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商圈分析模型商圈是一个地理概念。
从行业角度讲，不同业种和业态的零售业者在一个相对集中的区域从事经营活动，这个区域的范围就叫商圈。
从零售业者的角度讲，商圈是指店铺能够有效吸引顾客来店的地理区域。
在许多大型项目（特别是房地产项目）的可行性论证中，商圈研究是必不可少的一个重要环节，特别是对商圈内的竞争状况、业态类型、消费者特征以及经济地理状况等深入了解是进一步确定立项和制定经营策略的重要依据。
CMRC在多年的市场研究中，通过不断的总结和提高，逐渐完善了一套属于自己的关于“商圈研究模型”。
（1）商圈的划分一般来讲，商圈可分为三个层次，即核心商圈、次级商圈和边缘商圈（见下图所示）。
主要商业圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率最高，每个顾客的平均购货额也最高，顾客的集中度也较高；次要商业圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率较少，顾客也较为分散；边缘商业圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率相当少，且非常分散。
（2）商圈研究内容商圈研究基本由 4 个方面构成：商圈范围确定、商圈调查、资料分析和商圈结论。
具体而言，商圈研究指的是运用具有针对性的市场调研方法，对商圈的人口构成、竞争环境、消费特征、购买力等进行分析研究。
具体的研究项目包括：－确定项目选址及商圈的范围，确定商圈型态；－商圈所在区域商贸状况、环境的优劣势、道路交通状况；－行业调查、经营业种业态、物业管理、经营模式；－人口数量、人口结构及常住 / 外来人口、消费特征、购买力和人文特征；－锁定竞争对手，了解竞争对手的经营情况及经营策略；－影响商圈的其他市场因素，政策、法规、城市规划等；－评估商圈的市场机会和发展潜力；－确定商业项目的战略规划方向及业务方向。
（3）商圈研究计划商圈确定1、商圈地理位置确定2、商圈半径确定3、商圈描述与划分竞争者研究1、竞争类型及基本状况分析2、SWOT分析3、竞争战略分析综合研究1、商圈机会分析2、项目规划及战略发展方向3、项目财务分析消费者研究1、购买力研究2、消费行为研究3、消费者满意度研究商圈评估1、商圈经济评价2、居民经济状况分析3、其他经济分析人流监测：定期定点监测某业态模式下的人流状况，包括流量、总量、性别、年龄及职业等定性研究方法：商圈研究的定性调查技术包括小组座谈会、专家意见法、深度访谈和现场观察法等；定量研究方法：商圈研究的定量调查技术包括入户访问、定点访问以及电话访问等；数据分析技术：商圈研究所采用的数据分析技术为相关分析、判别分析、对应分析等；机会分析技术： SWOT 分析、竞争分析、业态成长模式分析等。
客流量计算公式客流量计算公式是一个用于衡量人流量的数学表达式。
它被广泛应用于各类场所和场合，如商场、车站、机场、景区等，能够对人流量进行准确预测和评估。
在实际应用中，人流量的计算涉及多种因素和方法。
一般来说，最常见的计算公式为“人流量=人均面积×活动面积×活动频率×活动时间”，其中每个因素都有其独特的意义和计算方式。
首先，人均面积是指每个人所占据的空间大小。
不同场所的人均面积会有所差异，如购物中心一般较为宽敞，而地铁或公交车辆上则相对狭小。
通过测量和统计，我们可以获得人均面积的具体数值。
其次，活动面积是指进行活动的区域的大小。
活动面积越大，能够容纳的人流量就越多。
例如，在一个广场上举行的大型音乐会能够吸引更多的人群，因为其活动面积广阔。
活动频率是指活动的发生次数。
如某一商场每天都举行各种特殊活动，那么在相同时间段内的人流量就会更高。
因此，考虑活动频率对于人流量计算至关重要。
最后，活动时间是指活动的持续时间。
如果活动时间较长，参与人数可能会有所增加。
这可以解释为什么在一些景区或购物中心的节假日促销中，活动时间延长，吸引了更多的人流量。
当我们结合这些因素，应用人流量计算公式时，可以得到一个相对准确的结果。
然而，需要明确的是，这个计算公式仅能提供一个大致的人流量估计，具体情况仍需根据实际经验和实地调研进行综合考量。
在实际应用中，我们可以根据人流量的计算结果，进行场所布局、人员调配以及安全管理等方面的决策。
例如，商场在特定时段可能会提前安排更多的服务员，以应对预计的高人流量；景区可以根据活动频率和时间，调整门票价格，以达到最佳利益。
综上所述，人流量计算公式是对人流量进行准确评估的重要工具，可以帮助我们有效管理和运营各类场所。
通过合理应用这一公式，我们能够更好地预测和满足人们的需求，提升客户满意度，实现经济和社会效益的双赢。
同时，为了获得更准确的计算结果，我们也需要不断地结合实践经验，进行数据分析和调研工作，以提高人流量计算公式的准确性和实用性。
内部管理系列编号：FS-ZD-04020商业圈业态体量测算办法
Business circle business volume measurement method
为规范化、制度化和统一化作业行为，使员工的管理工作有章可循，提高工作效率和员工责任感、归属感，特此制定。
商业(圈)业态体量测算办法
商圈聚合系数(K)=规划面积/测算商圈可支撑面积
首先测算出一个业态的可支撑面积(S)，S=同期商圈消费支出/业态单位面积盈亏平衡点收入×商圈内同业的分流比例。
例如，我们测算一个商圈内餐饮类业态的面积是20000，而规划面积是5000
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如何计算商铺的人流量
在商铺投资过程中，商铺投资者需要对商铺的客流量做出测算，具体测算方法如下：
1、预测销售额：计划成本与期望利润相加计算；
2、产品购买数量：预测销售额/产品单价；
上海浦东世纪大道浦电路口正在推出的"国际金融家"裙房商铺为例：
首先，假设几个经验数据：1）、浦电路地铁站站口一家经营服装的商铺，顾客流失比例为70％。
2）、进入该店的顾客中，其中有15％会有购买行为，即顾客购买比例为15％。
3）、该店的物业租金为300元／平方米／月×30平方米＝9000元／月。
4、行业利润率（业主期望回报率）为30％
首先，假设几个经验数据：1）、浦电路地铁站站口一家经营服装的商铺，顾客流失比例为70％。
2）、进入该店的顾客中，其中有15％会有购买行为，即顾客购买比例为15％。
3）、该店的物业租金为300元／平方米／月×30平方米＝9000元／月。
4、行业利润率（业主期望回报率）为30％
然后，我们来进行公式计算：
步骤一：租金（或购房利息）×（1＋行业利润率）＝预测最低销售额，即9000×（1＋30％）＝11700元
步骤二：预测最低销售额／平均销售单价＝预测最低销售量，即11700／100（假设平均单价）＝117件
步骤三：预测最低销售量／顾客购买比例＝预测最少顾客量，即 117／15％＝780人
步骤四：预测最少顾客量／交通流量与顾客流量比＝预测最低交通流量，即 780／（1－70％）＝2600人。
商圈运营分析方案背景城市中心的商圈是各个行业中重要的发展区域，其商业模式的成功将直接决定着企业的成败。
然而，随着消费者消费行为的快速变化和市场竞争的加剧，商圈经营者需要利用现代科技手段和数据分析来提高自身的竞争力和市场占有率。
分析模型商圈的运营分析主要依赖于数据分析和模型预测，可分为以下几个方面：1.人流量预测在商圈中，人流量是非常重要的指标。
人流量的预测能够帮助商圈经营者制定更准确的经营策略，以适应消费者行为的变化。
人流量预测主要基于历史数据和时间序列预测模型，通过计算历史人流量、大型活动、地铁站人流等来进行预测。
2.消费者画像商圈经营者需要对商圈内的消费者进行深入分析，以更好地进行产品和服务的定位。
消费者画像主要通过用户行为数据采集和分析，了解消费者的购买习惯、兴趣爱好、年龄性别等基础信息。
3.门店分布优化针对不同的商圈经营，商圈内门店数量和种类需要进行适宜的规划和布局。
因此，门店分布优化可以使得商圈的运营更加高效。
4.竞争对手分析了解竞争对手的经营策略、定价策略、商品需求量和市场份额等信息，有助于商圈经营者更好地把握市场动态和制定相关经营策略。
实施方案商圈的运营分析需要依靠数据分析平台和机器学习模型等创新技术实现。
具体实施方案为：1.数据采集安排针对人流量预测和消费者画像等，需要采集人流数据、应用程序数据、公共数据等。
商圈经营者可以与各大APP和公共服务组织合作，采集相关的数据，在运营分析平台上进行汇总和整理。
2.数据整合和清洗采集到的数据可能存在格式不一致、不完整或包含异常值等问题，因此需要进行数据整合和清洗。
可以通过Python等编程语言和数据分析工具进行数据清洗和预处理。
3.数据分析和模型预测采用多种机器学习算法进行分析，使用Tableau等可视化分析工具进行人流量分析，进行消费者人群分析和画像。
根据分析结果，制定门店分布优化，竞争对手分析等分析策略。
4.运营监测和优化商圈运营分析方案的实施需要不断进行运营监测和优化，不断更新商圈运营策略，以更好地适应市场的变化。
哈夫模型—最有效的计算商圈的分析工具之一1. 概念含义 (3)1.1. 背景法则 (3)1.2. 核心论点 (3)2. 主要内容 (3)2.1. 公式表示 (3)2.2. 假设条件 (5)2.3. 计算步骤 (5)3. 工具应用 (6)3.1. 运用哈夫模型预测销售额 (6)4. 贡献与局限性 (7)4.1. 哈夫模型在城市商圈研究中的贡献 (7)4.2. 哈夫模型的局限性 (7)5. 实例分析 (8)5.1. 案例：I地区各商店的消费人群前往消费的概率哈夫模型计算 (8)6. 相关工具 (9)6.1. 雷利法则 (9)6.1.1. 概念含义 (9)6.1.2. 假设前提 (10)6.1.3. 数学公式 (10)6.1.4. 举例说明 (10)6.1.5. 局限性 (10)6.1.6. 使用时机 (11)6.1.7. 适用范围 (11)6.2. 雷利和哈夫的修正模型 (11)6.2.1. 数学公式 (11)6.2.2. 适用范围 (12)7. 参考书目 (12)1.概念含义1.1. 背景法则在哈里斯的市场潜能模型的基础上，美国加利福尼亚大学的经济学者戴维·哈夫（D．L．Huff）教授于1963年提出了关于预测城市区域内商圈规模的模型--哈夫概率模型，（也称时间面积商圈界限模型）。
迄今为止，哈夫模型仍然是最有效的计算商圈的方法之一。
哈夫概率模型基本法则依然是引用万有引力原理。
它提出了购物场所各种条件对消费者的引力和消费者去购物场所感觉到的各种阻力决定了商圈规模大小的规律。
1.2. 核心论点哈夫认为：从事购物行为的消费者对商店的心理认同是影响商店商圈大小的根本原因，商店商圈的大小规模与消费者是否选择该商店进行购物有关，通常而言，消费者更愿意去具有消费吸引力的商店购物，这些有吸引力的商场通常卖场面积大，商品可选择性强，商品品牌知名度高，促销活动具有更大的吸引力；而相反，如果前往该店的距离较远，交通系统不够通畅，消费者就会比较犹豫，根据这一认识，哈夫提出其关于商店商圈规模大小的论点：哈夫论点：商店商圈规模大小与购物场所对消费者的吸引力成正比，与消费者去消费场所感觉的时间距离阻力成反比。
商铺位置选择的人流与客流分析方法商铺位置选择是一个关键的决策，它直接关系到商铺的生存与发展。
在选择商铺位置时，人流量和客流量是两个重要的指标。
本文将介绍人流量与客流量的分析方法，帮助商家进行科学合理的商铺位置选择。
一、人流量分析方法人流量指的是在一定时间内通过某个区域的人的数量。
了解人流量分布情况有助于确定商铺所处地段的繁华程度和潜在消费能力。
以下是几种常见的人流量分析方法：1. 街道调查法：通过在街道上设立人员统计点，统计不同时间段通过的人数，并根据数据分析得出人流量较大的时间段和区域。
2. 交通流量法：通过分析交通流量，可以初步估计人流量。
例如，观察交通线路的繁忙程度，高峰期内是否有公交车或地铁经过，这些都能为商铺的人流量提供参考。
3. 目视观察法：直接观察目标区域的人流情况，如繁华商业街、购物中心、公园等。
这种方法虽然主观一些，但可以通过观察人群密集程度、人们行走的方向和停留的时间来评估人流量。
二、客流量分析方法客流量是指商铺吸引到的潜在顾客数量，也是商业运营的关键指标之一。
以下是几种常见的客流量分析方法：1. 问卷调查法：通过发放问卷收集顾客的信息和意见，了解其购物需求和消费习惯。
同时，可以在问卷中询问顾客来自哪个地区，从而分析不同地区的客流情况。
2. 客流监测系统：安装客流监测设备，例如门禁系统、红外线传感器等，即可实时监测商铺的客流量。
通过客流监测系统的统计数据，可以分析客流量的高峰和低谷时段，有针对性地制定促销活动。
3. 历史数据分析法：对历史销售数据进行分析，比如每天、每周、每月的销售额和顾客数量。
根据数据分析，可以了解不同时间段的客流规律，为商铺的经营决策提供参考。
三、人流与客流分析的综合应用在商铺位置选择时，人流量和客流量分析需综合考虑，才能得出比较准确的结果。
一些常见的综合应用方法包括：1. GIS分析法：借助地理信息系统（GIS），将人流量和客流量的数据叠加在地图上，形成可视化的分布图。
内部管理系列编号：FS-ZD-04020商业业态体量测算办法
Commercial business volume measurement method
为规范化、制度化和统一化作业行为，使员工的管理工作有章可循，提高工作效率和员工责任感、归属感，特此制定。
商业业态体量测算办法
商圈聚合系数(K)=规划面积/测算商圈可支撑面积
首先测算出一个业态的可支撑面积(S)，S=同期商圈消费支出/业态单位面积盈亏平衡点收入×商圈内同业的分流比例。
例如，我们测算一个商圈内餐饮类业态的面积是20000，而规划面积是5000
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