东方名苑项目营销策划初案

2007年度营销推广计划(东方名苑项目）2007年泗阳房地产市场继2006年后继续保持放量，将有众多新老项目参与抢夺市场份额的竞争。

东方名苑项目如何让市场在年内消化剩余房源，并且打下品牌基础，形成势能，成为营销策略制定的基础与目标。

通过对近段时间销售情况的总结，发现在顶层户型和大三房在销售中存在一定的抗性，对于这两个问题问题已经做出了两个专项的推广计划。

为了在07年度顺利的完成销售指标，根据目前本项目的销售情况，结合项目的工程进度，对2007年全年制订系统、合理、可行的营销推广计划，力求销售工作按销售部署顺利进行并且取得较好的销售成绩。

以下是对本项目07年度制定的营销推广计划：推广时间：2007年全年度一、让市场消化06年的放量；二、解决目前客户存在新老交替的问题，开拓新的客户源；工程进度：由于工程进度对于销售工作的顺利开展有着重要的作用，并可以提高整个楼盘的工程形象、增强对客户的购买吸引力和客户的信心，因此工程进度的及时跟进是为了能使07年间的销售工作能顺利按照销售部署进行，创造较好的销售业绩，利于销售进度的推动。

相关的工程进度建议如下：一、施工现场的销售配合A、安全、完整的看房通道，是客户对于是否决定购买的关键心理因素。

本项目的施工现场必须拥有完整、封闭的看房通道，保证需要给客户看见的清清楚楚，客户不需要知道的一概不知。

B、为了配合看房通道的有效使用，物业公司必须派驻保安进场执勤站岗，一方面可以体现物业管理的优越性，同时还可以保证项目的最佳效果展现在客户面前。

营销工作原则细分市场，定位推广；活动主导，广告从属；推行事件营销；分阶段推货。

营销推广时间节点阶段一：2007/04——2007/06阶段二：2007/07——2007/08阶段三：2007/09——2007/10阶段四：2007/11——2007/12各阶段推广主题阶段一：活动跟进（2007/04——2007/06）目标：持续热销手段：通过现场样板房的开放，展现项目完美的产品品质；通过五一黄金周、六一同时结合政府在六月一日到三日举行的杨树文化节突出宣传项目“生活享受家”的概念。

东方名城认筹方案一、开盘期间销售阶段旳划分本案从今年7月份开始受理“诚意金客户”到目前共积累了568组客户，在正式开盘前我们将先举办“来宾认购活动”后排号认筹活动，实行环环相扣，一步一步拉进客源；由于东方名城受市场关注已久，因此本次“来宾及认购活动”一定要搞得轰轰动动，为来年开盘及下一期旳推量做好准备。

借于上述缘由，本次认筹活动旳核心将是让客户从VIP来宾卡转换认筹从认筹转换为开盘；为了能做好充足旳准备工作，我们将本次活动划分为如下几种阶段：准备期做好售楼处、媒体、业务等方面准备工作发卡期安排A.B组客户认购签约期根据认购顺序号本次开盘旳难点：从目前旳数据记录发现，对下批房源价格旳提高有直接影响。

二、重要阶段操作要点1.认购期（12.15~12.21）工作重点：在这阶段之前应把售楼处旳装修所有竣工；楼书、单片到位；户外广告位已能投入使用；和配合旳媒体单位，如报社、电视台等签定合伙合同；能拟定预售许可证旳编号和获得日期。

从本阶段开始正式对外接待客户，告知诚意金客户12.15开始来看一房一价表，并让她们根据自己旳序号选定意想旳房号及做好备选方案。

由于本阶段在整个开盘过程中起到承上启下旳作用，因此我们还需为下阶段旳签约工作做好氛围渲染。

本阶段工作准备：考虑到本次诚意金客户分为A.B两组，为了在认购过程中减少不必要旳麻烦，我们建议根据客户顺序号分A.B两批分别认购。

售楼处现场布置旳注意事项：1.氛围渲染引导设施：A.为烘托认购氛围旳气球、拱门。

B.保安人员旳形象配合。

2.场地布置：为了便于操作，场地应分为二个区域：认购区、展示区。

A.认购区：控台设立、5套销售桌椅、财务区域及相应旳形象布置；B.展示区：一房一价表旳张贴、展示区形象旳布置。

3. 人员调度安排：A.认购现场业务人员：销售经理1人专案1人副专1人销售专人7人B.保安人员：4人C.财务人员：2人D.后勤人员：2人（保洁、订饭）认购书签定内部操作流程：销售专人确认客户顺序号及所带资料。

东方名园全案营销流程总结报告项目全称：东方名园位置：黄兴路延吉路口发展商：中建房产?上海jy 置业全程行销企划：上海hy 房地产经纪有限公司总销面积：52300 平方米总销金额：2.2 亿平均销售单价：4325元/平方米最高单价：4900 元/平方米最低单价：3600 元/平方米销售时间：11 个月销售率：100%、八—前言全过程伴随服务，通过技能性参与帮助发展商您建立品牌优势达到双赢。

今天在“东方名园”销售达100%的状态下，我们满怀激动的心情，对“东方名园”全案营销执行作全面的总结分析，为贵公司开发未来的项目，实行战略性决策提供参考数据。

在东方名园销售中我们对贵公司在房地产业中的卓越成就及经营理念表示敬佩！对贵公司您给予我们销售服务的机会表示最真挚的感谢！同时对李总、李副总、宋副总、孙经理、夏经理、魏总监、李经理、袁经理、马老师等领导的工作风格与态度表示敬仰！对贵公司各位领导及售楼案场人员对“东方名园”销售工作支持与配合表示忠心的感谢！对于楼盘进入正式销售过程。

就是对广告策略的执行过程与现场销售策略的执行过程。

今天我们就对这两方面进行全案流程总结分析。

我们把“东方名园”作为提高“华燕”全程营销服务质量的一个转折，我们将不断学习，不断超越自我去打破一切常规，让“华燕” 全程营销在您诚信的大“蛋糕”上图上您最需要的“果酱”，为您永远的成功喝彩。

杨浦区属于房地产业后期发展区域，政府通过多种投资开发项目，带动了该区房地产的飞速发展，使得众多的房产商近悦而来。

随着杨浦区商业的持续发展，基本能给该区内的物业带来可观的发展空间，凡是有准确定位的项目，楼盘的投资回报额基本表现良好。

杨浦区开发商注重的是资金实力和企业品牌，在杨浦区开发项目，产品能有准确的定位就是赢了一半。

而开发商的投资决策与开发理念，注重的是怎样站在专业服务队伍的肩膀上，聘请专业的名流设计院，聘请专业的品牌营销策划代理公司，整合他们丰富的经验，让专业者帮助您研究市场，您就容易走上项目开发的成功之路。

房地产开盘策划方案一、市场调研分析。

1.1 目标客户群体，根据项目定位，确定目标客户群体的特征和需求，包括年龄、收入、家庭结构等。

1.2 竞争对手分析，对周边同类项目进行分析，了解其优势和劣势，为产品定位和营销策略提供参考。

二、产品定位和特色。

2.1 产品定位，确定项目的定位和特色，包括产品类型、户型结构、配套设施等。

2.2 产品特色，挖掘项目的独特卖点，突出产品的优势和特色，吸引目标客户的关注和购买欲望。

三、营销策略。

3.1 媒体宣传，通过各类媒体进行宣传，包括户外广告、报纸、网络媒体等，提高项目的知名度和影响力。

3.2 社区营销，与周边社区合作，举办社区活动或者开展社区宣传，吸引周边居民的关注和参与。

3.3 线上营销，通过社交媒体、房产平台等渠道进行线上推广，吸引更多潜在客户的关注和了解。

四、开盘活动策划。

4.1 开盘礼仪，准备开盘仪式的礼仪和流程，确保活动的顺利进行。

4.2 开盘促销，针对开盘期间推出优惠政策和活动，吸引客户到场参与和购买。

4.3 精美礼品，为到场客户准备精美礼品，增加客户的参与度和满意度。

五、客户服务。

5.1 专业团队，组建专业的销售团队，提供专业的咨询和服务，为客户解答疑问。

5.2 客户关怀，提供贴心的客户关怀服务，关注客户的需求和反馈，提升客户的满意度和口碑。

六、后续营销。

6.1 持续宣传，开盘后持续进行宣传和推广，保持项目的知名度和热度。

6.2 客户维护，建立客户档案，进行客户维护和跟进，提高客户的满意度和忠诚度。

以上是房地产开盘策划方案的基本内容，希望能够为您的项目开盘活动提供参考和帮助。

上海东方名品城策划报告目录一、市场分析1、上海别墅分析2、南汇别墅分析3、上海商铺分析二、项目分析三、客户分析四、广告推广计划1、诉求点2、客户对策3、销售计划4、媒体计划市场分析（一）上海别墅市场分析据初步调研，目前上海别墅市场在建和在售楼盘约150个。

2002年上海别墅呈现出供大于求的态势，市场前景令人担忧。

2003年上海别墅市场如何发展、消化，价格是否继续一路走高，这些问题都值得大家认真思考。

我们认为，高端别墅市场供应不容乐观，但经济型别墅走俏上海。

资料显示，目前上海别墅市场由前几年供不应求一下子变为集中供应格局，并在近三年内将形成供应高峰期。

2000年上海在建别墅156万平方米，当年销售面积约为50万平方米；2001年在建别墅约400万平方米，当年销售面积在100万平方米上下；2002年在建别墅面积约800万平方米。

上市楼盘主要集中在松江、莘庄、虹桥、沪青平公路沿线等地，2003年仅佘山就有20多个别墅项目集中上市。

别墅供应量正在成倍增加。

根据先进国家经验，一般来说，住宅消费分为4个阶段，第一阶段，人均GDP3000美元以下为解困期；第二阶段，人均GDP3000—8000美元为数量发展期；第三阶段，人均GDP达到8000—15000美元为质量期；第四阶段，人均GDP超过15000美元为个性舒适期，即别墅概念。

上海正处于第二阶段，别墅市场也处于初步发展阶段，能够消费别墅的本地客户毕竟有限。

2002年上海别墅市场价格上涨幅度普遍超过普通住宅价格平均上涨幅度，我们认为，一旦消费能力跟不上供应量，别墅就会过剩。

因此，投资商、开发商需要谨慎入市，而对于一些在销个案应尽量快速去化以规避市场风险。

事实上，上海市别墅总开发用地近2万亩，平均每个项目的占地面积在10万平方米左右；以容积率0.7计算，近两三年内，上海别墅市场的供应量将达到940万平方米，这还没有计算近两年内新批土地的潜在供应量。

所以，要在两三年内消化掉近千万平方米的新建别墅，那么平均每年必须卖掉300多万平方米，即1万套以上。

盛世中华名目营销编辑一、2004-2005年成都不墅市场研究1、成都不墅市场的开发现状分析2、不墅市场的价格状况分析3、高档住宅消费群体分析二、名目分析1、名目市场环境分析2、名目产品定位分析3、名目的优劣势分析4、名目的营销建议三、名目的目标客户分析1、目标客户特征描述2、目标客户职业特征列举3、目标客户置业类型特征4、目标客户购房动机四、名目的产品概念提炼1、名目的产品概念提炼2、四合不院的精神附加值3、四合不院的产品价值五、名目核心理念设计1、现时已有的开发理念2、开发理念建议3、核心理念轨迹4、核心理念主张六、名目广告定位及广告核心主张1、名目广告定位2、广告核心主张3、总体推广思路七、营销推广策略1、产品营销2、文化营销3、体验营销八、营销推广节奏1、时刻节点2、推广节奏3、推广策略九、名目的销售策略建议一、2004-2005年成都不墅市场研究1、成都不墅市场的开发现状分析A、成都不墅市场的开发热潮已全面兴起从城区不墅、近郊不墅到远郊不墅，不墅的市场全面开发，高档产品开发的新一轮从2003年开始大规模开发悄然兴起，整个市场的提供量在2004年骤增。

B、不墅市场的开发要紧集中在五大板块，近20个不墅名目，其中城南板块的开发量最大。

整个市场总体形成城南附中心板块、城南牧马山板块、城西高新西区板块、城东龙泉板块和三环路内都市不墅五大板块。

城南副中心板块典型名目：三利宅院1-2期、翠拥天地2期TOWNHOUSE、新盼瞧锦官秀城TOWNHOUSE、麓山国际社区等五个名目。

城南牧马山板块典型名目：维也纳森林不墅2期、牧马山国际高尔夫山庄、牧歌华府、半山卫城等四个名目。

城西高新西区板块典型名目：普罗旺斯、迎宾大道1号、学林雅苑、中海国际社区不墅。

城东龙泉板块典型名目：天泉聚龙宏宇。

玉龙山庄国一奥乡盛世中华、天鹅堡、千和不墅名目。

三环路内都市不墅版块;典型名目：金林半岛、东湖花园、流水山庄、康郡、锦官丽城等C、2004年在开发名目总体价格呈现上升态势，且开发名目销售状况均较好，金林半岛复式不墅从7000元/m2上涨至9000元/m2，联体、独栋不墅从15000元/m2上涨至20000元/m2，龙泉板块不墅从2000元/m2以内上升至近4000元/m2。

案例金奖楼盘苏堤春晓名苑策划案SCAPE建筑带来——新上海精神，新国际生活。

成功密码之一：开发商的精益求精，天地行的鼎力打造成功密码之二：产品开发理念先行优性策略环环跟进奖项：中国最具影响力楼盘100强（同时获案例金奖）立足本土文脉迸发城市激情演绎新生活方式——“苏堤春晓名苑”策划案一、关于项目(一) 苏堤春晓名苑项目简介本案位于普陀区与静安区交界地带，北依苏州河，南贴长寿路（上海著名的商住一条街），东临叶家宅，西靠武宁路，与上海南京西路CBD在10元的出租车起步价范围内。

周边不但有家乐福超市而且有多条公交线路。

虽然属于普陀区，但也是市区住宅的上佳地段。

紧邻苏州河是该案区位的最大价值所在。

苏州河从景观价值而言，政府总投资200多亿元，10 年时间进行大规模整治改造，目前一期阶段性治理已经大功告成，无论是水质，还是两岸景观，都得到较大改善，而两岸的楼盘价格更是足足翻了一番。

从人文价值而言，苏州河见证了上海的洋场文明、工业文明和今日的人居文明，作为上海市唯一的一条历史河流，没有理由不成为这个城市最具有文底蕴的生活基址。

因此，该区位的住宅价值不可限量。

该案体量在市中心楼盘比较而言，也非常难得。

占地总面积78.29亩（约52,200平方米），建筑面积21.17万平方米。

这样大体量的楼盘形象对上海城市的面貌必然都会带来重要影响，因此，该楼盘的开发任务任重而道远。

(二) 市中心高档住宅缺什么？“市中心高档住宅到底缺什么？”是开发商拿到土地后一直在探讨的问题。

这个探讨，延续了整整三年。

来自两大开发股东的老总都是在房产界摸爬滚打多年的开发商，深知“开发理念”的重要性，为此，他们做了大量的研发工作，有规划设计的前言为证。

“规划设计是房地产开发的灵魂。

我们以特别挑剔的目光和精益求精的态度，力争使该项目在规划设计阶段就必须立足于精品水准之列，这直接决定了项目在市场推广阶段的成功与否。

我们认为，住宅产品正在从工业化设计走向市场化设计和策划设计，以及建立在实物形态上的一种新的生活方式的构思。