第六章_房地产开发资金的筹措

Importance for Aki——房地产开发经营与管理第一章房地产概述①位置固定性②数量有限性③用途多样性④供求区域性⑤投资风险性⑥难以变现性⑦外部影响性⑧使用限制性⑨保值增值性○10大量投资性○11长期使用性①房地产业投资大、周期长、效益高②房产、地产交易的不可分割性③房地产业的产品保值性、增值性和地域性④房地产业的发展要受城镇综合因素的影响对GDP的贡献——6-12%对地方财政的贡献（土地出让金、房地产企业税收、向房地产企业的收费）对相关产业的拉动——建筑业、建材、冶金、机械、电器、家具；金融、邮电通信、交通运输、商业……对就业的拉动——建筑装修、物业管理、中介评估……按投资形式划分（直接投资和间接投资）按投资所处的环节划分（开发投资和置业投资）按物业类型划分（居住、商业、工业、特殊）直接投资——投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。

间接投资——将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需要直接参与房地产经营管理工作。

房地产企业债券和股票投资、投资于房地产投资信托公司（REITs）、购买、开发、管理和出售房地产资产的公司、购买住房抵押支持证券①投资金额巨大，回收期长②投资不确定因素多，风险较大③流动性较差④具有保值增值性⑤受政府政策影响较大⑥依赖金融部门的支持⑦具有专业性⑧投资具有相互影响性①投资机会寻找②项目可行性研究③取得土地使用权④项目规划与合同谈判⑤项目建设⑥房地产租售⑦物业管理第二章房地产企业①经营对象的不可移动性②业务形态的服务性③经营活动的资金和人才密集性④不完全竞争性。

⑤房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势根据建设部房地产开发企业资质管理的规定，房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四等。

各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得超越承担业务。

各资质等级的企业应达到相应的条件。

多选题：1（第一章概述）三、多选题1、房地产法调整下列哪些关系ABCDA开发关系B交易关系C物业管理关系D房地产管理关系2、房地产业是从事房地产（）的产业：ABCDA开发B经营C管理D服务3、我国房地产法的渊源主要包括：ABCDA宪法B国务院的行政法规、命令C最高人民法院的文件D地方各级政府颁布的房地产管理法规4、下列哪几种情形适用或者参照适用《中华人民共和国城市房地产管理法》(ABCD )A在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发的B在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内,从事房地产交易的C 对中华人民共和国城市规划内国有土地范围内,实施房地产管理的D在城市规划区外的国有土地范围内取得开发用地的土地使用权,从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理的（第二章房地产法律关系）三、多选题1、依照房地产法律关系调整对象的不同，房地产律关系可分为（ABCD）A 开发法律关系B 交易法律关系C 物业管理法律关系D 房地产法律关系2、房地产法律关系的主体ABCDA 管理主体B 开发主体C 交易主体D 服务主体3、房地产服务主体包括ABCDA 交易所B 评估事物所C 经纪人D 物业管理公司4、房地产法律关系的客体包括（ABC）A 房屋B 土地C 行为D 人身利益5、我国的房地产管理机构包括（ABD）A 国务院B地方人民政府 C税收行政管理部门D土地行政管理部门6、根据我国《城市房地产管理法》的规定,该法所称房地产交易包括下列哪些内容(ABD )A房地产转让B房地产抵押C房地产开发D房屋租赁[答案及注释]ABD,参见《城市房地产管理法》第2条第3款。

（第三章土地征用）三、多选题1、根据我国《土地管理法》的规定，在我国征用耕地的补偿费包括（ ABCD）A土地补偿费B安置补偿费C青苗补偿费D地上附着物补偿费2、根据现行《土地管理法》的规定，在征用的下列土地中，由国务院批准的是（AC）A基本农田B基本农田以外的耕地超过30公顷C其它土地超过70公顷D工业土地3、下列叙述中不正确的是（BCD）A城市市区的土地属于国家所有B农村和城市郊区的土地，除法律规定属于集体所有的以外，属国家所有C划拨土地使用权在任何情况下都不得转让D集体土地使用权的转让不受限制4、下列关于土地所有权的表述中，正确的是（AB）A城市市区的土地属于国家所有B农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家以外，属于集体所有C宅基地属于农民所有D农民集体所有的土地归县政府所有(第四章土地使用权出让)二、多选题1、土地使用权出让合同变更与解除的主要条件：（ABCD ）A公共利益的需要B双方协商并经有关部门批准C由于一方的违约，使合同没有必要履行D土地灭火2、根据《城市房地产管理法》的规定,土地使用权的出让方式有(ABC )A拍卖B招标 C双方协议D划拨3、土地使用权出让的法律特征：（ABCD）A财产性B平等性C期限性D出让人的单一性和受让人的广泛性4、土地使用权出让合同订立原则有（ABCD）A遵守法律、法规、政策原则B符合城市规划要求原则C平等原则D自愿原则5、在下列各项用地中，土地使用权出让的最高年限规定为50年的是（AB）A工业用地B教育，科技用地C居住用地D旅游，娱乐用地6、下列建设用地的土地使用权，确属必须的，可以由县级以上人民批准划拨（ABCD）A最高人民检察院办公用地 B某军队营区用地 C城市道路用地D园林绿化用地7、依法可收回土地使用权的情况包括（AC）A土地使用权出让合同规定的使用期限届满B土地使用权出租的C根据社会公共利益需要而使用土地的D因不可抗力使建筑物倒塌8、关于土地使用权出让的最高年限规定错误的是（ABD）A居住用地80年B工业用地60年C教育，科技，文化，卫生用地50年D商业，旅游，娱乐用地50年9、根据《城市房地产管理法》的规定,中华人民共和国城市规划区范围内的国有土地使用权的出让,必须符合(AB )A土地利用总体规划B城市规划和年度建设用地计划C经济、社会、文化发展战略D社会主义公有制的制度10、某公司取得城区一块国有土地的使用权,使用年限为50年。

绪论1、房地产开发的基本程第一章序有哪些？答案要点：包括以下六个阶段。

（1）投资分析阶段。

包括：开发设想的形成；环境分析与机会选择。

（2）依法取得土地使用权阶段。

（3）可行性研究阶段。

（4）前期准备工作阶段。

包括：资金的筹措；项目招投标；规划设计；报建工作。

（5）项目实施阶段。

（6）销售阶段。

2、房地产经营的基本环节指的是什么？每个环节所包含的经营内容有哪些？答案要点：（1）房地产产品形成环节的经营。

房地产产品的形成，从立项、选址开始，历经环境分析与机会选择、可行性研究、依法取得土地使用权、前期准备、建设施工一直到竣工验收为止，从时间序列上来看，与房地产开发的程序是一致的。

这一过程房地产经营的主要内容有地产经营和房产经营。

（2）房地产产品流通环节的经营。

流通过程的房地产经营，主要指的是房产交易，包括房屋销售、房屋租赁以及房地产抵押、房地产典当、房屋置换等其他经营形式。

流通过程的房地产经营是房地产企业的主要内容。

（3）房地产产品消费环境的经营。

房地产产品在流通过程中作为一种消费商品形成之后，便进入了房地产的消费领域。

在此期间的经营内容主要指物业管理服务。

第二章房地产开发与经营基本理论1、简述房地产开发与经营决策的原则及决策类型。

（P20）答案要点：决策原则：a遵守政策法规原则。

b经济效益原则。

c风险意识的原则。

d定性分析与定量分析相结合的原则。

决策类型：确定型决策、风险型决策、不确定型决策。

2、不确定型决策有那几种方法？（P22）答案要点：大中取大法、小中取大发、最小最大后悔值法。

3、试述房地产开发与经营决策的一般程序。

（P24）答案要点：（1）发现问题（2)确定目标（3）拟定方案（4）分析评价（5）选择方案（6）实施追踪方案。

4、你认为房地产开发商在开发与经营过程中应该具备哪些理念？答案要点：结合我国正在大力提倡建设节约型社会，实现国民经济和社会可持续发展的要求，提出节约型房地产开发理念、房地产资产经营理念。

第六章房地产评估一、单项选择题1.国家规定的工业用地的土地使用权最高出让年限是（B）年。

A.70B.50C.40D.452.在正常情况下，用于房地产价值评估的收益应该是房地产的（ D ）。

A.实际总收益－实际总费用B.实际总收益－客观总费用C.客观总收益－实际总费用D.客观总收益－客观总费用3.用成本法评估土地时，土地取得费的计息期应为（ C ）。

A.整个开发期B.整个销售期C.整个开发期和销售期D.整个开发期和销售期的一半土地取得费利息：以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。

土地开发费利息：如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费（或资金投入）为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。

4.某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为1 000万元，土地开发费是均匀投入的，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8％。

投资利息使用复利计算，则该土地投资利息为（ B ）。

A.120万元B.79.23万元C.60万元D.100万元土地投资利息＝500×[（1＋8％）－1]＋1 000×[（1＋8％）^0.5－1]＝79.23（万元）。

5.在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益的时候，则运用（ A ）评估较为合适。

A.成本法B.市场法C.剩余法D.收益法6.市场法中，比较案例的成交价格是每平方米5 000元，对应的土地使用年限是20年，而待估宗地的出让年期是10年，土地资本化率为10％，则土地使用年期修正后的每平方米地价最接近（ A ）元。

A.3 609B.2 500C.3 541D.4 500先计算出土地年期修正系数，再用比较案例的交易价格乘以修正系数，得出修正后的地价。

7.土地的“三通一平”是指（ C ）。

A.通水、通热、通路、平整地面B.通水、通路、通气、平整地面C.通水、通路、通电、平整地面D.通气、通电、通讯、平整地面8.有一宗土地，出让年期为50年，已使用30年，预计未来10年每年的净收益额为15万元，第11年开始每年净收益额为20万元，假定折现率为10％，则该宗土地评估值最接近于（B）。

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首先我们来分析一下本科目的考试特点、题型以及备考策略和学习方法。

《房地产基本制度与政策》是全国房地产估价师执业资格考试其他科目的基本知识框架，在备考过程中是应当最先准备的科目。

全书共分十一章，通过对近几年考试试题的分析，我们可以看到出题比例较大的章节是：第二章建设用地制度与政策，占《房地产基本制度与政策及相关知识》分值比例约为8.0%；第三章城市房屋拆迁管理制度与政策，所占分值比例约为7.0%；第六章房地产交易管理制度与政策，所占分值比例约为9.0%；第七章房地产权属登记制度与政策，所占分值比例约为7.0%；第十章房地产税收制度与政策，所占分值比例约为7.0%。

较少的章节是：第一章房地产业，所占分值比例约为3.0%；第四章房地产开发经营管理制度与政策，所占分值比例约为5.0%；第五章规划设计与工程建设管理制度与政策，所占分值比例约为4.0%；第八章房地产中介服务管理制度与政策，所占分值比例约为4.0%；第九章物业管理制度与政策，所占分值比例约为5.0%；第十一章住房公积金制度与政策，所占分值比例约为2.0%。

另外，《房地产基本制度与政策》考试大纲的内容，分为掌握、熟悉、了解三个层次，重点内容应掌握、重要内容应熟悉、相关内容应了解。

在考试内容中，掌握的部分约占60%，熟悉的部分约占30%，了解的部分约占10%。

但是，我们通过仔细分析《房地产基本制度与政策》历年考试试题，可以看出出题规律呈现出覆盖面越来越宽、出题角度越来越广、涉及边边角角的内容越来越多、综合性与灵活性越来越大、数量越来越多的趋势；另外，通过分析《房地产基本制度与政策》全书十一章的内容，可以看出所占分值比例较少的章节往往内容也较少、同时难度也相对较小，比如第十一章住房公积金制度与政策的内容所占篇幅只有7页，而且也都是了解和熟悉的内容，容易理解和识记。

最新版城市房地产开发经营管理条例全文最新版城市房地产开发经营管理条例（全文）第一章总则第一条为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，制定本条例。

第二条本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

第三条房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。

县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。

第二章房地产开发企业第五条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：(一)有100万元以上的注册资本;(二)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。

省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。

第六条外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。

第七条设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。

工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记;对不符合条件不予登记的，应当说明理由。

工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。

第八条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：(一)营业执照复印件;(二)企业章程;(三)验资证明;(四)企业法定代表人的身份证明;(五)专业技术人员的资格证书和聘用合同。

第一章一、填空题1、房地产开发的形式按开发的时间不同，可以分为初次开发、再次开发。

2、房地产经营形式按经营规模方式划分,可以分为专项经营、综合经营、集团经营、跨国经营等。

3、土地出让的主要形式有协议、招标、挂牌和拍卖。

二．名词解释房地产开发的概念：国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切的关系的开发活动均可以视为整体上和宏观意义上的房地产开发；房地产经营：不仅包括房地产生产过程的开发环节、流通环节的营销活动和中介服务活动等，而且还包括消费环节中的物业管理服务活动；三、填空题1、房地产开发按开发的内容不同,可以分为（B)A 初次开发B外延式开发C单项开发D综合开发2、下类哪个不属于房地产开发与经营活动区分的基本内容（C）A、房地产开发B、房地产营销C、房地产评估D、物业管理3、房地产开发与经营不属于按经营规模和经营方式划分（A）A、房地产流通经B、综合经营C、集团经营D、跨国经营四题、1、房地产开发与经营的特点？1）房地产开发与经营难度较大2）房地产开发与经营风险较大3)房地产开发与经营政策性强2、简要叙述房地产开发与经营的程序和内容1）投资机会选择2）项目定位3)前期工作4）建设阶段5）租售阶段6）物业管理第二章一、填空题：2、房地产开发与经营决策的准则包括:确定性决策准则、风险性决策准则、不确定性决策二、简答题：1、简述房地产开发与经营决策内容答：（1）财务策略包括投资与贷款;(2)生产策略包括生产规模、项目、生产量及作业方式;(3）市场开发策略包括市场开拓型、市场渗透型、产品开发型及多角型；(4）价格策略包括高价策略、低价策略、均衡价格策略2、房地产经营决策程序是什么？答：1发现问题；2确定目标(针对性、、明确性、层次性、可行性）；3拟制方案(整体详尽性、相互排斥性)；4分析评价(限制因素分析、潜在问题分析、综合评价)；5选择方案；6实施追踪（反馈控制、追踪决策）三、名词解释：1、垄断竞争：垄断竞争是一种介于完全竞争和纯粹垄断竞争之间的市场形势，是一种不完全的竞争。