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物业管理实务考试要点1、物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立法人地位，根据物业服务合同从事物业管理活动的经济实体。
2、物业管理企业的特征：①是独立的企业法人②属于服务性企业③具有一定的公共管理性质的职能3、物业管理企业的分类：①按投资主体的经济成分来划分：全民所有、集体所有、民营、外资、其他物业管理企业。
②按股东出资形式来划分：有限责任公司、股份有限公司、股份合作型物业管理企业物业管理企业常见的模式：①房地产建设单位附属子公司或者部门；②独立的物业服务企业；③物业服务集团公司。
4、物业服务企业的设立：★★★根据《公司法》与《物业管理企业资质管理办法》的规定，物业管理企业的设立程序分为：工商注册登记与资质审批两个阶段。
⑴工商注册登记程序：①企业名称预先审核；②公司地址；③注册资本；④股东人数与法定代表人；⑤公司人员；⑥公司章程⑵申报资质资料：①营业执照；②企业章程；③验资证明；④企业法定代表人的身份证明；⑤物业管理专业人员的职业资格证书与劳动合同，管理与技术人员的职称证书与劳动合同。
企业章程内容：总则；经营范围；注册资本；股东姓名或者名称；股东权利与义务；出资方式；机构产生办法、职权、议事规则；法定代表；公司解散事由与清算办法；职工录用、待遇、管理方法；企业各项规则制度。
5、物业管理企业资质等级分为一、二、三级。
⑴一级证书的颁发与管理：国务院建设主管部门；⑵二级证书的颁发与管理：①省、自治区人民政府建设主管部门，②直辖市人民政府房地产主管部门；⑶三级证书的颁发与管理：①直辖市人民政府房地产主管部门，②设区的市级人民政府房地产主管部门。
6、物业管理企业资质条件⑴一级：注册资本500万元以上，物业管理专业人员及工程、管理、技术等有关专业人员很多于30人，中级职称以上人员很多于20人，工程、财务负责人具有中级职称，物业管理人员具有职业资格证，两种类型物业以上物业不低于100%、多层200万平方米、高层100万平方米、独立式15万平方米、办公楼、公寓厂房及其他50万平方米，有优良业绩。
物业管理师《物业管理实务》科目考试大纲一、考试概述物业管理师《物业管理实务》科目考试是物业管理师职业资格考试的重要组成部分。
本科目考察考生对物业管理实务的了解程度，涵盖了物业管理的基本知识、管理技巧、法律法规等内容。
二、考试内容详解1. 物业管理基础知识在这一部分，考生需要掌握物业管理的基本概念、发展历程、业主委员会的职责与权利、共有部分的管理等内容。
需要理解物业管理的重要性及其对社区居民的影响。
2. 物业管理组织与运作本部分主要考察考生对物业管理组织与运作的了解。
内容包括物业管理公司的设立与运作、与业主的合同关系、物业服务的内容与标准、物业费用的管理与使用等。
考生需要熟悉物业管理公司的职能和运营机制，了解物业服务的具体内容与标准，掌握物业费用管理的基本原则和流程。
3. 物业设施与设备管理这一部分内容考察考生对物业设施与设备管理的知识。
涉及到物业设施维护与保养、设备故障排除与修复、安全管理等方面。
考生需要了解常见物业设施的特点和维护方法，具备故障排除的基本能力，熟悉安全管理的相关法规和措施。
4. 物业维修与维护本部分主要考察考生对物业维修与维护的理解。
包括小区维修基金的建立与使用、维修项目的计划与实施、维修工作的监督与验收等内容。
考生需要掌握小区维修基金的管理办法，具备维修项目计划与实施的能力，理解维修工作的监督与验收程序。
5. 物业安全与消防管理此部分重点考察考生对物业安全与消防管理的知识。
内容包括安全管理制度的建立与执行、安全隐患的排查与整改、火灾防控措施等。
考生需要了解安全管理制度的具体要求，能够排查和整改安全隐患，掌握基本的火灾防控知识。
6. 业主服务与投诉处理本部分主要考查考生对业主服务与投诉处理的能力。
内容包括业主关系的处理、业主服务体系的建立与运作、投诉处理流程等。
考生需要具备良好的沟通能力和问题解决能力，能够处理好与业主的关系，熟悉投诉处理的具体流程。
7. 物业合同管理此部分涉及物业合同管理的基本知识与操作。
物业管理实务物业管理是指为居住、工作和商业活动提供相关服务的综合性管理。
在物业管理实务中，物业管理公司需要完成以下内容：物业客户服务、公共区域服务、保安服务、绿化维护、清洁服务、垃圾处理、设备设施维护等。
本文将从以上几个方面来探讨物业管理实务。
一、物业客户服务物业客户服务是物业管理的核心。
客户服务质量将直接影响业主对物业管理公司的评价，因此，在这个领域，物业管理公司的员工需要具备良好的沟通、协调能力、服务精神、及时响应、专业知识等。
在实际工作中，物业管理公司可以采用开展业主意见调查、为业主提供24小时在线服务、为业主安排维修等方式，满足业主的需求，让业主感受到物业管理公司的用心服务。
二、公共区域服务公共区域服务是物业管理公司的传统职能，主要包括卫生、清洁、维修等。
为了保证物业管理公司的工作质量，在此领域，物业管理公司需要建立完善的检查机制和绿化、清洁防护等制度体系，让业主感受到整个小区的递进式管理。
物业管理公司还应根据不同情况，合理调度人力、物力资源，提高整个服务的质量和效率。
三、保安服务物业保安是小区的“守夜人”，主要负责小区的安全防范和维护秩序等任务。
物业保安需要掌握基本法律法规知识、警卫技术、安全防范知识等，能够快速应对小区出现的各种问题。
同时，物业保安还需要保证小区交通秩序有序，避免车辆乱停等问题带来的对小区安全的威胁，保护高档小区别墅等豪宅远离盗窃袭击，让业主无后顾之忧。
四、绿化维护在实际工作中，物业公司还需要负责小区的绿化、植物保护和防护等工作，保护小区环境的美好和卫生。
为了达到良好的效果，物业公司需要在植物选择上注重生态性、美观度、适宜度等因素，并且根据地区、季节的变化不断进行调整，实现小区物化环保的完美结合。
五、清洁服务物业公司需要对小区的垃圾清理、街道清理、保洁保修等工作进行合理规划和细致安排，确保小区环境清洁卫生，不影响小区居民的正常活动和工作。
同时，针对不同地区和季节进行不同的清扫服务安排，让业主更好地享受物业服务。
物业管理实务各章重点内容：第一章物业分类管理概论一、物业分类管理的含义二、国外物业分类管理产生与发展的动因三、物业分类管理的趋向四、现代物业的分类管理意义五、物业分类标准及方法六、现代物业的主要特点第二章居住物业管理一、居住物业及其分类二、居住物业的特点三、居住物业管理的特性四、居住物业管理理念五、居住物业管理的目标六、居住物业管理的主要内容第三章商务物业管理一、商务物业的特点二、写字楼物业管理的内容三、写字楼物业管理预算分析四、商业场所物业租赁管理方法及注意的问题五、会员制会所产生发展的动因第四章工业物业管理一、工业物业的概念及特征二、工业园区物业的市场分析、营销三、工业物业获得能力分析三、仓储中心管理注意的问题四、物流配送中心物业管理的完善与发展第五章特种物业管理一、特种物业的含义和类别二、政府物业管理方式改革三、酒店物业管理的模式四、服务性公寓物业管理的内容五、会议展览中心物业的类型及管理的内容第六章物业管理实习概述本章重点介绍了十项重点实习(实训)的内容：(1)前期服务实习，即物业接管验收与收楼实务---必做(2)综合服务实习，包括房屋装修与维修管理、设备管理实操、智能化设施维护与管理、安全管理实务、绿化管理、清洁卫生管理等---至少选做两项(3)经营管理实习，包括服务管理、物业管理处管理收费管理实务和档案管理等---至少选做一项第七章物业接管验收与收楼实务1.前期介入不同阶段的工作重点2.接管验收各项准备工作第八章服务管理1．物业服务的意识2．顾客服务管理及流程3．服务项目监控4．有效投诉的工作要点和原则第九章房屋装修与维修管理1．装修管理报批程序2．装修中常见的违章行为及违章处理3．房屋维修处理的程序第十章设备管理实操1．设备技术资料管理2．物业设备经济运行管理3．能源消耗的经济核算工作内容4．设备更新改造与备用品配件管理5．物业设备管理制度第十一章智能化设施维护与管理1．智能化物业的基本知识2．建造设备自动化系统的基本功能3．小区智能安全防范系统组成4．小区电子信息服务第十二章安全管理实务1．治安安全管理基本知识2．治安管理制度编制3．消防基本原理4．消防培训与演习第十三章绿化管理1．环境绿化的基本要求2．绿化的日常养护和管理第十四章清洁卫生管理1．清洁管理的制度建设2．清洁管理清洁方法3．专业承包公司的选择及监督检查4．清洁工作应急措施第十五章物业管理处收费管理实务1．管理处成本费用的控制2．收费标准的确定3．管理费收取方法及催收4．业主拒缴物业管理费的原因第十六章档案资料管理1．物业档案在物业管理中的作用2．物业档案资料的采集处理物业管理实务(2) 作业评析(师生问答式)学生：物业管理实务(2)作业主要达到什么教学目的？老师：形成性考核作业是学生学好本课程的一项重要的、必不可少的工作。
第一章物业管理企业1、物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理香瓜活动的经济实体。
2、物业管理企业特征：第一，独立企业法人；第二，属于服务性企业；第三，具有一定的公共管理性质职能。
3、物业管理企业分类（多选）找不同分类方法按照投资主体的经济成分来划分：全民所有制；集体所有制；民营；外资；其他。
按照股东出资形式划分：物业挂你有限责任公司；物业管理股份有限公司；股份合作型物业管理企业。
4、物业管理企业常见模式：第一、房地产建设单位的附属子公司或部门；第二，独立的物业管理企业；第三，物业管理集团公司。
5、物业管理企业的设立：分为工商注册登记和资质审批。
6、物业管理企业的资质条件：资质等级分一、二、三级。
国务院建设主管部门负责一级资质证书的颁发管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级资质证书的颁发管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级资质颁发管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。
设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级资质颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。
7、各资质等级物业管理企业条件：一级资质，注册资本人民币500万元以上；相关管理人员不少于30人。
中级以上职称不少于20人；管理2种以上物业，并建筑面积百分比之和不低于100％（多层200万m2、高层100万m2、别墅15万m2、办公等50万m2）。
二级资质，注册资本300万以上；管理人员不少于20人，中级不少于10人；管理2种以上物业，并百分比之和不低于100％（多层100万m2、高层50万m2、别墅8万m2、办公等20万m2）。
三级资质，资本50万以上；管理人员不少于10人，中级以上不少于5人；取得职业资质证书；有委托管理项目。
8、物业企业的组织形式有：直线制、直线职能制、事业部制、矩阵制。
直线制：优点，领导指挥和职能于一身；缺点，领导要通晓各种专业知识。
物业管理理论与实务一、物业管理理论1.定义与发展物业管理是指对物业资源进行有效的规划、管理、运营和维护的一种综合性管理方式。
物业管理的产生源于城市化进程和复式住宅的出现，是为了提高居民生活质量而诞生的管理方式。
随着城市化进程和人们对生活质量需求的不断提高，物业管理的范围逐渐扩大，不仅包括住宅小区、商业综合体、写字楼等房地产物业，还包括城市基础设施、公共设施等。
2.原则物业管理的原则包括规范化、科学化、公正性、透明度、社会责任等。
其中规范化是物业管理的基础，通过制定明确的管理规范和标准，提高管理效率和服务质量。
科学化则是物业管理的核心，运用科学技术手段，提高管理效率和决策水平，满足业主需求。
公正性和透明度则是物业管理的基本要求，应该完善相关诚信机制，防止恶意竞争和不公平行为。
社会责任则是物业管理的道德要求，物业公司应承担相应的社会责任，为业主和社会做出贡献。
3.主要内容物业管理的主要任务包括物业资源规划、资产管理、服务管理、安全管理、环境管理等。
其中，物业资源规划是物业管理的重点，包括物业项目规划、财务规划、投资计划、管理组织机构等。
资产管理则涉及物业的收益、费用、差旅报销等，需要进行精细化管理以保证物业经营的健康发展。
服务管理则是物业管理的核心内容，包括保洁、物业维修、安保等服务。
安全管理则是保障业主安全的重要任务，包括消防安全、交通安全、防盗安全等。
环境管理则是营造良好居住环境的重要任务，包括垃圾清运、绿化养护、噪声控制等。
二、物业管理实务1.组织架构物业公司的组织架构主要包括总经理办公室、财务部、行政后勤部、客服部、维修部、保安部、环境部等部门。
总经理办公室负责物业公司的日常管理和决策，财务部负责物业公司的财务管理，行政后勤部负责物业公司的后勤管理，客服部、维修部、保安部、环境部负责物业服务的具体实施。
2.服务管理保洁服务是物业管理的一项重要内容，包括室内、室外的垃圾清运和卫生保洁，要求保洁员进行周密的清洁工作。
物业管理实务考试要点整理物业管理实务考试要点整理物业管理实务考试是指经过培训或自学后，通过国家物业管理师考试获得资格认证，进而从事公司物业管理工作的一项资格证书。
对于从事物业管理工作的人员来说，物业管理实务考试具有一定的重要性和参考价值。
本文将为大家整理物业管理实务考试的要点，帮助大家更好地复习和备考。
一、物业管理的基本概念物业管理是指对房屋及其附属设施、人员、财产进行综合管理，以实现物业管理的安全、经济、便捷、舒适、卫生、美观的目标。
物业管理的基本职责包括积极为业主服务，维护物业管理的公平、公正、公开，维护物业管理的公序良俗，保障业主组织自主合法性，协助业主建立业主自治组织等。
二、物业管理的法律法规物业管理实务考试中，对物业管理的法律法规要求考生要有一定的了解和掌握。
道德修养和法律法规是物业管理人员必须要遵守的。
考生需要掌握《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《城市房地产管理条例》等法律法规。
三、物业管理的经营管理物业管理的经营管理是物业管理的核心和重点，也是考试的难点。
它包括物业管理规划、资金管理、设施管理、保安管理、环境管理、技术管理、维修管理等多个方面。
在物业管理实务考试中，需要考察考生对物业管理的经营管理能力。
考生需要熟练掌握物业管理的各项管理技能，从房屋保洁、绿化管理、安全管理到保险理赔、税务处理、合同签订，都需要有一定的专业知识。
四、物业管理的服务管理物业管理的服务管理是保障业主的舒适和便利的重要手段，也是物业管理中必不可少的一部分。
物业管理实务考试中，需要考核考生对服务管理的能力。
特别是在服务城市大型高档小区时，需要注重物业管理的服务品质和服务水平，提高业主的满意度。
五、物业质量的检测与评估物业管理实务考试中，需要考核考生对物业质量的检测与评估能力。
在保障业主权益的同时，需要严格把控物业质量，维护物业管理的公平、公正、公开。
为此，需要考生具备一定的检测和评估能力。
最后，物业管理实务考试需要考生综合运用以上知识点，结合生活实际和现实经验，做出正确的管理决策和管理策略。
物业管理实务重点资料
第一章物业管理企业（出题形式选择、计算)
1、物业管理企业是指依法成立,具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。
（单选)P１
2、物业管理企业的特征：一、独立的企业法人;二、属于服务性企业；三、具有一定的公共管理性质的职能。
（多选)P１
3、物业管理企业两种分类方式:一、投资主体的经济成分划分为:１)全民所有制2)集体所有制3)民营4）外资５）其他（多选）P1-２二、按股东出资形式来划分:１)物业管理有限责任公司２）物业管理股份有限公司３）股份合作型物业管理企业（多选)P2
４、物业服务企业的设立程序：工商注册登记、资质审批(单、多选)Ｐ3
５、工商行政机关发给营业执照后，公司即告成立。
(单选)P4
６、物业管理企业的资质条件:一级资质，注册资本5０0万元以上,专职管理和技术人员不少于30人,中级以上职称人员不少于20人；二级资质,注册资本300万元以上，专职管理和技术人员不少于20人，中级以上职称人员不少于10人;三级资质,注册资本50万元以上，专职管理和技术人员不少于1０人,中级以上职称人员不少于5人。
(单多选)各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于１0０%(计算题）P５
７、物业管理企业的四种组织形式:直线型、直线职能型、事业部型、矩阵制型。
直线型以直线制为基础适用于业务较小物业管理企业的初期管理,不能适应较大规模和较复杂的物业管理，是物管企业普遍采用的一种形式；事业部型一般多由那些规模大、物业种类繁多、经营业务复杂多样的大型综合型物业管理公司借鉴采用。
P６
8、物业服务企业资质机构设置的影响因素:1)企业战略因素2)外部环境因素3)技术因素4)组织(Ｐ９）
９、物业服务企业机构设置的要求:１）按照规模任务设置）2)统一领导、分层管理3)分工协作4）精干、高效、灵活（P １0）
１0、（看)物业服务企业的机构职责:1)品质管理部主要职责:企业质量管理体系的运行和维护，各物业项目服务品质监督,客户满意度评价及监督，管理评审，协助新物业项目建立质量管理体系,外部质量审核的协调，内部服务品质审核的组织协调,客户服务监督管理，客户关系管理，客户投诉处理,客户满意度评价等2)经营管理部主要职责：制定和分解企业经营计划和经营目标,制订物业项目考核体系、考核指标和标准,级织对各物业项目进行目标考核等。
(Ｐ11)
第二章物业管理招标投标（选择、案例分析）
1、物业管理招投标:是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或是物业所有人根据物业管理服务内容,制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业管理企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。
（P13);
２、物业管理招标的主体：一般是物业的建设单位、业主大会（单一业主）、物业产权人（政府机关或物业产权部门)（Ｐ１３)；
3、物业管理投标的主体：一般是指有符合招标条件的物业管理企业或是专业管理公司。
(P１4);
4、物业管理招标的类型：１)按物业类型划分为:住宅项目招标和非住宅项目招标；２）按项目服务内容的实施划分为：整体物业管理项目的招标、单项服务项目的招标和分阶段项目的招标等类型3)按招标主体类型划分为：建设单位为主体的招标、业主大会为主体的招标、物业产权人为主体的招标等类型4）按项目服务方式划分为:全权管理项目招标、顾问项目招标。
（P１4);
5、物业管理招标的特点:综合性、差异性、特殊性（Ｐ1６）
6、物业管理招标的方式：公开招标、邀请招标；（1）公开招标是邀请所有符合投标条件的物业管理企业参加投标的招标方式(2）邀请招标是招标人预先选择若干有能力的企业,直接向其发出投标邀请的招标方式。
(Ｐ1６)
7、物业管理招标的主要内容：1）早期介入和前期物业管理阶段的招标内容2)常规物业管理招标内容（Ｐ19—２0）；
8、物业管理招标的条件:主体条件、项目条件(建设单位建设的住宅小区必须招标;)。
（P2０)
8、物业管理招标的程序（重点）:1)成立招标领导小组2）编制招标文件3）公布招标公告或发出投标邀请书４)发放招标文
件5）投标申请人的资格预审６）接受投标文件7）成立评标委员会8）开标、评标和中标；招标备案:1)发布招标公告10日前２)发出中标通知书１５日内。
公开招标应通过公共媒介发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布招标公告；邀请的企业数量3个以上；招标文件发出日起至投标人提交投标文件截止之日最短不得少于2０日;评标人是招标人代表,物业管理专家两部分构成；评标委员会人数一般是５人以上的单数,物业管理方面的专家人数少是少于成员总数的2/3;招标人应按中标候选人的排序确定中标人；招标人应当在投标有效期截止时限3０日前确定中标人；招标人应当向中标人发出中标通知书,招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内,按招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。
(P２０—24);
9、物业管理投标文件的分类:商务文件和技术文件;商务文件最核心的是报价单,技术文件最核心的是物业服务方案。
(Ｐ2７）；
10、现场踏勘时口头回答,口头答复不具备法律效力,只有投标者以书面形式提出的问题并由招标人作出书面答复时，才能产生法律约束力。
(P2９）;
１1、投标报价表中单价与总价不符时的处理原则:以单价为准修正总价(P35)；
１２、招标文件目录、投标邀请函范例(31—３4）；看一下
13、制订物业服务方案的一般程序:（１）组织人员(2)收集资料（３）分工、协作（4)确定组织构架和人员配置（5）测算物业管理成本(6）制定方案(７)测算服务费用（８)审核、校对（9)排版、印制(P4０--41)
１4、物业服务方案的关键性内容：1)项目的整体设想与构思；2)组织架构与人员的配置3）费用测算与成本控制４）管理方式、运作程序及管理措施；（P41—42)；
15一、物业服务方案的１2个要点：1）招标物业项目的整体设想与构思2）管理方式与动作程序3)人员的配备、培训与管理４)管理指标与措施5）管理制度的制订6）档案资料的建立与管理7）早期介入及并且期物业管理服务内容8)常规物业管理服务综述9)工作计划１0）物资装备11）费用预算１2）成本控制;
二、各类物业管理服务的重点和难点：商用类型重点及难点主要体现在经营和设施设备管理；工业区物业在消防、污染控制及货物、人员的出入管理有特殊的服务需求；政府物业管理的特殊性主要体现在维护政府形象、内部特约服务、会议接待及庆典服务、安全及保密管理;公用事业类型的物业管理服务的重点及难点主要在于确保公用设施无故障的正常运行，对紧急事件的预防与处理。
三、管理指标通常由物业管理质量指标和经济效益指标两部分组成。
四、管理制度主要由公众制度和内部管理制度两大部分组成。
五、成本控制贯穿于成本费用形成的全过程,不能为降低耗费而不提供或少提供服务,成本控制重点控制的是变动成本。
（Ｐ42—49）；
16、案例分析题:
（1)给一个招标文件，让你找错;(物业服务方案）
（2）给出项目基本情况，让你简要编制物业服务方案或者按照要求回答问题。
第三章物业服务合同(选择题、案例分析题）
１、物业管理合同是一个综合性的概念,是指物业管理当事人之间就权力义务所达成具有法律效力的协议或契约。
要约：是指一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人所作出希望与其订立合同的意思表示。
P50
2、邀请要约人无须承担法律责任:例如：拍卖、广告、标价、招标P５1
3、合同有效的必要条件：1）当事人的缔约能力2）当事人的真实意思表示3）合同的内容合法4)合同的形式合法；
4、合同的形式：书面合同、口头合同和事实合同;
５、《合同法》规定：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
P54
６、合同订立的基本原则:主体平等、合同自由、权力义务公平对等、诚实信用、守法和维护社会公益（是合同法的最高要求)。
Ｐ55
７、前期物业服务合同的主要内容:1）合同当事人２)物业基本情况3）服务内容与质量４）服务费用5)物业的经营与管理6）承接查验使用维护７）专项维修资金8)违约责任9)其他事项P56
8、物业服务合同和前期物业服务合同的主要区别：1）订立合的当事人不同2)合同期限不同Ｐ58
９、签订物业服务合同应注意的事项：1）明确业主委员会的权力义务2）明确物业管理企业的权力和义务3)对违约责任的约定4)对免责条款的约定5）物业服务合同的主要条款宜细不宜粗６）合同的签订要实事求是7）明确违约责任的界定及。
