盈亏平衡分析案例

[案例一]背景：某公司拟建设一个工业生产性项目，以生产国内急需的一种工业产品。

该项目的建设期为1年，运营期为10年。

这一建设项目的基础数据如下：1．建设期投资（不含建设期利息）800万元，全部形成固定资产。

运营期期末残值为50万元，按照直线法折旧。

2．项目第二年投产，投入流动资金200万元。

3．该公司投入的资本金总额为600万元。

4．运营期中，正常年份每年的销售收入为600万元，经营成本为250万元，产品销售税金及附加税率为6%，所得税税率为33%，年总成本费用为325万元，行业基准收益率为10%。

5．投产的第1年生产能力仅仅为设计生产能力的60%，所以这一年的销售收入与经营成本都按照正常年份的60%计算。

这一年的总成本费用为225万元。

投产的第2年及以后各年均达到设计生产能力。

问题：1．在表1-1中填入基础数据并计算所得税。

2．计算项目的静态、动态投资回收期。

3．计算项目的财务净现值。

4．计算项目的内部收益率。

5．从财务评价的角度，分析拟建项目的可行性。

答案：问题１：解：根据给出的基础数据和以下计算得到的数据，填写表１-１，得到数据见表１-２。

表中：1.销售税金及附加＝销售收入＊销售税金及附加税率2.所得税=（销售收入－销售税金及附加－总成本费用）＊所得税税率解：根据表１－２中的数据，按以下公式计算项目的动态、静态投资回收期。

项目的动态投资回收期＝（累计折现净现金流量出现正值的年份数-1）+（出现正值年份上年累计折现净现金流量的绝对值／出现正值年份当年的折现净现金流量）＝（8-1）+（31.17/109.69）＝7.28年（含１年建设期）项目的静态投资回收期＝（累计净现金流量出现正值的年份数-1）+（出现正值年份上年累计净现金流量的绝对值／出现正值年份当年的净现金流量）＝（6-1）+（143.63/235.13）＝5.61年（含１年建设期）问题3：解：根据表１－２中的数据，可求出项目的净现值=438.92万元问题4：解：采用试算法求出拟建项目的内部收益率，计算过程如下：1．分别以r1=19%，r2=20%作为设定的折现率，计算各年的净现值和累计净现值，从而求得NPV1和NPV2，见表1-2。

项目盈亏平衡分析案例1、线性盈亏平衡分析法盈亏平衡分析的公式为：生产总成本=销售收人总成本(C )＝固定成本(FC )+单位可变成本(V )⨯总产销量(Q) 销售收入（S）（扣除税金）＝产品销售单价(P )⨯ (1—销售税率t )⨯总产销量(Q) 即：Q T P Q t P VQ C F )()1(-=-=+ 式中：T ——产品销售税金及附加。

盈亏平衡点产量点＝V T P C V t P C F F --=--)1(盈亏平衡点生产能力利用率=%1001)1(0⨯⨯--Q V t P C F式中：0Q ——设计生产能力的产量 生产能力利用率越低越好。

盈亏平衡点产量=设计生产能力0Q ⨯盈亏平衡点生产能力利用率案例1 某建设项目年设计生产能力为10 000台，产品单台销售价格为800元，年固定成本为132万元，单台产品可变成本为360元，单台产品销售税金为40元。

试求盈亏平衡点的产量、销售收入和生产能力利用率。

盈亏平衡点的产量=产品销售税金单位可变动成本产品单价年固定成本--则：盈亏平衡点的产量=)(264403608001320000万元=-- 盈亏平衡点的生产能力利用率=%10010⨯⨯--Q T V P C F =%33%10010000)40360800(1320000=⨯⨯-- 产（销）量盈亏界限：V T P F Q --=)1(* 单位产品售价界限：)1(*T Q VQ F P -+= 单位产品变动成本界限Q FQ T P V --=)1(* 固定成本界限：Q V T P F ∙--=])1([*【2010年度考试真题】某化工建设项目设计年生产能力5万吨，预计年固定总成本800万元，产品销售价格1500元/吨，产品销售税金及附加为销售收入的10%，产品变动成本1150元/吨，则该项目用生产能力利用率表示的盈亏平衡点是()。

A．100%B．40%C．80%D．55%【答案】C本题考核的是生产能力利用率盈亏平衡分析的方法。

房地产项目盈亏平衡点分析和项目敏感性分析一、引言房地产项目的盈亏平衡点分析和项目敏感性分析是房地产开发商和投资者在决策过程中非常重要的工具。

通过对房地产项目的盈亏平衡点分析，可以确定项目的最低销售量或最低租金水平，使项目能够覆盖固定成本和变动成本，实现盈利。

而项目敏感性分析则可以帮助决策者了解项目在不同市场条件下的表现，并评估项目的风险。

二、房地产项目盈亏平衡点分析1. 盈亏平衡点的定义盈亏平衡点是指房地产项目销售量或租金水平达到一定水平时，项目的总收入等于总成本，即项目实现盈亏平衡的状态。

2. 盈亏平衡点的计算方法盈亏平衡点可以通过以下公式计算：盈亏平衡点 = 固定成本 / (销售单价 - 变动成本)其中，固定成本是指项目的固定费用，如土地成本、建筑物维护费用等；销售单价是指每个单位产品的销售价格；变动成本是指与销售量成正比的成本，如材料费用、人工费用等。

3. 盈亏平衡点分析的意义通过盈亏平衡点分析，可以帮助决策者确定项目的最低销售量或最低租金水平，以确保项目能够覆盖所有成本，并实现盈利。

同时，盈亏平衡点分析还可以帮助决策者评估项目的可行性，判断项目的风险和回报。

三、房地产项目敏感性分析1. 项目敏感性分析的定义项目敏感性分析是指通过对不同市场条件下的变化进行模拟和评估，来了解项目在不同情况下的表现和风险。

2. 项目敏感性分析的方法项目敏感性分析可以通过以下方法进行：- 销售量敏感性分析：通过改变销售量的假设，评估项目在不同销售量下的盈利能力和风险。

- 成本敏感性分析：通过改变项目的成本假设，评估项目在不同成本下的盈利能力和风险。

- 市场租金敏感性分析：通过改变租金水平的假设，评估项目在不同租金水平下的盈利能力和风险。

- 市场利率敏感性分析：通过改变市场利率的假设，评估项目在不同利率环境下的盈利能力和风险。

3. 项目敏感性分析的意义项目敏感性分析可以帮助决策者了解项目在不同市场条件下的表现和风险。

造价工程师《案例分析》知识点：盈亏平衡分析法
12月2日
盈亏平衡分析法
盈亏平衡分析是项目不确定性分析中常用的一种方法。

1.盈亏平衡分析的基本公式：总收入(TR)=总成本(TC)
1)总收入=营业收入-销售税金及附加=销售量×销售单价×(1-销售税金及附加税率)
2)总成本=固定成本+可变成本=固定成本+单位可变成本×产量
3)利润=总收入-总成本=产量×单价×(1-销售税金及附加税率)-(固定成本+单位可变成本×产量)
说明:一般按年计，盈亏平衡时，则利润=0，即总收入=总成本
2.盈亏平衡分析法的注意事项：
1)采用线性盈亏平衡分析法，盈亏平衡点是指利润为零时的产量、生产能力利用率、销售额或销售单价。

2)如果给出销售税金及附加税率，则税金=销售收入×税率。

3)不必记忆各种盈亏平衡的计算式，只须记住基本损益方程式，令利润为零，即可推导出各个盈亏平衡点的计算公式。

4)盈亏平衡点反映了项目对市场变化的适应能力和抗风险能力，所以分析结论要紧扣这一点。

一般来说，盈亏平衡点越低，适应市场变化的能力越强，抗风险能力也越强。

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盈亏平衡算法以一家店铺为例，该家店铺的店面积是150平方米。

店铺一年租金16万元、人员工资费用15万元、水电费3万元，税费1.2万元、装修费2.9万元、交通费1.6万元、投入成本的利息及其他费用3.3万元。

（进货折扣）是50%，并且春夏季营业额占年总营业额的40%，一件春夏季的衣服平均是300元/件，（库存率）为15%，春夏季服装销售的平均折扣是88折，那么我们怎么判断这家店的预期营业情况呢？这家店铺门口前的客流量达到多少才能保证店铺不亏本呢？计算过程如下：这家店铺经营一年的成本为：16万元+15万元+3万元+1.2万元+2.9万元+1.6万元+3.3 万元=43万元（全年费用）为了达到不亏本，这家店铺一年的营业额至少要与经营店铺一年的成本持平，才能保证这家店铺存活下去。

从而得出：一件零售价是100元的衣服，经销商实际只卖了88元。

那么，毛利润=88-50=38 元毛利率=（平均折扣-进货折扣）/平均折扣=（营业额-进货额）/营业额将以上过程整理可得出：毛利率=38/88=（88-50）/88*100%=43% 这家店铺一年至少要卖出服装的金额为：43万元÷43%≒100万元（保本营业额）又因为服装的平均销售折扣是88折，那么这家店铺销售正价货品的金额至少要达到：100万元÷88%≒113.6万元（保本订货（金额）吊牌价）每一家店铺都有自己的库存，设库存率为15%，设订货额为A，如季末库存作为投入成本考虑，那么一年销售出服装的保本营业额100万元＋库存占用资金，即达到盈亏平衡点，则有下面计算公式：动销比=（1-15%）=85% A×（1-15%）=113.6万元+A×15%×50% 那么，可以算出需要订货吊牌价的金额为：113.6万元÷（1-15%-15%×50%）≒146.5万元（保本全年订货（金额）吊牌价）库存吊牌价金额为：146.5×15%≒22万元库存占用资金为：22万元×50%≒11万元一年总的销售营业额为146.5×（1-15%）≒124.5万元（盈亏平衡点）设春夏季货品占比为40%，那么这家店铺夏季时的销售额至少要为：124.5万元×40%≒49.8万元（当季销售营业额）达到49.8万元一年的春夏共为180天，那么一天需要卖出营业额为：49.8万元÷180天=2767元每天需要卖出的衣服数量件数为：2767元÷300元/件≒9.2件/天设该家店铺平均客单件为1.2件/人（联单率），即每个购买服装的顾客平均购买衣服的件数为1.2件，那么每天在店铺中必须购买衣服的顾客人数为：9.2件/天÷1.2件/人≒7.6人（成交人数）假设每天进店的100个人当中有10个人成交，即成交率为10%（成交率），那么每天进店的顾客人数为：7.6人÷10%=76人（进店人数）如果进店率为5%（进店率）（5%为假设值，低于此值的店铺是非旺铺），测量客流量的方法是指定某人坐在店铺门口用一天的时间数出从店铺门口经过的客人的数量。

项目盈亏平衡分析案例1、线性盈亏平衡分析法盈亏平衡分析的公式为：生产总成本=销售收人总成本(C )＝固定成本(F C )+单位可变成本(V )⨯总产销量(Q )销售收入（S ）（扣除税金）＝产品销售单价(P )⨯ (1—销售税率t )⨯总产销量(Q )即：Q T P Q t P VQ C F )()1(-=-=+ 式中：T ——产品销售税金及附加。

盈亏平衡点产量点＝VT P C V t P C F F --=--)1( 盈亏平衡点生产能力利用率=%1001)1(0⨯⨯--Q V t P C F 式中：0Q ——设计生产能力的产量 生产能力利用率越低越好。

盈亏平衡点产量=设计生产能力0Q ⨯盈亏平衡点生产能力利用率案例1 某建设项目年设计生产能力为10 000台，产品单台销售价格为800元，年固定成本为132万元，单台产品可变成本为360元，单台产品销售税金为40元。

试求盈亏平衡点的产量、销售收入和生产能力利用率。

盈亏平衡点的产量=产品销售税金单位可变动成本产品单价年固定成本-- 则：盈亏平衡点的产量=)(264403608001320000万元=-- 盈亏平衡点的生产能力利用率=%10010⨯⨯--Q T V P C F =%33%10010000)40360800(1320000=⨯⨯--产（销）量盈亏界限：V T P F Q --=)1(* 单位产品售价界限：)1(*T Q VQ F P -+= 单位产品变动成本界限QF Q T P V --=)1(* 固定成本界限：Q V T P F •--=])1([*【2010年度考试真题】某化工建设项目设计年生产能力5万吨，预计年固定总成本800万元，产品销售价格1500元/吨，产品销售税金及附加为销售收入的10%，产品变动成本1150元/吨，则该项目用生产能力利用率表示的盈亏平衡点是()。

A．100%B．40%C．80%D．55%【答案】C本题考核的是生产能力利用率盈亏平衡分析的方法。