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邢台房地产市场调查报告邢台房地产市场调查报告第一部分土地市场一、土地供应邢台市土地供应必须经过国土局土地储备中心，经过招拍挂手续上市，才可以进行开发而土地储备中心上市的土地来源主要有三个： 1、城中村改造这是当前土地供应最大的一块邢台市“三年大变样”的政策力度相当大，*基本上不对城中村改造收取土地费用，村民可以与开发商自行协商还迁方式和分成比例，这样开发商就可以用较少的现金获取较大的土地储备这种方式极大地促进了邢台市的城中村改造进程，同时也一下子让邢台市的土地供应显得充沛起来，对房屋市场的供应影响是巨大的由于土地获得基本可以不经过激烈竞争，土地价格相对较低，也使房屋售价能维持在一个较低的水平 2、市中心旧厂房搬迁这里分两种情况：一是由土地储备中心主导拆迁；一是由原土地方主导拆迁棉麻厂地块即前一种情况，这样基本上是完全市场竞争，*获得土地溢价；大多数是后一种情况，如蔬菜公司地块，蔬菜公司与房地产公司合作，与土地储备中心有约定：溢价80%返还，这样，基本上肯定可以是合作公司拿到土地 3、新区开发主要是高开区和七里河地区高开区由于土地是农田转为建设用地，土地成本相对较低比如盛世春天在XX年寻求合作的土地转让价是60万/亩七里河地区，*把一级开发委托给邢台路桥集团，土地出让金全部返还，这样七里河地区的土地成本完全是一级开发成本，挂牌价格在40万/亩以内以下是关于旧城改造的相关资料：◆ 邢台48个旧城片区五年内完成改造XX年邢台市建成片区范围内规划确定了48个旧城改造片区，并将在5年完成改造任务48个旧城片区总占地公顷，现状建筑面积约万平方米，现状容积率约万平方米/公顷其中，桥东区30个，桥西区15个，邢台县3个旧城片区改造按照“三年计划、五年完成”的思路推进如果改造后的容积率为，则可以提供总建筑面积万平方米，5年内每年新增开工量万平方米，减去原有建筑面积，净增建筑面积约每年万平方米◆ 24个城中村完成规划改造围绕景观风貌整治，邢台市还将完成曹演庄、韩演庄、三义庙等24个城中村的规划改造；完成地质11队区片、新世纪广场区片等18个旧城区片改造规划；完成电缆厂、医疗器械厂等12家企业搬迁规划；规划建设一批专业和农贸市场；改造20个十字路口，改善城市交通环境；规划建设10处城市街头游园二、土地获得土地获得的途径与上述土地供应途径对应，要想在邢台进行房地产开发，必须通过招拍挂市场，经过前期运作，与原土地方签订合作协议，以较低的价格获得土地不然你获得的土地价格会很高，而市场大部分项目的土地成本会比你低得多同时，也可以看出，项目的土地成本，有时比公开的招拍挂成本会低很多三、竞争状况由于土地供应的情况，邢台市的土地获得方面竞争的不是资金实力，而是关系和运作能力第二部分商品房市场一、市场供应与需求现阶段市场供应，从普通商品房到公寓、联排别墅，基本都有供应由于城市回迁房供应量相当大，因此低档普通商品房竞争激烈，也抑制了邢台房价的进一步上涨从整体价格上来看，邢台房地产市场从XX年到XX年价格变化不大，而XX年春节后有一次较大的涨幅二、市场产品主要对邢台市近20个住宅小区进行了考察，主要对小区户型、均价等进行考察，考察情况如下表所示：序号小区名称户型均价停车位售价8 7 9 未定未定未定未定未定 8 未定未定 8 9 未定未定未定1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17燕云台麒麟湾阳光巴厘岛 79号院天一城新世纪嘉园枫雅苑水榭翰城永辉巴黎三期金域首府名都倾城水岸蓝庭公园小筑自然城泉北泉淼岳林庄园永康城市花园国际新城89-- — 90-- - -- 90-- — 80-- 90— -- -- 95-- -- 80-- 80--地下室与住宅在销售之前就已经划分好，与住宅搭售，每平方米在~元/平方米，含在销售合同里，房屋总价包含地下室价格根据楼盘个案调查，同一楼盘价格均价XX年到XX年大概上涨~元/m2，楼盘销售周期大概在2~4年一、天一城位于电缆厂东南方，团结东大街与新华路交口东南角是最近的楼盘分2块，一块是30万平米的住宅，临新华路的是20万平米的商业住宅是普通住宅均价XX年11月是元/平方米，XX年1月是元/平方米占地面积:平方米总建筑面积:平方米总户数:物业管理:元/㎡开发商:河北家乐园房地产开发有限公司投资商:邢台家乐园集团物业管理公司:邢台家乐园物业管理公司代理商: 北京欣原业地产经纪有限公司整合推广单位:北京欣原业地产经纪有限公司“天一城”项目规划总用地18．09公顷，总建筑面积52．18万平方米其中，地上建筑面积42．56万平方米，地下建筑面积9．62万平方米，居住建筑面积33．81万平方米，商业建筑面积18．35万平方米项目包括精品住宅、商业街区、酒店、超市、城市广场、主题公园、展览馆、娱乐城、办公、仓储、商务会所被邢台市*评为XX年“邢台市十大亮点工程”、“邢台市重点建设项目”、被国家建设部、财政部评为“全国可再生能源利用示范工程”等开发商介绍：家乐园房地产公司创建于XX年初，隶属于家乐园集团公司，从事房地产开发与经营、小区物业管理，是邢台实力雄厚的房地产开发公司之一公司先后开发建设了内邱“阳光•家乐园”、“凤凰城一期”、“凤凰城二期”项目，特别是XX年7月份出资亿以迅猛的拓展态势竞拍得邢台拖拉机厂地块，命名为“天一城”项目，进行住宅及商业建设，是邢台市重点建设项目从地价来看，XX年7月的地价约合92万/亩，楼面地价元/平方米在售主力户型：88m2二居室，m2三居室二、燕云台原炮团地块西侧是燕云台，东侧被邢台凰家房地产获得，尚未开发上市售楼处盖在路边，在小区规划的绿地里盖着样板间，经过绿地小径进入样板间，销售展示比较到位XX年11月销售均价元/平方米，XX年1月销售均价是元/平方米在售户型89m2二居， m2三居三、巴厘岛位于城西，是目前邢台市售价最高的楼盘东南亚风格小区内有叠拼别墅大户型为主，但是也有90平方米小户型XX年11月时销售均价元/平方米，XX年1月销售均价元/平方米户型偏大，90~m2的二居，~ m2的三居，还有 m2的叠拼户型小区绿地里的会所，暂时充作售楼处，移栽了很长树龄的大树喷泉小品采用东南亚风格，雕塑和陈设风格统一四、秀兰水榭翰城原棉麻库地块XX年11月时均价元/ m2，XX年1月均价元/ m2 五、新世纪嘉园中兴东大街零星地块XX年11月销售均价元/ m2，XX年1月销售均价元/ m2六、79号院尚未开盘，预计XX年2月开盘现在看来是邢台最为高档的楼盘了小区人车分流，车库覆土，顶上为花园，比道路高4米产品主要为6层花园洋房带电梯，户型在平方米，一层送地下室，六层有跃层和大面积露台保留原有军队大院的成年大树进行设计，成为一大特色预计均价在元/ m2河北中鼎房地产开发股份有限公司是华夏麒麟投资有限公司旗下的子公司，核心业务为房地产开发、土地一级开发目前在邢台正在投资开发79号院住宅项目79号院项目位于邢台市桥西区八一路原79师驻地，地处邢台市核心区域，作为华夏麒麟集团战略产品系列中的标杆项目，是XX年集团公司开发产品的重头戏项目总占地亩，容积率，总建筑面积44万平面，规划为双拼别墅、连排别墅、叠拼别墅、花园洋房、高层洋房、景观公寓、空中别墅等七种丰富的产品形态，主要以大户型为主，力求打造邢台高尚财富精英阶层聚集区七、永康城市花园是北侧离邢台电缆厂最近的楼盘，在电缆厂北侧马路对面是城中村改造获得的土地进行开发的项目永康城市花园——位于泉南大街三义庙，城市花园毗邻达活泉公园和邢台学院，集中了高尚住宅、商业街区等复合形态物业，以运动、健康居住为规划理念的30万平方米运动健康社区XX年均价元/ m2，XX年1月均价元/ m2三、市场营销市场上，由于邢台的市场竞争相当激烈，因此市场营销也相当成熟据我们考察，邢台市场上销售基本是走在最前，有的项目甚至在土地还没有走完正式手续，项目就开始销售售楼处是邢台的一大亮点很多项目的售楼处都相当不错比如现代城项目，售楼处已经盖好，沙盘、宣传、售楼员到位，装修、接待相当好，但是拆迁还没完79号院，售楼处更是藏在林荫大道深处，门岗故作森严，彰显项目高贵。
邢台项目市调总结本次市调针对邢台市专业市场(4个)、商场（3个）、在售楼盘（14个住宅、商业、公寓）项目进行了一次全方位调研，现将市场分析如下：第一部分：板块分析（一）桥东板块桥东区为邢台市的老城区，商贸密集繁华，配套完善，交通便利，火车站、长途汽车站坐落在本区内，旧房建筑较多。
目前桥东区现有工业污染较为严重，环境相对较差。
相对桥西区，产品品质较低。
随着桥东区环境治理和旧城改造的进行，加之老的传统商业中心在这一区域，人流量较大，不论从商业还是住宅的角度，这一区域都存在较大的发展潜力，桥东板块逐渐活跃起来。
（二）桥西板块桥西区依托达活泉及政府支持，创造邢台市的住宅中心，重点发展人文社区及政治生活中心。
本区域北段以达活泉公园为核心发展居住组团，中段以中兴大街为轴线发展规模商圈，南段以邢钢为中心为工业基地。
无论是商业环境，还是居住环境，消费者认可度都较高，品质楼盘较多，售价也高于桥东区。
桥西区已经形成了一个较为完善的区域，相对来看桥西的新起建筑物较多、较为繁华，环境好，但大部分楼盘已是尾盘销售，开发热点将逐渐转移。
第二部分：专业市场（4个）第三部分大型商场（3个）第四部分：在售楼盘调研（14个） 1.世贸天街2.中北世纪城3.新华里一八八号备注商业地下停车位（不售）4.爱上城5.水榭翰城6.领世城邦7、领世郡销售政策无8.麒麟郡9、燕云台10、唐宁10号11、永康城市花园12、滨河上品家园13、麒麟湾14.派克公馆【住宅情况小结】1.体量目前邢台市火车站周边区域在售住宅项目体量区间是14万-70万平米，其中最大的是麒麟湾70万平米，其次是63万平米，第三是领世郡60万平米。
2.价格住宅均价区间2800-5000元/㎡,最高燕云台5000元/㎡，最低领世郡2800/㎡元，大部分集中在4500元/㎡左右。
3.户型户型面积区间40-400㎡，大多集中在80-140，主力户型两室三室，少量楼盘有一室，热销户型两室三室。
邢台房地产市场调研报告2008年4月第一部分邢台市整体环境分析一、邢台市宏观背景研究分析1、邢台市简介1.1城市简介1.2城市建设情况2、经济环境研究2.1 国民生产总值2.2 固定资产投资额2.3 社会消费品零售总额2.4 居民的可支配收入与人均消费性支出2.5 金融存贷款余额2.6人均住房面积3、人口环境研究4、政策环境研究4.1两年宏观调控政策回顾4.2国家金融政策4.3 政策对邢台房地产市场的影响5、投资环境研究二、邢台城市发展规划与研究1、城市区域定位2、城市性质和规模规划3、城市空间发展战略规划4、用地布局及发展方向规划5、城市绿地系统规划6、百里工业经济带规划7、南水北调项目工程概况第二部分房地产总体市场调研分析一、邢台房地产市场总体情况1、供应情况2、销售与需求情况二、邢台房地产市场发展现状及趋势三、城市住宅市场深度调研分析1、邢台市住宅市场板块调查2、各板块现状及发展趋势2.1桥东区2.2桥西区3、板块间竞争重点类比元素分析3.1桥东区3.2桥西区3.3结论4、邢台房地产物业产品研究户型分析景观分析价格分析层高分析部分项目配套车位/车库分析营销策略分析推广分析销售道具分析第三部分城市文脉分析一、历史文脉分析1.1历史演变1.2地域文化二、居住文脉分析三、消费文脉分析四、综述第四部分消费者市场研究一、消费主力的特征分析二、购房者的消费心理分析三、影响消费者购房的主要因素分析1、对住宅面积的需求2、对主卧面积的需求分析3、对客厅面积的需求分析4、对户型的需求5、对层高的需求分析6、一年内置业意向分析7、三年内置业意向分析8、住宅区域选择分析9、付款方式分析10、购房目的分析11、购房考虑的因素分析12、期房、现房认可度分析13、交房标准需求分析14、建筑风格调查分析15、社区内部环境需求分析16、社区内部配套需求分析27、了解房产信息渠道分析四、综述第一部分邢台市整体环境分析一、邢台市宏观背景研究分析1、邢台市简介1.1城市简介邢台市位于河北省南部，为地级市。
河北邢台市商业地产市场调研分析报告第一章邢台市概况一、政区建置[区域位置] 邢台市地处河北省南部，太行山脉南段东麓，华北平原西部边缘。
东以卫运河为界与山东省相望，西依太行山和山西省毗邻，南与邯郸市相连，北及东北分别与石家庄市、衡水市接壤。
辖区东西最长处约185 公里，南北最宽处约80公里，总面积12486平方公里，距省会石家庄市106公里，距首都北京396公里。
[建置沿革] 邢台历史悠久，禹贡记为冀州之域。
同祖乙曾迁都于邢台，为京畿地。
公元前11世纪周成王封周公量四子姬苴为邢侯，建立邢国，统辖邢地。
春秋为晋国领地。
战国为赵国信都，墨守成规区属赵，因“赵襄子食采于引，故有襄国之名”，邢称襄国始于此。
公元前372年赵成侯据邢，改邢为信都，秦统一六国后，废封建，行郡县，置信都县，辖区属邯郸郡（一说属巨鹿郡）。
秦末汉初，项羽攻占赵地，“立张耳为常山王，理信都，更名襄国”。
东汉属魏郡，三国时公属广平郡、世鹿郡。
西晋末年，羯人石勒建后赵都襄国，置襄国郡，邢地属之。
隋开皇十六年废襄国郡置邢州。
唐天宝元年改为巨鹿郡，至德二年复邢州。
宋宣和元年改邢州为信府，金复改为邢州。
元中统三年改邢州主顺德府，金复改为邢州。
元中统三年改邢州为顺德府，至元二年改府为顺德路。
明洪武元年改顺德路为顺德府，清因明制。
中华民国初期废府留县，属直隶省。
1914年设大名道，辖区属之。
1928年直隶省改为河北省，道废，各县均直隶于省。
1936年在邢设第十五行政督察专员公署。
1937年“七`七”事变，10月15日日军侵占邢台，设冀南道。
与此同时中国共产党开展抗日救亡运动，深入华北敌后建立晋冀鲁豫边区抗日府，辖区公属晋冀鲁豫边区的冀南行署和太行行署。
1945年9月24日，邢台解放，建立邢台市。
1949年8月1日，华北人民政府成立并恢复河北省建制，撤销冀南署和太行行署，成立邢台专员公署，辖邢台、沙河、临城、内丘、威县、南宫、任县、隆尧、柏乡、宁晋等县，撤邢台市为邢台镇。
