某国际百货商场招商策划方案
拟定人：
目录
第一部分项目商圈分析－－－－－－－－－－－－－－（6）
一、商圈理论
二、亿丰国际主要零售商圈
三、亿丰国际国业百货商场概况
四、SWOT 分析
五、项目发展定位
六、项目发展节点
第二部分项目商业市场的定位－－－－－－－－－－（33）
一、项目形象定位
二、项目功能定位
三、目标客户定位
四、租金定位
第三部分项目招商规划－－－－－－－－－－－－－（40）
一、招商业态组合
二、品牌引进计划
三、招商合作方式、条件预测和建议
四、招商策略
五、招商工作计划进度
六、招商具体工作内容
七、招商宣传方式
八、招商人员配备计划
九、招商人员的岗位职责
十、招商与项目销售之配合
第四部分项目商业开发－－－－－－－－－－－－－（50）
一、项目开发理念
二、项目规划设计
三、商业推广计划
第五部分项目宏观经济环境分析－－－－－－－－－（57）
一、亿丰国际宏观环境概述
二、深圳市中部物流组团分区规划
三、亿丰国际经济发展的特点
结语－－－－－－－－－－－－－－－－－－(71) 附件一：招商合同
附件二：商户意向登记表
附件三：招商合同审批表范本
附件四：商户租赁意向书
拟订人：
前言
近年来，随着国内各地区商业地产的规模化发展，大量的商业地产项目源源不断的推向市场，商业市场的传统经营格局被不断的更新，商业经营的竞争格局在不断升级。如何充分利用好商用物业资源，创造新的、可持续发展的商业经营运作模式，使发展商、投资者、经营者三方互利共赢，是当前大多数商用物业开发商在开发和运作项目时需要认真思考和面对的一个现实课题。
在商业地产开发过程中，众多的地产发展商自身的缺乏或不具备专业化的商业管理能力，一哄而上，仓促圈地建房，为了回笼租金，物业的销售就成为发展商的头等大事。由于项目往往缺乏系统、科学、可行的商业经营规划，随意的产权分割造成项目在招商、经营上遇到阻滞，导致商场无法为续的想象比比皆是。
事实上，商业地产属于高风险、搞技术的地产开发种类，涉及商业定位、经营、推广等充满挑战的商业领域，随着商业地产推广技术的提高和商业经营风险的不断增大，那种只管销售，不论经营的急于求成的想法都是不切实际的，最终结果将逃离不了被市场无情的吞噬和抛弃的命运。
商业地产项目作为商业与房地产的结合，发展商、投资者、经营者及终端消费者都是商业经营的参与者。而从销售推广模式上看，也从最初的买方和卖方的简单销售关系，发展成为经营与销售的兼顾，协调发展商、商铺投资者、租赁经营者各方面利益、各种矛盾的综合营销推广模式，从而实现发展商、商户投资者、经营者之间的多赢。
“没有金刚钻，不揽瓷器活”，发展商只有充分认识商业地产开发的高价值与高风险，建立综合的商业地产开发与营销体系，从商业地产的前期定位策划入手，从商业业态和资源的整合做起，并对商业经营真正负起责任来，才能寻找到商铺开发的“点金石”。
金冠福品牌企业管理公司凭借多年来成功的商业经营管理经验，来介入亿丰国际国
业百
货商场的商业规划、经营、管理，将以“所有权、经营权、管理权”三权分立的管理模式为亿丰国际国业百货商场提供商业全程管理服务，并将完善的服务渗透到国业百货商场经营活动的各个层面，包括前期定位、规划、招商、策划、后期营运管理等多个环节。
没有调查就没有发言权。为了尽可能全面完整的了解和掌握亿丰国际商业市场的状况，以便准确的制定和实施亿丰国际国业百货商场项目的商业经营发展规划，金冠福品牌企业管理公司精心准备并严格安排了亿丰国际国业百货商场项目的市场调查工作，采取市场走访、访问、资料查阅、电话咨询、丈量、计算等多种调查形式，对区域市场的市场背景环境、商圈分布、项目情况、商业竞争对手状况、广告媒介等进行专案调查。调查工作覆盖紧靠亿丰国际的龙华、松岗、沙井等商圈，采集并整理大量的有效数据。在整个调查过程中，我们力求将区域市场的商业资源、运营商和消费者的习惯摸清摸透；力求将项目所处的商圈区位、行政规划、周边关系、商业结构、招商格局、项目前期的推广状况、招商主标的摸清摸透；力求将项目的竞争对手，包括同业态同业种的竞争对手的现状、营销及推广策略摸清摸透；力求将可能影响项目招商推广的内外部因素摸清摸透；力求将亿丰国际片区的经营者、消费者的心理及行为模式摸清摸透；力求将亿丰国际片区的媒介资源的可利用程度和消费者对广告推广的心理、喜好、习惯摸清摸透;从而为项目的商业定位规划、招商、市场推广、后续经营管理等工作提供准确的依据。
通过市场调研，我们对亿丰国际国业百货商场项目有了更为直接和深入的了解。在市场调查的基础上，我们充分结合区域市场和项目自身的特点，有针对性的提出了亿丰国际国业百货商场的招商企划。我们相信，在与发展商的共同努力下，必将使亿丰国际国业百货商场的商业价值及物业价值得到充分的发挥，使亿丰国际国业百货商场成为亿丰国际乃至深圳市商业地产开发和经营的成功典范。
第一部分项目商圈分析
一、商圈理论
1. 商圈的界定
商圈也称商势圈，是指零售店铺或商业街吸引顾客的空间范围，或者来店顾客的地域范围。日本商圈问题专家室井铁卫认为：“所谓商圈就是现代市场中，企业市场活动的空间范围，并且是一种直接或间接地与消费者空间范围相重叠的空间范围。”从零售业的角度来看，可以简单的将商圈理论理解为零售店铺影响所及的范围。这种影响范围包涵了三个相互重叠和交叉的内容。
（1）商圈是一个具体的区域空间，是一个大致可以界定的地理区域，商圈的最大半径也是商店与其基本顾客居住地的最远距离。一个具体的零售店铺的商圈可以在地图上标出来。
（2）商圈是一个企业市场营销活动的空间广度，在这个空间广度，企业向顾客提供各种产品和劳务。因此，可以将商圈看成是企业营销活动创造的市场空间。
（3）商圈又是一个消费者购买商品的行为空间。商圈可以表述为消费者生活受益、方便购物的行为区域。因此，又可以将商圈看成是由消费者购买活动创造的区域空间。
如果借助物理学中的“场”的概念，所谓商圈，就是由消费者的生活行为，为满足消费者需要而从事经营活动的企业市场以及消费者的购买行为共同创造出来的一种“商业场”。在这个“场”内，消费者与经营者相互依存的，顾客的生活行为、购买行为与企业的市场行为相辅相成，构成一个共同的空间范围，零售店的经营主要是围绕商圈进行的。
2. 商圈的层次
商圈具有比较明显的层次性特征，一般由三个层次构成，即：
（1）主要商圈，或称基本商圈，是指最接近商店并拥有高密度顾客群的区域，通常本区域50%左右的消费者来本店购物。
