商业街体量估算参考

一、宽窄巷子1.长度宽度宽巷子长39‎1米，宽7.7米；窄巷子长39‎，宽5米左右；井巷子长37‎5米，宽10米。

2.建筑层数以宽窄巷子为‎中心基本呈现‎由内到外从低‎层到多层的态‎势，低层区以1一‎2层为主，局部3层，多层区为6~7层。

沿街建筑为1‎~2层，高度5~8米。

院落以一层为‎主，局部两层，均带天井，院落面积17‎3~1100㎡不等，主要集中在4‎00~800平方米‎。

酒店式院落以‎2层为主，局部三层。

3．D/H1：14 建筑面积保护完好和改‎造较好的历史‎建筑占地面积‎7243㎡，原有建筑格局‎基本保留，但部分构件有‎一定损坏的建‎筑占地面积2‎206㎡。

5建筑风格形‎式宽窄巷子由4‎5个清末民初‎风格的四合院‎落、兼具艺术与文‎化底蕴的花园‎洋楼、新建的宅院式‎精品酒店等各‎具特色的建筑‎群落组成。

以院门的形式‎最为丰富，有屋宇式、石库门等，黑灰墙，小青瓦做的窗‎花。

6业态（1）宽巷子：酒店、私房餐饮、特色民俗餐饮‎、特色休闲茶馆‎、特色休闲酒馆‎、特色客栈、特色企业会所‎、SP A等。

（2）窄巷子：各国西餐、各地品牌餐饮‎、轻便餐饮、精品饰品、艺术休闲、特色文化主题‎店。

（3）井巷子：酒吧、夜店、甜品店、婚场、小型特色零售‎、轻便餐饮、创意时尚。

二、安徽屯溪老街‎1.长度宽度屯溪老街全长‎1220 米, 其中步行街8‎95 米,，宽度为6~8米。

2.建筑层数街道两侧建筑‎物一般为2层‎, 间有3 层，高度为8~9米。

均为砖木结构‎, 以梁柱为骨柱‎, 外实砌扁砖到‎顶, 2 层楼, 呈“P”字形, 3 层楼垒成“B”字, 每座楼两旁均‎有高封护墙, 墙上复瓦。

3.D/H1:1.24建筑面积屯溪老街占地‎21. 3 万平方米5.建筑风格形式‎老街建筑具有‎鲜明的徽派建‎筑风格, 小青瓦、白粉壁, 马头墙, 建筑体量不大‎, 色彩淡雅、古朴; 建筑结构有二‎进二厢、三进三厢,连结成“回”字,“回”中小口为天井‎, 井口约三尺见‎方, 如天窗可采光‎, 天井四周房顶‎雨雪水均归落‎其中, 谓“四水归堂”, 是经商者“聚财”之义; 店面门楣上布‎满徽派木雕, 戏剧人物栩栩‎如生,新安山水淡淡‎隐现; 楼上临街设木‎栏与裙板, 并安置各种花‎窗, 十分典雅。

精心整理按所在城市人均商业面积推算——这只是最基本的一个参考数据可以从以下几方面综合考虑：1、城市属性（商贸中心城市、旅游城市、工业城市、省会城市等）2、城市人口数、项目区域人口密度和人口数3、居民年人均收入、人均年消费性支出4、城市人均商业面积5、项目所处商圈在城市中所处的地位——A级、B级还是C级商圈6、项目在以上商圈的位置——核心还是边缘，商圈交汇点7、城市现有商业饱和程度8、城市在建、在售商业体量9、区域在建、在售商业体量和未来发展趋势10、项目商业物业规划，如是否引进主力店，引进何种业态主力店等在以上基础上，再去规划项目的商业体量，相对会可行些。

商业的体量，搂住没有说情出啊，是住宅配套的商业项目，还是独立的商业项目。

住宅配套的话，一般按照小区人口数的.1.2－1.5倍计算。

独立的就要看用地性质的先决条件决定了。

但是总体不会错的是，填补这个区域市场的空白。

商业规模（占住宅建面的比例）外向型(5%~11%):商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围中间型(2%~5%):这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。

中间型(2%以下)社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。

论坛有关于社区商业发展的专题研究,其中以汉略,世方的专题报告最为专业:《汉略－社区商业经营开发手册》D=124&ID=79506&replyID=&skin=1《深圳社区商业专题研究》随着国家经济的发展壮大，居民消费水平的不断提高，休闲与购物相结合的“一站式购物”作为一种全新的购物理念，逐渐被人们接受。

商业地产商业面积配比要求及示例大型超市基本要求：地理位置交通方便（公交车站和地铁车站不超过80米）、人口集中（3公里围不少于30万），要求在两条城市道路的交叉口（其中一条为主干道）建筑物：1、总建筑面积不低于15000—20000平方米（占地面积不低于10000平方米）2、建筑物长宽比为10：7或10：63、层高：板到板5.6米，净高大于等于5.4米（梁下净空最小4.8米）4、承重：卖场为0.75吨/平方米，卸货区为3吨/平方米，仓库区为1.5吨/平方米5、柱距：8×10米（最小8×8米）6、楼层：地上两层或单层（最好不为预应力结构）；如在地下，地上首层必须有足够空间的入口大堂；无论地上地下必须配有不小于300平米的专用卸货区停车场：1、免费机动车停车位：不少于500辆（非机械，地上、地下或屋面）2、非机动车停车位：约1000辆3、送货车进出线路及卸货区、购物私车进出线路与小区的交通及外部各方向的进出机动车交通合理布局。

煤气/天然气：100立方米/小时电：二路供电，4500KVA水：二路进水，250立方/天排水、排污：要求可排油污或有二级生化处理电梯：至少两部3吨专用运货电梯徒步圈：指步行可忍受的商圈半径，单程以15分钟为限。

自行车圈：指自行车方便可及的围，单程不超过10公里。

机动车圈：指开车或乘车能及的围，单程为30分钟左右。

主要指标的基本建筑要求：楼层层高：卖场净高不小于5.5米，后仓净高不小于9米柱距要求：柱网开间10×10米楼板载荷：卖场800公斤/平方米，后仓1200公斤/平方米卸货区：考虑2或3辆35吨集卡和3辆小卡车满载重量及回车空间停车位：500—700个汽车位800—1000个自行车位货梯：2部5吨货梯发电机容量：2400—3200KVA建筑物长宽比例：10：7或10：6建筑占地面积：15000平方米以上土地性质：商业用地消防：符合国家及当地标准并能通过验收其他要求：供水、供气、通讯设施、空调到位大润发超市选址标准1、土地：面积在30亩以上（约20000m2）为佳。

按所在城市人均商业面积推算——这只就是最基本的一个参考数据可以从以下几方面综合考虑:1、城市属性(商贸中心城市、旅游城市、工业城市、省会城市等)2、城市人口数、项目区域人口密度与人口数3、居民年人均收入、人均年消费性支出4、城市人均商业面积5、项目所处商圈在城市中所处的地位——A级、B级还就是C级商圈6、项目在以上商圈的位置——核心还就是边缘,商圈交汇点7、城市现有商业饱与程度8、城市在建、在售商业体量9、区域在建、在售商业体量与未来发展趋势10、项目商业物业规划,如就是否引进主力店,引进何种业态主力店等在以上基础上,再去规划项目的商业体量,相对会可行些。

商业的体量,搂住没有说情出啊,就是住宅配套的商业项目,还就是独立的商业项目。

住宅配套的话,一般按照小区人口数的、1、2－1、5倍计算。

独立的就要瞧用地性质的先决条件决定了。

但就是总体不会错的就是,填补这个区域市场的空白。

商业规模(占住宅建面的比例)外向型(5%~11%):商业体量较大,依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营,需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营,这对周边商业环境的要求很高,需要周边环境能够提供足够的人流与良好的商业氛围中间型(2%~5%):这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求,商业规模上不能追求巨大化,否则市场难以消化。

中间型(2%以下)社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性,完全依赖本社区居民的需求,商业规模的大小可根据社区人口规模而变化,一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。

论坛有关于社区商业发展的专题研究,其中以汉略,世方的专题报告最为专业:《汉略－社区商业经营开发手册》《深圳社区商业专题研究》随着国家经济的发展壮大,居民消费水平的不断提高,休闲与购物相结合的“一站式购物”作为一种全新的购物理念,逐渐被人们接受。

顺应这种新的消费潮流, 近年来,商业地产行业迅速崛起,SHOPPING MALL、商业街、购物村、购物镇等大型商业地产项目如雨后春笋般涌现在大江南北,规模从几万平方米发展到几十万平方米,从单栋建筑形态发展到由多栋建筑构成的组团式建筑群落。

城市商业市场体量估算的步骤方法要估算城市商业市场的体量，可以按照以下步骤方法进行：1.收集数据和信息：-收集城市的人口数量和增长率，以了解市场的规模。

-收集相关行业的市场研究报告、统计数据和趋势分析，了解市场的发展趋势。

-收集竞争对手的市场份额和销售额的数据，对比分析市场的竞争程度。

2.确定市场范围：-根据需求和产品/服务类型，确定需要估算的市场范围，例如零售行业、餐饮行业等。

-确定市场的地理范围，例如城市中心区域还是整个城市，或者跨越多个城市的大都市区。

3.计算市场容量：-根据人口数量和增长率，计算市场的总需求量。

-考虑市场的渗透率，即市场上已经存在的品牌或企业在市场中的占有率。

-通过人口数量、渗透率和平均消费支出等数据，计算市场的总体销售额。

-根据竞争对手的市场份额和销售额数据，计算市场的总体销售额。

4.进行市场调查：-进行市场调查和问卷调查，了解消费者的购买行为和消费习惯。

-分析调查结果，了解市场的需求和偏好，确定市场的细分市场和目标客户群。

5.预测市场增长：-根据过去的市场增长趋势和预测模型，预测未来市场的增长率和趋势。

-考虑经济、政治、技术和社会等因素对市场的影响，进行风险评估和预测。

6.比较竞争对手：-对竞争对手的市场份额、销售额、产品/服务种类、定价策略等进行分析和比较。

-了解竞争对手的优势和劣势，确定自身在市场中的定位和竞争策略。

7.编制市场报告：-将以上步骤的结果整理和分析，编制市场报告。

-在报告中包括市场的总体规模、增长趋势、细分市场、目标客户群、竞争对手分析、风险评估等内容，以便进行商业决策和制定营销策略。

总之，估算城市商业市场的体量需要收集数据和信息、确定市场范围、计算市场容量、进行市场调查、预测市场增长、比较竞争对手和编制市场报告。

这些步骤可以帮助企业了解市场的规模、趋势和竞争状况，为商业决策提供依据。

城市商业市场体量估算的步骤方法一：第一步：到项目所在城市政府方面的网站。

一般在“政府年终报告”中都公布本城市“社会零售总额”数字。

这个“社会零售总额”包含了一部分“生产资料”的社会零售总额。

第二步：由于城市经济结构不同，在“社会零售总额”中，“生活资料”和“生活资料”各自所占比重（％）是不同的。

在第三产业为主的城市，前者所占比例可达70％－80％；在第一、第二产业为主的城市，前者比例一般为60％－70％；第三步：根据城市经济结构的特征，取一个平均值，比如70％，便可开列出一个估算算公式——本城市的“生活资料”商业需求总量＝“社会零售总额”×70％。

当然，这个数字属于估算性质。

但其差距不会误导决策。

方法二（与方法一配套使用，相互印证）：第一步：上政府网站，找出“本城市人均可支配收入”。

第二步：确定20个与“人均可支配收入水平”相近的家庭，作为调查样本。

第三步：调查这20个家庭中每年用于“生活资料”开支的总数额、所占总比例，比如60％。

第四步：采用如下计算公式：本城市人均可支配收入×本城市总人口（不含流动人口）×总比例（第三步中得出的）＝本城市的“生活资料”商业需求总量第五步：把最后的数字，与方法一的结论进行比较印证。

以上是我们的常年经验，比较能够说明问题。

需要指出的是：除了少数大城市之外，一般城市的政府因受机构、人才、决策水平等方面的限制，很少能测算或发表本城市的“生活资料需求量”。

在这种情况下，“估算”是唯一的方法。

如果需要准确的数字，恐怕需要由若干经济专家组成调查小组，专项工作6个月以上。

商业选址的事例：店址选择的好坏，在开店战略中是至关重要的。

失败店的主要因素有以下三点：1.地点选择失败；2.不熟练的评估人员致使调查的资料与判断不准；3.许多连锁本部为了达到开店数量的目标而开店，因此产生了许多失败店。

由上述因素可以发现，商圈实地调查及评估准确是十分重要的。

大体而言，便利店在开店之前，对于实地调查作业应精心细致。

按所在城市人均商业面积推算——这只是最根本的一个参考数据可以从以下几方面综合考虑：1、城市属性〔商贸中心城市、旅游城市、工业城市、省会城市等〕2、城市人口数、项目区域人口密度和人口数3、居民年人均收入、人均年消费性支出4、城市人均商业面积5、项目所处商圈在城市中所处的地位——A级、B级还是C级商圈6、项目在以上商圈的位置——核心还是边缘，商圈交汇点7、城市现有商业饱和程度8、城市在建、在售商业体量9、区域在建、在售商业体量和未来开展趋势10、项目商业物业规划，如是否引进主力店，引进何种业态主力店等在以上根底上，再去规划项目的商业体量，相对会可行些。

商业的体量，搂住没有说情出啊，是住宅配套的商业项目，还是独立的商业项目。

住宅配套的话，一般按照小区人口数的.1.2－1.5倍计算。

独立的就要看用地性质的先决条件决定了。

但是总体不会错的是，填补这个区域市场的空白。

商业规模〔占住宅建面的比例〕外向型(5%~11%):商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业气氛中间型(2%~5%):这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否如此市场难以消化。

中间型(2%以下)社区商业规划时根本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。

论坛有关于社区商业开展的专题研究,其中以汉略,世方的专题报告最为专业:《汉略－社区商业经营开发手册》bbs.winfang./dispbbs.asp?BoardID=124&ID=79506&replyID=&skin=1《某某社区商业专题研究》bbs.winfang./dispbbs.asp?BoardID=124&ID=132674&replyID=&skin=1随着国家经济的开展壮大，居民消费水平的不断提高，休闲与购物相结合的“一站式购物〞作为一种全新的购物理念，逐渐被人们承受。

按所在城市人均商业面积推算——这只是最基本的一个参考数据可以从以下几方面综合考虑：1、城市属性（商贸中心城市、旅游城市、工业城市、省会城市等）2、城市人口数、项目区域人口密度和人口数3、居民年人均收入、人均年消费性支出4、城市人均商业面积5、项目所处商圈在城市中所处的地位——A级、B级还是C级商圈6、项目在以上商圈的位置——核心还是边缘，商圈交汇点7、城市现有商业饱和程度8、城市在建、在售商业体量9、区域在建、在售商业体量和未来发展趋势10、项目商业物业规划，如是否引进主力店，引进何种业态主力店等在以上基础上，再去规划项目的商业体量，相对会可行些。

商业的体量，搂住没有说情出啊，是住宅配套的商业项目，还是独立的商业项目。

住宅配套的话，一般按照小区人口数的.1.2－1.5倍计算。

独立的就要看用地性质的先决条件决定了。

但是总体不会错的是，填补这个区域市场的空白。

商业规模（占住宅建面的比例）外向型(5%~11%):商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围中间型(2%~5%):这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。

中间型(2%以下)社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。

论坛有关于社区商业发展的专题研究,其中以汉略,世方的专题报告最为专业:《汉略－社区商业经营开发手册》/dispbbs.asp?BoardID=124&ID=79506&replyID=&skin=1《深圳社区商业专题研究》/dispbbs.asp?BoardID=124&ID=132674&replyID=&skin=1随着国家经济的发展壮大，居民消费水平的不断提高，休闲与购物相结合的“一站式购物”作为一种全新的购物理念，逐渐被人们接受。

商业地产商业面积配比要求及示例大型超市基本要求：地理位置交通方便（公交车站和地铁车站不超过80米)、人口集中（3公里范围内不少于30万），要求在两条城市道路的交叉口（其中一条为主干道）建筑物：1、总建筑面积不低于15000—20000平方米（占地面积不低于10000平方米）2、建筑物长宽比为10：7或10:63、层高：板到板5。

6米,净高大于等于5.4米（梁下净空最小4。

8米）4、承重：卖场为0。

75吨/平方米,卸货区为3吨/平方米,仓库区为1。

5吨/平方米5、柱距：8×10米(最小8×8米)6、楼层：地上两层或单层（最好不为预应力结构）;如在地下，地上首层必须有足够空间的入口大堂；无论地上地下必须配有不小于300平米的专用卸货区停车场：1、免费机动车停车位:不少于500辆（非机械，地上、地下或屋面)2、非机动车停车位：约1000辆3、送货车进出线路及卸货区、购物私车进出线路与小区的交通及外部各方向的进出机动车交通合理布局。

煤气/天然气：100立方米/小时电：二路供电，4500KVA水:二路进水,250立方/天排水、排污：要求可排油污或有二级生化处理电梯:至少两部3吨专用运货电梯徒步圈：指步行可忍受的商圈半径，单程以15分钟为限。

自行车圈：指自行车方便可及的范围,单程不超过10公里。

机动车圈：指开车或乘车能及的范围，单程为30分钟左右.主要指标的基本建筑要求：楼层层高：卖场净高不小于5.5米，后仓净高不小于9米柱距要求：柱网开间10×10米楼板载荷：卖场800公斤/平方米,后仓1200公斤/平方米卸货区：考虑2或3辆35吨集卡和3辆小卡车满载重量及回车空间停车位：500—700个汽车位800—1000个自行车位货梯：2部5吨货梯发电机容量：2400—3200KVA建筑物长宽比例:10：7或10：6建筑占地面积：15000平方米以上土地性质:商业用地消防:符合国家及当地标准并能通过验收其他要求：供水、供气、通讯设施、空调到位大润发超市选址标准1、土地:面积在30亩以上（约20000m2）为佳。