土地一级开发增值税适用税目问题的思考

土地收储后的涉税问题土地一级开发中涉税问题探讨关键词土地一级开发税收土地一级开发，是指由政府土地整理储备中心或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

目前有几种操作模式1、工程总承包模式，土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施的建设。

土地储备中心按照土地一级开发企业总建设成本,加一定百分比给予开发企业,作为经营利润。

2、利润分成模式，土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托进行土地一级开发，生地变成熟地之后，土地储备中心进行招拍挂出让，出让所得扣除开发企业开发成本后在土地整理储备中心和企业之间按照一定的比例进行分成。

3、土地补偿模式，土地一级开发企业在完成规定的土地一级开发任务后，土地储备中心并不是给予现金计算，而是给予开发企业一定面积土地作为补偿（可能需要走形式上的招拍挂）。

目前国税总局针对土地一级开发税收处理方面出台的税收法规相当少，没有专门针对该业务的统一规范，地方税务局政出多门，且差异较大，给企业税务处理和税收筹划提出了一些问题，在营业税、土地增值税、企业所得税上，一级开发企业如何缴纳，以下是笔者一些粗浅的想法：首先，在如何定性土地一级开发的业务性质及如何核算问题上，有几种看法：一、属于房地产开发行为，按照房地产开发企业开发商品核算。

二、视为受政府土地整理储备中委托，代为办理土地前期开发，按照代理服务业核算。

三、属于建筑业，给委托单位提供“三通一平”等建筑业劳务，按提供建筑劳务核算。

四、不属于以上任何一种业务。

认为取得的收入是成本返还，超出成本部分做为财政补贴收入。

浅谈房地产项目土地增值税的纳税筹划摘要：通过介绍房地产业土地增值税的情况，提出了房地产行业土地增值税的筹划思路及具体的筹划分析，最后讨论了纳税筹划应注意的几点问题，并得出结论纳税筹划主要就从税基和税率的方向上来考虑的并且是一个整体的工程，纳税筹划还需要相关企业的配合且纳税筹划不是不缴税只是降低企业的税负这对于多数企业都具有借鉴意义。

关键词：房地产开发土地增值税纳税筹划一、房地产行业纳税筹划及土地增值税筹划概述土地增值税是流转税的一种。

转让国有土地使用权，地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依法缴纳土地增值税。

所得税、营业税、土地增值税，占整个房地产项目税金的90%以上。

通过调整房地产的收入额和扣除项目金额，可以影响增值额和增值税率，进而影响土地增值税的大小。

土地增值税税率为四级超率累进税率，税率从30%到60%不等。

增值额越多，税率超高。

税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税。

二、房地产企业土地增值税纳税基本思路（一）控制增值额主要有减少或分解销售收入等，减少销售收入的途径很多，包括将装修收入从收入中分解出去，也可以适当地降低商品房的价格。

增加可扣除项目金额。

房地产开发企业通过对开发成本的研究，适当增加开发项目的一些投资，比如加大对园林绿化的投入，提高住宅的配套设施标准等。

（二）适用低税率或享受免税待遇房地产开发企业建造普通标准住宅的同时，又搞其他房地产开发的，应尽可能分别核算不同开发项目的增值额，使销售普通标准住宅的房产获得免税待遇。

三、具体筹划案例分析（一）合理选择有利于企业的可扣除成本的分摊法房地产开发企业同一项目中即包含住宅，又包含其他类型用房的，扣除项目金额在不同类型用房中的分摊可选择采用“建筑面积分摊法”或“层高系数建筑面积分摊法”计算分配。

企业可根据实际情况，合理选择分摊法对计算土地增值额有利的一种，经调查，目前市场非住宅毛利较高、增值额较大，土地增值税额税负较重，企业应尽量使非住宅部分（如店面、车库等）多分摊可扣除项目成本，多分摊可扣除项目成本，减少非住宅增值额，从而降低企业的土地增值税税率和税额。

土地一级开发业务增值税涉税分析作者：吴广文来源：《中国经贸》2017年第10期【摘要】伴随着城市基础设施建设和房地产市场的发展，土地一级开发业务越来越重要，“政府主导、市场化运作”的企业实施模式是土地一级开发最主要的模式。

这种模式下，开发企业受政府委托完成资金筹措、征地拆迁和市政基础设施建设等工作，政府收到土地使用权出让金后返还开发企业前期垫付的土地一级开发直接成本和固定比例的报酬。

开发企业取得的政府返还成本和固定报酬应该如何缴纳增值税？具体来说就是应该适用哪个增值税税目，以及计税基数如何确定。

这个问题在税收政策的适用上一直存在差异，税务机关在征管时的执行标准也不统一，给开发企业实务操作带来一定的困难和纳税风险。

本文从土地一级开发业务模式入手，首先阐述“营改增”前营业税下相关的税收政策和实务操作，然后对“营改增”后增值税下的相关政策进行分析，最后提出了增值税下企业实施土地一级开发业务处理方式。

本文认为，企业实施土地一级开发业务应该适用“商务辅助服务-经纪代理”税目，计税基数应该是从政府取得土地一级开发报酬，希望能对企业实施土地一级开发业务的纳税实务提供一些借鉴。

【关键词】土地一级开发；增值税；涉税分析土地一级开发按实施主体划分，包括政府实施模式和企业实施模式。

政府实施模式不属于增值税的征税范围，本文不做讨论。

企业实施土地一级开发是一项比较特殊的经济行为，涉及到的增值税问题比较复杂。

开发企业在实际缴纳增值税时应该适用哪个增值税税目？以及计税基数如何确定？这个问题在税收政策的适用上一直存在差异，税务机关在征管时的执行标准也不统一，给开发企业实务操作带来一定的困难和纳税风险。

一、土地一级开发业务分析1.土地一级开发业务的含义土地一级开发是指按照城市总体规划和土地利用总体规划的要求，由政府或其授权委托的企业，对规划区域范围内的城市国有土地和农村集体土地进行统一的征地拆迁和安置补偿，并进行适当的市政基础设施建设，储备国有建设用地，使土地达到出让条件的行为。

税务园地TAXATION FIELD146转让旧房土地增值税扣除项目的若干思考文／陈刚摘要：由于转让旧房土地增值税扣除项目的税法规定过于笼统，导致实务中征纳双方对土地开发成本费用、构筑物等的扣除，以及旧房及建筑物评估价格的确定产生分歧，本文通过对相关税收规定进行梳理，就转让旧房扣除项目的若干问题进行了探讨、分析；同时结合实务，并基于合理性的原则，就计算土地增值税时对土地平整费用、构筑物等的扣除，以及如何合理利用旧房及建筑物评估价格提出了一些建议。

关键词： 旧房； 土地增值税； 扣除项目扣除项目的范围和金额是转让旧房确定增值额并据以计缴土地增值税的两个因素之一，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《暂行条例》)以及后续相关文件虽然对扣除项目作出了规定，但随着时间的推移，社会经济环境已经发生深刻变化，导致转让旧房中的有些特殊情况在原有的税法中无法找到相关规定，税收的征纳双方因此产生了矛盾与分歧，特别是转让旧房计算土地增值税时土地开发成本费用、构筑物的扣除以及旧房及建筑物评估价格的确定争议颇多。

一、土地开发成本费用的扣除《暂行条例》第六条规定， 计算增值额的扣除项目：(一)取得土地使用权所支付的金额； (二)开发土地的成本、费用；(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格……。

显然土地开发成本、费用与取得土地使用权支付的金额并列作为扣除项目之一，但并没有区分是房地产开发企业还是转让旧房的企业，《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称《实施细则》)在对扣除项目进行解释时，也没有如同其他税法一样进行条文或名词解释，而是打乱《暂行条例》对扣除项目的分类，进行了重新分类和解释；将开发土地成本与新建房及配套设施的成本作为一个项目进行解释，而且仅限于纳税人房地产开发项目。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[95]48号，以下简称48号文)第十条规定：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

关于加强房地产开发企业土地增值税清算工作的思考近年来，随着房地产市场的不断升温，房地产行业已成为拉动区域经济的一个最主要增长点，但同时也出现了房地产投资规模过大、商品房价格上涨过快、商品房结构不合理、房地产市场秩序比较混乱等现象。

为了促进房地产业健康发展、合理调节房地产开发收益、充分发挥土地增值税的调控作用、坚决遏制部分城市房价过快上涨的现象，国家先后出台了多项政策，在提高预征率的同时，也在加大土地增值税清算的力度。

一、房地产开发企业土地增值税清算中存在的问题1.销售不动产营业税及土地增值税入库税款的认定存在问题税收工作中经常发现，房地产开发企业的财务人员对于“收入”的性质理解错误，由此导致营业税税目的填报错误，进而对清算中销售不动产营业税允许扣除的税金认定带来困难。

例如，有些财务人员将出租的车位、储藏间等应填报为“租赁业”税目的租金收入都误填报成“销售建筑物及构筑物”税目，导致季度营业税与土地增值税入库数据比例异常。

经过核实，虽然两类收入的性质不同，但是税率相同，因此企业并不需要补缴税款，管理员只能要求其在后续申报时注意区分收入类型，避免报错税目。

由于房地产开发项目一般都会持续3-5年的时间，财务人员频繁更换，因此这类问题在整个项目销售过程中仍会多次出现。

管理员无法对发现的错误在系统中进行修改，企业就很可能将其他收入缴纳的营业税混入项目销售不动产营业税中，从而加大了抵扣税金的成分。

现行土地增值税季度预缴方式都是采取上门申报的形式，即企业财务人员填写好《土地增值税季度预缴申报表》，由管理员录机并打印电子缴款书后，财务人员再到银行缴款。

当一个企业同时开发多个项目时，管理员就要将每个项目的《土地增值税预缴申报表》中的收入及预缴土地增值税税款分项录入“财产与行为税税源监控管理平台”中，但是打印电子缴款书时，确要将多个项目的土地增值税税款数加和，录入核心征管系统，打印成一张电子缴款书。

这就形成了申报数据与入库数据分别记录在两套系统中的情况，而两套系统之间却没有相互联系，从而导致在清算时无法分项目查询入库数据。

土地一级开发整理项目收入确认及涉税分析【摘要】本文旨在探讨土地一级开发整理项目收入确认及涉税分析的相关问题。

在引言部分中，介绍了研究的背景和目的。

接着在正文部分分别阐述了土地一级开发整理项目的概念特点、收入确认原则、涉税分析、实际操作以及税务筹划。

最后在结论部分总结了土地一级开发整理项目收入确认及涉税分析的重要性，展望未来发展趋势，以及指出研究的局限性和展望。

整体来看，本文通过系统分析土地一级开发整理项目收入确认及涉税相关内容，旨在为相关领域研究和实践提供参考，并促进相关政策制定和实施的进一步完善和发展。

【关键词】土地一级开发整理项目、项目收入确认、涉税分析、税务筹划、重要性、发展趋势、局限性、研究背景、研究目的、概念、特点、原则、实际操作、展望.1. 引言1.1 研究背景土地是国家资源的重要组成部分，土地开发整理项目作为土地资源的有效利用方式之一，对于促进土地资源利用效率、提升土地价值具有重要意义。

土地开发整理项目收入的确认及涉税分析是一个复杂的问题，涉及到法律、财务、税收等多个领域的知识。

对土地一级开发整理项目收入确认及涉税分析进行深入研究具有重要意义。

随着我国经济的快速发展，土地一级开发整理项目的规模和数量不断增加，如何科学合理地确认土地一级开发整理项目的收入，避免税收风险，成为当前急待解决的问题。

本文将从土地一级开发整理项目的概念和特点、收入确认原则、涉税分析、实际操作及税务筹划等方面展开研究，旨在为相关部门和企业提供一定的参考，促进土地一级开发整理项目的健康发展，同时也有助于完善税收制度，保障国家税收的正常征收。

1.2 研究目的本文旨在探讨土地一级开发整理项目收入确认及涉税分析，旨在深入了解土地一级开发整理项目的概念、特点，明确土地一级开发整理项目收入的确认原则，分析土地一级开发整理项目涉税的情况，探讨土地一级开发整理项目收入确认的实际操作，并提出相关的税务筹划建议。

通过研究土地一级开发整理项目收入的确认及涉税分析，旨在帮助相关机构和企业更好地理解土地一级开发整理项目的运作情况，规范收入的确认方式，避免税务风险，实现税务合规。

2024年全面营改增后重点明确的适用税目总结2024年全面营改增后，我国重点明确的适用税目主要有增值税、消费税、资源税、土地增值税等。

以下是对这些税目的总结。

1. 增值税：增值税是我国最重要的税种之一，2024年后是全面营改增的关键税种。

增值税是一种按照在生产、销售过程中增值额来征收的税种。

增值税适用于商品和劳务的生产、销售环节，对于纳税人而言，需要按照销售额减去进项税额后的差额计算增值税。

2024年后，增值税将涵盖更广泛的服务业领域，包括金融、保险、房地产等行业。

2. 消费税：消费税是一种特殊的税种，适用于一些特定商品和劳务。

消费税通常是按照商品的价格或销售额来征收的。

消费税的目的是调节和约束某些特定领域的消费行为，例如高烟酒、奢侈品等。

2024年后，消费税将更加重视对环境友好和健康的产品的征税，例如高污染、高能耗产品。

3. 资源税：资源税是指对我国自然资源的开采利用行为征收的税款。

资源税的征收目的是通过经济手段调节资源的开采和利用行为，保护和合理利用我国的自然资源。

资源税适用于石油、天然气、煤炭等资源的开采和生产环节。

2024年后，资源税将更加注重可持续发展和环境保护的考量，加大对高污染、高能耗产业的税收调节力度。

4. 土地增值税：土地增值税是指对土地增值所得进行征收的税款。

土地增值税的目的是通过对土地增值的调节和纳税，实现土地资源的合理利用和市场的稳定。

土地增值税适用于土地转让、出让等行为，按照土地增值额进行征收。

2024年后，土地增值税将更加注重对不合理的土地增值行为的税收调节作用，促进土地资源的高效配置和经济的可持续发展。

总体而言，2024年全面营改增后，重点明确的适用税目将更加注重对环境、资源和市场的调节作用。

税收政策将更加注重经济的可持续发展、资源的保护利用和市场的稳定。

这将有助于优化税收结构，推动经济的高质量发展。

2024年全面营改增后重点明确的适用税目总结（2）1、一般纳税人销售电梯的同时提供____服务，其____服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税。

[关于土地一级开发核算的几点思考]成本核算方法有哪几种关于收入核算的几点思考我公司主业主要系从事土地一级开发和相应的基础设施建设。

针对此类型业务，目前国家财政部、国税总局在相关的会计核算、税收处理方面出台的会计准则、税收法规相当少，尤其是税收方面，地方税务局政出多门，且差异较大，国税总局没有专门针对该业务的统一规范，这给我们的会计核算提出了一些问题，主要体现在收入的核算和税务筹划方面。

现将我们收集的相关资料摘要如下：（一）会计核算方面：财政部于2008年8月7日出台了《企业会计准则解释第2号公告》，规定了与BOT业务相关收入的确认。

相关内容如下：项目公司未提供实际建造服务，将基础设施建造发包给其他方的，不应确认建造服务收入，应当按照建造过程中支付的工程价款等考虑合同规定，分别确认为金融资产或无形资产。

合同规定项目公司在有关基础设施建成后，从事经营的一定期间内有权利向获取服务的对象收取费用，但收费金额不确定的，该权利不构成一项无条件收取现金的权利，项目公司应当在确认收入的同时确认无形资产。

建造过程如发生借款利息，应当按照《企业会计准则第17号——借款费用》的规定处理。

BOT业务所建造基础设施不应作为项目公司的固定资产。

（二）税务处理方面：1、重庆市地方税务局（渝地税发〔2008〕195号）对BT模式的营业税征收管理，明确为：（1）、无论其是否具备建筑总承包资质，对融资人应认定为建筑业总承包方，按建筑业税目征收营业税。

（2）、融资方取得的回购价款，包括工程建设费用、融资费用、管理费用和合理回报等收入，应全额交纳建筑业营业税，并全额开具建安发票。

（3）、融资人的纳税义务发生时间为按BT模式合同规定的分次付款时间，合同未明确付款日期的,其纳税义务发生时间为总承包方收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

分包方纳税义务发生时间为分包方收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

2、****地税局经请示省局并经市局研究决定（1）、以项目的建设方为纳税人，在取得业主支付回购款项时以实际取得的回购款项为计税营业额，按建筑业税目征收缴纳营业税等税费附加。

现代经济信息236土地一级开发整理项目收入确认及涉税探讨许　莹 西安高科国际社区建设开发有限公司摘要：本文针对于市场开发主体和土地储备部门签订的土地一级开发整理项目深入探讨了合同签订应采用建造合同模式还是商品销售模式，在收入确认中深入研究净额法和总额法的适用条件，最终针对土地一级开发整理项目中的社会问题，提出了相应的纳税建议。

关键词：土地一级开发整理；收入确认；税务问题中图分类号：F812 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2019)022-0236-01政府通过拆迁，征地补偿等各种手段，对规划建设区域内的国有土地及其他建设用地进行综合治理，并配套完成市政基础设施建设，大多数政府设置的是“7通一平”或者是“三通一平”等条件，对于已经达到整理目标的土地，申请国土相关部门进行验收，最终进入土地流通环节，这一过程称之为土地一级开发整理。

一、建造合同模式或者是商品销售模式的探讨本文中所探讨的项目收入确认和涉税问题，以市场开发主体为研究主体，市场开发主体通过与土地储备中心等相关部门订立开发合同和整理合同，受托进行土地一级开发业务。

在这一过程中首先需要明确的问题是采用商品销售模式还是建造合同模式。

在我国现行的土地一级开发整理项目中，储备中心等政府部门依据市场需求和政府调控的目标，与市场开发主体签订开发委托合同，在相关原则和实施方法的确认过程中，一方面需严格按照现行的企业会计准则另一方面需选用适用的具体方案。

如果是采用建造合同确认模式则应按照企业会计准则第15号文件要求和相关的解释文件；如果最终决定采取商品销售确认模式，所以按照企业会计准则第14号文件要求和相关解释文件。

具体采用何种模式应首先确立合同双方在委托开发协议中的权利与义务，其次明确市场开发主体可以取得的收益金额，同时需要明确的是，市场开发主体对于土地最终拍卖价格的风险是否需要承担。

１．采用建造合同模式土地开发整理项目中的政府部门和市场开发主体在合同中约定了暂定金额，和土地开发整理暂定价，最终的支出成本审计核算为准，并不与上市交易价格挂钩，则应采用建造合同模式。