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《桂芳园》第五期市场整合推广方案深圳市太一广告有限公司2002/4/6第一部分：布吉片区市场概况分析去年布吉镇商品房销售12000余套，销售面积100万平方米，销售额达37亿余元。
位于深圳关口布吉镇，近年一直是市内居民置业热点地区，尤其吸引了关内工薪白领一族目光，也是港人置业首选区域之一。
仅仅一关之隔，布吉房价与关内房价有天壤之别，关外楼价一般都比关内盘低三至五成。
沿深惠路两旁新老住宅区，是目前市内广大置业者首选区域。
之所以会独占鳌头，一个最重要原因，是其特殊地理位置所决定。
一是距离关口近，二是公交线路有十几条之多，这对于要经常往返住地和单位上班市内外上班一族太有吸引力了。
2000年和2001年，《桂芳园》在布吉市场众多大盘中（《中海怡翠山庄》、《中城康桥》等）脱颖而出，成为一个十分成功市场亮点，其销售佳绩有口皆碑。
《桂芳园》前四期总建面13万平米，分期开发，2000年7月开工，现已基本完成建设，正在销售四期，园林精致、实用；全小高层，7万平米，前年12月开盘，基本销售过80%；主力户型是60与85两种，其外销比例高达到70%以上。
1、布吉楼盘几大优势分析：1、品牌优势企业知名度高，信誉好，以企业品牌托物业品牌逐渐成为主流；如万科和中海均以企业品牌为支撑，以品牌开发为主导；2、关口优势距罗湖区最近片区深圳白领青睐升值前景可观3、成熟区位优势本板块大型物业集中，居住氛围已形成，人气鼎盛；如：荣超花园等（工薪家园）龙珠花园等（港人社区）4、大社区优势规模化开发、配套全、与市政府、区政府联动、发展商资金实力普遍较强、成功开发经验丰富；5、交通优势道路四通八达，各类交通工具多；6、最优性价比优势物业均好性已与关内盘差距不远，但价格平均比关外低三至五成；7、价格优势同比价格较优；8、户型优势二房三房为主力户型，中小户型，适合深圳白领和香港人居住需求。
9、规划优势分期开发/分期推出/引进国外先进建筑设计理念/科学规划：如桂芳园之于中城康桥9、差异化优势：渡假物业推出较多2、布吉楼盘广告综合分析--------大打规模牌、价格牌--------大打港人社区牌--------大打环境牌--------大打渡假牌--------多用香港明星作楼盘形象代言人第一阶段：工薪家园：大打规模牌和价格牌是这些楼盘营销主题。
商业机密内部文件【梅州-鸿都美食街】营销推广策划方案中塔置业荣誉出品2004/9/23 专业-创意-实效中塔置业荣誉出品第 1 页共 53 页目录壹市场市场背景商圈分析参考案例项目概况项目SWOT分析目标市场分析目标客户分析贰定位整体定位市场定位形象定位卖点整合叁推广推广主题与推广概念推广策略推广核心轴线传播方向与传播模式市场攻击阶段策略战术组合结束语专业-创意-实效中塔置业荣誉出品第 2 页共 53 页壹- 市场专业-创意-实效中塔置业荣誉出品第 3 页共 53 页一/市场背景1/鸿都美食街不是MALL，但是可借用与参考MALL的开发模式与经营经验。
在目前的中国房地产，Mall无疑是最热门的地产形态，受到各地开发商的热烈追捧。
在形形色色、大大小小的各种MALL中，几乎都不约而同地规划了商业街，或以美食街为定位，或以步行街为定位，定位略有不同，各有侧重。
尤其是继上海新天地、广州天河城成功后，北京、东莞、成都等地也相继上马类似项目。
北京出现了金源MALL，总建筑面积60万；东莞出现了华南MALL，总建筑面积42万。
作为目前最先进、最高级的商业形态，Mall渐成为一种新的投资风向，受到投资者的追捧。
怎样在热潮中，保持冷静，采取正确的开发模式与经营战略是我们首先要考虑的。
2/随着“9＋2”泛珠三角区域合作的广泛展开，梅州在这个大区域框架中怎样定位自己，寻找经济起飞之路？随着“四个梅州”战略全面推进，梅州“创优”（创建全国优秀旅游城市）工作已进入了冲刺阶段，力图“把梅州打造成世界客都，建成世界客家人的心灵家园”，重点抓三个重中之重的项目，即“四条街”（霓虹街、美食街、步行街、风情街）、“一江两岸”等亮点工程。
优良的政策背景、社会大气候，为本项目提供了极大的机遇。
本项目用足政策、整合资源，才能达到整体超越的目标。
3/从周边城市与地区来看，旅游牌、美食牌成为各地发展地方经济、特色经济的王牌。
最近，2004年东莞美食节即将于十一黄金周在富民商业步行街举行。
《时代骄子》整合推广策略案客户：深圳市金岛房地产开发有限公司提案：深圳市黑之蛛广告本案要解决四大问题：Where are we?我们在哪里？------对区域市场现状的检讨与判断How is our product?我们的产品如何？------市场定位、表现主题与核心概念的提炼We want the direction where?我们要去向何处？------瞄准目标市场，锁定目标客户How do we arrive?我们如何到达？------策动销售与广告信息释放与解决之道Where are we? ----我们在哪里？第一部分、南山区小户型市场□后海片区这一片区集中一批楼盘规划设计新颖，发展商实力雄厚、物业管理专业化、建筑风格时尚潮流，代表了南山区楼盘开发的最高水准；南山区小户型楼盘主要集中于滨海大道、南油大道两侧，如《万象新园》、《金色年华》、《都市本色》、《青春家园》等，而以高层居多。
后海片区以三房、二房为主，一房一厅以下的小户型较少。
由于后海片区为纯居住市场，短期内出租市场不会活跃。
片区完全被自住型居住行为占领，商业氛围、办公氛围尚不够浓厚。
□小户型户型面积配比：主力户型为二房二厅，二房一厅，面积为53.79㎡左右，占32%—95%，其次为一房一厅，一房二厅，面积20--48㎡，占8%--33%；□价格状况：南山区小户型价格在4100—5300元/㎡之间，2000年后，滨海大道开通，地铁规划延伸、整体房价得到提升，2001年由《万象新园》的4400元/㎡上升到《青春家园》的5300元/㎡，升幅达20%。
□南山主力客户群位于南山的高新技术园区是深圳经济最活跃，最具发展潜力的地区，由于大量高科技企业的进驻，使这一地区汇集了大批高素质、高收入的科技群体，他们是南山房地产市场的主力客户群。
□南山小户型客户特征：2001年以《万象新园》和《青春家园》进入市场为特征的小户型开始在南山兴起。
从置业目的来看，小户型业主分为两大类：一类为过渡型自住，以高科技人员为主，其次为白领阶层，另一类为投资型客户；南山小户型消费者质素：A、25—35岁之间，风华正茂，充满活力；B、积极进取，富有开拓精神；C、大专以上文化；D、月收入4000元左右，E、单身贵族或二口之家；F、善于接受新生事务，对概念比较敏感；G、文化品位高，眼界高；H、注重追求理想化，思想较现代；小户型消费行为特征：A、对消费持有达观态度，对创造财富的积极性高于守财；B、与众不同，大胆追逐时代潮流；C、受楼盘包装、宣传影响较大；D、快速做出购买决定，感性成分较大；E、自我决策，自己说了算，对需求的遏制力不强。
