房地产业税企间涉税争议

房地产行业涉税问题分析第一节：房地产行业涉税“重点问题”分析一．房地产行业收入常见涉税“重点问题”1．营业税、增值税收入涉税“重点问题”2．企业所得税收入涉税“重点问题”3．土地增值税收入涉税“重点问题”二．房地产行业成本费用涉税“重点问题”1．企业所得税成本费用涉税“重点问题”⑴虚增开发成本⑵混淆开发成本⑶成本计算错误2．土地增值税成本费用涉税“重点问题”三．个人所得税涉税“重点问题”1．自然人股东股权转让个人所得税涉税问题2．自然人股东股息、红利、利息个人所得税涉税问题3．企业高管工资薪金、劳务报酬个人所得税涉税问题4．企业实施有奖销售个人所得税涉税问题四．房产税、土地使用税、契税涉税“重点问题”1．企业自用、出租开发产品房产税涉税计算缴纳问题2．企业开发用地土地使用税涉税纳税义务起始、终止及税款计算问题3．以不同形式取得的开发用地的契税纳税义务起始及计税依据问题第二节：会计资料自身的“重大隐患”排查一．税务稽查的指导思想和一般思路1．税务稽查部门检查的“重点”是什么？2．税务稽查部门检查的“焦点”是什么？3．税务稽查部门检查的“政策依据”有哪些？4．税务稽查部门检查时一般从哪里入手，税务检查工作思路与会计核算工作思路有什么不同。

二．企业日常的会计报表会存在哪些潜在隐患？1．《资产负债表》是如何把企业的财务状况暴露出去的？2．《损益表》是如何将企业的财务成果暴露出去的？3．《资产负债表》与《损益表》的数据失调会给企业带来哪些不可估量的损失4．如何让企业老板和相关人员看懂《资产负债表》、《损益表》，更好回避涉税风险。

三．企业日常的的账簿资料会存在哪些潜在隐患？1．企业的账簿资料是怎样把自己的信息暴露出去的？2．企业的账簿资料及相关账户是如何将自己的“收入信息”暴露出去的？⑴收入检查的目标⑵收入检查的注意事项（五个区别）⑶收入检查关注账户3．企业的账簿资料及相关账户是如何将自己的“成本费用信息”暴露出去的⑴成本费用检查的目标⑵成本费用检查的注意事项：①正确划分企业的“支出”和“费用”②企业支出费用化流程（二付七转）③税法与财务会计制度的差异⑶成本费用检查关注的账户4．企业账簿中的哪些账务现象会引起税务人员的格外关注：⑴奇异的数字现象⑵奇异的时间现象⑶奇异的地点现象⑷奇异账户对应关系现象⑸奇异的业务往来关系现象5．为了防止财务信息大量外露企业一般会采取哪些刻意的会计处理方式：⑴明修栈道，暗度陈仓⑵鱼目混珠，以假乱真⑶以大忽小，以小忽大⑷帐里明冲，帐外暗扣⑸辗转腾挪，移花接木四．企业的会计凭证会存在哪些潜在隐患？1．记账凭证的作用是什么，它是怎样将企业的信息泄露出去的？2．原始凭证的作用是什么，它是怎样将企业的信息泄露出去的？3．巧妙合理的编制会计凭证的必要性第三节：房地产行业偷税“经典案例”警示一．某公司利用“往来帐户”、“账外账”和“多方入账”隐瞒预收款、按揭款、合作开发收入偷税案二．某公司利用“真假两套账”隐瞒商业门店、地下车位销售事实偷税案三．某公司利用关联关系虚构、虚增工程量，高套定额虚增取费标虚增沙垫层工程、工程桩基、道路、内墙、门窗等成本偷税案四．某公司利用投资、增资、投资变更、股权转让，转嫁列支其他单位费用等手段虚增土地成本、绿化成本、人工成本、租赁成本偷税案。

税企间常见涉税争议问题处理详解在企业的运营过程中，与税务部门的交互是不可避免的。

然而，由于税收政策的复杂性、企业业务的多样性以及双方理解的差异等原因，税企之间常常会出现一些涉税争议问题。

这些争议如果处理不当，不仅会给企业带来经济损失，还可能影响企业的正常经营和声誉。

下面，我们就来详细探讨一下税企间常见的涉税争议问题以及相应的处理方法。

一、收入确认时间的争议收入确认时间是税企间常见的争议点之一。

企业通常根据会计准则确认收入，而税务部门则依据税收法规来判断。

例如，在某些销售业务中，企业可能在货物发出但尚未收到款项时就确认了收入，而税务部门可能认为在收到款项时才应确认收入。

这种差异可能导致企业需要提前缴纳税款，增加资金压力。

处理这类争议时，企业应首先深入研究税收法规和会计准则的相关规定，明确两者在收入确认时间上的差异。

同时，要保存好相关的合同、发货凭证、收款记录等证据，以证明企业的收入确认符合会计准则和业务实际情况。

如果与税务部门存在分歧，可以通过积极沟通，提供详细的资料和解释，争取达成一致。

二、成本费用扣除的争议成本费用的扣除也是税企争议的热点。

例如，企业的某些研发费用、职工福利费用等，在扣除标准和范围上可能与税务部门的要求不一致。

对于研发费用，企业应按照相关规定进行准确的核算和归集，并确保相关的研发活动符合税收优惠政策的要求。

对于职工福利费用，要明确哪些属于可以扣除的范围，避免将不应扣除的费用进行扣除。

当出现争议时，企业应仔细审查自身的成本费用核算是否合规，提供充分的证据证明费用的真实性和合理性。

如相关的发票、合同、支付凭证等。

如果沟通无果，可以申请税务行政复议或者通过法律途径解决。

三、税收优惠政策的适用争议企业为了减轻税负，往往会积极申请适用各种税收优惠政策。

但在这个过程中，可能会与税务部门产生争议。

比如，对于高新技术企业的认定标准、小型微利企业的条件等，企业和税务部门可能有不同的理解。

企业在申请税收优惠政策时，要确保自身完全符合政策的各项条件，并准备好详细的证明材料。

试论房地产公司的涉税风险及应对策略
对于房地产公司来说，涉税风险主要存在于以下几个方面：
1. 前期开发费用的资本化风险：房地产开发过程中，需要投入大量资金用于土地购置、建筑施工和营销推广等前期开发费用。

房地产公司在资本化这些费用时，需要符合税法的相关规定，如资本化比例、资本化期限等。

如果不符合税法规定，可能会面临税务部门的税务调整和处罚。

应对策略：房地产公司应建立规范的财务管理制度，确保前期开发费用的资本化符合税法规定。

加强与税务部门的沟通与合作，及时了解税务政策，减少涉税风险。

2. 房地产销售的增值税风险：房地产销售涉及到增值税的征收，其中包括房地产开发企业预征增值税和房地产交易中的增值税。

增值税涉及多个环节，如土地出让、房地产销售等，存在纳税义务和税率计算等问题。

3. 财务会计风险：房地产公司在进行财务会计报表编制时，需要根据会计准则的要求进行核算和披露。

如果有意或无意地不符合会计准则要求，可能会导致税务调整和处罚。

应对策略：房地产公司应建立规范的财务会计制度，确保会计准则的正确应用和财务报表的真实性。

加强内部审计，及时发现并纠正财务会计风险。

4. 国际税收风险：房地产公司如涉及跨境房地产交易或海外投资，可能会涉及到跨国税收问题，如跨国税收规避、转移定价等。

房地产公司在涉税风险方面需要加强内部管理和外部合作，建立规范的财务管理制度和税务管理制度。

房地产公司还应密切关注税法政策的变化，及时调整经营策略，降低涉税风险。

只有做好税务管理，才能确保房地产公司的可持续发展。

（最全整理）房地产企业售楼处与样板间的涉税问题前⾔现实中，售楼处与样板间有这样⼏种形式：⼀、利⽤企业开发产品作为售楼处和样板间；⼆、利⽤企业建造的配套设施作为售楼处和样板间；三、⼩区内搭建的临时设施；四、⼩区外租赁或者建造的；⼀、利⽤企业开发产品作为售楼处和样板间涉税分析：1、硬装所承担的成本将来随房⼀起销售的，计⼊到“开发成本——建筑安装成本”中，可以在企业所得税前扣除，也可以作为⼟地增值税的扣除项⽬，且可以作为计算加计扣除的基数；《国税发〔2006〕187号》第四条第（四）款：房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费⽤可以计⼊房地产开发成本。

2、硬装所承担的成本不随房销售将来要拆除的或者难以判断是否要随房销售的，计⼊到“开发成本——开发间接费⽤”中，可以在企业所得税前扣除，理论上难以作为⼟地增值税的扣除项⽬。

3、精装修时所购买的家电、家具、⽇⽤品等⽇常⽀出的会计处理和税务处理：会计和企业所得税上可以计⼊到销售费⽤中，即使有单项资产⾦额⽐较⼤的。

此处，税务的处理⽅式可以考虑依据会计的处理⽅式。

《企业会计准则第4号-固定资产准则》：第三条固定资产是指同时具有下列特征的有形资产：（⼀）为⽣产商品、提供劳务、出租或经营管理⽽持有的；（⼆）使⽤寿命超过⼀个会计年度。

第⼗五条企业应当根据固定资产的性质和使⽤情况，合理确定固定资产的使⽤寿命和预计净残值.《财税[2018]54号》第⼀条：企业在2018年1⽉1⽇⾄2020年12⽉31⽇期间新购进的设备、器具，单位价值不超过500万元的，允许⼀次性计⼊当期成本费⽤在计算应纳税所得额时扣除，不再分年度计算折旧。

在⼟地增值税上，主要有两种⽅式：不少省市这样规定：以总收⼊减去这些家电、家具、⽇⽤品等的购买价作为计算⼟地增值税的收⼊，类似于“净”收⼊：不认可其作为收⼊，也不认可其作为扣除项⽬。

也有省市这样规定：家电、家具、⽇⽤品等可以作为扣除项⽬，但是不作为计算加计扣除的基数。

地方城投公司接管房地产企业过程中涉税问题引言地方城投公司接管房地产企业是一种常见的行业重组或破产处理方式。

在这个过程中，涉及到的税收问题是非常重要的，它涉及到税收政策的执行、资产评估与转让、税务风险的识别与管理等方面。

本文将就地方城投公司接管房地产企业过程中的涉税问题进行全面的分析和探讨。

地方城投公司的角色与职责地方城投公司作为地方政府的投融资平台，在接管房地产企业时扮演着重要的角色。

其主要的职责包括：1.负责与房地产企业的债权人、股东等相关方进行协商和合作，确保协调一致的重组方案的顺利实施；2.对房地产企业进行资产评估，确定其准确的价值；3.根据合法程序，承接房地产企业的资产和负债，并在此基础上重新组织和运营企业；4.管理和优化房地产企业的负债结构，确保良性的运营；5.支持房地产企业的再生产发展；6.确保相关税务纳税义务的履行，合法避税。

涉税问题的主要内容及解决方案在地方城投公司接管房地产企业的过程中，涉及到的税务问题主要包括：1. 资产评估与转让地方城投公司需要对接管的房地产企业进行资产评估，以确定其准确的价值，并在此基础上进行资产的转让。

在这个过程中，需要特别关注以下税务问题：•资产评估是否符合税务法规定的公允价值原则；•资产转让是否涉及到增值税、企业所得税等相关税种的征税；•是否存在资产重组或转让的间接转让税务问题，需要识别和处理相应的风险。

解决方案包括：•合规开展资产评估工作，确保公允价值原则的遵守；•在资产转让前进行税务尽职调查，确保税务风险的识别和管理；•合理规划并结构化资产转让，合法避税。

2. 对原企业的税收风险的传承处理在接管房地产企业的过程中，地方城投公司需要承接原企业的税收风险，并进行合理的处理。

主要涉及以下问题：•是否存在税收欠缴、偷逃、遗漏等问题；•对涉及税收风险的资产和负债的处理，是否合规；•对原企业的税收争议的处理。

解决方案包括：•对接管企业的历史税收情况进行全面审查和核实，发现隐患及时处理；•合规处理企业税收争议，通过与税务机关的沟通和谈判，尽量降低纳税风险；•与税务机关建立良好的沟通合作关系，加强对涉税政策的了解和把握。

第1篇一、案情简介某企业（以下简称甲公司）成立于2005年，主要从事房地产开发业务。

2018年，甲公司因一项房地产开发项目（以下简称A项目）发生增值税纳税争议，涉及金额巨大。

甲公司认为其应纳税额低于税务机关核定的金额，遂向税务机关提出异议。

双方经过多次协商未果，甲公司遂向人民法院提起诉讼。

二、争议焦点本案争议焦点在于甲公司A项目应缴纳的增值税税额计算问题。

税务机关认为甲公司应按照A项目合同总价款全额缴纳增值税，而甲公司则认为应按照实际销售价款计算。

三、法律法规依据1.《中华人民共和国增值税暂行条例》（以下简称《增值税暂行条例》）2.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）3.《国家税务总局关于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理有关问题的通知》（国税发〔2016〕31号）四、案例分析1.甲公司A项目合同总价款与实际销售价款的关系甲公司A项目合同总价款为1000万元，其中包含土地成本、开发成本、销售费用等。

根据《实施细则》第三十五条规定：“纳税人销售不动产，按照实际取得的销售额计算缴纳增值税。

”甲公司认为，实际销售价款应扣除土地成本、开发成本、销售费用等，因此应按照实际销售价款计算增值税。

2.税务机关的观点税务机关认为，根据《增值税暂行条例》第四条规定：“纳税人销售货物、提供加工、修理修配劳务、销售不动产、转让无形资产等，应当按照销售额计算缴纳增值税。

”甲公司A项目合同总价款为销售额，应全额缴纳增值税。

3.法院审理意见法院审理认为，甲公司A项目合同总价款虽为销售额，但根据《实施细则》第三十五条规定，实际销售价款应扣除土地成本、开发成本、销售费用等。

因此，甲公司A项目应缴纳的增值税税额应按照实际销售价款计算。

五、判决结果法院判决甲公司A项目应缴纳的增值税税额为实际销售价款扣除土地成本、开发成本、销售费用等后的金额。

税务机关不服一审判决，向上一级人民法院提起上诉。

房地产开发企业“视同销售”涉税环节处理及实务分析目录一、增值税视同销售处理方式二、企业所得税视同销售处理方式三、个人所得税视同销售处理方式四、土地增值税视同销售处理方式笔者按：营改增后，关于房地产开发企业“视同销售”争议逐步纳入业内探讨内容，由于税法和会计法范围上存在不同差异，“视同销售”存在不同概念，在会计处理上也有不同方式:增值税上的视同销售，本质为增值税“抵扣进项并产生销项”的链条终止，比如将货物用于非增值税项目，用于个人消费或者职工福利等，而会计上并没有做相应销售处理;企业所得税和个人所得税上的视同销售，代表货物的权属发生转移，而会计上没有做收入处理会计上的视同销售:是指没有产生收入但是视同产生收入了；土地增值税的视同销售，是指回迁安置房等销售收入及拆迁补偿款的确认，房地产开发企业若提供安置房给回迁户，安置房视同销售处理，土地返还款中明确约定用于安置房建设的部分，实质上是政府支付的购买安置房的购房款，应当确认为销售收入，同时确认为拆迁补偿费。

实际操作中，该部分返还款通常远远低于房屋的市场销售价格，因此在进行税务处理时，根据国税函[2010]220号文的相关规定，应按市场销售价格计算征收增值税及土地增值税等，市场销售价格也就是“视同销售”的价格；一般来讲税法上“视同销售”内容包括：①将货物交付他人代销;②销售代销货物;③设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送至其他机构用于销售，但相关机构设在同一县(市)的除外;④将自产、委托加工的货物用于非应税项目;⑤将自产、委托加工或购买的货物作为投资，提供给其他单位或个体经营者;⑥将自产、委托加工或购买的货物用于分配给股东或投资者;⑦将自产、委托加工的货物用于集体福利或个人消费;⑧将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人。

一、增值税视同销售处理方式根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）文件附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人视同销售货物、单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外；单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外视同销售服务、无形资产或者不动产。

第1篇一、案件背景某企业（以下简称“该公司”）成立于2008年，主要从事房地产开发业务。

近年来，该公司在市场上取得了较好的业绩，但与此同时，该公司也因涉嫌偷税问题被税务机关调查。

经过调查，税务机关发现该公司存在以下违法行为：1. 通过虚开发票、虚列成本等方式，隐瞒收入；2. 通过虚假申报、未按规定计提增值税等方式，逃避税款；3. 未按规定缴纳印花税、房产税等地方税费。

二、案件调查1. 税务机关调查税务机关接到群众举报后，立即成立专案组对该公司进行调查。

经过调查，税务机关发现该公司存在上述违法行为。

2. 企业自查在税务机关调查期间，该公司也进行了自查，承认存在偷税行为，并表示愿意积极配合税务机关进行整改。

三、案件审理1. 税务机关审理税务机关根据调查结果，对该公司进行了审理。

经审理，税务机关认为该公司涉嫌偷税金额较大，情节严重，决定依法对其处以罚款。

2. 行政复议该公司对税务机关的处罚决定不服，向上一级税务机关申请行政复议。

复议机关经过审理，认为税务机关的处罚决定合法、适当，驳回了该公司的复议申请。

3. 行政诉讼该公司不服行政复议决定，向人民法院提起行政诉讼。

人民法院经过审理，认为税务机关的处罚决定合法、适当，驳回了该公司的诉讼请求。

四、案件判决1. 税务机关判决税务机关依法对该公司作出了以下处罚决定：（1）对该公司偷税行为处以罚款人民币100万元；（2）对该公司虚开发票、虚列成本等违法行为，依法予以纠正；（3）对该公司未按规定缴纳的地方税费，依法补缴。

2. 法院判决人民法院经过审理，认为税务机关的处罚决定合法、适当，驳回了该公司的诉讼请求。

五、案例分析1. 案件特点本案是一起典型的涉税法律案件，具有以下特点：（1）涉及金额较大，影响恶劣；（2）违法行为复杂，手段隐蔽；（3）企业主观故意明显。

2. 案件启示本案对企业和税务机关都具有以下启示：（1）企业要增强法治意识，依法纳税；（2）税务机关要加大税收执法力度，严厉打击偷税、逃税等违法行为；（3）加强税收法律法规的宣传，提高全社会依法纳税意识。

房地产企业税务风险管理及解决对策
房地产企业在税务方面面临着多种风险，如合规风险、税务争议风险、税务变革风险等。

针对这些风险，房地产企业应采取相应的解决对策来规避或降低风险的影响。

房地产企业应加强税务合规管理。

合规管理是企业税务风险管理的基础。

企业应建立健全完善的税务管理制度和内部控制程序，确保税务申报和缴纳的准确性和及时性。

加强对税法法规的学习和研究，及时了解税务政策的变化，确保企业的税务行为符合法律法规的要求。

房地产企业应积极管理和应对税务争议。

税务争议是指企业与税务机关之间在纳税义务履行方面发生的分歧和纠纷。

企业应及时与税务机关沟通，主动解释和说明相关事项，争取公平合理的处理结果。

若无法通过协商解决，企业可以选择提起行政诉讼或者采取其他合法手段维护自身权益。

房地产企业应对税务变革及时做好应对工作。

税务政策和税法法规的变革对企业的税务风险管理提出了新的要求。

企业应对新政策进行及时、准确的解读，评估其对企业税务风险的影响，并及时调整企业的税务策略和管理措施，维护企业的合法权益。

房地产企业还可以通过以下方式来降低税务风险的影响：
1. 加强内外部税务风险的信息共享和沟通，及时了解税务风险的最新动态。

2. 建立与税务机关的良好合作关系，定期与税务机关进行交流，及时了解税务机关的监管要求和政策变化。

3. 积极参与税务政策的制定和修订过程，提出合理化建议，促使税务政策更加符合企业的实际情况。

房地产企业应重视税务风险管理，建立完善的风险管理机制和应对措施，既能够规避潜在的税务风险，也能够有效应对已经发生的税务争议，为企业的可持续发展提供有力保障。