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第六章成本法
教学时数： 6 课时
教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握成本法的基本原理，掌握成本法的基本公式，掌握建筑物的重新构造成本与折旧，掌握建筑物减价修正额的估算方法
教学重点：建筑物减价修正额的估算方法
教学难点：建筑物的重新构造成本与折旧方法
教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段。
教学内容：
第一节基本原理
一、成本法的称呼
原价法、承包商法、成本逼近法、旧房评估方面称重置成本法、重建成本法
二、概念
成本法是指以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基
础，再加上利润和应纳税金得出估价对象房地产价格的一种估价方法，积算价格。
三、理论依据
从买方的角度看，是替代原理；从卖方的角度看，生产费用价值论。
四、适用条件与对象
——特别适用于既无收益又很少交易的学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设施。
——单纯建筑物
——独立或狭小市场上无法运用市场法进行估价的房地产
估价时须用客观成本，不能用实际成本
五、一般步骤：
1、搜集有关成本、税费、开发利润等资料 2 、估算重置价格或重建价格
3、估算折旧
4、求出积算价格
第二节房地产价格构成
房地产价格的一般构成（采用成本法）
1、土地取得费用
——征地费和“房屋折迁安置补偿费”
——土地使用权出让金或地价款
——有关土地取得的手续费及税金
2、开发成本
——勘察设计和前期工程费
——基础设施建设费
——安装工程费
——公共配套设施建设费
——开发过程中的税费
3、管理费用
主要是指开发费和开发过程中管理人员工资等
4、投资利息
5、销售税费
——销售费用：广告费、代理费
——销售税金及附加：营业税、城市建设税、教育附加
——其他销售税费：由卖方负担的印花税、交易手续费、产权移转登记费
6、开发利润
第三节基本公式
一、基本公式：
房地产价格＝重新构建价格－折旧
二、新开发土地：
新开发土地价格＝取得待开发土地的成本＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销
售费用＋销售税费＋开发利润
三、新建房地产：
新建房地价格＝土地取得成本＋土地开发成本＋建筑物建造成本＋管理费用＋投资利
息＋销售费用＋销售税费＋开发利润
新建建筑物价格＝建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开
发利润
四、旧房地产：
旧房地价格＝房地的重新构建价格－建筑物的折旧＝土地的重新构建价格＋建筑物的
重新构建价格－建筑物的折旧
旧建筑物价格＝建筑物的重新构建价格－建筑物的折旧
第四节重新购建价格
一、定义：假设在估价时点重新建筑或购置全新状态的旧有房地产时，所必要的适当成本或价格。
二、房地产重新构建的求取
1、方法：先求取土地的重新取得成本，再加上建筑物的重新建造成本。
2、土地成本的求取
若土地是在既成的城市建成区内，难以把握其重新开发成本时，则通常是采用市场比较法或收益法等其他估价方法，求取假设地上建筑物不存在时的实地价格。
3、建筑物重新建造成本求取
方法：
A．建筑费 + 其他费用 + 正常利润
B．承包商的建筑费+ 发包的负担的附带费
类型：
——重建成本：以原有的建筑材料、建筑技术与工艺、建筑式样等，在估价时点重新建筑与旧有建筑物完全相同的新建筑物的成本。
——重置成本：以估价时点当时的建筑材料、建筑技术与工艺等，重新建造与旧有建筑物具有相同效用的新建筑物的成本。
一般地，特殊有保护价值的建筑物采用重建成本较为适宜；普通建筑物适用重置成本；因年代久远，已缺少与旧有建筑物相同的建筑材料，或因建筑材料式样、建筑技术等变迁，也往往采用重置成本。
理论：直接法、间接法
实际操作中，不同直接、间接法，具体估算建筑物重新建造成的方法有：
①单位面积法 ②单位体积法
③分部分项法
④工料测量法 ⑤指数调整法
第五节 建筑物折旧
一、建筑物折旧
定义：各种原因带来的价值上的损失，包括有有形损耗和无形损耗。
实际估价中，它可分为
3 种折旧：
①物质折旧
——自然经过的老
——正常使用的磨损
——意外的破坏损毁
——延迟维修的损坏残存
②功能折旧：功能上的折旧的减价
③经济折旧：建筑物本身以外的各种不利因素带来的减价
二、成本法中折旧的求取方法
（一）直线折旧法：在建筑物的耐用年限期间每年的折旧额相等。
每年的折旧额
D i
C S C(1 R) D
N
N
其中： Di ：第 i 年的折旧额； C ：建筑物的重新建造成本；
S ：预计的建筑物的净残值（残值） ； N ：建筑物的耐用年限；
R ：建筑物的残值率
R
S
折旧率
C
d
D C S 1 R C N C N
t 年末的累计的折旧额为：
E t
D t
(C S)
t
C (1 R)
t
N
N
建筑物的估价时点价值为：
V
C E t C (C S)
t
C[1 (1 R) t
]
N
N
