城市综合体的设计管理方法――以商业管理公司牵头的设计总包为例

城市综合体的设计管理方法――以商业管理公司牵头的设计总包为例杨宝民张泰摘要在长达十三年的商业地产服务过程中，作者不断参与项目设计管理和规划设计方案研讨，在近五年，作者集中精力现场指导多个综合体项目商业规划与规划设计结合的问题，在吸取传统综合体设计管理的缺陷基础上，作者代表新摩尔商业管理公司提出了独创的综合体设计管理方法，通过多个设计总包实践，在总体设计费用固定的前提下，节约了一半左右的常规设计时间，让设计单位有充足时间考虑方案的创新与经济优化，不仅直接帮助综合体发展商降低了开发成本，而且通过节能设计降低了商业建筑的运营成本。

实践一、传统的综合体设计管理存在的问题第一盲目相信海外设计公司，在没有完成好产品定位和商业规划的时候就委托国外设计公司进行方案设计，国内设计院配合施工图设计，双方界限不清晰，国外与国内设计单位之间不断扯皮。

第二面对中外多家设计院的复杂管理，缺乏有效的管理方法与合理的设计流程管理，导致重复劳动以及无效劳动占据５０％左右，结局是设计成本较高，设计质量不高。

二、万达综合体设计管理特点重庆万达广场开发设计部刘知迁总结到：在设计管理中，对总体规划应严格科学的管理，不论是经济技术指标，还是平面布置、竖向标高，都需要总体把控。

分期开发设计最重要的是把握整体规划，做好前后期的交接与配合，多开设计协调会，这样才能完整无误的完成项目的设计工作。

项目可以分期开发，但项目从设计的角度看是一个整体，只有将项目完整的理解，才能很好完成分期设计管理。

以重庆万达广场项目为例，使用了三家以上的设计院，需要经常召开项目设计协调会，协调地下室的高度问题，以及不同开发周期之间的衔接问题。

从开发规范上讲，万达已经形成了完整的设计管理方法和流程，这些都是宝贵的经验。

由于万达项目开发周期很短，因此，设计周期也必然很短，没有时间精雕细琢，难以出现类似日本一流综合体的精品。

三、新摩尔公司独创的综合体设计管理方法１．以商业管理公司作为设计牵头单位，考虑最终使用客户的合理要求，通过协调配合，做到商业规划与规划设计匹配，不同周期的设计有效衔接，避免规划设计中的重大失误，降低发展商管理难度。

大型商业综合体的设计与管理现代社会中，大型商业综合体已成为高度发展的商业和文化中心，对于城市经济发展和人们消费生活产生着重要影响。

而这些商业地标的设计和管理则是至关重要的，影响着商业综合体能否成为市民休闲娱乐、消费购物和社交互动的场所。

一、设计方面商业综合体的设计必须充分考虑到人性化因素和环境需求，为市民提供满意的购物和娱乐体验。

在商业综合体建设和设计过程中，可从以下几个方面来考虑：1. 建筑风格商业综合体的建筑风格应根据所在城市气候、文化和历史来设计，以符合当地市场的需要和文化特色。

例如，南方城市的商业综合体建筑可以融合民族风情和现代建筑技术，而北方城市则可以采用现代创新的建筑技术和设计。

2. 空间规划商业综合体的空间规划首先应满足购物和娱乐活动的需求，同时合理利用空间，提高商业综合体整体效率。

例如，在空间规划上，应考虑到消费者的购物路线和商家的租赁需求，使商业综合体的商家能够合理地布局和展示产品，带来最大的商业效益。

3. 色彩与照明商业综合体的色彩应以明亮、清新、宽敞的主色调为核心，往往采用光线柔和、节能的LED灯具，使得整个商业综合体看起来通透、明亮、温馨。

同时，为了达到节能、环保目的，可以采用智能照明系统，对商业综合体内外的照明进行统一管理和控制。

二、管理方面商业综合体的管理与设计同样重要，只有在良好的管理下才能让商业综合体持续发展和创造更多价值。

1. 安全管理安全管理是商业综合体的重要任务之一。

商业综合体需要建立健全的安全管理机制，做好应急预案和安全检查等工作，确保商业综合体运营期间各项安全指标符合规定标准。

例如，在防火、消防等方面，应采用气体灭火、烟雾探测、报警系统等高科技手段，提高安全性。

2. 服务管理商业综合体的服务管理也是至关重要的。

定期开展员工培训、加强服务意识和质量控制、加强对访客的服务和沟通等措施都是服务管理的体现。

另外，在服务管理方面，还需要完善便民设施，如提供WIFI、充电站、儿童游乐场等服务，以提供更贴心的服务。

城市综合体设计1. 城市综合体概述城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。

1.1 城市综合体的概念所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。

1.2 城市综合体与多功能建筑的差别多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局。

而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。

1.3 城市综合体的四大典型特征特征一：超大空间尺度城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。

由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。

特征二：通道树型交通体系通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（Access Tree）体系。

这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。

特征三：现代城市景观设计应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。

通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。

特征四：高科技集成设施城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。

其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。

室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。

城市综合体设计案例城市综合体是指将商业、办公、居住、娱乐等多种功能综合在一起的城市建筑群体。

在当今城市化进程不断加快的背景下，城市综合体的设计和建设成为了城市规划和建设的重要内容。

本文将以某城市综合体设计案例为例，探讨城市综合体设计的相关内容。

首先，城市综合体的设计应该充分考虑城市的整体规划和发展定位。

在确定城市综合体的设计方案时，需要充分了解城市的规划蓝图和发展定位，确保城市综合体的功能定位与城市整体发展方向相一致。

比如，在某一城市的商业中心区域，设计一个集购物、餐饮、娱乐等功能于一体的城市综合体，既能满足市民的日常生活需求，也能提升城市的商业形象。

其次，城市综合体的设计需要注重建筑的外观和内部空间的设计。

建筑外观是城市综合体的门面，要符合城市的整体风貌和建筑风格，同时又要有自己独特的特色，能够吸引市民和游客的眼球。

内部空间的设计则需要考虑到功能的合理布局和人流的便捷流动，使得不同功能区域之间能够有机衔接，提升用户体验。

再者，城市综合体的设计还需要充分考虑可持续发展的理念。

在设计城市综合体时，需要考虑到节能减排、资源循环利用等方面的内容，尽量减少对环境的影响，实现建筑与自然的和谐共生。

比如，在设计城市综合体的园林绿化和景观设计时，可以采用生态种植和雨水收集利用等技术手段，实现绿色生态建筑。

最后，城市综合体的设计还需要考虑到社会效益和经济效益的平衡。

城市综合体的建设不仅仅是为了经济利益，更是为了提升城市的整体形象和居民的生活质量。

因此，在设计城市综合体时，需要充分考虑到社会效益，注重公共空间的设置和社区功能的引入，使得城市综合体成为城市居民休闲娱乐的场所，提升城市的文化氛围和社会活力。

综上所述，城市综合体的设计是一个综合性的工程，需要充分考虑城市的整体规划和发展定位，注重建筑的外观和内部空间的设计，兼顾可持续发展的理念和社会经济效益的平衡。

希望通过本文的案例分析，能够为城市综合体的设计和建设提供一定的借鉴和参考。

城市综合体设计方案一、项目背景城市综合体作为一种城市发展的新模式，以其集商业、居住、办公、娱乐等多种功能于一体的特点，成为现代城市发展的重要形式之一。

本文将就城市综合体的设计方案进行研究和探讨，以期为城市发展提供参考和借鉴。

二、规划设计原则1. 多功能整合城市综合体应以多元化功能为出发点，将商业、文化、休闲等各种活动有机结合，打造一个集一站式体验、休闲、购物、娱乐、工作于一体的综合性平台。

2. 生态环保城市综合体应注重生态环境保护，采用绿色建筑技术，提供合理的绿化率和景观设施，最大程度地减少对自然环境的影响，并为人们提供一个舒适、健康的生活工作环境。

3. 开放互动城市综合体设计应着重营造一个开放、互动的空间氛围，以吸引不同年龄、职业、兴趣的人群，打造一个文化交流、信息共享的场所，从而为社会带来更多的活力和创造力。

三、功能布局与空间设计1. 商业空间商业空间是城市综合体的核心，应合理规划商业街区、商场、超市和餐饮娱乐场所等，以满足人们的购物和娱乐需求。

同时，为各个商业空间提供便捷的交通和停车设施，提高消费者的便利度。

2. 办公空间办公空间应提供现代化的办公环境，包括公共办公区、独立办公楼和会议设施等。

同时，为办公人员提供舒适的休息区和便利的公共设施，提高工作效率和员工满意度。

3. 居住空间在城市综合体中规划一定比例的住宅区域，为市民提供现代化、高品质的居住环境。

同时，配备完善的社区设施，如公园、健身房、游泳池等，提高居民的生活品质和幸福感。

4. 文化娱乐空间城市综合体应设有文化娱乐设施，如电影院、剧院、艺术展览馆等，满足市民的文化需求。

此外，在室外空间规划公共广场和休闲区，为市民提供交流和放松的场所。

四、交通规划与绿化设计1. 交通规划城市综合体应考虑到交通便捷性，规划合理的道路和交通枢纽，确保人流、车流畅通。

同时，应增加自行车道和非机动车停车位，推动绿色出行，减少对环境的污染。

2. 绿化设计城市综合体的绿化设计应以打造绿意环境为目标，合理布置花园、景观和绿化带，提供一个舒适、宜人的环境。

城市综合体设计案例城市综合体是指在城市中心地段，集商务办公、商业购物、餐饮娱乐、居住住宅等多种功能于一体的综合性建筑群体。

在当今城市化发展的背景下，城市综合体成为了城市发展的重要组成部分，其设计不仅关乎城市形象，更直接影响着城市居民的生活质量和城市发展的可持续性。

首先，城市综合体的设计应注重功能性和人性化。

在城市综合体的规划中，要充分考虑到不同功能区域之间的联系和便利性，使得商务办公区、商业购物区、餐饮娱乐区和居住住宅区之间形成有机的衔接和交流。

同时，还要考虑到人们的生活习惯和需求，为居民提供便利的生活服务设施，如公共休闲区、健身设施、绿化景观等，使其成为城市居民休闲娱乐的好去处。

其次，城市综合体的设计应注重环保和可持续发展。

在城市综合体的建设中，要充分考虑到节能减排和资源利用的问题，采用环保材料和节能设施，减少对自然环境的破坏。

同时，在城市综合体的规划中，要留出足够的绿化空间和公共开放空间，为城市居民提供良好的生活环境，促进城市的生态平衡和可持续发展。

再次，城市综合体的设计应注重文化传承和城市形象。

在城市综合体的建设中，要充分考虑到城市的历史文化和地域特色，将当地的传统文化元素融入到建筑设计中，打造具有地方特色和文化内涵的城市综合体，提升城市的文化品位和形象。

最后，城市综合体的设计应注重交通便利和城市规划。

在城市综合体的规划中，要充分考虑到交通便利和城市规划的问题，合理规划交通道路和停车设施，为城市居民提供便利的出行条件。

同时，还要与城市的总体规划相协调，使得城市综合体与周边环境相互融合，成为城市发展的有机组成部分。

综上所述，城市综合体的设计是一个综合性的工程，需要充分考虑到功能性、环保性、文化性和城市规划的问题，为城市居民提供便利的生活和工作条件，促进城市的可持续发展。

希望各地在城市综合体的设计中，能够充分考虑到这些问题，打造更加宜居宜业的城市综合体，为城市发展注入新的活力和活力。

城市综合体物业管理方案设计与实施一、引言城市综合体是随着现代城市化进程的推进而兴起的一种新型城市组织形式，它是将商业、住宅、办公等多种功能融合在一起的城市建筑群体。

是确保城市综合体正常运营的重要环节，也是保障城市综合体持续发展的基础。

本报告将对城市综合体物业管理的现状进行分析，发现存在的问题，并提出相应的对策建议。

二、现状分析1.城市综合体物业管理的定义和范围城市综合体物业管理是指对城市综合体内的各类物业设施、设备进行维护、保养和管理的一系列活动。

它包括维修保养、设备管理、安全防范、环境卫生等方面的工作。

2.城市综合体物业管理存在的问题2.1 维修保养不及时由于城市综合体内设施和设备较多，维修保养工作量大，但现有维修保养团队人员不足，导致维修保养工作不能及时落实，增加了设备故障和维修成本。

2.2 安全防范不到位城市综合体内涉及大量人员流动，但安全防范工作薄弱，缺乏有效的安保措施，容易发生盗窃、抢劫等安全事件，严重影响了居民和商户的安全感。

2.3 环境卫生管理不规范城市综合体的环境卫生管理薄弱，存在垃圾清运不及时、卫生设施不完善等问题，影响了城市综合体的形象和居住环境。

三、存在问题分析1.人员管理不合理当前城市综合体物业管理人员多由业主委员会或业主自行管理，缺乏专业管理人才，导致管理效果不佳。

2.维修保养工作重复城市综合体内的各类设备和设施由不同供应商负责维修保养，但缺乏统一的管理机制，导致工作重复，浪费资源。

3.安全防范体系不完善现有的安保措施主要以人工巡逻和摄像监控为主，但效果不佳，容易出现安全漏洞。

4.环境卫生管理缺乏统一标准城市综合体的环境卫生管理由各自负责，缺乏统一的管理标准，导致管理混乱，影响了城市综合体的整体形象。

四、对策建议1.建立专业化物业管理团队将城市综合体物业管理人员集中管理，建立专业化的物业管理团队，提供专业化的服务，提高管理效果。

2.建立统一的维修保养管理机制制定维修保养管理规范，建立统一的维修保养管理机制，确保设备和设施能够及时维修保养，降低维修成本。

浅谈商业综合体项目设计管理方法摘要：随着社会物质文化文明的发展，老百姓对生活的品质要求越来越高，无论是再物质上还是在文化娱乐上社会都在向前发展。

从而商业广场便成为了老百姓线下物质与精神生活的载体。

商业广场项目的开发往往有别于一般住宅项目，其面对的专业更多，且设备设施的配置更为复杂。

作为商业地产一名设计管理人员，今天便浅谈一下商业综合体项目的设计管理工作。

关键词：商业综合体；设计管理；计划管理；指标管理一、概念介绍商业广场往往都依托于城市商业综合体内，商业综合体是将商业、办公、公寓、酒店、展览、餐饮、会议、文娱等生活空间的两项以上功能进行组合，形成一个多功能高效统一体，而布局形式常见为商业盒子+一栋主塔楼或者商业盒子+若干塔楼形成商业建筑群。

商业综合体一般具有以下特性：（1）高可达性。

一般商业综合体的规划都位于城市重要商圈以内或者城市门户区域，周边交通路网发达，高铁长途客运站往往与之结合。

（2）高识别度。

核心区或者CBD内的商业综合体往往有很高的识别度，或因为其独特的设计造型，或因为其建筑体量、建筑高度，又或因为自身广场的IP亮点总能吸引众多打卡群，从而增加独有的辨识度。

（3）高密度性。

城市用地趋于紧张，商业广场的高密度可提升土地使用率，同时人口密度也相对较大，提高生活效率。

（4）功能复合性。

城市综合体项目往往集生活、办公、娱乐于一体，满足老百姓日常生活的各种需求。

二、计划管理设计计划的编制应分阶段编制并进行有效管控。

投资模型阶段：设计计划以完成概念方案以及概念指标为主要目的，帮助投资开发部门进行投模测算，从而向上级领导提供决策依据。

此过程正常设计需要1.5-2月时间，可完成效果文本的编制。

准备摘地阶段：经投资测算，领导决策可确定为必摘地项目后，便可提前启动正式方案设计。

此阶段设计计划必然前置于摘地时间，可对商业综合体内各业态平面，动线规划，指标研磨，功能设计展开详细论证，确定立面设计的细节，规划地下停车库等细节工作。

城市综合体的设计与管理第一章：引言随着城市化进程的不断加速，城市综合体的出现成为了城市发展中不可或缺的一环。

城市综合体不仅是城市经济发展的重要载体，也是城市文化、社交、休闲等多种需要的集聚地。

因此，城市综合体的设计与管理关系到城市的形象、品质以及城市居民的生活质量。

本文就城市综合体的设计与管理进行探讨，以期对城市综合体的规划、设计、建设及管理提供有益参考。

第二章：城市综合体的设计城市综合体的设计应该与城市规划相统一。

在城市规划的前提下，对城市综合体的定位、布局、建筑风格、空间形态等进行设计。

城市综合体的定位需要考虑城市综合体所处的区位、市场需求、城市发展方向等因素，从而确定商业、休闲、文化、居住等多种元素在其内部的比例、配合关系等。

布局设计需要考虑流线、疏导、通达、绿化等，使城市综合体整体空间规划不仅满足业态需求，同时体现美学价值，增强城市形象。

建筑风格的选择应根据城市特色，加强城市综合体之间的要素对接和城市的品位。

空间形态的设计应从人性化出发，设计起居所、慢行区、轻装修区等，使城市综合体能够顺应市场发展趋势，体现文化内涵与价值，更好地服务城市居民。

第三章：城市综合体的建设城市综合体建设的主要任务是按照设计方案进行施工建设。

建设要求注重劳资安全、环保等问题，使整个工程建设过程规范化、透明化、安全化。

建设还要保证经济、合理、稳健。

建设的众多环节包括选址、总体规划、建筑设计、业态引进、招商合作、装修建材、管理体系构建等环节。

在整合资源与合理配置过程中，注重质量与效益的提升，保护与营造美好城市环境，促进城市综合体良性发展。

第四章：城市综合体的管理城市综合体的管理应该围绕市场需求和顾客需求展开，研究市场变化，调整经营策略，提高经营效益，不断提升服务质量，打造公平竞争的市场环境。

城市综合体的管理需要加强协作与合作，加强行业内部和外部的合作共赢，加强信息共享，促进城市综合体的联动发展。

管理还需要加强科技创新，优化运营管理平台、打造数字化服务平台，推动城市综合体数字化服务的实现，提升用户体验。