不动产投资的风险控制
风险控制是不动产投资中至关重要的环节，包括风险评估、合理定价、多样 化投资等。
如何选择不动产投资
选择不动产投资时要考虑投资目标、风险承受能力、市场前景等因素，寻找符合自身需求的机会。
不动产投资
这个PPT课件将带您了解不动产投资的全貌，从概述到投资实践，再到结论和 未来前景，让您成为不动产投资领域的专家。

第二章不动产投资ppt课件

第二章不动产投资ppt课件
2.2.2不动产投资的价值 （2）收益法
在NPV法则下，净现值衡量了未来收益的现在价值和目 前的市场价值或投资成本之间的差额。
NPV=未来现金流的现在价值-投资 用ATCF代表税后现金流，ATER代表税后的权益回报 I 代表投资的权益成本
NPV n ATCFi ATER I
i1 (1 r)i (1 r)n
净收益：归属于土地或不动产的除去各种费用后的收 益。一般以年为单位。 净营业收益（net operation income,NOI)是有效毛收 入扣除运营费用后得到的归属于不动产的收入，未扣除
税收和抵押贷款还本付息额。
精品课件
2.2 不动产投资的价值分析
2.2.3资本化率的估计 资本化率可以通过风险溢酬法、市场提炼法、
易实例不动产的状况、交易双方的基本情况和交易目的、 交易情况等）
交易情况修正
精品课件
2.2 不动产投资的价值分析
2.2.2 不动产投资价值
（1）市场比较法（market comparison approach) 造成成交价格偏差的因素
有利害关系的人之间的交易 急于出售或急于购买的交易
交易双方或某一方对商场行情缺乏了解的交易 交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易 特殊方式的交易 交易税费非正常负担的交易 相邻不动产的合并交易 受债权债务关系影响的交易。精品课件ຫໍສະໝຸດ 2.2 不动产投资的价值分析
2.2.2不动产投资的价值
假设必要回报率为k，未来所收回现金的再投资 收益率为r，使所有负的现金流的折现值等于未
来所有正的现金流的种植的报酬率，我们称之为
MIRR，若MIRR>k，接受此投资案，若MIRR<k，则
拒绝。
记现金流出为COF（包括期初和未来），未来现

第1章不动产投资概论

第1章不动产投资概论

第1章 不動產投資概論解釋名詞1.不動產異質性2.供給彈性3.供給彈性4.完全競爭市場5.預售制度6.資訊透明度7.替代效果8.所得效果9.交叉彈性 10.所得彈性 11.替代品 12.互補品 13.通貨膨脹14.通貨緊縮（答案略）簡答題1. 簡述國人傳統上對「不動產」所抱持的概念，以及此概念之正確性。

Ans：詳見課本第一章之前言。

2. 試比較不動產市場與一般商品市場之差異性。

Ans：(1) 產品差異性大；(2) 兼具消費財與資本財之特性；(3) 短期供給較無彈性；(4) 為不完全競爭市場。

詳見課本第一章第1.1節、第七章前言及第十章前言。

3. 簡述住宅產品之種類及其特性。

本教師手冊係著作版權所有，若有抄襲、模仿、冒用情事，依法追究。

不動產投資管理教師手冊2Ans：住宅產品可概分為：(1)透天厝或別墅；(2)低層公寓；(3)住宅大樓；及(4)套房。

其特性詳見課本第一章第1.2節。

4. 簡述國內不動產市場所面臨的問題。

Ans：國內不動產市場常面臨的問題為：(1)預售制度所衍生之困擾；(2)產銷結構不健全及交易資訊不透明；(3)銀行惡性競爭所導致之放款問題；及(4)政府管理之問題。

5. 何謂「價格交叉彈性」(Cross-Price Elasticity)？試就不動產商品的需求面解釋當「價格交叉彈性」小於0時所代表之意義。

（2002年不動產估價師高考）Ans：價格交叉彈性指的是某一商品價格變動引起另一商品供給量或需求量變動的敏感性。

就需求面而言，稱為「需求的交叉彈性」，當不動產的需求交叉彈性小於0，表示當不動產價格上漲時，使得不動產需求因此減少，導致相對應之商品需求也因而減少，即為「互補品」之意，如家具或家電等。

6. 在不動產市場供給不變下，一個刺激需求增加之短期性政策將使短期間之需求發生變化，造成市場均衡價格與量均上揚。

試分析市場在供給仍維持不變，但政策中斷無法長期持續，使得原需求誘因消失且無其他正面影響因素產生，而導致需求萎縮時，均衡將會有什麼變化？（2002年不動產估價師高考）Ans：本題暗喻政府多次低利購屋貸款的政策有如殺雞取卵，一旦利多出盡，原來的問題可能再度浮現，讀者可參見課本第11頁之實務專欄。

第1章不动产投资概论

第1章不动产投资概论
1. 不动产投资分析的研究内容 （1）投资决策
投资者在把资金投入到各种不同的不动产上时， 必须以投资者收益最大化的投资目标为标准。不 动产直接投资包括开发投资和置业投资两种方式。
（2）筹资决策 要从事不动产投资活动就必须筹集一定数量的资 金。在资本市场十分发达的现代经济中，投资所 需要的资金可以从不同来源，用不同方式来筹集。
①按照投资对象 按照投资对象，不动产开发投资可分为地产开发 投资和房产开发投资。 地产开发投资是以土地开发为主，利用土地的买 卖差价和进行土地开发后出售或出租经营来获取 投资收益的不动产开发与经营活动。 房产开发投资又包括住宅房地产投资、商业房地 产投资、工业房地产投资等。 商业房地产投资的对象包括写字楼、商场、旅馆、 酒店和各种娱乐设施等，这类房地产主要以出租 经营为主，投资回报较高，通常是不动产投资的 热点。
不动产投资分析的研究 内容 市场分析 法规可行性分析
筹资分析 权衡 风 险
投资分析
报 酬
投资收益最大化 不动产投资目标 图1-4 不动产投资分析的研究内容
2. 不动产投资分析研究框架(p19)
②按照投资收益实现方式 按照投资收益方式，不动产开发投资可分为不动产出售、 不动产出租（租赁）、不动产自营和混合型经营等形式。 不动产出售是不动产所有权（目前，对土地仅为使用权） 的一次性出售，这类房地产项目以预售或开发完成后出售 的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到 盈利的目的； 不动产出租仅是不动产使用权的转让，它以预租或开发完 成后出租的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益， 以达到盈利的目的； 不动产自营是指以开发完成后自行经营的方式得到收入、 回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的； 不动产混合型经营是指以预售、预租或开发完成后出售、 出租、自营的各种组合方式得到收入、回收开发资金、获 取开发收益，以达到盈利的目的。

第一章不动产投资概论

第一章不动产投资概论
不動產投資管理(再版)
林左裕 著
ISBN 957-729-381-6
第一章 不動產投資概論
智勝文化事業有限公司製作
不動產投資管理(再版)
林左裕 著
本章大綱
ISBN 957-729-381-6
第一節 前言 第二節 不動產之定義及市場特性分析 第三節 土地使用之種類 第四節 台灣不動產市場所面臨的問題 第五節 本書導讀
智勝文化事業有限公司製作
智勝文化事業有限公司製作
不動產投資管理(再版)
林左裕 著
本書導讀(6/6)
ISBN 957-729-381-6
第十五章則針對其他不動產相關主題進行介紹，如容 積率管制措施、市地重劃、大型購物中心之開發及法 院拍賣不動產實務等。 第十六章則以兩個實例為讀者介紹不動產投資個案的 評估分析，第一個範例以直接成本法估算不動產投資 個案之價值；第二個範例為一長期經營之觀光飯店開 發可行性評估，為讀者於研讀本書後對大型專案評估 能力的總驗收。
智勝文化事業有限公司製作
不動產投資管理(再版)
林左裕 著
不動產產品及市場特性(1/4)
ISBN 957-729-381-6
產品差異性大 個別不動產之區位、地質、座向及自然環境等均不 相同，且具不可移動性，因此其交易型態多屬個別 產品議價成交，不像其他商品如股票、債券或黃金 般有一集中交易價格指標，此即不動產之異質性。 舉區位差異的例子來說，同一街口對面的兩土地價 值即有明顯差異。若圖1.1的A、B為十字路口上兩 塊已開發待售或待租的土地，二地隔著一小街道， 均面臨大馬路，則對便利商店業者而言，其在開店 選址的策略上會選擇何者？答案可能是A址，因為 A址具較佳的視覺傳達力。
智勝文化事業有限公司製作

不动产投资市场分析教材模板ppt

❖ （3）市场对商品短期供求变化反映不灵敏
❖ 房地产商品生产投资大、周期长。当市场 上出现某种房地 产商品供大于求时，由于你已 经投人了大量资金，施工正 在进行，而不可能 停止建设，因为一旦停建，将造成更大 的损 失。
❖ （4）市场垄断与竞争并存
❖ 房地产市场是一垄断竞争型市场。在我国 城市土地属于国 家，土地使用权出让由国家垄 断经营。其出让方只有国家 一方，但需求方可 能较多，需求各方就要通过竞争方式取 得土地 使用权。
30.12.2020
主讲人：李军峰
3
❖ 2. 不动产市场的特点 ❖ 不动产市场作为市场体系的基本组成部分，
具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞 争规律、供求规律等的制约。
❖ （1）市场信息不充分
❖ 市场 信息主要包括:供求信息、产品信息等。 ❖ 由于不动产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具
30.12.2020
主讲人：李军峰
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❖ 4. 不动产市场运行环境及其影响因素
❖ 不动产市场的运行环境是指把不动产市场作为一个中心体时， 它周围各种影响因素的总和。
❖ （1）社会因素
❖ 包括传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及 状态、家庭户数与规模、家庭生命周期等因素。
30.12.2020
主讲人：李军峰
30.12.2020
主讲人：李军峰
11
❖ (6)技术环境 ❖ 指一个国家或地区的技术水平、技术政策、新产品开发能力
以及技术发展动向等。 ❖ (7)资源环境 ❖ 指影响房地产市场发展的土地、能源、生态等自然资源条件。 ❖ (8)国际环境 ❖ 指国外发生的事情、状况或关系。国际环境是一种动态的过
程，是国家以外的结构体系对一国的影响和一国对国家以外 结构体系的影响所做出的反应两者之间的相互作用、相互渗 透和相互影响的一个互动过程。

不动产投资理论概述(ppt73张)


经济成本是显性成本和隐性成本之和 。 机会成本是指把既定的稀缺资源用于某种特 定生产时，所放弃的该资源在其他用途中获
得的最大收益。
沉没成本
楼，汽 车，计算机）等等可以通过出售或出租方式在 很大程度上加以回收，属于可回收成本；有的 则不可能回收，属于沉没成本。 沉没成本包括广告成本，在办公楼顶装设企业 标志的成本，按企业特殊要求设计的专用设备 等。



经济利润：是指企业的总收益和总成本之间 的差额，也被称为超额利润。经济利润不包 括正常利润。当厂商的经济利润为零时，厂 商仍然得到了全部的正常利润。 正常利润：是指厂商对自己所提供的企业家 才能报酬的支付，它是企业成本的一个组成 部分。
项目最佳规模确定
厂商从事生产或出售商品的目的是为了赚取利润。 如果总收益大于总成本，就会有剩余，这个剩余就是利 润。值得注意的是，这里讲的利润，不包括正常利润， 正常利润包括在总成本中，这里讲的利润是指超额利润 。如果总收益等于总成本，厂商不亏不赚，只获得正常 利润，如果总收益小于总成本，厂商便要发生亏损。 厂商从事生产或出售商品不仅要求获取利润，而且 要求获取最大利润。
边际收益MR


边际收益是指厂商每增加一单位产品销售所 得到的总收入的增量。
即：
TR ( Q ) MR ( Q ) Q
dTR (Q ) MR (Q ) dQ

或
★ 利润的有关概念

1、经济利润 2、会计利润
经济利润与会计利润
经济利润=总收益-显性成本-隐性成本 会计利润=总收益-显性成本 经济利润往往小于会计利润，两者的差额就是隐 性成本。 当厂商的经济利润为0时，厂商获得了正常利润； 其会计利润等于隐性成本。 （给别人打工和给自己打工获取利润相等）

不动产置业投资分析 ( 42页)PPT课件

❖ 2. 空置
❖ 在特定的时期内，一宗房地产并不能把所有空间都租赁出去。 这或者是因为租户在租约到期时走了，或者是有些房间根本 就没被租用过（特别是新建房地产）。
10.11.2020
主讲人：李军峰
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❖ 3. 均衡市场租金率
❖ 在任何时点上，都存在着一定数量的存量房地产。 它们一部分已被租用，一部分闲置着，形成了可供 租赁的供给量。
10.11.2020
主讲人：李军峰
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租 金
市 场 租 金
供给
空置率
需求
10.11.2020
均衡占用量 目前的空间存量
空间单元数
图9-1 均衡市场租金率的决 定
主讲人：李军峰
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❖ 4. 租金的计算
❖ 不同的租赁方案会影响一宗房地产的预期收入。签订租约时 的租金水平，是根据市场上类似房地产的类似租赁方式的市 场租金制定的。
10.11.2020
主讲人：李军峰
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3 不动产置业投资分析工具
❖ 9.3.1 比率分析与获利能力分析
❖ 1. 收益乘数(Income Multiplier)
❖ 收益乘数分析是一种古老而简单的不动产投资绩效 评价方法。它以不动产市场价格与预期总收入或净 收入之间的关系来反映不动产投资绩效。
❖ 收益乘数即不动产的市场价值（或投资价格）除以 未来每期收益所得的倍数。对于投资者而言，不动 产投资的收益乘数越高，说明该项投资的绩效越差。
10.11.2020
主讲人：李军峰
3
❖ 9.1.2 不动产置业投资的类型及其特点
❖ 房地产可以分为住宅用及非住宅用两大类。住宅用房地产包 括单户住宅及多户住宅房地产等。
❖ 非住宅用房地产一般又被分为五类：商业用、工业用、娱乐 用、机构用房地产及旅店。
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不动产投资分析
投资理论、策略和决策
本章内容提要
经营理论和策略是一般性的经营管理理论，而不动 产投资理论和策略则是在特定的房地产市场环境中的应 用与推广，这一理论体系为不动产投资行为提供基本原 则和理论指导。
投资理论：利润最大化理论、价格确定理论、消费 者市场购买行为理论。
投资策略：财务策略、生产策略、市场开发策略、 价格策略。
那么，这个人的隐性成本等于三项相加的3万元 。
经济成本与机会成本
经济成本是显性成本和隐性成本之和 。 机会成本是指把既定的稀缺资源用于某种特
定生产时，所放弃的该资源在其他用途中获 得的最大收益。
沉没成本
是已经发生无法收回的成本。
已经发生的会计成本中，有的（如办公楼，汽 车，计算机）等等可以通过出售或出租方式在 很大程度上加以回收，属于可回收成本；有的 则不可能回收，属于沉没成本。
项目最佳规模确定
厂商从事生产或出售商品的目的是为了赚取利润。 如果总收益大于总成本，就会有剩余，这个剩余就是利 润。值得注意的是，这里讲的利润，不包括正常利润， 正常利润包括在总成本中，这里讲的利润是指超额利润 。如果总收益等于总成本，厂商不亏不赚，只获得正常 利润，如果总收益小于总成本，厂商便要发生亏损。
性成本。 当厂商的经济利润为0时，厂商获得了正常利润； 其会计利润等于隐性成本。 （给别人打工和给自己打工获取利润相等）
经济利润：是指企业的总收益和总成本之间 的差额，也被称为超额利润。经济利润不包 括正常利润。当厂商的经济利润为零时，厂 商仍然得到了全部的正常利润。
正常利润：是指厂商对自己所提供的企业家 才能报酬的支付，它是企业成本的一个组成 部分。
（2）利润最大化微观பைடு நூலகம்济学衡量方式：
对消费者效用最大化，在微观经济学里，应 用了基数效用论和序数效用论两种分析工具，分 别用总效用和无差异曲线两种方式进行论述；
对生产者利润最大化，在微观经济学里，分 别就一种生产要素和两种生产要素投入下生产者 利润最大化作了分析说明。
消费者效用最大化
作为理性的消费者，其经济行为所遵循的准则，就 是在一定的收入条件下，使自身的消费需要得到最大限 度的满足。人们在消费各种商品和服务时所获得的主观 上的满足，在经济学中，我们称为效用。因此，收益最 大原理表现在消费者行为方面就是消费者的效用最大化。
（3）利润最大化理论核心内容：
成本、收益指标确定 项目最佳规模确定
成本、收益指标确定
成本（cost）：对投入要素的支付。
劳动
生
产
资本
要
素
土地
工资（w） 利息 （r） 地租
企业家才能
正利常利润润
★ 生产成本的有关概念
1、显性成本与隐性成本 2、经济成本与机会成本 3、沉没成本
显性成本与隐性成本
隐性成本：指厂商使用与自有资源相联系的成 本。包括使用自有设备的折旧费、使用自有资 金的利息、使用自有房屋土地的租金及企业家 为本企业提供劳务应得的薪金（正常利润）。
例：假定有一个人用自己的10万元资金和一间 房子办了一个小店，到年底时共计收入12万元 。
10万元资金所放弃的利息（假定利率为10%） 为1万元，该人在其他地方工作可以获得每年 1.5万元工资，以及房子出租每年可得租金0.5万 元。
A(Q R )T(R Q )P (Q )Q P (Q )
Q
Q
边际收益MR
边际收益是指厂商每增加一单位产品销售所 得到的总收入的增量。
即：
MR(Q)TR(Q) Q
或
MR(Q) dTR(Q) dQ
★ 利润的有关概念
1、经济利润 2、会计利润
经济利润与会计利润
经济利润=总收益-显性成本-隐性成本 会计利润=总收益-显性成本 经济利润往往小于会计利润，两者的差额就是隐
沉没成本包括广告成本，在办公楼顶装设企业 标志的成本，按企业特殊要求设计的专用设备 等。
★ 收益的有关概念
1、总收益TR 2、平均收益AR 3、边际收益MR
总收益TR
总收益指企业销售一定量物品所获得的全部 收入。用公式表示即为：
TR (Q)PQ
平均收益AR
平均收益是指平均每单位物品的销售所获得的 收入。公式为：
投资决策：确定型决策、风险型决策、不确定型决 策。
1. 不动产投资理论概述
1.1.1 利润最大化理论
（1）利润最大化理论存在的原因：
经济学的一个最核心的命题就是“经济人假设”，即认为任何经济行 为主体都是在既定的约束条件下，追求自身目标收益的最大化，这就是 所谓的“利润最大化原理”。对于消费者而言，利润最大化表现为消费者 效用的最大化，对于生产者而言，利润最大化表现为生产者（企业）利 润的最大化。
生产者和消费者作为“经济人”，在任何一个经济行为中，都会考 虑利润最大化原理。同样的，在不动产投资过程中，房地产开发商或者 房地产经营者，购买地皮，生产建造房屋，经营房产物业，一系列经济 活动，都要追求“利润最大化”目的。
生产者生产房屋，不是为了满足自我消费，也不是出于“大庇天下 寒士俱欢颜”的“社会责任”。其惟一目的和决定性动机就是获取尽可能 多的利润，即追求“利润最大化”。
显性成本（explicit cost）：对从市场 经 上获得的要素支付所形成的成本。 济 成 本
隐性成本（implicit cost）：对企业自 有要素的支付所形成的成本。
显性成本：指厂商为购买各种要素的支出，包 括员工工资、原材料支出、燃料、动力、运输 费用、借贷资本利息等。由于它要反映在会计 账册上，因而是一种会计成本。
效用是指商品满足人的欲望和需要的能力和程度。 人们通过获取能使他们快乐的东西，回避使他们痛苦的 东西来得到效用。衡量效用的方式，经济学家采用可以 用数字表示的基数效用论和不能用数字表示的序数效用 论。
消费者行为理论——边际效用和无差异曲线
生产者利润最大化
生产者经济行为的准则是追求利润最大化，而利润 是以产出为前提的，微观经济学里，在推导利润最大化 时，先从生产和生产函数入手。生产是生产者对生产要 素（劳动、资本、土地及企业家）等进行组合以制成产 品的行为。在生产中，要投入各种生产要素并生产出产 品，所以，生产也就是把投入变为产出的过程。分别讨 论一种生产要素和两种生产要素条件下的生产函数，由 生产函数推导产量，进而计算追求利润最大化的最优生 产要素组合。