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2020年百货业态格局与发展趋势分析报告2020年9月目录一、百货业态的全国布局剪影 (4)1、商业发展路径及阶段特征演绎 (4)2、全国七大地区中，华东商业较为发达，领军百货业的迭代更新，购物中心发展迅速，受需求影响，部分向百货业态趋同 (5)3、华北地区中北京的购物中心发展迅速，百货处于向体验型转型阶段 (6)4、东北地区整体购物中心发展较好，大牌地产商强势入驻，百货有较大的发展空间 (8)5、华东地区整体发展较为迅速，购物中心占比均超50%，百货向新型体验模式发展 (9)6、华南地区广东商业体量较大，百货占比高，以雏形期百货店为主要形态 (11)7、华中地区购物中心发展较好，百货业态处于迭代演进阶段，河南省商业总量领先，品牌开发商占比高 (12)8、西南地区中四川省购物中心占比高，商业市场发展速度领先，业态演进较快，百货业态大型百货公司为主，处于发展路径的冲击期 (14)9、西北地区中陕西省购物中心发展迅速，百货业态仍有较大发展空间 (15)10、全国商业以江苏、北京、四川、南部沿海等地区作为重点发展区域 (16)二、一二三线城市百货业态的步伐 (17)1、全国商业迭代大格局下，百货业态在购物中心的冲击下不断更新 (17)2、一线城市中深圳百货占比高，上海重奢百货形态较多，需求驱动下，未来百货商业市场发展潜力较大，购物中心管理百货化趋势亦存在 (18)3、前列二线城市中无锡商业发展较为发达，百货业态迭代发展空间最大 .. 204、三线城市百货业态正处在传统百货时期，需求驱动下，亟待向体验式百货业态演进 (21)三、城市群视角下的百货形态发展格局 (23)1、长三角商业发展领先，珠三角百货形态较多，衍变升级梯度层次多，整体仍有较大投资空间 (23)2、上海领军长三角，百货和购物中心优势互鉴共同发展 (24)3、本土特色品牌百货在南京及杭州发展强劲，转型升级态势向好 (26)4、珠三角城市与港澳商业布局互补，跨境购物习惯拉升本地百货占比 (27)5、广州本地消费粘性高，主要以生活需求为主，百货业态发展空间大 (29)6、京津冀主要城市百货发展进化较为缓慢，购物中心发展相对迅速 (30)7、转型升级期的北京老牌百货数量高，商业发展快，体验重奢百货占比更高 (32)百货：是指以生活日用品主营的综合性零售商业，经营范围广，商品类别多。
《中国购物中心报告：展望2020》中英文白皮书主要内容：01. 中国经济增速放缓难抑消费上升02. 理解中国零售地产发展03. 中国传统零售业面临挑战04. 线下零售业建立品牌纽带和社交互动05. 在中国，线上的成功为线下零售提供了经验06. 移动设备将线上工具应用于线下零售07. 社交媒体和大数据让零售商能够与消费者建立纽带08. 零售空间在演进中对接消费者行为09. 重新定义业主－租户关系10. 如何在未来五年与时俱进11. 结论第一章、中国经济增速放缓难抑消费上升要点：• 中国经济过去的全力爆发式增长助推零售业的迅猛提升。
转型后，中国经济增速已开始放缓。
• 尽管经济增速放缓，零售业在2010年至2014年间从15.7万亿元升至27.2万亿元，近乎翻倍。
• 中产阶级在中国崛起，成为消费的坚实基础。
预计到2022年，78%的城市居民都将跻身中产，2012年这一比例仅为68%。
• 中国的消费水平在2012年为GDP贡献35%，较日本的61%和美国的68%相比，还有长足的进步空间。
第二章、理解中国零售地产发展要点：• 过去十年中国的零售商和地产开发商迅速成长，中国大陆地区的零售商业空间供应较其他更发达经济体相比还有很大提升空间。
• 2008年，中国每百万人拥有商业网点为416家，美国是3620家。
2008年之后中国已新建接近4000座新购物中心，拥有全球最多在建项目。
• 近年中国零售业蓬勃发展期间，许多新建的购物中心没有充分考虑到消费者或零售商的需求，导致购物中心与市场要求不匹配，无法带来让人满意的购物体验。
• 中国经济飞跃期间购物量同时猛增，所以哪怕部分购物中心的零售租户组合混乱、设计不够科学，但还是有所收益。
第三章、中国传统零售业面临挑战要点：• 中国经济整体前景乐观，零售业仍然向好，品牌和购物中心管理方在未来五年会遭遇一系列问题，包括增速放缓、电商竞争以及购物中心供应过剩等问题。
• 因整体经济增速放缓，零售业销量增长预计将在未来两年放缓至8.7%，低于2009年15.6%的增长率。
H.264概览1. 引言数字电视和DVD-video的出现使得广播电视和家庭娱乐发生了彻底的变革.越来越多的这些应用成为可能随着视频压缩技术的标准化.MPGE系列的下一个标准,MPEG4,正使得新一代的基于因特网的视频应用成为可能.而现在视频压缩的ITU-T H.263标准被广泛的应用于视频会议系统．MPEG4(视频)和H.263都是基于视频压缩(视频编码)技术的标准(大约从1995年开始).运动图像专家组和视频编码专家组(MPEG和VCEG)致力于开发一个比MPEG4和H.263有更好性能的新标准,有着高品质,低比特视频流的特性一个更好的视频图像压缩方法.新标准"高级视频编码"(A VC)的历史可追溯到7年前.1995年,为了通过电话线传输视频信号而制定的H.263标准定稿以后.ITU-T视频编码专家组(VCEG)就开始工作在两个更深入的发展领域:一个是"短期"的努力去增加H.263的额外特性(制定出标准的版本2),还有一个"长期"的努力,去开发一个适用于低比低率下可视通信的新标准,提供比之前的ITU-T标准更有效,明显更好的视频压缩方法.2001年,ISO运动图像专家组(MPEG)意识到H.26L的潜在优点,就组成了视频联合工作组(JVT),包括MPEG和VCEG的的专家.JVT的主要任务就是将H.26L"模式"草案发展成为一个完全的国际标准.实际上,结果产生了两个标准:ISO MPEG4第10部分和ITU-T H.264. 新标准的官方命名是"高级视频编码"(A VC);然而,旧的命名H.26L和以ITU文档号命名的IH.264[1]更广为人知.2. H.264 编解码器和之前的标准一样(如MPEG1,MPEG2和MPEG4),H.264标准草案并没有明确定义一个编解码器.在一定程度上,标准定义了视频比特流编码和与之相对应的解码方法的语法.然而实际上,一个符合的编码和解码器一般包括如图Figure 2-1 和Figure 2-2中所示的功能模块.同时这些图中所示功能通常是必须的,但编解码器还是可以有相当多的变种.基本的功能模块(预测,传输,量化,熵编码)与之前的标准(MPEG1,MPEG2,MPEG4,H.261,H.263)差不多.H.264的最重要的变化是在这些功能模块的实现细节上.编码器包括两个数据流路径.一个"前向"路径(从左到右,以蓝色表示)和一个"重构"路径(从右到左,以洋红色表示).解码器的数据流路径以从右到左的方式表示,以此来说明编码器和解码器之间的相同点.2.1 编码器（前向路径）当一个输入帧Fn被提交编码。
2020中国商业地产发展白皮书目录前言 (1)1、市场表现：受疫情冲击，商业地产市场承压 (2)1.1 商业地产新房市场：受疫情影响，2020年1-5月全国销售面积同比下降23.1%，新开工面积同比下降14.8%，市场整体承压 (2)1.2 商业地产租赁市场：市场需求下降，2020年上半年百MALL商铺租金环比下跌1.09%，写字楼租金累计下跌2.38% (6)1.3 商办土地市场：推出面积上升而成交面积下降，楼面价上涨 (6)2、企业表现：聚焦核心城市、创新商业场景，资本并购与整合推动规模提升 (10)2.1 聚焦核心城市，挖掘潜力区域 (10)2.2 场景创新带动购物中心复苏，消费零距离与社群营销推动社区商业价值提升 (13)2.3 积极拓展融资渠道，资产证券化不断推进 (16)2.4 疫情影响下，收并购行为提高行业集中度 (19)3、趋势展望：线上线下融合发展，数字化与精细化运营推动转型升级 (21)3.1 线上线下融合发展，消费新需求推动业态及品牌升级 (21)3.2 数字化推动智能转型，5G助力构建智慧商业 (24)3.3 绿色与科技助力打造健康空间，轻资产输出与精细化运营推动联合办公升级 (28)结语 (32)专题一：商业地产运营标杆企业及项目发展分析 (33)专题二：商业地产新兴商圈发展分析 (36)研究主办：中指研究院中国房地产指数系统主要研究成员：莫天全黄瑜曹晶晶付源姚卓李云鹤陈文静李雪娇程威方肖马琛冯孟乾辛芸娜周巍魏云静李璠璠陈丽娜杜咏咏胡国华葛海峰赵丽一高静张曼张志杰蒋云峰李建桥牛晓娟吴建钦陈茜李清兰李秀英张丽丽汪勇黄秀青李力张化学丁晓樊鹏飞赵玉国温戴婉蘭杨红侠薛建行薛琳黄雪姚一维王玲袁彬彬黄艳王永斌高院生李宁胡佳娜梁波涛石蕊唐懿唐爽薛晴童晓玲谢俊云田文刚李益峰张梦圆方颃刘莉芬苏宇2020中国商业地产发展白皮书前言2020年，突如其来的新冠肺炎疫情对国内经济发展造成明显冲击，同时疫情在国际多点爆发，外部的不确定性风险加剧了我国宏观经济的下行压力。
FIDIC业主/咨询工程师标准服务协议书条件（白皮书）业主/咨询工程师标准服务协议书(协议书)业主/咨询工程师标准服务协议书条件(第一部分标准条件)业主/咨询工程师标准服务协议书条件(第二部分特殊应用条件)业主/咨询工程师标准服务协议书条件(第二部分附注)业主/咨询工程师标准服务协议书协议书本协议书于年月日由（以下简称“业主”）为一方与（以下简称“咨询工程师”）为另一方签订。
鉴于业主预请咨询工程师履行某些服务，即，并已接受咨询工程师为履行该类服务所提出的建议书。
兹就以下事项达成本协议：1.本协议书中的措词和用语应与下文提及的“业主/咨询工程师标准服务协议书条件”中分别赋予它们的含义相同。
2.下列文件应被认为是组成本协议书的一部分，并应被作为其一部分进行阅读和理解，即：（1）中标函；（2）业主/咨询工程师标准服务协议书条件（第1部分——标准条件和第2部分——特殊应用条件）；（3）附件，即附件A——服务范围附件B——业主提供的职员、设备、设施和其他人员的服务附件C——报酬和支付3.考虑到下文提及的业主对咨询工程师的支付，咨询工程师在此答应业主遵照本协议书的规定履行服务。
4.业主在此同意按本协议书注明的期限和方式，向咨询工程师支付根据协议书规定应付的款项似此作为履行服务的报酬。
本协议书谨于前文所载明之年月日，由立约双方根据其有关的法律签署并开始执行。
特此证明。
由在场的情况下由在场的情况下业主的具有约束力的签名咨询工程师的具有约束力的签名如需要时盖章如需要时盖章姓名姓名签字签字地址地址业主/咨询工程师标准服务协议书条件第一部分标准条件定义及解释1.定义下列名词和用语，除上下文另有要求者外，应具有所赋予它们的涵义：（1）“项目”是指第二部分中指定的并为之建造工程的项目。
（2）“服务”是指咨询工程师根据协议书所履行的服务，含正常的服务、附加的服务和额外的服务。
（3）“工程”是指为完成项目所实施的永久工程（包括提供给业主的物品和设备）。
2020年度中国消费趋势报告中英文两版2020年度中国消费趋势报告：预示着经济新篇章的开始The 2020 Annual Report on China's Consumer Trends: Marking the Beginning of a New Era in the Economy随着2020年的到来，中国的消费市场进入了一个新的转折点。
在这一年，中国经济经历了前所未有的挑战和机遇，而《2020年度中国消费趋势报告》则成为了我们洞察中国消费市场的重要窗口。
这份报告对中国消费者的行为和态度进行了深入分析，揭示了未来几年中国消费市场的发展趋势。
As we ushered in the year 2020, China's consumer market entered a new turning point. In this year, China's economy faced unprecedented challenges and opportunities, making the "2020 Annual Report on China's Consumer Trends" a crucial window for us to gain insights into the Chinese consumer market. This report provides in-depth analysis of Chinese consumers' behavior and attitudes, revealing the development trends of the Chinese consumer market in the coming years.报告指出，中国消费者的购买力和消费观念正在发生着巨大的变化。
首先，年轻一代消费者成为了中国消费市场的主力军。
青岛商业地产购物中心调研报告目录一、内容概要 (3)（一）调研背景 (3)（二）调研目的与意义 (4)（三）调研范围与方法 (5)二、青岛商业地产市场概述 (6)（一）青岛商业地产市场发展历程 (7)（二）青岛商业地产市场现状 (8)（三）青岛商业地产市场发展趋势 (10)三、青岛主要商业地产购物中心分析 (11)（一）购物中心概览 (13)1. 青岛购物中心分布情况 (14)2. 各购物中心简介 (15)（二）购物中心经营状况 (16)1. 营业收入与利润分析 (17)2. 招商与租户情况 (18)（三）购物中心优劣势分析 (19)1. 优势分析 (21)2. 劣势分析 (22)四、青岛商业地产购物中心竞争格局 (23)（一）主要竞争对手分析 (25)1. 竞争对手概况 (26)2. 竞争对手优劣势对比 (26)（二）竞争格局分析 (27)1. 市场份额分布 (28)2. 竞争态势分析 (29)五、青岛商业地产购物中心消费者行为分析 (31)（一）消费者特征分析 (32)1. 年龄结构 (33)2. 职业分布 (34)3. 收入水平 (35)（二）消费者需求分析 (37)1. 购物需求 (38)2. 休闲娱乐需求 (39)3. 服务需求 (40)（三）消费者行为影响因素分析 (41)1. 商业环境 (43)2. 交通便利性 (45)3. 商品多样性 (46)六、青岛商业地产购物中心策略建议 (47)（一）提升购物中心竞争力 (48)1. 优化品牌组合 (49)2. 提升服务质量 (50)3. 创新营销策略 (51)（二）加强购物中心与品牌商户合作 (52)1. 深化合作关系 (53)2. 共同应对市场变化 (55)3. 促进资源共享 (56)（三）关注消费者需求变化 (57)1. 及时调整商品结构 (58)2. 提升购物体验 (59)3. 加强消费者互动 (60)七、结论与展望 (62)（一）调研结论总结 (63)（二）未来展望 (64)（三）研究不足与改进方向 (65)一、内容概要本报告主要对青岛市商业地产购物中心进行了深入的调研与分析，涵盖了项目概况、市场环境、竞争格局、消费者行为以及未来发展趋势等多个方面。
2020中国商业地产发展白皮书目录前言 (1)1、市场表现：受疫情冲击，商业地产市场承压 (2)1.1 商业地产新房市场：受疫情影响，2020年1-5月全国销售面积同比下降23.1%，新开工面积同比下降14.8%，市场整体承压 (2)1.2 商业地产租赁市场：市场需求下降，2020年上半年百MALL商铺租金环比下跌1.09%，写字楼租金累计下跌2.38% (6)1.3 商办土地市场：推出面积上升而成交面积下降，楼面价上涨 (6)2、企业表现：聚焦核心城市、创新商业场景，资本并购与整合推动规模提升 (10)2.1 聚焦核心城市，挖掘潜力区域 (10)2.2 场景创新带动购物中心复苏，消费零距离与社群营销推动社区商业价值提升 (13)2.3 积极拓展融资渠道，资产证券化不断推进 (16)2.4 疫情影响下，收并购行为提高行业集中度 (19)3、趋势展望：线上线下融合发展，数字化与精细化运营推动转型升级 (21)3.1 线上线下融合发展，消费新需求推动业态及品牌升级 (21)3.2 数字化推动智能转型，5G助力构建智慧商业 (24)3.3 绿色与科技助力打造健康空间，轻资产输出与精细化运营推动联合办公升级 (28)结语 (32)专题一：商业地产运营标杆企业及项目发展分析 (33)专题二：商业地产新兴商圈发展分析 (36)2020中国商业地产发展白皮书前言2020年，突如其来的新冠肺炎疫情对国内经济发展造成明显冲击，同时疫情在国际多点爆发，外部的不确定性风险加剧了我国宏观经济的下行压力。
受经济环境变化影响，商业地产运行面临挑战。
当前新冠肺炎疫情的负面影响仍未消除，但国家积极出台各项扶持政策协助企业度过难关。
随着复工复产的不断推进，市场活力逐步恢复，经济长期向好趋势没有改变。
在存量时代，运营为王，商业地产正面临着新的行业发展格局。
2020年商业地产企业持续聚焦核心城市，并挖掘三四线潜力区域；借助新媒体平台进行消费场景创新，通过直播经济与夜间经济带动购物中心复苏。
中国购物中心过去二十年发展中国购物中心过去二十年的发展2010年1月6日，“2010中国地产新视角商业地产高峰论坛”在北京嘉里中心隆重举行。
岁末年初之即，着名行业专家、商业地产大腕以及知名商业品牌代表，就2009年商业地产热点话题展开深入探讨，激荡2010年商业地产首场头脑风暴。
以下是中国购物中心产业资讯中心主任郭增利先生主题演讲：非常高兴参加这个高峰论坛，借这个机会跟大家交流一下，中国购物中心发展二十年时间出现哪些情况，哪些跟大家所预想的是一样，跟大家没有数据支撑判断的情况是不同的，所以在今天在这里跟但是谈一下中国购物中心购物发展指数一个大的框架体系，主要在速度和结构两个方面对中国购物中心进行梳理和判断。
因为我们感觉当中可能2010年后中国经济发展的高峰，在07年底国际购物中心协会把各个国家购物中心的发展历史全部的记在一个手册上，在三个月时间完成这份手册，也非常难得其实一直在讨论中国购物中心元年的问题，也是经过了国内差不多40家购物中心老总的积极讨论，我们基本上把中国购物中心三个发展阶段做了一个初步的界定，也在国际购物中心协会全球刊物上发布出来了。
中国购物中心主体阶段是20世纪80年代末，是购物百货店向购物中心转型，跟原来在内贸局工作的时候，曾经90年代末搞了一次中国购物中心发展大会，那个时候发现一个有意思的现象，其实初期购物中心研讨会绝大部分达到70％的比例不是我们房地产开发商，是百货店，是很多超市，因为在那个时候已经看到了很多的百货店向购物中心转型这样的例子，中国购物中心真正的起源阶段是在二十世纪90年代初，购物中心已经成为了一个新型的房地产投资形式，这个中间列举出来大家比较熟悉的几个购物中心。
第三个是购物中心发展阶段，我们认为目前中国购物中心还处在发展阶段，在这个阶段物业资产价值提升变成了一个主导的目标，并且购物中心的主体也从过去的内百货形态，转变为开发商、投资商进军购物中心。
我也列出几个代表性的作品，大家可以看这里面几个项目，我们对它说有一个主要的特征是以物业资产价值提升作为主导目标，我们在所列出来的发展阶段的几个代表性的项目当中，其实已经有三个物业是打包上市的，在我列的第三条这个发展阶段，所以我想恰恰几个购物中心用不同的方法，通过资本运作的方式提升了自身的公司的资产价值。
