房地产开发与管理笔记---房地产开发的资金筹措及对房地产规划方案的定性、定量评价

《房地产开发与经营》课程笔记第一章：房地产开发与经营绪论一、房地产开发与经营的基本含义及其特点1. 基本含义房地产开发与经营是一个复杂的经济活动过程，它涉及从土地的获取、开发、建设到房地产产品的销售、租赁和物业管理等一系列环节。

1.1 房地产开发房地产开发是指开发商依据市场需求和城市规划，对土地进行投资、规划、设计、施工等一系列活动，使之成为可供居住、办公、商业等用途的房地产产品的过程。

这包括以下几个子过程：- 土地一级开发：对土地进行平整、基础设施建设等，使其达到建设条件。

- 建设开发：按照规划设计进行建筑物的施工建设。

1.2 房地产经营房地产经营是指房地产开发企业在房地产产品建成后，通过销售、出租、物业管理等方式，实现房地产价值和使用价值的过程。

这包括：- 销售经营：通过直接销售或分期付款等方式，将房地产产品出售给消费者。

- 租赁经营：将房地产产品出租给使用者，获取租金收入。

- 物业管理：提供维修、保养、安保等服务，确保房地产产品的使用价值和增值。

2. 特点2.1 综合性房地产开发与经营涉及多个领域，包括建筑、设计、金融、法律、市场营销等，要求开发商具备跨学科的知识和技能。

2.2 长期性房地产开发项目从前期筹备到最终交付使用，通常需要数年时间，投资回收期较长。

2.3 地域性房地产市场受地理位置、区域经济、文化等因素影响，不同地区的房地产市场具有不同的特点。

2.4 风险性房地产开发与经营过程中存在多种风险，如市场风险、政策风险、金融风险、建设风险等。

2.5 政策性房地产市场的健康发展受到国家政策的引导和调控，政策变化对房地产市场有重大影响。

二、房地产开发与经营的程序与内容1. 程序1.1 项目策划- 市场调研：分析市场需求、竞争对手、潜在客户等。

- 项目定位：确定项目类型、规模、目标客户群体等。

- 投资估算：预测项目总投资和成本。

1.2 土地获取- 土地信息收集：了解土地市场供应情况、价格走势等。

房地产开发经营工作中的资金筹措与风险控制在房地产行业，资金筹措与风险控制是非常重要的环节。

本文旨在探讨房地产开发经营工作中的资金筹措与风险控制的关键因素和方法。

一、资金筹措房地产开发需要大量的资金投入，如何有效筹措资金是成功开发的关键。

下面是一些常见的资金筹措途径：1. 银行贷款：房地产企业可以通过与银行合作，申请贷款来筹集资金。

贷款的利率和条件会根据企业的信用状况和项目可行性而有所差异。

2. 股权融资：企业可以通过发行股票或引入股东来融资。

这种方式可以吸引大量资金，但也要承担股东分红以及管理层权益稀释等风险。

3. 债务融资：企业可以发行债券或者筹集长期借款来融资。

这种方式可以分散股权融资带来的风险，但也需要承担利息支付和债务偿还的压力。

二、风险控制房地产开发涉及诸多风险，如市场风险、资金风险、政策风险等。

以下是几种关键的风险控制方法：1. 项目风险评估：在开发新项目之前，进行全面的风险评估是必要的。

包括项目的市场需求、土地供应、政策环境、竞争对手等方面的分析，有助于识别潜在的风险点并加以规避。

2. 资金监控：建立健全的资金监控机制是保证资金安全的重要手段。

包括预算编制、资金使用计划、资金流量分析等，可以帮助企业及时发现资金异常情况并采取相应的措施。

3. 多元化投资：将投资风险分散到不同的项目和地区是降低风险的有效方法。

通过多元化投资，即使某个项目或地区出现问题，也能够利用其他项目的盈利来弥补亏损。

4. 合理定价：在销售房产时，合理定价是能否获得良好回报的关键。

过高的价格可能导致销售困难，过低的价格则会损害利润。

因此，开发商应该进行市场调研，合理定价以获得最佳销售效益。

5. 风险管理保险：购买合适的风险管理保险有助于应对不可预见的风险事件。

例如，购买建筑工程险可以应对工程质量问题，购买资金安全险可以应对资金损失的风险。

三、结语在房地产开发经营工作中，资金筹措与风险控制是不可忽视的重要环节。

有效的资金筹措可以保证项目的顺利进行，而科学的风险控制则可以降低风险带来的损失。

房地产开发经营工作中的预算与资金筹措房地产开发经营是一个庞大而复杂的过程，其中一个重要的环节就是预算与资金筹措。

预算的合理安排以及资金的有效调配对于开发商和投资者都至关重要。

本文将从预算与资金筹措的角度探讨房地产开发经营工作中的关键问题。

一、预算在房地产开发经营中的作用预算是房地产开发经营过程中的一项重要工作，它用于规划和控制资金的使用，确保项目的顺利进行。

预算的制定需要考虑多个因素，包括项目的规模、地理位置、市场需求以及政策法规等。

1.1 预算的编制预算的编制是开发商或投资者在开发项目前的一项必要工作。

首先，需对市场需求进行调研，明确项目的定位和目标受众。

其次，分析项目的土地成本、建筑成本和市场销售预期，制定合理的收入和支出预算。

预算应包括项目投资、施工、销售以及后续管理等各个方面的费用。

最后，需根据项目的周期制定预算的时间范围，通常为数年。

1.2 预算的控制预算的控制是确保项目按计划进行的关键环节。

一方面，开发商或投资者需要对现金流进行实时的监控和预测，确保项目的正常运行。

另一方面，预算的控制还需要对费用进行合理的管理，包括控制建筑成本、减少浪费、提高效益等。

只有在预算控制的基础上，才能提高项目的成功率和收益率。

二、资金筹措的方法与挑战资金筹措是房地产开发经营工作中另一个重要的方面。

为了完成项目的建设和运营，开发商或投资者需要筹集大量的资金。

资金的筹措方法和挑战因项目的规模、市场环境和投资人的需求而异。

2.1 债务融资债务融资是一种常见的筹资方式，开发商或投资者可以通过发行债券、贷款、抵押等方式，从银行、金融机构或个人手中借款。

这样的筹资方式能够快速获得大量资金，但需要承担较高的利息和偿还压力。

2.2 股权融资股权融资是指通过发行股票或权益份额，将项目的所有权向外部股东开放，以获得资金。

这种方式可以吸引更多的投资者参与，分担风险，但也意味着项目所有权的部分流失。

2.3 合作与联合开发合作与联合开发是指开发商与其他企业、机构或个人合作，共同进行项目的开发和运营。

资金筹措与管理对房地产开发项目的重要性总结近年来，在房地产行业的蓬勃发展中，资金筹措和管理已经成为了房地产开发项目中一个不可或缺的环节。

无论是开发商、投资者还是银行机构，都离不开资金的支持。

资金筹措的能力和资金管理的能力，不仅影响着项目的开发周期和质量，也对投资者的利益保护和开发商的品牌形象产生了重要影响。

因此，资金筹措和管理的重要性已经成为房地产行业的一个重要话题。

首先，资金筹措和管理对于房地产开发项目的开展至关重要。

在开发项目的初期，资金的顺利筹措就可以下达项目的开展。

对于一些新兴的高端项目，开发者需要投入大量的资本才能将项目开展顺利。

此时，开发者需要寻求合适的资金渠道，以确保项目的资金流通能力稳定，同时也能够保证资金的安全。

其次，资金管理可以对房地产开发项目的利润产生积极的影响。

在资金筹措成功后，管理资金的能力显得非常关键。

通过精准的资金管理，房地产开发商可以避免不必要的风险，从而最大程度地保护投资者的利益。

同时，资金管理能够提高开发商的经营效率，并降低交易成本。

这对于大规模开发项目的完成和投资回报非常重要。

此外，良好的资金筹措和管理能力也可以提高开发商的整体信誉。

通过遵守合法规定，开发商可以增强他们的正面形象，有效保护消费者的利益，提升消费者对开发商的信任度，同时也能增强银行和投资者对开发项目的信任度。

在未来，随着房地产市场的不断扩大，楼市竞争也越来越激烈。

个别开发商因为资金管理不善等原因而倒闭或破产的事情也时有发生。

因此，严格、有效的资金管理，在未来的房地产开发行业中显得愈发重要。

同时，开发商们要继续注重提高自己的资金筹措能力以及资金管理水平。

只有这样，他们才能在激烈竞争的市场环境中更加稳健、持续地发挥自己的优势，成为行业发展的中流砥柱。

综上所述，资金筹措与管理作为房地产开发项目中的一个重要环节，已经越来越受到各方的重视。

发展中，开发商要注重提高自己的资金筹措能力和资金管理能力，严格遵守法律规定，通过提高服务质量和信誉，来提升自己在市场竞争中的地位。

分为经营与管理两大内涵:“经营”——就是策划，主要涉及企业的发展方向、发展目标与发展策略等一系列具有全局性和战略性的活动，其目的在于不断提高企业的生命力和经济效益，从而保证企业得以不断发展与壮大。

侧重于执行，实施。

管理”——就是实施，是指为实现企业的经营总目标，对企业各种要素及其运行施加的一系列组织与调控活动，其主要目的在于不断提高各种管理活动的效率，从而保证企业经营总目标的顺利实现。

侧重于对人的协调。

房地产企业的经营与管理是相互联系，相互依赖的，先有经营而后才有管理可言，经营方向正确，企业的经营效益与管理效率成正比，否则成反比。

房地产管理是房地产管理者在多变的客观环境下设法运用各种资源来达到既定目标的各种活动和全部过程。

(一)房地产经营指房地产经营者对房屋的建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有预测、有目标、有组织的经济活动。

包括房产经营、地产经营和服务经营。

房产经营一般由房地产企业经营。

在社会主义市场经济条件下，我国房地产业的经营目标是合理有效地组织好房屋的流通，实现房屋的价值，积累房屋扩大再生产的资本或资金，发挥房屋的效用，最大限度地满足人民群众的居住需求和社会需要。

为此目的而进行的房屋建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰等各项经济活动，都是房产经营的内容。

(二）地产经营地产经营的内容包括产权经营和开发经营两部分，即以城市土地使用权为对象的出让、转让、抵押等产权经营和以城市土地为劳动对象进行“三通一平”、“七通一平”，把“生地”变成“熟地”的开发经营。

（三）服务经营房地产咨询：为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

价格评估：以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

房地产开发经营与估价第一章:房地产投资与投资风险1、短期投资与长期投资(通常以回收期1年为界限）:长短期投资的优缺点为重点；房地产开发投资属于中短期投资。

2、直接投资与间接投资（资金所有人与使用人是否分离):直间接投资的优缺点为重点3、金融投资和实物投资（最终获得金融产物还是实物资产积累）4、生产性投资和非生产性投资(是否以盈利为目的,是否为了公共利益：学校…)5、投资的特性：经济行为;时间性；目的是获得收益;风险性。

（四个特性）6、投资的作用:国家经济增长的推动力;与企业发展密切相关;人民生活水平提高；社会稳定和国际交往。

7、房地产投资是经济主体以获得未来的房地产收益或增值为目的,预先垫付一定数量的资金或者实物，直接或间接从事房地产开发经营活动的经济行为。

（为了获得未来的价值而牺牲现在的价值）8、企业投资和个人投资的目的是盈利；政府和非盈利机构的投资目的是社会效益和生态效益.9、房地产投资按经济活动的类型分类:土地开发投资（土地一级市场)；房地产开发投资（房地产一级市场）；房地产出租经营投资(房地产二级市场）；房地产中介服务与物业管理服务。

10、房地产投资按物业类型分类:居住（特性是重点）；商业(特性是重点）；工业;酒店和休闲娱乐;特殊物业（加油站、码头、车站、高速公里、桥梁、隧道等)11、房地产投资的八个特性：区位选择异常重要;适宜长期投资(自然寿命与经济寿命-竣工之日起净收益为零时止）；需适时投资改造;易产生资本价值风险(由于房地产的异质性,投资价值不确定）;变现性差;易受政策影响;依赖专业管理；存在经济外溢或转移。

12、房地产投资的作用:收益；保值；增值；消费;业主荣誉。

13、房地产直接投资：房地产开发投资(增量供给；中短期投资)和房地产置业投资（长期投资)。

14、房地产间接投资：房地产投资信托基金REITs （权益型、抵押型、综合型；收益来源为经常性租金收益);房地产股票或债券；房地产抵押支持证券。

【重点掌握】·掌握房地产投资的种类、房地产直接投资和间接投资的概念。

·熟悉房地产投资的形式及利弊。

·了解房地产投资风险、投资组合的概念，房地产投资风险类型及其对投资者行为的影响。

第一节房地产投资的种类一、按房地产开发程度划分·土地、在建工程、建成后的物业·【房地产开发】指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房以及进行物业管理的行为。

二、按建筑物用途划分·居住物业、商用物业、工业物业、酒店和休闲娱乐设施、特殊物业三、按投资主体划分·政府、非盈利机构投资和企业、个人投资四、按经济活动类型划分·土地开发投资、房地产开发活动、房地产经营（出租）活动第二节房地产投资的特性一、位置的固定性或不可移动性·投资者应重视对房地产所处宏观区位的研究二、寿命周期长·【经济寿命】指在正常市场和运营状态下，房地产产生的收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间。

·公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命是40年，工业厂房、普通住宅、写字楼的经济寿命是45年，银行和商业零售用房的经济寿命是50年，仓储用房的经济寿命是60年，农村建筑的经济寿命是25年。

·【自然寿命】指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。

三、适应性·置业投资者及时调整房地产的使用功能，使之既适合房地产市场的需求特征，又能增加置业投资的收益，还能保持甚至提升所投资房地产的价值。

四、异质性·市场上不可能有两宗完全相同的房地产，导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致，而这种差异往往最终反映在租金水平和出租率方面。

五、政策影响性·房地产投资容易受到政府宏观调控和市场干预政策的影响。

《房地产开发经营与管理》课程教学备课笔记一、课程具体要求本课程设置的具体目的要求是：使学员能够比较全面系统地掌握房地产开发的基本理论、基本知识和基本方法，认识房地产市场和不同类型房地产开发经营的特性，了解我国房地产开发过程中的有关管理、税费和金融制度，培养和提高学员正确分析和解决房地产开发与经营问题的能力，以便毕业后能够比较好地适应房地产开发经营管理工作。

三、教材《房地产开发》，刘洪玉编著，北京经济学院出版社，1993年版。

其它相关书籍作为参考书，考试内容以讲课为主。

四、考核与考查平时出席情况10%大作业及论文40%考试50%第一章房地产投资概述房地产业，是为人类的社会生产活动提供入住空间或物质载体的行业。

实行改革开放政策以来，我国的房地产业和房地产市场伴随着整个国民经济的发展而得到了长足的发展。

住房制度改革、土地使用制度改革为始于城市综合开发的房地产业的繁荣提供了前提，建设和发展中国特色社会主义市场经济体制的决策，为房地产市场的形成与发展开辟了广阔的前景。

应该说，经过近二十年的发展尤其是1993年的宏观调控、1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》的颁布实施和2019年国家将住宅产业确定为带动国民经济增长的新经济增长点，我国房地产业的结构体系、市场运行机制和政策法规框架已经初步形成。

房地产业在贡献国家经济建设的同时，也正在朝着“国民经济支柱产业”的方向和目标迈进。

房地产投资，是许多人梦寐以求的。

世界上百分之九十的百万富翁是由于拥有房地产，且房地产直接投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性，所以相对来讲房地产是最理想的投资工具之一。

然而，世界上真正直接向房地产投资的人只占一个很小的比例，即使在经济发达的美国，这个比例也不到6％。

因为，进行房地产投资需要专门的知识与管理能力。

实践证明，成功的房地产投资者尤其是房地产开发商应该是投资机会的发现者、投资计划实施的组织者、与有关各方谈判的专家能手、风险识别与控制专家、投资的决策者、项目主要风险的承担者和项目成功后的主要受益者。

第二章房地产市场概述第一节房地产市场概述一、房地产市场的含义二、房地产市场的运行环境三、影响房地产市场转变的力量四、房地产市场的参与者第二节房地产市场结构和指标一、房地产市场结构二、房地产市场细分三、房地产市场指标第三节房地产市场的特性和功能一、房地产市场的特性二、房地产市场的功能第四节房地产市场的运行规律一、房地产空间市场与资产市场二、房地产市场的周期循环三、房地产泡沫与过度开发第五节房地产市场的政府干预一、政府干预房地产市场的必要性二、政府干预房地产市场的手段三、政府规范房地产市场行为的措施第一节 房地产市场概述 一、房地产市场的含义二、房地产市场的运行环境房地产市场运行环境影响因素中，社会因素、经济因素、政策因素，是影响房地产市场发展的基本因素。

三、影响房地产市场转变的力量四、房地产市场的参与者第二节房地产市场结构和指标一、房地产市场结构二、房地产市场细分：1、按地域范围细分2、3、按增量存量细分4、按交易方式细分抵押）5、按目标市场细分1、一级市场（土地使用权出让市场）2、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）3、三级市场（存量房地产交易市场）1、一级土地市场2、二级土地市场、一级房屋市场（增量市场或一手房市场）、二级房屋市场（存量市场或二手房市场）三、房地产市场指标………..下一页一、供给指标 ①、新竣工量 ②、灭失量③、存量 （报告期存量=上期存量+报告期竣工量-报告期灭失量） ④控制量 ⑤、空置率 （报告期期末空置房屋同期房屋存量的比例）⑥、可供租售量（可供租售量=上期可供租售数量-上期吸纳量+报告期新竣工量） ⑦、房屋施工面积 ⑧、房屋新开工面积（1， 不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积；2，不包括上期停缓建二在报告期恢复施工的房屋面积） ⑨、平均建设周期 （房屋施工面积新竣工面积）⑩、竣工房屋价值 （报告期内竣工房屋本身的建造价值。

竣工房屋价值一般按工程施工结算价格计算）二、需求指标 1、 国内生产总值（GDP ） 2、 人口数量3、 城市家族人口规模4、 就业人口数量5、 就业分布6、 城镇登记失业率7、城市家庭可支配收入 8、城市家庭总支出 9、房屋空间使用数量 10、商品零售价格指数 11、城市居民消费价格指数三、市场交易指数1、 销售量2、 出租量3、 吸纳量 （吸纳量=报告期内销售量+出租量）4、 吸纳率 （报告期内吸纳量同期可供租售量） 5、 吸纳周期 （同期可供租售量报告期内吸纳量）6、 预售面积7、 房地产价格8、 房地产租金9、 房地产价格指数四、市场监测与预警指标一、供给指标二、需求指标三、市场交易指数四、市场监测与预警指标1、土地转化率2、开发强度系数3、开发投资杠杆率4、住房可支付性指数（HAI）HAI=100，正好能承受HAI>100，居民能承受更高的价格HAI<100，居民只能承受更低的价格5、住房价格合理性指数6、房价租金比7、量价弹性（房地产价格变化率交易变化率）<依据交易量和价格的升降关系，判断市场所处景气阶段>8、个人住房抵押贷款还款收入比<反映个人住房抵押贷款违约的风险水平>9、住房市场指数（HMI）10、消费者信心指数第三节 房地产市场的特性和功能二 、房地产 市场的功能第四节 房地产市场的运行规律一、房地产空间市场与资产市场二、房地产市场的周期循环（房地产业的发展也存在周期循环的特性）（二）房地产周期循环的原因1、 市场供给的垄断性 2、 市场需求的广泛性和多样性 3、 市场交易的复杂性 4、 房地产价格与区位密切相关（区位决定价格60%-70%） 5、 存在广泛的经济外部性 6、 市场信息的不对称性 1， 未来预期收益变化2， 政府税收政策的影响3， 收入水平变化或影响品味变化4， 原用于其他方面资金的介入和土地供给变化。