武汉C3地块项目成本预测明细-2012.10.23

城中村改造成本核算方式1、开发用地供地地价(土地挂牌底价)=(还建安置成本+本宗地地价)x1．15+整合开发用地成本+整合开发用地政府规费。

2、实际成本法是根据改造中发生的主要成本测算的。

用于对政策法测算的土地挂牌底价进行校核。

实际改造成本=还建安置成本+拆迁补偿费+规划设计费+勘测定界费+规划咨询费+供地附图测量费+新增建设用地有偿使用费+耕地开垦费+还建房项目的配建公共服务设施的建设成本+整合开发用地成本+整合开发用地政府规费。

集体土地征用征地主要指国家出于公共利益的需要，按照法定程序强制征用农民集体所有土地，并根据补偿标准一次性给予被征地者（包括土地所有权人、使用权人以及土地承包经营权的发包人、承包人、转包人等）一定的货币补偿，有的还必须按照要求进行必要的就业安置。

一般来说，只要是出于公共利益的需要，对于属于农民集体所有的土地都可以进行强制征用。

但是，我国为了保护耕地，严格控制耕地转为非耕地的行为。

报批基本流程征地申请①→政策审查②→勘测定界③→发布征地预公告④→征地调查⑤→社会保障情况调查⑥→社会保障方案审查⑦→组织征地听证⑧→征地报批⑨→缴纳报批费用⑩报批流程详解一、征地申请：项目业主根据国家和自治区征地报批的有关规定，向市国土资源局提出建设项目征地申请。

征地申请须提交的材料包括：项目征地申请报告、建设项目用地预审批复文件、项目审批文件（项目核准或项目备案材料）、项目用地规划围图相关资料等。

属单独选址建设的项目，需提交地质灾害和压矿评估报告备案文件；项目涉及占用占用林地的，需提交林地批准文件；项目涉及土地复垦的，需提交土地复垦方案审查意见。

二、政策审查。

市国土资源局对项目业主提交的征地申请材料进行审查，符合征地条件的，将征地任务分解、下达给辖区人民政府、市征地拆迁办及相关部门，并由项目业主委托测绘技术单位（市国土资源信息中心）开展土地勘测定界工作。

三、勘测定界。

辖区人民政府组织被征地群众配合市国土资源局、市征地拆迁办、测绘技术单位实地踏勘征地围和权属界线，测绘地形、地物和地貌，核定土地地类等工作；四、发布征地预公告。

采用假设开发法评估土地价格实例Ⅰ、采用假设开发法评估待估宗地土地价格依据武汉市城市规划管理部门审定的《规划设计（土地使用）条件》（武土条字[2006]045号），以及土地区位、土地条件和房地产市场状况，假定待估宗地的最佳利用方式为：委托方拟开发建设住宅、商业用房，净用地面积为30205.96平方米。

待估宗地整宗地容积率控制在3.8以内，居住部分容积率控制在2.5以内。

居住与商业金融业建筑面积比例为66%：34%。

建筑密度不大于30%，建筑高度控制在15－18层。

根据最有效利用原则，建筑密度设定为30%，整宗地容积率设定为3.8，居住部分容积率设定为2.5，绿化率设定为30%。

则住宅建筑面积＝30205.96×2.5＝75514.90（平方米），商业建筑面积＝75514.90×34%÷66%＝38901.62（平方米），总建筑面积＝商业建筑面积+住宅建筑面积＝38901.62+75514.90＝114416.52（平方米）（1）预计开发完成后不动产总价比较案例A：东湖公馆位于卓刀泉北路。

住宅楼，高层。

占地面积6195平方米，建筑面积为24636平方米，绿化率30.5%，容积率为4.0，车位155个。

2007年7月售价5500元/平方米。

比较案例B：银海雅苑位于武昌东湖路珞珈山广八路。

住宅，高层。

占地面积为26700平方米，建筑面积为150000平方米，绿化率35.8％，容积率5.6，车位500个。

2007年7月售价为6200元/平方米。

比较案例C：鹏程-蕙园位于武昌街道口南村110号。

住宅，高层。

占地面积为11025平方米，建筑面积为48293平方米，绿化率为37%，容积率为3.6，车位168个。

2007年7月售价5500元/平方米。

①景观品位与档次景观品位与档次主要从小区景观设计理念（理念超前、理念陈旧、无理念），景观美化程度，景观风格（欧式、中式、无风格），有无动态的水景、有无珍稀植被、景观和小品建设档次等方面，评价为差、一般、较好、好四个等级，以待估房地指数为100，比较实例与其相比，每上升或下降一个等级，指数增加或减少3。

地价的确定采用基准地价系数修正法肯定宗地土地价值。

一、基准地价功效介绍及内涵按照《武汉市人民政府关于发布武汉市市区国有土地基准地价的通知》，武汉市市区基准地价分商业、住宅、工业等几种用途，不同用途的基准地价参见表1。

基准地价内涵为基准日于2004年1月1日，土地开发程度为红线外“五通”（即通路、供电、供水、排水、通信），红线内“场地平整”条件下不同级别，不同用地类型法定最高出让年期的平均地价。

表1武汉市市区级别基准地价表单位：元／㎡（万元／亩）按照《城镇土地估价规程》与《武汉市市土地定级估价报告》，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式：基准地价系数修正法评估的宗地地价（基准地价设定开发程度下的宗地地价）＝基准地价×K1×K2×K3×K4×K5×（1±∑K）式中：K1——期日修正系数K2——土地利用年期修正系数K3——宗地面积状况修正系数K4——宗地形状修正系数K5——宗地容积率修正系数∑K——待估宗地价所在地价区影响因素总修正值若是本次所利用的基准地价设定的开发程度与本宗地的开发程度存在不同，则需对本宗地进行开发程度修正，才能取得设定本宗地开发程度条件下的宗地地价，故：设定开发程度条件下的宗地地价＝基准地价设定开发程度下的宗地地价＋开发程度修正幅度二、住宅用地价值肯定（1）、肯定住宅用地的土地级别及基准地价表2 住宅用地的土地级别及基准地价（2）确按期日修正系数（K1）肯定与评估基准日一致，故期日修正系数K1＝（3）肯定土地利用权年期修正系数（K2）土地利用权年期修正系数公式：K2＝[1－1/(1＋r)n]/[1－1/(1＋r)m]公式中：K2——利用年限修正系数r——土地还原率6％[土地还原率按评估基准日时中国人民银行发布的一年期（含一年）存款利率，再加必然的风险因素调整值，按6％计]m——基准地价设定土地利用年限n——待估宗地设定利用年限武汉市住宅用地基准地价为70年期土地利用价钱，这次评估的住宅用地设定土地利用年期为70年，即：K2＝1（4）肯定宗地面积状况修正系数（K3）按照《武汉市市区土地定级与基准地价评估技术报告》，宗地面积状况修正系数表如下：表3 住宅用地宗地面积修正系数表肯定待估宗地的面积状况系数，详见表4表4待估宗地面积状况修正系数表（5）肯定宗地形状修正系数（K4）按照《武汉市市区土地定级与基准地价评估技术报告》，宗地形状修正系数表如下：表5 住宅用地宗地形状修正系数表表6 肯定待估宗地形状系数（6）肯定宗地容积率修正系数（K5）按照《武汉市市区土地定级与基准地价评估技术报告》，住宅用地宗地容积率修正系数表如下：表7 住宅用地容积率修正系数表表8 肯定待估宗地的容积率系数（7）编制住宅Ⅴ级用地地价影响因素说明、好坏程度及修正系数表，详见表9表9 待估宗地地价影响因素说明、好坏程度及修正系数表（8）计算基准地价设定开发程度条件下的宗地地价经以上分析进程，可取得住宅用地基准地价设定开发程度条件下的土地价钱；基准地价修正后的宗地地价＝基准地价×K1×K2×K3×K4×K5×（1±∑K）则住宅用地出让土地利用权单价＝945××××××(1＋=(元/㎡)（即万元／亩）投资估算一、地价的肯定由于该地块属水产研究基地，用地性质为划拨，现在把这块地拿出来进行商品房开发，为了肯定该地块的土地价值，在此我假设该地块土地用途为住宅用地，土地开发程度为宗地红线外“五通”（即道路、通电、供水、排水、通信）及宗地红线内“场地平整”条件下，土地利用年限为70年的国有出让土地利用权价钱作为该地块在合作开发中的价值。

武汉世茂白沙洲项目K3地块土建总包工程施工标段目录一、施工组织设计 (2)1、编制依据 (2)1.1.编制原则 (2)1.2、编制依据 (2)2、工程概况 (5)2.1、总体概况 (5)2.2、设计概况 (7)2.3、招标范围 (7)2.4、施工要求 (7)3、施工总体部署 (13)3.1、施工布署总体指导思想 (13)3.2、施工组织管理机构设置 (14)3.3、施工机械准备 (15)3.4、样板计划 (15)3.5、施工总体部署 (16)3.6、总体施工方法及工艺的选择 (17)3.7、协调配合方案 (18)3.8、周边协调 (20)二、施工方案 (22)1、施工准备 (22)2、重难点分析及应对措施 (26)3、主要施工方案与技术措施 (35)3.1、测量施工方案 (35)3.2、土方及基础工程 (41)3.3、施工电梯方案 (47)3.4、塔吊施工方案 (53)3.5、悬挑外脚手架施工方案 (57)3.6、落地式脚手架 (63)3.7、钢筋工程 (65)3.8、混凝土工程 (72)3.9、模板工程 (78)3.10、防水工程 (141)3.11、后浇带工程 (145)3.12、砌筑工程 (147)3.13、装饰工程施工方法 (152)3.14、安装工程 (153)4、采用的施工机械数量、类型及布置 (157)4.1、主要土建工程施工设备 (157)4.2、安装工程施工机械设备 (157)4.3、试验、检测仪器设备配置计划 (158)4.4、机械设备布置 (158)5、保证工程质量及施工安全的措施计划 (159)5.1、质量管理体系 (159)5.2、主要分部分项工程质量保证措施 (163)5.3、质量通病防治及成品保护 (173)5.4、实测实量保证措施 (183)5.5、安全管理目标 (186)5.6、安全管理体系 (187)5.7、安全防护控制标准 (189)5.8、机械设备安全操作规程 (195)5.9、施工现场安全用电 (200)5.10、现场消防措施 (204)5.11、现场保卫措施 (205)5.12、安全生产应急救援预案 (206)5.13、文明施工 (209)5.14、环境保护 (215)5.15、绿色施工措施 (225)6、施工进度计划 (232)6.1、施工总进度计划 (232)6.2、施工进度计划管理 (233)6.3、节点工期控制 (236)6.4、进度技术保证措施 (238)6.5、进度经济保证措施 (238)6.6、劳动力投入保证措施 (238)6.7、施工机械投入保证措施 (240)6.8、材料投入保证措施 (240)6.9、进度纠偏及赶工措施 (240)7、施工平面部署 (242)7.1、现场布置 (242)7.2、消防设施 (243)7.3、环卫设施 (243)7.4、临时用电 (244)7.5、施工用水概况 (247)7.6、防雷设计 (249)8、劳动力计划 (250)8.1、人员组织及管理 (250)8.2、劳动力计划 (251)三、乙供材料品牌响应 (253)四、第三方评估承诺函 (254)五、维保协议 (256)六、精细化施工落地措施和管理 (262)1、精细化管理思路 (262)2、精细化管理计划 (262)3、精细化施工管理的主要内容 (262)4、精细化管理的重点和关键 (268)5、落地措施 (269)附件1 武汉世茂白沙洲项目K3地块土建总包工程施工进度计划横道图附件2 武汉世茂白沙洲项目K3地块土建总包工程施工进度计划网络图附件3 武汉世茂白沙洲项目K3地块土建总包工程安全文明施工平面布置图附件4 武汉世茂白沙洲项目K3地块土建总包工程临时水电施工平面布置图附件5 武汉世茂白沙洲项目K3地块土建总包工程底下结构施工平面布置图附件6 武汉世茂白沙洲项目K3地块土建总包工程主体阶段施工平面布置图附件7 武汉世茂白沙洲项目K3地块土建总包工程装修阶段施工平面布置图一、施工组织设计1、编制依据我单位自收到招标文件起即组织专业力量，进行现场踏勘、编制施工组织设计及施工方案。

武汉市自然资源和规划局关于加强土地资源要素保障支持加快恢复我市经济建设发展若干措施的通知文章属性•【制定机关】武汉市自然资源和规划局•【公布日期】2020.06.23•【字号】武自然资规发〔2020〕28号•【施行日期】2020.06.23•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文市自然资源和规划局关于加强土地资源要素保障支持加快恢复我市经济建设发展若干措施的通知各区（分）局、局属事业单位、机关各处室、各相关储备机构：现将《关于加强土地资源要素保障支持加快恢复我市经济建设发展的若干措施的通知》印发给你们，请遵照执行。

2020年6月23日加强土地资源要素保障支持加快恢复我市经济建设发展若干措施土地资源作为保障城市建设的重要要素，对稳定房地产市场、促进工业项目落地、推进城市基础设施建设等发挥着重要作用。

为贯彻落实中央、省和市工作部署，扎实做好“六稳”工作，全面落实“六保”任务，努力克服新冠肺炎疫情影响，服务经济社会加快恢复发展，切实做好土地资源要素保障工作，现提出如下措施。

一、用足增量，保障建设用地指标（一）保障项目需求。

坚持土地要素跟着项目走，及时配置疫情防控、单独选址以及省级重点项目用地指标，批次用地均应明确到具体项目。

统筹安排批而未供土地处置、闲置土地处置、增减挂钩指标使用，实现“开工必保”。

（二）支持“先行用地”。

对占用永久基本农田和生态保护红线的国家重点项目，积极向自然资源部申请先行用地。

对占用永久基本农田和生态保护红线以外的国家重点项目、省政府或投资主管部门纳入重大项目清单的省级能源、交通、水利、军事设施项目（以项目整体用地情况进行区分），其控制工期的单体工程和受季节影响或者其他重大因素影响急需动工建设的工程，可以向省自然资源厅申请先行用地，期限为1年。

（三）允许“边占边补”。

坚持“以区为主、市级统筹”的原则，以用为先，因疫情防控特殊需要、急需开工的建设项目落实补充水田一时难以完成的，可边占边补，按承诺及时完成。

工程概况表
每100平方米消耗量
每万元消耗量
建筑工程平方米造价
建筑工程造价指数
建筑工程材料指数
武汉市各类建筑工程成本费用增加值
武汉市建设工程造价管理站文件
武建价字〔200８〕６号
市造价管理站关于发布武汉地区建筑安装工程
二OO八年一季度造价指数的通知
各有关建设、开发、设计、施工、监理、审计、招标代理、造价咨询单位：为便于有关单位分析和掌握工程造价的动态，我站根据各工程类别，测算编制了2008年一季度建筑安装工程造价指数（价差按2008年2月份市场价计算）。

本造价指数仅限于本站公布的“工程概况表”的范围，不代表所有工程项目，望各单位在使用时根据具体实际进行修正。

本建筑工程造价仅为参考价格，不作为结算及处理价格纠纷之用。

由于本季度钢材价格持续上涨，与上季度相比，涨幅达到11.06%，导致本季度各类工程的平方米造价比上季度上涨了2.48%。

附表：2008年第一期造价指数表
二ΟΟ八年三月二十七日。

武汉长航三鼎置业有限公司徐东路项目竞稿之项目定位篇目录一、项目地块分析（一）地块立地条件分析1、地理位置2、区属概况3、基地环境4、景观资源分析5、交通条件6、市政配套7、项目参数8、城市规划条件9、项目操盘战略分析（二）项目SWOT分析1、项目优势分析2、项目劣势分析及对策3、项目机会分析4、项目风险分析及对策（三）项目竞争力分析、项目定位分析1、挖掘优势和把握机会2、化解劣势和规避风险3、定位方向思考二、、消费者心理与行为分析1（1）消费需求分析（2）消费动机分析（3）当地文化、家庭因素与购买者心理分析三、项目目标客户群分析1、目标客群区域来源2、目标客群购买动机3、目标客群职业构成4、目标客群年龄构成5、目标客群消费特性6、项目与目标客群的互动四、明确竞争优势，寻找最佳切入点1、项目当前优势分析2、从项目操盘角度看，可切入的市场五、发掘项目差异性优势1、区域市场的差异性竞争分析2、项目可挖掘的独特差异性优势六、项目定位框架性思路1、当前市场个案定位分析延伸2、项目定位建议3、项目定位的其他思考点2二、项目定位篇(一)项目地块分析1、地块立地条件分析（1）地理位置项目基地位于武汉市武昌洪山区徐东大街北侧，南侧紧邻徐东大街（即麦德龙对面），行政隶属于洪山区，而非武昌区。

（2）区属概况洪山区因境内有洪山而得名。

是国家级东湖高新技术产业开发区和武汉市规划的科技成所在地。

a.项目所属区位：――洪山区位于武汉市东南部，北邻长江，南与本市江夏区接壤，西北与本市武昌、青山两区交错，东与湖北省鄂州市接壤，东北与新洲隔江相望。

b.区属规模：――版图面积509平方公里，其中，主城区面积 60 平方公里，城乡面积之比约为 1 ∶ 7。

――人口：72.02 万。

c.行政区划：――洪山区辖 6 个街道办事处、 8 个乡（镇），103 个社区、141 个行政村 , 是武汉市面积最大的中心城区。

――本案隶属于洪山乡团结村、余家湖村，洪山乡人口23873人，面积62平方公里，辖13个居委会、23个村委会。