大体量商业具体业态体量计算

商业业态体量测算办法商业业态体量测算办法商圈聚合系数（K）=规划面积/ 测算商圈可支撑面积首先测算出一个业态的可支撑面积（S），S=同期商圈消费支出/ 业态单位面积盈亏平衡点收入×商圈内同业的分流比例。

例如，我们测算一个商圈内餐饮类业态的面积是20000，而规划面积是5000㎡，则商圈聚合系数（K）=4商业聚合倍数（N）=该业态对外总体消费聚合量/ 商圈内消费聚合量，也即对商圈内及商圈外外的总人流聚合量（折合成消费量计算）与单纯商圈内的人流聚合量的比较倍数，例如果N=1的话，那么商圈外的人流聚合能力就是0；如果是1.5的话，那么，商圈外的人流就可能是商圈内的一半。

它的相关因素是：1、商业的整体吸引力；2、项目中某种业态的吸引力；3、商圈内同业竞争对手的分流能力或可替代性；4、其它可能引起商圈明显人流变化的因素。

商圈综合聚合系数（NK）。

这个指标表明了一个业态规划的稳健性，该值越高，其稳健性就越高。

例如，一个业态的商圈聚合系数（K）=4，N=3的话，（NK）=12，则表明，该业态只规划了预测人流的1/12。

在规划中，必然有诸多商业预测与未来的现实有出入，甚至大相径庭，那么，一个商业的业态规模稳健和保守可能会相对规避了这个风险。

但是，规模过份保守，对商业聚合倍数又是不利的，这个要放在一个城市或区位的大环境中比较分析。

例如一个有着较好主题的商业，即便在城市或区位中有或替代的主题商业存在，且规模较大，但因其主题差异性较强，号召力强，它一样可能脱颖而出。

业态规模“红线”。

当我们测算出一个业态稳健体量后，在建筑设计时，便在此体量之内设计规划空间，以达到不突破预测量的稳健目的，这个体量我们称之为业态面积“红线”。

人流与消费时间分布对业态规划的测算。

人流的不均衡性对商业规划有着很大影响，一般规划方面考虑得不够仔细，最后经常导致商业的失败。

比如，我们规划一个商业MALL，计划以餐饮娱乐带动购物，但结果是，餐饮娱乐确实做起来了，而购物却十分冷清，原因是什么？业态聚合人流的时间不统一，此商业餐饮人流都发生在了夜间，不能带动日间的人流，午间很少有人流出现。

按所在城市人均商业面积推算——这只是最基本的一个参考数据可以从以下几方面综合考虑：1、城市属性（商贸中心城市、旅游城市、工业城市、省会城市等）2、城市人口数、项目区域人口密度和人口数3、居民年人均收入、人均年消费性支出4、城市人均商业面积5、项目所处商圈在城市中所处的地位——A级、B级还是C级商圈6、项目在以上商圈的位置——核心还是边缘，商圈交汇点7、城市现有商业饱和程度8、城市在建、在售商业体量9、区域在建、在售商业体量和未来发展趋势10、项目商业物业规划，如是否引进主力店，引进何种业态主力店等在以上基础上，再去规划项目的商业体量，相对会可行些。

商业的体量，搂住没有说情出啊，是住宅配套的商业项目，还是独立的商业项目。

住宅配套的话，一般按照小区人口数的.1.2－1.5倍计算。

独立的就要看用地性质的先决条件决定了。

但是总体不会错的是，填补这个区域市场的空白。

商业规模（占住宅建面的比例）外向型(5%~11%):商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围中间型(2%~5%):这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。

中间型(2%以下)社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。

论坛有关于社区商业发展的专题研究,其中以汉略,世方的专题报告最为专业:《汉略－社区商业经营开发手册》/dispbbs.asp?BoardID=124&ID=79506&replyID=&skin=1《深圳社区商业专题研究》/dispbbs.asp?BoardID=124&ID=132674&replyID=&skin=1随着国家经济的发展壮大，居民消费水平的不断提高，休闲与购物相结合的“一站式购物”作为一种全新的购物理念，逐渐被人们接受。

按所在城市人均商业面积推算——这只是最基本的一个参考数据可以从以下几方面综合考虑：1、城市属性（商贸中心城市、旅游城市、工业城市、省会城市等）2、城市人口数、项目区域人口密度和人口数3、居民年人均收入、人均年消费性支出4、城市人均商业面积5、项目所处商圈在城市中所处的地位——A级、B级还是C级商圈6、项目在以上商圈的位置——核心还是边缘，商圈交汇点7、城市现有商业饱和程度8、城市在建、在售商业体量9、区域在建、在售商业体量和未来发展趋势10、项目商业物业规划，如是否引进主力店，引进何种业态主力店等在以上基础上，再去规划项目的商业体量，相对会可行些。

商业的体量，搂住没有说情出啊，是住宅配套的商业项目，还是独立的商业项目。

住宅配套的话，一般按照小区人口数的.1.2－1.5倍计算。

独立的就要看用地性质的先决条件决定了。

但是总体不会错的是，填补这个区域市场的空白。

商业规模（占住宅建面的比例）外向型(5%~11%):商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围中间型(2%~5%):这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。

中间型(2%以下)社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。

论坛有关于社区商业发展的专题研究,其中以汉略,世方的专题报告最为专业:《汉略－社区商业经营开发手册》/dispbbs.asp?BoardID=124&ID=79506&replyID=&skin=1《深圳社区商业专题研究》/dispbbs.asp?BoardID=124&ID=132674&replyID=&skin=1随着国家经济的发展壮大，居民消费水平的不断提高，休闲与购物相结合的“一站式购物”作为一种全新的购物理念，逐渐被人们接受。

按所在城市人均商业面积推算——这只就是最基本的一个参考数据可以从以下几方面综合考虑:1、城市属性(商贸中心城市、旅游城市、工业城市、省会城市等)2、城市人口数、项目区域人口密度与人口数3、居民年人均收入、人均年消费性支出4、城市人均商业面积5、项目所处商圈在城市中所处的地位——A级、B级还就是C级商圈6、项目在以上商圈的位置——核心还就是边缘,商圈交汇点7、城市现有商业饱与程度8、城市在建、在售商业体量9、区域在建、在售商业体量与未来发展趋势10、项目商业物业规划,如就是否引进主力店,引进何种业态主力店等在以上基础上,再去规划项目的商业体量,相对会可行些。

商业的体量,搂住没有说情出啊,就是住宅配套的商业项目,还就是独立的商业项目。

住宅配套的话,一般按照小区人口数的、1、2－1、5倍计算。

独立的就要瞧用地性质的先决条件决定了。

但就是总体不会错的就是,填补这个区域市场的空白。

商业规模(占住宅建面的比例)外向型(5%~11%):商业体量较大,依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营,需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营,这对周边商业环境的要求很高,需要周边环境能够提供足够的人流与良好的商业氛围中间型(2%~5%):这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求,商业规模上不能追求巨大化,否则市场难以消化。

中间型(2%以下)社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性,完全依赖本社区居民的需求,商业规模的大小可根据社区人口规模而变化,一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。

论坛有关于社区商业发展的专题研究,其中以汉略,世方的专题报告最为专业:《汉略－社区商业经营开发手册》《深圳社区商业专题研究》随着国家经济的发展壮大,居民消费水平的不断提高,休闲与购物相结合的“一站式购物”作为一种全新的购物理念,逐渐被人们接受。

顺应这种新的消费潮流, 近年来,商业地产行业迅速崛起,SHOPPING MALL、商业街、购物村、购物镇等大型商业地产项目如雨后春笋般涌现在大江南北,规模从几万平方米发展到几十万平方米,从单栋建筑形态发展到由多栋建筑构成的组团式建筑群落。

商业综合体及商业业态分析一、商业综合体概述1.产生背景二次世界大战之后，随着社会经济的发展，人们的生活方式、消费观念都发生了改变，传统商业建筑(如百货商店)已不能适应由传统的单一购物模式向集消费、休憩、娱乐等于一体的“体验式消费”的商业模式的转化，其零售领域的主导地位逐渐被能满足多种活动需要的新型商业建筑形式由商业综合体所取代。

2.商业综合体概念“商业综合体”的概念，源自“城市综合体”的概念，但是两者有着明显区别。

城市综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”(功能聚合、土地集约的城市经济聚集体）.而“商业综合体”，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。

3.商业综合体特征·高可达性商业综合体通常位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，可以位于城市CBD、城市副中心或规划的城市未来发展新区,拥有与外界紧密相连的主要交通网络和信息网络。

·高密度、集约性建筑高度和密度均很高，形成高楼林立的现象，成为城市的标志;人口密度大，人流密集,白天、工作日商务人流进出密集；夜晚及周末居住、消费人流集中；昼夜人口、工作日与周末人口依据功能不同而形成互补；功能全面、集中。

·整体统一性建筑风格统一，商业综合体各个单位建筑互相配合、影响和联系；建筑群体与外部空间整体环境统一、协调.·功能复合性商业综合体内部自身可以实现完整的工作、生活配套运营体系。

其拥有城市的多重功能：商务办公、居住(包括酒店、住宅、公寓等）、商业、文化娱乐消费、完善的交通出行系统，形成城市综合体功能的多样性和复合性，同时各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可。

·土地使用均衡性商业综合体注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中于某一特定功能：不同功能的建筑群相对均衡地分布于不同种类的土地；兼顾不同时段对综合体各个功能的不同使用，例如昼夜之间、工作日和周末之间，会对商务、商业、居住、娱乐消费产生不同需求。

城市商业市场体量估算的步骤方法要估算城市商业市场的体量，可以按照以下步骤方法进行：1.收集数据和信息：-收集城市的人口数量和增长率，以了解市场的规模。

-收集相关行业的市场研究报告、统计数据和趋势分析，了解市场的发展趋势。

-收集竞争对手的市场份额和销售额的数据，对比分析市场的竞争程度。

2.确定市场范围：-根据需求和产品/服务类型，确定需要估算的市场范围，例如零售行业、餐饮行业等。

-确定市场的地理范围，例如城市中心区域还是整个城市，或者跨越多个城市的大都市区。

3.计算市场容量：-根据人口数量和增长率，计算市场的总需求量。

-考虑市场的渗透率，即市场上已经存在的品牌或企业在市场中的占有率。

-通过人口数量、渗透率和平均消费支出等数据，计算市场的总体销售额。

-根据竞争对手的市场份额和销售额数据，计算市场的总体销售额。

4.进行市场调查：-进行市场调查和问卷调查，了解消费者的购买行为和消费习惯。

-分析调查结果，了解市场的需求和偏好，确定市场的细分市场和目标客户群。

5.预测市场增长：-根据过去的市场增长趋势和预测模型，预测未来市场的增长率和趋势。

-考虑经济、政治、技术和社会等因素对市场的影响，进行风险评估和预测。

6.比较竞争对手：-对竞争对手的市场份额、销售额、产品/服务种类、定价策略等进行分析和比较。

-了解竞争对手的优势和劣势，确定自身在市场中的定位和竞争策略。

7.编制市场报告：-将以上步骤的结果整理和分析，编制市场报告。

-在报告中包括市场的总体规模、增长趋势、细分市场、目标客户群、竞争对手分析、风险评估等内容，以便进行商业决策和制定营销策略。

总之，估算城市商业市场的体量需要收集数据和信息、确定市场范围、计算市场容量、进行市场调查、预测市场增长、比较竞争对手和编制市场报告。

这些步骤可以帮助企业了解市场的规模、趋势和竞争状况，为商业决策提供依据。

内部管理系列编号：FS-ZD-04020商业业态体量测算办法
Commercial business volume measurement method
为规范化、制度化和统一化作业行为，使员工的管理工作有章可循，提高工作效率和员工责任感、归属感，特此制定。

商业业态体量测算办法
商圈聚合系数(K)=规划面积/测算商圈可支撑面积
首先测算出一个业态的可支撑面积(S)，S=同期商圈消费支出/业态单位面积盈亏平衡点收入×商圈内同业的分流比例。

例如，我们测算一个商圈内餐饮类业态的面积是20000，而规划面积是5000
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城市商业市场体量估算的步骤方法一：第一步：到项目所在城市政府方面的网站。

一般在“政府年终报告”中都公布本城市“社会零售总额”数字。

这个“社会零售总额”包含了一部分“生产资料”的社会零售总额。

第二步：由于城市经济结构不同，在“社会零售总额”中，“生活资料”和“生活资料”各自所占比重（％）是不同的。

在第三产业为主的城市，前者所占比例可达70％－80％；在第一、第二产业为主的城市，前者比例一般为60％－70％；第三步：根据城市经济结构的特征，取一个平均值，比如70％，便可开列出一个估算算公式——本城市的“生活资料”商业需求总量＝“社会零售总额”×70％。

当然，这个数字属于估算性质。

但其差距不会误导决策。

方法二（与方法一配套使用，相互印证）：第一步：上政府网站，找出“本城市人均可支配收入”。

第二步：确定20个与“人均可支配收入水平”相近的家庭，作为调查样本。

第三步：调查这20个家庭中每年用于“生活资料”开支的总数额、所占总比例，比如60％。

第四步：采用如下计算公式：本城市人均可支配收入×本城市总人口（不含流动人口）×总比例（第三步中得出的）＝本城市的“生活资料”商业需求总量第五步：把最后的数字，与方法一的结论进行比较印证。

以上是我们的常年经验，比较能够说明问题。

需要指出的是：除了少数大城市之外，一般城市的政府因受机构、人才、决策水平等方面的限制，很少能测算或发表本城市的“生活资料需求量”。

在这种情况下，“估算”是唯一的方法。

如果需要准确的数字，恐怕需要由若干经济专家组成调查小组，专项工作6个月以上。

商业选址的事例：店址选择的好坏，在开店战略中是至关重要的。

失败店的主要因素有以下三点：1.地点选择失败；2.不熟练的评估人员致使调查的资料与判断不准；3.许多连锁本部为了达到开店数量的目标而开店，因此产生了许多失败店。

由上述因素可以发现，商圈实地调查及评估准确是十分重要的。

大体而言，便利店在开店之前，对于实地调查作业应精心细致。

商业地产开发规模的计算方法：
城市商业地产开发面积=投资总额*预计年回报率*（城市GDP增长率+100%）n
租户平均可承受租金占营业额的比率*项目单位成本
城市商业地产年营业额=投资总额*预计年回报率
租户平均可承受租金占营业额的比率
莱里模型：两个城市商业中心吸引的零售贸易额与两城市的人口比重成正比，与两城市之间的居民聚集区到城市的距离二次方成反比
B1/B2=(P1/P2) * (D2/D1) 2
埃尔伍德模型：商业中心的贸易量与商业中心区规模成正比，而与每个居民聚集区到商业中心区的行程时间成反比
B1/B2=(S1/S2) * (T2/T1) 2
购物中心业态黄金组合比例：
购物：娱乐：餐饮=52：30：18
高档：中档：抵挡=25：65：15。

商业体量测算模式
最近很多商业项⽬，体量从⼏⼗万⽅到上百万⽅，规模巨⼤让⼈惊叹，开发商业项⽬也是⼀个接⼀个，不管市场潜⼒多⼤，市场需求如何，先开发再运作，或者边开发边运作，今天我在这⾥就重点说商业理性体量多⼤⽐较合理，或者⼀个商圈内商业规模多⼤合适。

因为未来随着商业成熟，商业地产的开发都将会⾯临确定⼀个合适规模的开发体量问题。

⾸先引⽤两个公式；
1、零售销售额=购物概率*⼈⼝*⼈均零售开⽀
2、商业⾯积=零售销售额/单位⾯积营业额
购物概率测算公式选⽤赫夫模型公式
在计算购物⼈流（购物⼈流=购物概率*⼈⼝）同时，画出商圈⼤⼩和画出商圈的三个层次。

分别计算三个层级，核⼼商圈（交易区域）、次级商圈（交易区域）、边缘商圈（交易区域）
然后累加总的销售额，其中在计算商业⾯积或体量的时候，单位⾯积营业额也可以⽤零售平均收益额替代。

赫夫研究模型是商业体量测量体系中最为成熟的研究⽅法。

但这⼀模型的运⽤需要收集⼤量的基础数据和进⾏较⼤规模的市场调查，对调查执⾏和数据处理都有较⾼要求，⼀般只为专业的市场研究⼈员所使⽤
⼀般采⽤⼈均商业⾯积来计算商业体量，其中根据商业外向型商业类型还是内向型商业类型以及其服务半径和住宅参考⼀定⽐例或⼈均商业⾯积来计算，国际上通常⽐例是⼈均在1.2-1.5M2.。

商业项目商圈界定及人流量、商业体量判断的算法展开全文来源：北购联1商圈测定经典模型商圈是商业吸引顾客的空间范围，也就是消费者到商业场所进行消费活动的时间距离或者空间距离。

确定商圈需要考虑的方面有：①商圈是一个群体，层次是多元化的；②消费群体；③位置；④目的。

如何体现商业价值；⑤城市规划。

商圈必需的要素有：①消费人群；②有效经营者；③有效的商业管理；④商业发展前景；⑤商业形象；⑥商圈功能。

商圈判定方法一：以商业设施为中心，以一定的距离或步行或车程为半径划分出不同大小的同心圆作为商圈。

这种确定商圈的方式更为适合小型商业项目，如社区型的零售店，或周边地区的商业发展水平处于较为均质的状态下。

商圈判定方法二：按照万有引力定律原理建立的以雷利和哈夫模型为代表的数学模型，以及由其衍生的各类模型，如康帕斯模型、阿普波姆模型、伽萨模型、埃尔伍德模型以及雷利和哈夫的修正模型等，其应用性和适用性更为广泛。

下文以此种方法开展探讨。

1、万有引力模型物理学中的万有引力模型是来测定商圈范围的基础，即两个物体之间的引力与两个物体的质量成正比，与两个物体之间的距离的平方成反比，利用此原理来界定商圈范围：注：M1和M2分别是两个物体的质量；D为两个物体之间的距离；K为万有引力常数2、雷利模型具有商业中心地机能的两个城市，对位于其中间的某一个城市或城镇的零售交易的吸引力与两城市的人口成正比，与两城市与之间的城市或城镇的距离成反比。

用公式表达如下：注：Ba表示A城市从之间地C城市吸引来的零售销售额；Bb表示B城市从之间地C城市吸引来的零售销售额；Pa表示A城市人口数量；Pb表示B城市人口数量；Da表示A城市与中间地C城市之间的距离；Db表示B城市与中间地C城市之间的距离。

人口修正系数N=1；距离修正系数n＝1.5～2.5，一般取2。

雷利零售引力定律的使用时机商圈分析须配合常识综合研判，有时须多项技术合用，研判才较准确。

利用雷利定律研判商圈虽较粗略，但在资料不足时仍可适用。

这只是最基本的一个参考数据按所在城市人均商业面积推算——可以从以下几方面综合考虑：、城市属性（商贸中心城市、旅游城市、工业城市、省会城市等）12、城市人口数、项目区域人口密度和人口数3、居民年人均收入、人均年消费性支出4、城市人均商业面积级商圈级还是CB、项目所处商圈在城市中所处的地位5——A级、、项目在以上商圈的位置——核心还是边缘，商圈交汇点67、城市现有商业饱和程度、城市在建、在售商业体量8、区域在建、在售商业体量和未来发展趋势9、项目商业物业规划，如是否引进主力店，引进何种业态主力店等10在以上基础上，再去规划项目的商业体量，相对会可行些。

住宅配套商业的体量，搂住没有说情出啊，是住宅配套的商业项目，还是独立的商业项目。

独立的就要看用地性质的先决条件决定了。

－1.5一般按照小区人口数的的话，.1.2倍计算。

但是总体不会错的是，填补这个区域市场的空白。

商业规模（占住宅建面的比例）(5%~11%):外向型需要外部较大规模依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，商业体量较大，需要周边环境能够提供足够这对周边商业环境的要求很高，消费群来支撑商业的正常经营，的人流和良好的商业氛围这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上(2%~5%):中间型不能追求巨大化，否则市场难以消化。

以下)(2%中间型商业规模的大社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。

论坛有关于社区商业发展的专题研究,其中以汉略,世方的专题报告最为专业:《汉略－社区商业经营开发手册》《深圳社区商业专题研究》”“一站式购物随着国家经济的发展壮大，居民消费水平的不断提高，休闲与购物相结合的近年来，商业地作为一种全新的购物理念，逐渐被人们接受。

顺应这种新的消费潮流，、商业街、购物村、购物镇等大型商业地产项目如雨产行业迅速崛起，SHOPPING MALL展到几十万平方米，从单栋建筑形态发后春笋般涌现在大江南北，规模从几万平方米发展到由多栋建筑构成的组团式建筑群落。