中信红树湾价格方案价格报告-三章价目表的形成

中信红树湾一期价格策略报告概要
⏹中信红树湾一期价格采用入市时点的市场比较法，确定项目市场比
准均价为9570元/㎡。

（详见本报告第二章）
⏹考虑了正常付款方式折扣（均为94折），选房日优惠及营销活动折
扣预留之后，本项目价格表的平均折扣率为0.9315。

（详见本报告第三章）
⏹通过对实收均价9300，9600，9900元三套试算价格表典型房号单价
与竞争楼盘类比房号单价的点对点验证分析，在均价9300元时全面具有单价优势，在均价9600元时大部分房号具有单价优势，在均价9900元时较差单位房号有单价优势。

（详见本报告第四章）
⏹考虑到2004——2005年深圳关内市场的供应情况，根据价格表试算
结果（即9300，9600价格敏感性很低），结合目前市场形势及客户关注度，项目整体的均衡销售和最大限度挖掘物业价值，在对市场前景审慎乐观的预期下，我司建议以均价9400元/㎡左右入市，确保开盘胜局和合理控制风险，但随着展示的不断完善，结合推售策略，项目整体最终实现均价9600元/㎡以上。

（详见本报告第五章）
⏹考虑到后续竞争的压力和确保实现价值最大化，借鉴兰溪谷和华侨
城的销售案例，建议采用分批推售房号的策略，在确保开盘热销的同时，促进后续优势房号消化，降低入市风险，尽量实现项目利润目标。

（详见本报告第五章）。

珠海.中信红树湾一、区域价值⏹城市地位世界第六大城市群——粤港澳世界级城市群之中心城市。

从18世纪英国伦敦城市群到20世纪50年代美国东北部大西洋沿岸城市群，每一个伟大时代的发展推力，都会诞生一个世界级的伟大城市群；2009年全球经济危机摧枯拉朽，中国经济率先回暖，粤港澳城市群因其特殊的地理位置、轨道交通联通、港澳外部拉动，内部城市不同定位下的经济互助，新的世界级城市群即将诞生；珠海因其特殊的发展时期，明确定位成为新时期新阶段下，带动粤港澳发展的核心城市，为此，中央下达《珠江三角洲发展纲要》，明确提出珠海作为珠江西岸核心城市的重要位置。

纲要之下，两年3000亿投资，超过珠海特区成立三十年的投资总和。

其中包括港珠澳大桥、广珠轻轨、情侣路改造、歌剧院、博物馆、十字门商务区、横琴新区、高栏港、航空港等，是为交通、城市、产业三方面全面投入，形成五轴三岛两带的城市发展格局。

在中央政策及3000亿投资引擎作用下，珠海正在进入超速增长时代。

⏹交通配套五轴（京珠高速、深中大桥、港珠澳大桥、广珠轻轨、广珠铁路），区域快速交通体系的搭建，使得珠海成为连通粤、港、澳的区域中心型城市，中国唯一陆路联通港澳的内地城市，成为融合珠江两岸、港、澳城市群的核心和交通枢纽。

京珠高速——全长约2310公里。

穿越省份包括北京、河北省、河南省、湖北省、湖南省及广东省，全线四车道行车。

京珠高速公路是规划中京港澳高速公路（国家高速公路网编号G4）的主要部分。

广珠铁路——全线设11个车站，时速120公里。

全长187公里，经广州、佛山、江门、珠海四市，于2007年1月正式展开工程的序幕，预计2011年通车，将彻底改变珠海无铁路的历史。

广珠轻轨——全线约177.3公里，共设27个站点，建成通车后，旅客列车分为时速200公里的直达列车和时速140公里的“站站停”列车两种级别，全线贯穿广州、中山、江门、珠海四市，预计2010年竣工，珠海到广州仅需1小时。

第三章价格表的形成、平面调差确定_ 、竖向调差确定三、付款方式与平均折扣率四三套价格表试算、平面调差确定由于位置、朝向、楼层造成的项目内部不同单位的价值差异，需进行内部调差，以便最恰当地表现各单位价值。

1、朝向差权重分配确定同一楼层的房号由于朝向的不同和户型的差异，在采光、景观、遮挡、通风等方面都有不同的状况，这致使同一楼层单位单价有很大的差异。

针对本项目的特点，以及销售的联动性，我们把四栋高层平面作为整体进行考虑，同时考虑户型变化，对朝向差的影响在纵向上也考虑，因此最大朝向差值出现在整个四栋楼的立体之中，这样的朝向差体系成为一个整体系统。

根据本楼盘的户型差异的特点，我们在对其打分时，考虑以下参考项目和权重。

景观的差异性是楼盘卖点的集中体现，因此在考虑中给予最高的权重，其次是项目的户型设计，在竞争项目中差异性较大，因此也给予较高的权重，视野、朝向、噪音在本楼盘不是最主要的影响因素，权重较低。

2、最大朝向差的确定同层最大朝向差考虑为起售层所有单位中，最佳单位与最差单位之间的价格差值，通过综合比较打分可知，最好的单位是一栋的A单位，最差的单位为四栋的A单位，考虑本项目的部分单位差异大，根据经验及与发展商共同确定，朝向差取市场比准均价的27% 即2500 元。

（数据于630 由销售现场提供，但由于现阶段项目户型资料不全，客户的选择受 销售员个人喜好的影响很大，故其数据仅作参考。

）4、 12层标准朝向差分布图由于现在楼体仅到15层，在可现场勘察情况下，取12层为朝向打分标准层，具体 综合因素变化将在层差中反映、调整。

经过现场勘察，本项目各楼层景观变化较大，低层单位内园林景观极具特色，而越 上高层，周边景观层次越丰富，所处的层数不同，引起景观、通风采光、尊贵感等各方 面的差异，需要进行适当的调差。

针对四栋而言，均采用12层作为打分基准层，故12层层差设为0； 最底层的户型由于下面是架空层，因此与上一层会有一个较大的层差， 设为150元;一、二栋低层受到TOHO 的影响，到6层视野突然开阔，会有一个跳差；13-19层，随着楼层的逐渐上升，看到的外景观层次逐渐丰富，视线更长，因此层 差设为50元；突破20层，人的心理会有一个变化，跳差 100元；20 层以上，景观变化逐渐变小，层差设为 30 元。

香蜜湖项目定位报告（最终稿）编制：日期：审核：日期：批准：日期：目录第一部分项目概况 (2)一、项目土地情况 (2)二、项目经济指标及规划要点 (2)第二部分深圳房地产市场状况 (3)一、市场运行状况 (3)二、深圳豪宅市场分析 (3)第三部分香蜜湖区域市场分析 (10)一、区域概况 (10)二、区域市场分析 (12)第四部分项目定位 (15)一、项目SWOT分析 (15)二、目标客户定位 (16)三、项目形象定位 (17)四、项目产品定位 (19)五、项目价格估测 (22)第五部分项目发展建议 (23)一、项目产品建议 (23)二、项目配套建议 (26)三、产品研发与创新 (28)附：一、典型楼盘分析二、豪宅未来一年供应表三、其他竞争楼盘情况四、深圳别墅产品的稀缺性分析客户访谈题纲不同规划方案比较表成本及盈利预测表第一部分项目概况一、项目土地情况1、地理位置本项目地块位于香蜜湖片区，东至香梅路，南接水榭花都三期地块，西接B303-0034地块（目前仍为华鹏汽车交易市场），北至莲花西路，是政府规划中香蜜湖片区出让的最后一块低密度住宅用地。

2、地块现状地块自然状况北低南高，转让方已将整个地块平整、清理完毕，基本没有附着物，在土地中部及西侧有部分树木。

二、项目经济指标及规划要点地块编号B303---0041位置福田区莲花西路与香梅路交汇处土地面积93544m2㎡总建筑面积131000m2㎡其中住宅127650m2（高层住宅85％，低层住宅占15％，但最终比例按报建实施方案确定）幼儿园3000m2、垃圾站50m2、社区管理中心300m2㎡容积率≤1.4建筑覆盖率≤20％土地使用期限70年自2003年8月25日起到2073年8月24日止第二部分深圳房地产市场状况一、市场运行状况深圳2003年住宅销售面积为806.56M2,2004年上半年住宅销售面积为409.65 M2,而空置面积为144 M2,比03年同期下降了4.8% 。

第二章核心均价确定一、比照楼盘选择二、比照楼盘权重确定三、核心均价静态比准中信红树湾一期由2栋31层和2栋32层高层住宅，11栋Town Home组成，整体户均面积在180平米摆布，入市时市场上推出的同类户型，总价相近的楼盘较少，可比性相对局限，通过同区域的同质楼盘以及相关区域三级市场成交阐发，确定核心均价。

一、比照楼盘选择：商品的价格受市场的供求关系、可替代商品价格等因素的制约，因此市场上同质产物的价格对本工程的价格制定有重要的参考价值，在拔取比照楼盘时，要把握以下三个原那么：●区域相关性●产物同质性〔建筑形式、户型范围、品质档次〕●竞争关联性〔热点竞争区域、发卖时间重叠性〕参考楼盘拜见后页竞争楼盘分布图及竞争楼盘列表由于在发卖阶段，工程展示的不同，在参照时应确立一个比较尺度，即各项指标均在目前在售工程中抽取此中户型面积，总价相近的局部，锁定同一时点进行比较，综合考虑在本工程入市时各项因素比照打分。

a)天鹅堡二期II区天鹅堡二期II区7月3日选房，与工程入市时机最为接近，而且，从档次、区域及面积总价方面阐发，具有较强可比性，应充实比照工程的优劣势确定均价。

b)世纪村王府、日月府，红树东方，红树西岸，瑞河耶纳世纪村与工程仅一路之隔，也是目前本区域内独一的在售工程，虽然在工程整体形象、档次等方面存在差别，但因其位置和产物与工程有相近，具有较强的参考价值。

红树东方虽然发卖已到尾声，但因其区域和产物的相关度较高，且时隔较近，具有必然的借鉴意义。

红树西岸和瑞河耶纳，与本工程位置最相近，从其产物品质和预计推出时间阐发，将是工程推出时最大的竞争敌手，但由于其尚未开始出售，因此不作为工程核心均价合成的比照楼盘，与他们的竞争阐发在后兰溪谷硅谷别墅红树西岸瑞河耶纳熙园天一天二Ⅰ世纪村本工程红树东方水榭花都面的价格策略中表达。

c)熙园、兰溪谷熙园为去年8月份开盘，至今发卖率90%摆布，剩下的单元为多为一梯两户的圆楼，对于本工程有可比性；兰溪谷本年4月份开始分4批推出房号，楼盘质素、开展商品牌和价格面积与本工程在必然程度上具有可比性。