深圳工业用地政策分析

1、《广州市人民政府关于印发广州市提高工业用地利用效率试行办法的通知》穗府函〔2015〕20号（2015年2月5日公布）2、《广州市人民政府关于印发广州市提高工业用地利用效率实施办法的通知》穗府办规〔2019〕4号（2019年4月1日公布）3、《广东省自然资源厅关于明确工业物业产权分割及分割转让不动产登记有关事项的通知》粤自然资规字〔2019〕3号（2019年3月19日公布）政策文件《广州市人民政府关于印发广州市提高工业用地利用效率试行办法的通知》穗府函〔2015〕20号《广州市人民政府关于印发广州市提高工业用地利用效率实施办法的通知》穗府办规〔2019〕4号供地管理供应合同的约定内容工业用地的供应合同须约定以下内容：（一）工业用地在土地出让期内申请调整为商业、办公、商品住宅、旅游等非工业用途经营性用地的，须由土地出让人收回土地使用权，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的价值和剩余年期国有建设用地使用权的评估市场价格及经评估认定的直接损失给予土地使用者补偿。

（二）对于拟通过设立项目公司取得工业用地使用权或竞得土地后拟成立新公司进行开发建设的，应在参与公开出让申请文件中明确项目公司或新公司的出资构成、股权结构等内容，且项目公司或新公司的经营范围、资质等必须符合土地出让公告中的出让条件。

（三）工业用地供应后的投产年限、达成年限、达产后年产值、供后监管评价时点、评价要求和评价未达标的整改及处理措施。

（四）工业用地的地下空间不得分割登记、分割转让和抵押。

（五）工业用地内建筑物分割转让和再次转让的，用地单位应就受让主体资格取得属地区政府、广州空港经济区管委会或其指定机构书面审核意见后方可转让。

（六）新型产业用地（M0）项目需无偿移交给所在区政府、广州空港经济区管委会或其指定机构的产业用房建筑面积。

第四部分确权与转让登记或分割登记国有土地使用权证应按宗地为单位办理。

以出让方式供应的工业用地，在按合同约定缴清土地出让金后可办理国有土地使用权证;以“先租后让”方式供应的工业用地，在签订“先租后让”合同后，应办理国有土地使用权出租登记，出租年期结束，按程序审批后同意办理出让手续的，可在缴清土地出让金后办理国有土地使用权证。

深圳市人民政府关于印发深圳市工业项目建设用地审批实施办法的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------深圳市人民政府关于印发深圳市工业项目建设用地审批实施办法的通知（2006年6月5日深府〔2006〕94号）《深圳市工业项目建设用地审批实施办法》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。

深圳市工业项目建设用地审批实施办法第一条为了加强深圳市（以下简称本市）城市规划土地管理，落实产业政策，提高工业用地集约利用水平，规范工业项目建设用地申请审批程序，根据国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）、中共深圳市委深圳市人民政府《关于进一步加强城市规划工作的决定》（深发〔2005〕17号）、市政府《关于印发〈深圳市建设用地审批工作规则〉的通知》（深府〔2004〕176号）的要求，结合市委四届四次全会关于土地审批权全部收归市政府，实行土地集中统一管理的决定，制定本实施办法。

第二条本市工业项目建设用地审批，适用本实施办法。

第三条本市工业项目建设用地审批权由市政府统一行使，实行工业项目建设用地的统一规划，统一审批，科学布局，集约利用。

第四条本市工业项目建设用地安排以深圳市产业导向目录、工业布局规划、近期建设规划为指引，严格执行《深圳市工业项目建设用地控制标准（试行）》，继续加强约束条件下以空间统筹为优先的建设用地管理，通过规划控制与引导，进一步优化产业结构，提升城市功能，控制土地增量，盘活土地存量，真正体现高效、集约和统筹的战略思想。

第五条工业项目建设用地申请应按程序上报市政府常务会议审定。

重点工业和高新技术项目可专题报市重点工业和高新技术项目用地协调小组会议审定，报市政府备案。

2024年深圳市工业地产市场需求分析1. 引言深圳市作为中国经济特区的先行者之一，其工业地产市场一直以来都备受关注。

随着深圳市经济的快速发展和产业结构调整，工业地产市场的需求情况也在不断变化。

本文将对深圳市工业地产市场的需求进行分析，旨在为相关投资者和开发商提供切实可行的市场参考。

2. 工业地产市场总体情况深圳市工业地产市场总体呈现以下特点：•需求规模庞大：深圳市经济发展迅猛，工业产业不断壮大，对工业用地的需求量不断增加。

•区域分布集中：深圳市工业地产市场需求主要集中在市区和周边地区，其中南山区、龙岗区和宝安区需求最为旺盛。

•产业结构多元化：深圳市工业地产市场需求涵盖了电子信息、生物医药、新能源等多个产业领域，且产业结构日趋多元化。

3. 深圳市工业地产市场需求驱动因素分析深圳市工业地产市场需求的变化主要受以下因素驱动：3.1 经济发展深圳市经济持续稳定增长，推动了工业地产市场的需求增加。

随着经济发展，工业企业规模扩大，需要更多的生产场所和用地。

3.2 产业结构调整深圳市一直致力于产业结构的调整和升级，大力发展高技术产业和现代服务业。

这种产业结构调整对工业地产市场需求产生了积极的影响。

3.3 政策支持政府对工业地产市场的政策支持也是需求增长的重要推动因素。

包括土地供应、税收优惠、融资支持等政策可以降低企业的建设成本，提高对工业地产市场的需求。

4. 深圳市工业地产市场需求预测综合考虑以上因素，可以预测未来深圳市工业地产市场的需求将保持稳定增长的态势。

随着深圳市经济的持续发展和产业结构的进一步优化，工业地产市场需求的增长将更加稳定和可持续。

5. 结论本文对深圳市工业地产市场需求进行了分析，并预测了未来的发展趋势。

深圳市工业地产市场需求将继续保持增长，并且受到经济发展和产业结构调整的双重推动。

投资者和开发商可以根据本文的分析结果，进行相应的投资决策和战略规划。

深圳市工业及其他产业用地供应管理办法（试行）第一章总则第一条为了进一步推进土地供给侧结构性改革，加快工业及其他产业用地供应，推动产业转型升级，构建质量型发展新优势，根据有关法律法规及规章，结合我市实际，制定本试行办法。

第二条本试行办法适用于深圳市行政辖区内供应工业及其他产业用地的行为。

第三条工业及其他产业用地供应应当遵循以下原则：（一）坚持市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用；（二）坚持节约集约用地；（三）坚持公开、公平、公正；（四）坚持产业用地供应与产业导向相适应。

第四条工业及其他产业用地应当采用招标、拍卖、挂牌（以下简称招拍挂）等公开竞价方式，通过深圳市工业及其他产业用地供需服务平台（以下简称供需平台）以出让或者租赁方式供应。

重点产业项目用地可以采取“带产业项目”挂牌出让（租赁）方式供应。

第五条工业及其他产业用地供应应当符合城市建设与土地利用实施计划，符合我市经济发展方向、产业政策和环境保护等要求。

第六条工业及其他产业用地供应由市人民政府（以下简称市政府）委托区人民政府（含新区管理机构，以下简称区政府）组织实施。

第二章用地供应第七条区政府应当根据城市建设与土地利用实施计划确定拟供应的工业及其他产业用地，在供需平台公布。

拟供应土地的安置补偿应当落实到位，并具备动工开发所需的道路、供水、供电及场地平整等基本条件。

第八条企业可以通过供需平台常态化申报工业及其他产业用地需求。

企业申报的用地需求信息应当通过供需平台在市产业行政主管部门和各区政府之间共享。

第九条重点产业项目由区政府组织遴选，拟定遴选方案。

遴选方案应当包括以下内容：（一）项目名称及意向用地单位；（二）项目必要性、可行性、建设内容和初步建设规模等论证材料；（三）产业准入条件，包含产业类型、生产技术、产业标准、产品品质要求，以及投产时间、投资强度、产出效率、节能环保等；（四）用地规模、用地功能、建设规模及土地供应方式、期限、权利限制等；（五）其他相关事项。

深圳市人民政府关于印发工业区块线管理办法的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 深圳市人民政府关于印发工业区块线管理办法的通知各区人民政府，市政府直属各单位：现将《深圳市工业区块线管理办法》印发给你们，请遵照执行。

深圳市人民政府2018年8月2日深圳市工业区块线管理办法第一章总则第一条为规范全市工业区块线管理，保障工业发展空间，提高工业用地节约集约利用水平，促进工业转型升级，根据《关于支持企业提升竞争力的若干措施》（深发〔2016〕8号）以及工业用地规划和土地管理有关规定，制定本办法。

第二条本办法所称工业区块线（以下简称区块线）是指经深圳市人民政府（以下简称市政府）批准公布的工业区块范围界线。

本办法所称工业用地包括区块线内普通工业用地、新型产业用地等各类工业用地和以工业为主导方向的发展备用地。

本办法所称工业园区主要包括区块线内的工业园、高新技术产业园、产业集聚区和集聚基地等。

本办法所称土地供应合同包括国有土地使用权出让合同和建设用地租赁合同。

第三条区块线的管理对象为划入线内的工业用地。

区块线的划定和调整，线内的用地管理、规划建设、产业发展、监督管理等活动，适用本办法。

第四条按照“严守总量、提质增效、产城融合、刚性管控”的原则，加强土地利用的全过程管理和产业项目的全生命周期管理，稳定工业用地总规模，提高工业用地利用效率。

第五条市规划国土部门会同市产业部门负责全市区块线的统筹管理，负责建立全市区块线的地理信息数据库，并纳入规划“一张图”系统进行动态跟踪与维护。

市其他相关部门按照各自职责做好管理、服务和监管工作。

各区政府（含新区管委会，下同）负责承担辖区内区块线的日常维护和管理，负责线内重点产业项目遴选、工业用地管理及产业项目监管等工作。

过开展解放思想大学习、大讨论，深入贯彻落实科学发展观，着力克服制约科学发展的观念障碍和体制障碍，着力探索促进科学发展的新思路、新途径、新举措。

为破解土地紧缺制约我市工业发展的问题，工业规划处对全市工业用地情况进行了调研，对工业用地效益和发展潜力情况进行了初步分析，借鉴了新加坡在工业用地集约化利用方面的一些先进经验，提出了促进我市工业用地集约节约利用的一些对策建议。

具体如下：一、全市建设用地基本情况我市陆域范围面积为1952.84平方公里，其中可建设用地面积约为1046平方公里，约占54%。

截止2006年底，我市现状建设用地729平方公里左右，其中工业用地264.91平方公里，占36%左右。

二、工业用地基本情况（一）工业用地增长情况从特区成立到2005年，深圳工业以年均22%的速度高速增长，成为拉动GDP的主要动力。

但这种高速增长是建立在大量消耗土地基础上的粗放式增长。

1994—2005年间，工业用地占全市建设用地比例由31%上升至36.2%，一直高于《国标》的15—25%和《深标》的10%--25%。

2000—2005年全市工业用地增加125.48平方公里，占总建设用地增量的51.69%，年均增加25平方公里。

（二）2006年和2007年新增工业用地情况2006年我市工业用地进入增速明显减缓的拐点。

2006年计划新增工业用地7.0平方公里，实际新增工业用地6.65平方公里。

2007年计划新增工业用地4.8平方公里，1-11月实际供应工业用地5.39平方公里。

其中上半年新增工业用地5.15平方公里。

2007年上半年实际新增工业用地比计划新增工业用地大幅度增加的原因是国家调整工业用地出让政策。

（三）未批未建的剩余工业用地情况截止2007年底，全市未批未建的剩余建设用地中，组团（分区）规划已确定为工业用地功能的仅剩约18.5平方公里。

此外，组团（分区）规划暂未确定使用功能的发展备用地还有35.32平方公里。

深圳市工业及其他产业用地使用权出让若干规定（2007年10月16日深圳市人民政府令第175号发布，根据2008年10月13日深圳市人民政府令第193号修订）第一条为建立和完善工业及其他产业用地使用权出让制度，优化土地资源配置，促进土地节约集约利用，发展循环经济，落实科学发展观，根据有关法律法规的规定，结合我市实际，制定本规定。

第二条本规定适用于深圳市行政区域内出让工业及其他产业用地土地使用权。

商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地的出让，法律、法规和其他规章已有规定的，从其规定。

第三条出让工业、物流、仓储用地使用权以及同一土地有两个以上意向用地者的用地，应当采用招标、拍卖或者挂牌等公开竞价的方式。

出让非政府财政投资的文化、体育、卫生、教育、科研等用地使用权，应当采用招标、拍卖或者挂牌的方式；确实不能采用招标、拍卖或者挂牌方式的，应当报市政府批准。

以招标、拍卖或者挂牌方式出让工业及其他产业用地使用权的，以下统称为招拍挂出让用地。

第四条招拍挂出让用地应当遵循公平、公开、公正、诚实信用和地尽其用的原则。

第五条招拍挂出让用地应当以国民经济和社会发展规划、城市规划、土地利用总体规划、近期建设规划年度实施计划、年度土地利用计划为依据，并符合我市产业政策和环境保护要求。

第六条深圳市人民政府（以下简称市政府）成立招拍挂出让用地工作领导小组（以下简称领导小组）。

领导小组由市土地、发改、规划、工业、环保、监察、法制等部门的行政首长组成，由主管土地的副市长任组长。

招拍挂出让用地的具体工作由土地行政主管部门依法组织实施。

第七条领导小组主要承担下列职责：（一）审议出让方案；（二）招拍挂出让用地中止或者终止；（三）招拍挂委员会未能形成决议的事项；（四）招拍挂委员会主任认为必须报领导小组审定的重大事项；（五）招拍挂委员会决议报领导小组审定的其他事项。

出让方案涉及重大事项的，由领导小组指令市土地行政主管部门报市政府审定。

第八条招拍挂出让用地应当依照有关规定在市土地房产交易中心公开进行。

深圳市工业区块线管理办法第一章总则第一条为规范全市工业区块线管理，保障工业发展空间，提高工业用地节约集约利用水平，促进工业转型升级，根据《关于支持企业提升竞争力的若干措施》（深发〔2016〕8号）以及工业用地规划和土地管理有关规定，制定本办法。

第二条本办法所称工业区块线（以下简称区块线）是指经深圳市人民政府（以下简称市政府）批准公布的工业区块范围界线。

本办法所称工业用地包括区块线内普通工业用地、新型产业用地等各类工业用地和以工业为主导方向的发展备用地。

本办法所称工业园区主要包括区块线内的工业园、高新技术产业园、产业集聚区和集聚基地等。

本办法所称土地供应合同包括国有土地使用权出让合同和建设用地租赁合同。

第三条区块线的管理对象为划入线内的工业用地。

区块线的划定和调整，线内的用地管理、规划建设、产业发展、监督管理等活动，适用本办法。

第四条按照“严守总量、提质增效、产城融合、刚性管控”的原则，加强土地利用的全过程管理和产业项目的全生命周期管理，稳定工业用地总规模，提高工业用地利用效率。

第五条市规划国土部门会同市产业部门负责全市区块线的统筹管理，负责建立全市区块线的地理信息数据库，并纳入规划“一张图”系统进行动态跟踪与维护。

市其他相关部门按照各自职责做好管理、服务和监管工作。

各区政府（含新区管委会，下同）负责承担辖区内区块线的日常维护和管理，负责线内重点产业项目遴选、工业用地管理及产业项目监管等工作。

各区产业部门负责区块线内工业用地的产业准入、综合绩效评估、租赁转让、产业退出等产业全过程监管工作。

第二章划定和调整第六条区块线分为两级进行划定：一级线是为保障城市长远发展而确定的工业用地管理线；二级线是为稳定城市一定时期工业用地总规模、未来逐步引导转型的工业用地过渡线。

第七条现状工业基础较好、集中成片、符合城市规划要求的用地应划入一级线内，部分现状工业基础较好、用地规模较小、符合城市规划要求确需予以控制的用地也可划入一级线内。

1、《广州市人民政府关于印发广州市提高工业用地利用效率试行办法的通知》穗府函〔2015〕20号（2015年2月5日公布）2、《广州市人民政府关于印发广州市提高工业用地利用效率实施办法的通知》穗府办规〔2019〕4号（2019年4月1日公布）3、《广东省自然资源厅关于明确工业物业产权分割及分割转让不动产登记有关事项的通知》粤自然资规字〔2019〕3号（2019年3月19日公布）政策文件《广州市人民政府关于印发广州市提高工业用地利用效率试行办法的通知》穗府函〔2015〕20号《广州市人民政府关于印发广州市提高工业用地利用效率实施办法的通知》穗府办规〔2019〕4号供地管理供应合同的约定内容工业用地的供应合同须约定以下内容：（一）工业用地在土地出让期内申请调整为商业、办公、商品住宅、旅游等非工业用途经营性用地的，须由土地出让人收回土地使用权，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的价值和剩余年期国有建设用地使用权的评估市场价格及经评估认定的直接损失给予土地使用者补偿。

（二）对于拟通过设立项目公司取得工业用地使用权或竞得土地后拟成立新公司进行开发建设的，应在参与公开出让申请文件中明确项目公司或新公司的出资构成、股权结构等内容，且项目公司或新公司的经营范围、资质等必须符合土地出让公告中的出让条件。

（三）工业用地供应后的投产年限、达成年限、达产后年产值、供后监管评价时点、评价要求和评价未达标的整改及处理措施。

（四）工业用地的地下空间不得分割登记、分割转让和抵押。

（五）工业用地内建筑物分割转让和再次转让的，用地单位应就受让主体资格取得属地区政府、广州空港经济区管委会或其指定机构书面审核意见后方可转让。

（六）新型产业用地（M0）项目需无偿移交给所在区政府、广州空港经济区管委会或其指定机构的产业用房建筑面积。

第四部分确权与转让登记或分割登记国有土地使用权证应按宗地为单位办理。

以出让方式供应的工业用地，在按合同约定缴清土地出让金后可办理国有土地使用权证;以“先租后让”方式供应的工业用地，在签订“先租后让”合同后，应办理国有土地使用权出租登记，出租年期结束，按程序审批后同意办理出让手续的，可在缴清土地出让金后办理国有土地使用权证。

低效工业用地成因解析及改造策略研究——以深圳为例张 源 周丽亚【摘要】 低效工业用地在深圳市特区外大量存在，造成这一现象的主要原因有三个方面：首先工业用地的多头供应使得引进的产业项目把关不严；第二，现有的利益分配机制决定了大量工业用地的低效；最后，开发主体的短视和盲目竞争，客观上进一步拉低了产业的引入门槛。

因此，改造低效工业用地的重点应是对原有工业园区的管理整合，土地资产的盘活。

在此基础上，本文认为在对低效工业用地进行升级改造时，应鼓励和引导市场资本的全面介入，以利用市场活力提升用地效益。

【关键词】 深圳 低效工业用地 土地管理 市场资本 升级改造用地效益决定于经济产出和用地规模两个基本因素。

经济产出是由产业类型和产业层次所决定的，伴随着产业类型从第一产业向第二、第三产业转变和产业层次的提升，用地效益将逐步提高。

土地资源的配置也直接作用于用地效益，产权明确以发挥市场主动性、监管得力以确保公共利益，是土地得到高效利用的基础。

从土地资源配置的角度研究工业用地效能，正是本文选取的视角。

1978年以来，中国的城市化过程是工业化过程的必然结果。

然而全国几乎所有城市的工业发展都基本处于一种粗放型模式，在经济发展的重重压力下，片面追求总量的飞跃，而忽视了效率提升，造成的直接后果就是伴随着GDP 、工业增加值等经济指标飞速攀升的同时，各类建设用地，尤其是工业用地量激剧扩张，土地资源大量消耗，低效工业用地“遍地开花”。

在经历了20多年粗放发展经济之后，个别城市的土地资源已经面临极大的压力（深圳是最明显的例子），实现土地的集约节约利用，推动低效工业用地的升级改造，将是未来相当长一段时期中国所有城市将面临到的最现实也是最紧迫的问题。

1 深圳市工业用地效能深圳作为我国改革开放的窗口和试验田，其工业发展从一开始就接受了国际分工，深圳工业发展的历程是世界产业结构的调整和产业转移的缩影。

深圳市1994年单位工业用地增加值为每平方公里3.26亿元， 2006年上升到每平方公里10.83亿元，年均增长率高达10.5%。

2024年深圳市工业地产市场前景分析一、市场现状分析深圳市是中国经济发展最为活跃的城市之一，拥有丰富的工业资源和优越的地理位置，吸引了众多企业和投资者进驻。

目前，深圳市工业地产市场表现出以下特点：1.高需求：由于深圳市工业经济的快速发展，对工业用地的需求量大。

尤其是高科技产业和制造业的崛起，进一步推动了工业地产的需求。

2.高附加值：深圳市工业地产市场主要以高附加值的产业为主导。

在产业升级和转型升级的大背景下，工业地产趋向于高端制造、创新研发等高附加值领域。

3.地理位置优势：深圳市靠近香港，有着便利的交通和物流网络。

这为工业地产的发展提供了便利条件，吸引了大量海内外企业进驻。

二、市场前景分析1. 投资机会深圳市工业地产市场存在着巨大的投资机会，具体表现为：•制造业升级：随着中国制造业的发展，越来越多的企业需要更新设备、扩大规模，寻找现代化的工业用地。

深圳市作为制造业中心，吸引了大量投资者。

•科技创新：在深圳市建设中国特色社会主义先行示范区的背景下，科技创新受到高度重视。

大量创新型企业需要高品质的研发和生产基地，这为工业地产提供了广阔的发展空间。

2. 发展趋势从当前市场情况来看，深圳市工业地产市场未来的发展趋势将呈现以下特点：•区域分布：工业地产市场将进一步向深圳市周边地区拓展。

受限于土地资源和环保限制，深圳市中心地段的工业地产发展空间有限，而周边城市如珠海、东莞等拥有更多可供发展的土地资源。

•环保要求：随着社会对环保的重视程度提高，未来工业地产市场将更加注重环境保护。

绿色生产、节能减排将成为工业地产的重要发展方向。

•功能多元化：未来的工业地产市场将不再局限于传统的生产用地，还将融入商务、办公、物流等功能，以满足企业的多元化需求。

3. 挑战与风险在深圳市工业地产市场发展过程中，也存在一些挑战和风险：•土地供应：土地供应是制约工业地产市场发展的主要瓶颈之一。

深圳市土地资源紧缺，土地供应不足将限制工业地产市场的扩大。

深圳市新型产业用地（M0）制度的政策与实践一、M0用地的背景概况1. 产生背景为了有效推动产业升级，深圳市在2014年的《深圳市城市规划标准与准则》中新增了物流用地(W0)和新型产业用地(M0)两种用地类型。

其中,M0用地因为其利用方式的多样性和灵活性的创新特征而备受关注。

2014年我国城镇化率达到54.77%，土地资源有限成为限制城市发展的主要因素，产业用地指标不足问题更加突出。

伴随经济发展进入“新常态”,城市发展也进入了新阶段——城市更新阶段。

在这个阶段当中，城市规划思维最大转折在于要从增量用地管理向存量用地资源深入发掘转变。

如何解决产业升级和空间不足的矛盾成为当下重要的课题。

深圳市早在2007年开始编制《深圳市城市总体规划(2010-2020)》时，就将“工作重点由增量空间建设转向存量空间优化转变”作为未来时间的工作模式的两个根本性转变之一。

从此，深圳市开启了城市更新时代，并通过城市更新规划逐步引导产业升级。

M0用地类型的出现，成为了深圳市推动城市更新的重要体制创新，值得其它地区学习借鉴。

2. M0用地的定义根据2014版《深圳市城市规划标准与准则》，新型产业用地M0是指新型产业用地是指融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业功能以及相关配套服务活动的用地。

其与深圳市旧式的工业用地的分类差别主要可以由下表体现：二、M0用地的具有应用1. M0用地的应用领域——服务“工改工”城市更新过去深圳的城市更新以“工改商”、“工改居”为主，但纯粹的商业用地和居住用地难以支撑实体经济的创新发展，对工业用地进行产业转型的“工改工”则逐步成为城市更新的新模式。

而M0用地就是“工改工”落脚点。

“工改工”是指将现有土地性质为普通工业用地（M1）改变为新型产业用地（M0），将旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园，产品多元化，包括新型产业用房、配套商业、配套公寓等多种物业形态。

2. M0用地的政策应用——深圳对M0用地的政策支持对于M0用地，一般来讲主要有四个方面的政策支持：（1）降低了城市更新地块现状土地申报标准，扩大“工改工”适用范围。

深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见（2007年3月30日深府〔2007〕75号）为全面落实科学发展观，建设“和谐深圳、效益深圳”，推进工业用地二次开发和集约利用，提高土地产出率，优化工业产业结构，增强我市产业竞争力，现就工业区升级改造提出如下意见。

一、改造范围和改造方式（一）在符合城市规划和环境保护规划的前提下，市政府鼓励对具有下列情形之一的工业区实施升级改造：1．不符合工业布局规划和现代工业发展要求的工业区；2．不符合安全生产和环保要求的工业区；3．建筑容积率偏低、土地利用率低的工业区；4．内部规划不合理、基础设施不完善、建筑质量差的工业区。

（二）工业区升级改造分为综合整治和重建两种改造方式。

其中，综合整治是指基本不涉及房屋拆建的工业区环境美化和功能完善项目；重建是指局部或整体拆除工业区内原有建筑并重新建设的项目。

二、改造原则和要求（一）按照“统筹规划、政策引导，遵循规律、稳步推进，优化产业、促进发展”的原则，整治与重建相结合，完善功能配套，提高土地使用价值。

（二）按照“政府引导、市场运作、社会参与、共同受益”的原则，充分调动改造单位的积极性，依法保障建设单位、业主及其他利害关系人的合法权益，促进工业区与周边社区和谐发展。

（三）与产业布局规划调整和产业集群发展相结合。

特区内工业园区定位以研发、创意设计型都市产业和先进制造业营运总部基地为主；特区外工业区依托我市优势产业和行业龙头企业，鼓励发展按产业链分工协作、行业公共服务平台配套完善的特色工业园区。

深圳市工业及其他产业用地供应管理办法第一章总则第一条根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律法规，结合深圳市工业及其他产业用地供应的需要和实际情况，制定本办法。

第二条本办法适用于深圳市范围内工业及其他产业用地的供应和管理，包括工业用地、科研用地、物流仓储用地等。

第三条工业及其他产业用地供应的原则是优先满足经济社会发展的需要，坚持公平、公正、公开的原则。

第四条工业及其他产业用地供应应遵循合理利用土地资源、保护环境、促进经济发展的原则。

第五条深圳市政府应制定工业及其他产业用地供应计划，根据市场需求和国家产业政策，合理安排供应。

第六条工业及其他产业用地的供应应当符合相关土地规划和城市建设规划的要求。

第七条工业及其他产业用地供应应当向社会公开，并通过公正的竞争方式进行出让或划拨。

第八条工业及其他产业用地供应应当加强对供地方的监管，防止违法违规行为的发生。

第二章供应方式和取得条件第九条工业及其他产业用地供应的方式包括招拍挂出让、协议出让和划拨。

第十条工业及其他产业用地的供地取得条件包括但不限于以下几方面：（一）符合国家、省、市的产业政策和规划要求；（二）能够按照土地规划要求合理利用用地；（三）具备良好的环境保护措施和设施；（四）有稳定的技术和资金支持；（五）符合用地标准和规范。

第十一条招拍挂出让方式应当通过公开竞争和合理定价的方式选定中标方，中标方应签订相关合同履行相应义务。

第十二条协议出让方式应当由双方自愿协商达成出售合同，明确土地面积、用途、价格、付款方式等相关内容。

第十三条划拨方式应当遵循公正公平的原则，实行属地管理。

第十四条工业及其他产业用地的供应方式应当通过土地市场交易中心进行公示，并在划拨、出让、出售前进行公告。

第三章审批和登记手续第十五条工业及其他产业用地的审批和登记程序应当依法依规进行，且应当按照相关程序和要求办理相关手续，确保合法性和规范性。

第十六条工业及其他产业用地的供应应当经过深圳市规划和国土资源部门的审核和审批，然后进行登记。

深圳市新型产业用地（M0）制度的政策与实践一、M0用地的背景概况1. 产生背景为了有效推动产业升级，深圳市在2014年的《深圳市城市规划标准与准则》中新增了物流用地(W0)和新型产业用地(M0)两种用地类型。

其中,M0用地因为其利用方式的多样性和灵活性的创新特征而备受关注。

2014年我国城镇化率达到54.77%，土地资源有限成为限制城市发展的主要因素，产业用地指标不足问题更加突出。

伴随经济发展进入“新常态”,城市发展也进入了新阶段——城市更新阶段。

在这个阶段当中，城市规划思维最大转折在于要从增量用地管理向存量用地资源深入发掘转变。

如何解决产业升级和空间不足的矛盾成为当下重要的课题。

深圳市早在2007年开始编制《深圳市城市总体规划(2010-2020)》时，就将“工作重点由增量空间建设转向存量空间优化转变”作为未来时间的工作模式的两个根本性转变之一。

从此，深圳市开启了城市更新时代，并通过城市更新规划逐步引导产业升级。

M0用地类型的出现，成为了深圳市推动城市更新的重要体制创新，值得其它地区学习借鉴。

2. M0用地的定义根据2014版《深圳市城市规划标准与准则》，新型产业用地M0是指新型产业用地是指融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业功能以及相关配套服务活动的用地。

其与深圳市旧式的工业用地的分类差别主要可以由下表体现：二、M0用地的具有应用1. M0用地的应用领域——服务“工改工”城市更新过去深圳的城市更新以“工改商”、“工改居”为主，但纯粹的商业用地和居住用地难以支撑实体经济的创新发展，对工业用地进行产业转型的“工改工”则逐步成为城市更新的新模式。

而M0用地就是“工改工”落脚点。

“工改工”是指将现有土地性质为普通工业用地（M1）改变为新型产业用地（M0），将旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园，产品多元化，包括新型产业用房、配套商业、配套公寓等多种物业形态。

2. M0用地的政策应用——深圳对M0用地的政策支持对于M0用地，一般来讲主要有四个方面的政策支持：（1）降低了城市更新地块现状土地申报标准，扩大“工改工”适用范围。

深圳经济特区土地使用权出让条例（2019）文章属性•【制定机关】深圳市人大及其常委会•【公布日期】2019.11.13•【字号】•【施行日期】2019.11.13•【效力等级】经济特区所在市地方性法规•【时效性】已被修订•【主题分类】土地资源正文深圳经济特区土地使用权出让条例（1994年6月18日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过根据1995年9月15日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第二次会议《关于修改〈深圳经济特区土地使用权出让条例〉第十一条的决定》第一次修正根据1998年2月13日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第二十次会议《关于修改〈深圳经济特区土地使用权出让条例〉的决定》第二次修正根据2008年9月23日深圳市第四届人民代表大会常务委员会第二十二次会议《关于修改〈深圳经济特区土地使用权出让条例〉的决定》第三次修正根据2010年12月24日深圳市第五届人民代表大会常务委员会第五次会议《关于修改〈深圳经济特区股份合作公司条例〉等三项特区法规的决定》第四次修正根据2019年10月31日深圳市第六届人民代表大会常务委员会第三十六次会议《关于修改〈深圳经济特区人体器官捐献移植条例〉等四十五项法规的决定》第五次修正）目录第一章总则第二章土地使用权出让合同第三章拍卖出让土地使用权第四章招标出让土地使用权第五章协议出让土地使用权第六章土地使用权的终止第七章法律责任第八章附则第一章总则第一条为了加强对深圳经济特区（以下简称特区）土地使用权出让的管理，规范土地使用权出让行为，合理利用土地资源，保护有关当事人的合法权益，根据有关法律、行政法规的基本原则，结合特区实际，制定本条例。

第二条本条例所称土地使用权出让，是指市人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市人民政府支付土地使用权出让金的行为。

土地使用者应当向市人民政府交纳土地开发与市政配套设施金。