现代建筑物区分所有权制度(doc 2页)

简述建筑物区分所有权制度及法理下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。

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法人的变更：是指法人在性质、组织机构、经营范围、财产状况以及名称、住所等方面的重大变更。

法人的终止：是指法人丧失民事主体资格，其民事权利能力和民事行为能力终止，又称法人的消灭。

效力待定民事行为是指行为成立时，其是有效还是无效尚不能确定，还待其后一定事实的发生来确定其效力的民事行为。

特征：（一）效力待定民事行为于其行为成立时是否有效还处于不能确定状态。

（二）效力待定民事行为既可能成为有效民事行为，也可能成为无效民事行为。

类型：（一）限制民事行为能力人实施的依法不能独立实施的双方行为（即合同行为）。

该种行为如事后得到其法定代理人追认，则有效；反之，其法定代理人拒绝追认，则该行为无效。

此类行为成后，法定代理人表态前，行为的效力待定。

（二）无权代理行为。

无权代理人以被代理人名义实施的民事行为，被代理人事后追认的，则对被代理人发生效力；反之，被代理人事后不追认的，该行为自始对被代理人不发生效力。

该行为成后，被代理人表态前，行为的效力待定。

（三）无权处分行为无权处分行为是指无处分权人与相对人所为的处分他人的物品或权利的行为。

按照我国《合同法》第51条规定，无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人取得处分权，该行为有效；如权利人不予追认，无处分权的人又未取得处分权，则该行为无效。

无权处分行为成立后，权利人表态前，该行为的效力待定。

本代理与复代理是以代理人是否亲自为代理行为为划分依据的。

代理人亲自实施代理行为的，称为本代理，也称为普通代理；不是由代理人自己而是由代理人委托的其他人实施代理行为的，称为复代理，也称为再代理、次代理或转委托。

接受代理人委托的人称为复代理人。

什么是流通物与限制流通物、禁止流通物流通物与限制流通物、禁止流通物1、概念根据其是否具有自由流通性，物可分为流通物与限制流通物、禁止流通物。

流通物，是指允许在民事主体之间自由流通的物。

限制流通物，是指法律对其流通予以一定限制，仅可在特定主体之间或特定范围内流通的物。

建筑物区分所有制度建筑物区分所有制度在德国法上称为“住宅所有权”，法国法中称为“住宅分层所有权”，瑞士法上称为“楼层所有权”，英美法中称为“公寓所有权”。

日本和我国台湾称为“区分所有权”，我国大陆学者一般采纳了“建筑物区分所有”概念。

我国有关行政规章的规定也采纳了这一观点，如建设部1989年发布的《城市异产毗连房屋管理规定》第2条指出：本规定所称异产毗连房屋，系指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所共有的房屋。

可见所谓“异产毗邻房屋”就是指建筑物区分所有。

而建筑物区分所有又是由单独所有和共有构成的。

在法律上建立区分所有制度，可以明确在区分所有情况下的产权和利益关系，解决各种产权纠纷，维护住户生活的安定，从经济上也可以通过促进房地产交易的繁荣而带动整个经济的发展。

重点问题建筑物区分所有权的客体的确定建筑物共有部分的法律特点与专有使用权基地使用权的确定与共有关系各区分所有人的团体关系的建立第一节建筑物区分所有权的客体所谓建筑物区分所有权，系指根据使用功能，将一栋建筑物于结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有的对其专有部分的专有权与对共用部分的共有权的结合。

所谓建筑物区分所有权的客体也就是指区分所有权的标的。

如前所述，建筑物区分所有权是由共有和单独所有构成的。

因此区分所有权客体也包括两个方面：即单独所有部分和共有部分。

单独所有部分主要是指通过一定方式而对建筑物加以区分，由此所分割出的兼具建筑构造上的独立性和使用上独立性的部分房屋。

共有部分包括共用部分及附属物、共用设施等，它们都是区分所有权的客体。

由于在区分所有情况下，只能以共有和专有部分作为所有权客体而不能以整个建筑物作为所有权客体，所以在登记过程中，如果各个所有人已就各专有部分进行了登记，那么就不能再将整个建筑物登记为这些人共有。

目前由于我国有关房屋登记制度并未对建筑物区分所有的登记作出规定，因此在实践中重复登记（专有部分登记后又将整个建筑物作为共有财产进行登记）现象十分严重。

业主的建筑物是怎样区分所有权的《物权法》作为规范我国财产法律关系的基本法律，是权利人对动产和不动产实施占有、使用、收益和处分的基本准则，是《条例》颁布以来，又一部对物业管理行业产生深远影响的法律，其中第六章“业主的建筑物区分所有权”的有关规定，明确了业主在共同管理建筑物及其附属设施中的权利和义务，奠定了物业管理的民事法律基础。

一：业主的建筑物区分所有权（一）业主——业主身份的认定业主是建筑物及其附属设施的所有权人。

根据《物权法》和《区分所有权司法解释》的规定，以下四类自然人或者法人应当认定为业主：一是依法登记取得建筑物专有部分所有权的；二是因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府征收决定取得建筑物专有部分所有权的；三是因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的；四是因合法建造、拆除房屋等事实行为取得建筑物专有部分所有权的。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理房屋所有权登记的自然人或者法人，可以认定为业主。

（二）业主的建筑物区分所有权建筑物区分所有权，是指多个业主共同拥有一栋建筑物时，各个业主对其在构造和使用上具有独立的建筑物部分所享有的所有权，对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有权，以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的共同管理权的总称。

业主的建筑物区分所有权由以下三部分构成：(1)业主对专有部分的所有权。

即业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，有权对专有部分占有、使用、收益和处分。

(2)业主对建筑区划内的共有部分的共有权。

即业主对专有部分以外的共有部分如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等享有共有的权利。

(3)业主对建筑区划内的共有部分的共同管理权。

即业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。

二：专有部分的所有权（一）专有部分的认定建筑区划内，符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为建筑物的专有部分：(1)具有构造上的独立性，能够明确区分；(2)具有利用上的独立性，可以排他使用；(3)能够登记成为特定业主所有权的客体。

建筑物区分所有权一、建筑物区分所有权的概念建筑物区分所有权，通说认为是指由区分所有权人对建筑物的专有部分享有的所有权、对共有部分享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权三要素构成的统一体。

二、建筑物区分所有权的特征建筑物区分所有权具有如下几个特征：（一）复合性建筑物区分所有权是由专有权（对专有部分享有的所有权）、共有权（对建筑区划内的共有部分享有的共有权）以及成员权（对共有部分共同管理的权利）等三个要素构成的特别所有权；而一般不动产所有权的构成则是单一的，是权利主体对某一不动产享有排他性的占有、使用、收益和处分的权利。

（二）专有权的主导性在构成建筑物区分所有权的三个要素中，专有权居于主导地位，是共有权及成员权的前提与基础。

（三）一体处分性（四）权利主体身份的多重性三、建筑物区分所有权的类型（一）纵向分割式区分所有权纵向分割式区分所有权，也称纵切式区分所有权，指的是对二栋建筑物进行纵向分割，并分别由两个或两个以上的人所有，如连体别墅。

此种建筑物区分所有权的共有部分较少，因此其法律关系也较为简单。

（二）横向分割式区分所有权横向分割式区分所有权，也称横切式区分所有权，是指对一栋建筑物作横向分割，使各层分别属于不同区分所有权人所有。

于此情形，各区分所有权人之间的共用部分，除共同的墙壁外，尚有共同的屋顶、楼梯、走廊和基地等。

（三）混合式区分所有权混合式区分所有权，是指对一栋建筑物进行上下横切、左右纵割，分套所有。

四、建筑物区分所有权人的专有权专有权，又称专有所有权，是指在区分建筑物的专有部分上成立的所有权。

（一）专有部分专有部分必须具有独立性。

关于专有部分的范围，民法学界存在四种学说：壁心说、最后粉刷表层说、空间说和折衷说（壁心和最后粉刷表层说）。

（二）专有权行使的限制区分所有建筑物的专有部分具有独立性，专有权人有权对其专有部分进行自由使用、收益及处分，无须征得他人同意，这种专有权在效力上与一般的单独所有权并无本质区别。

浅析建筑物区分所有权-[摘要]建筑物区分所有权制度在调整建筑物区分所有关系中发挥着十分重要的作用，本文结合实际探讨了建筑物区分所有权制度的基本架构，并对我国物权法草案建议稿中有关建筑物区分所有权内容的部分条文进行了评析。

[关键词]建筑物区分所有权专有所有权共有所有权成员权前言在现代社会，随着工商业的发展和经济的繁荣，城市人口急剧增加，继衣食之后的居住问题日趋突出，对建筑面积的增长需求和土地面积的有限性，都促使建筑物不断向高空发展，而由此产生的建筑物区分所有的现象日益增多，但我国民法通则中并无相关规定，从而法官在解决纠纷时只能借鉴国外法律的相关规定。

在我国制定物权法之际，人大建议稿，社科院建议稿和人大法工委的征求意见稿三个建议稿都无一例外的肯定了建筑物区分所有权存在的必要性，因此笔者在此对建筑物区分所有权进行必要的分析，并对各建议稿中的相关条文进行评析，以期望对在物权法中更完善的规定建筑物区分所有权有所帮助。

二、建筑物区分所有权概念的界定关于什么是建筑物区分所有权，理论界有不同的看法，其中比较有代表性的并且为多数学者所接受的是“二元论说”和“三元论说”。

依“二元论说”，建筑物区分所有权，是指数人区分所有一建筑物时，各所有人对其独自占有、使用的部分享有专有所有权，并对全体所有人共同使用或数个所有人之间共同使用的部分享有共有所有权的一种复合物权。

由梁慧星教授任负责人的中国物权法研究课题组编写的《中国物权法草案建议稿》[4]（以下简称建议稿）便采纳了这种“二元论说”。

该建议稿在第90条作了如下表述：“建筑物区分所有权，是指数人区分一建筑物而各专有其一部，就专有部分有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共同部分，除另有约定外，按其专有部分比例共有的建筑物所有权。

”这种学说的不足之处在于，忽略了基于区分所有权人之间的团体关系而产生的成员权为区分所有权的一项权能。

建筑物区分所有权之所以产生，必须是两人以上对某一建筑物区分所有。

由于在区分所有情况下,只能以共有和专有部分作为所有权客体而不能以整个建筑物作为所有权客体，所以在登记过程中,如果**个所有人已就**专有部分进行了登记,那么就不能再将整个建筑物登记为这些人共有。

目前由于我国有关房屋登记制度并未对建筑物区分所有的登记作出规定，因此在中重复登记(专有部分登记后又将整个建筑物作为进行登记）现象十分严重.这样就必然会产生将区分所有等同于共有的误解,从而不利于明确产权归属，解决产权纠纷.ﻭ在区分所有情况下，单独部分经分割以后成为区分所有权的客体,必须要具备如下几个条件：第一，必须具有构造上的性。

构造上的性又称为“物理上的性”,**个部分在建筑物的构造上可以被区分开，可与建筑物其他部分完全隔离,也只有这样才能客观地划分不同部分并为**个所有人支配。

如一排房屋以墙壁间隔成户。

在法律上要求构成上的性的原因在于,一方面，由于区分所有是要将建筑物分割为不同部分而为不同所有者单独所有，因此单独所有权的支配权效力所及的客体范围必须明确，要明确划分范围就必须以墙壁、楼地板、大门等作间隔和区分标志。

另一方面,只有在客体范围十分明确的情况下，才能确定权利范围，同时准确地他人的行为是否构成对某一专有权的损害,如果**个权利的客体都不能区分开，也就很难判定某人的权利是否受到侵害。

第二，必须具有使用上的性,也就是说,建筑物被区分为**个部分以后,每一部分都可以被地使用或具有的经济效用，不需借助其他部分辅助即可利用，如区分的部分可以用来住人,用作店铺、办公室、仓库、停车场等.假如区分为**个房间以后，该房间并无的出入门户,必须利用相邻的出入单位门户才能出入，则该房间并不具有使用上的性,从而不能成为区分所有的客体.ﻭ第三，通过登记予以公示并表现出法律上的性。

构造上和使用上的性,乃是经济上的性,只有通过登记才能表现为法律上的,也就是说,通过登记使被分割的**个部分在法律上为**个所有权的客体.如果被分割的**个部分登记为**个主体所有,则建筑物作为整体不能再作为一个物存在。