商业体量测算模式

商业拓展测算指导性标准（201808更新）《适用于购物中心业态门店》结合前期拓展测算问题，根据商业各管理部门梳理结果，明确下述测算标准。

一、招商政策1、出租率：首年按85%、次年按90%，第三年始及往后按95%-98%。

2、租金涨幅：指导意见如下。

3、免租期：免租期1个月，主力店可给予3-6个月免租期。

二、人力行政类1、人力成本（1）人员配置：①6万平及以下：12人/万平；②6-10万平（含）：上述标准*85%③10-20万平以上：上述标准*75%④20-50万平以上：上述标准*65%⑤50万平以上：上述标准*50%其中人员配置标准中，不包括门店外包的保安、保洁，但包含按需要配置安保关键岗，如安保主管、监控员。

人员配置数量，筹备期可根据需要按正常标准的1.2倍，运营期开业1年后调整word文档可编辑至标准人数。

（2）薪资标准：①按照商业集团各层级薪酬带宽标准当年起点值测算，结合区域划分后的城市系数。

②区域划分：■一线城市：北、上、广、深（华东区域*1.15）■华东区域：南京、杭州；■华南区域：南宁、福州（华东区域*0.95）■其他区域：华北（天津、济南、太原、西安、石家庄、郑州、沈阳）、华中（武汉、长沙、南昌、合肥）、西南（成都、重庆、昆明、贵阳），其他区域华东区域*0.9③ 不在上述城市范围的城市，中层人员可直接适用薪酬测算表数据，基层人员打 9折适用。

④每年薪酬原则上按5%递增。

⑤年终奖：在达成业绩目标前提下，完整运营期原则上高层按5个月，中层按3 个月，基层按2个月，操作层按1个月计算；筹备期按上述标准的50%折算实际月数享受。

（3）筹建期与到岗时间：①筹建期：12个月。

②开业前到岗时间：高管12个月，中层10个月，主管6个月，专员3个月，操作层2个月。

2、拓展奖：（1）租赁门店按“投资考核利润” *计提系数*时间系数计算。

其中投资考核利润二前6年平均租金收入-前6年平均租金支出-前10年改造成本分摊-前6年运营成本分摊（注：以开业运营第1年为起始年，筹建期费用并入分摊）；word文档可编辑计提系数根据项目实际情况按6%-16%范围内计提，平均值约9%。

内部管理系列编号：FS-ZD-04020商业业态体量测算办法
Commercial business volume measurement method
为规范化、制度化和统一化作业行为，使员工的管理工作有章可循，提高工作效率和员工责任感、归属感，特此制定。

商业业态体量测算办法
商圈聚合系数(K)=规划面积/测算商圈可支撑面积
首先测算出一个业态的可支撑面积(S)，S=同期商圈消费支出/业态单位面积盈亏平衡点收入×商圈内同业的分流比例。

例如，我们测算一个商圈内餐饮类业态的面积是20000，而规划面积是5000
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Fonshion Design Co., Ltd
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商业体量测算方式从全国范围来看，随着商业地产市场的慢慢成熟，商业地产的开发都将会面临确信一个适合规模的开发体量问题。

而关于众多的前期策划人员来讲，确信合理范围的商业开发体量与配比也往往是一个让人头痛的问题，凭体会与感知熟悉已难以应付慢慢标准的商业开发。

从目前来看，确信商业开发体量并无一个象住宅产品定位一样比较成熟的研究模型。

但就一样来讲，目前商业体量的测算一样都是先以市场调查为基础，成立相关分析模型，测算出该项目地址可能发生的客户流量，依据对所在地域人均零售消费额的判定，能够测算出该项目可能的零售额，再参照所在地域商业设施每平方米平均零售额，即能够得出该项目地可进展商业房地产项目的规模。

目前，比较经常使用的方式是雷利法那么与赫夫概率模型结合进行体量的测算方式。

以下就对这种方式进行初步的介绍。

一、雷利法那么与赫夫概率模型一、利用雷利零售引力定律公式测算出商圈范围雷利指出,两个城市区域对其不合点内（顾客在此点可能前去任何一个区域购买，那个点位于对顾客具有一样吸引力的位置上）的零售易吸引力,与城市区域的规模成正比,而与两个城市到不合点距离的平方成反比。

于是导出以下公式: Ta/Tb=Pa/Pb×(Db/Da)2 (1)其中Ta: A市对不合点的零售吸引力Tb: B市对不合点的零售吸引力Da:不合点与A市的距离Db:不合点与B市的距离Pa：城市A的人囗数Pb：城市B的人囗数康维斯以为雷利定律中两个都市人口差距太过显著,有时可能达到15倍,20倍或更大的倍数,因此提出修正。

康维斯在雷利所谓连接都市A与都市B的直线上,别离求出都市A与B的势力范围,也确实是找出都市A与都市B间商圈不合点（即Ta/Tb=的点）,那么此点位置可由以下公式表示：D'b=Dab/（1+ ） (2)其中D'b：城市B至A,B都市间不合点之距离Dab：A,B两城市地间的距离Pa：城市A的人囗数Pb：城市B的人囗数(2)式可用于确信城市腹地的边界,并估量这些城市的潜在市场规模。

某商业项目市场体量研究报告一、量体单位的确定表示量体的常用单位有：万元、平方米、铺位。

其中“万元”在此是指预测的物业销售总额。

它是一个明确的经济指标，但对市场所需求的物业类型和规模表达不明晰；“铺位”在此是指预测物业需求者的数量，但对市场需求的数量大小表述不明确；“平方米”明确表示了预测物业的规模。

它能明确地表示需求者对特定物业的市场需求量，故量体的单位采用“平方米”。

二、体量推算原理商业地产销售的产品作为一种生产资料其使用价值取决于建立在它之上的生产能力，其成本最终也必然要转嫁给消费者。

籍此得出如下模型：单价（按建筑面积计算）÷得房率×年投资回报率＝每平方米年营业额（按使用面积计算）×毛利率×商铺租金占毛利的比重体量面积（建筑面积）＝年度总营业额÷每平方米营业额（按使用面积计算）÷得房率综合以上两式，可得体量面积关于单价的函数（1）（这里视其它未知量为经验系数）：体量面积＝年度总营业额×毛利率×商铺占毛利的比重÷年投资回报率÷单价在推算项目区域的消费品零售额时用到购买力指数公式。

如下：B i＝0.5y i＋0.3r i＋0.2p iB i为区域i的购买力占参照区域购买力的百分比；y i为区域i的可支配收入占参照区域可支配收入的百分比；r i为区域i的零售额占参照区域零售额的百分比；p i为区域i的人口占参照区域人口的百分比。

三、总量推算商业年度总营业额以社会消费品零售总额来拟合，2003年郑州市区社会消费品零售总额为331.1亿元，比上年增长11.4%（信息来源：郑州统计信息网）。

根据郑州市政府工作报告（2004）预测的2004年郑州市社会消费品零售总额增长11%的目标，纵观近几年的发展趋势，预计2005年郑州市区社会消费品零售总额为407.96亿元（331.1×111%×111%）。