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房地产经济学第1章房地产经济学概述基础知识练习一、单项选择题1. B2. D3.A4.C5.D二、多选题1.ABCD2.ABC3.ABCD4.ABD5.ACD6.ABCD三、简答题1. 什么是房地产？房地产是指土地及附着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物及其衍生的权利。
2.简述房地产的自然特性。
(1) 房地产的二元性。
(2) 土地面积的有限性和不可再生性。
(3) 位置的固定性和独特性。
(4)房地产使用的耐久性和效用的多层次性。
3.简述房地产业的行业特性。
（1）先导性和基础性（2）综合性和关联性（3）资金密集型和高风险性（4）级差收益型和区域性（5）权利主导型和制约性4.简述房地产业在国民经济中的地位和作用。
(1) 房地产业属于基础性产业。
(2) 房地产业又是先导性产业。
1.3.2房地产业在国民经济中的作用房地产业的上述地位，决定了它在国民经济中发挥着重大的积极作用，主要体现在推动城市建设、促进经济增长、增加财政收入和提高居住生活水平等方面。
具体表现在：(1) 推动城市开发，促进现代化建设。
(2) 带动相关产业发展，促进经济增长。
(3) 增加财政收入，为现代化建筑积累资金。
(4) 改善居住条件，提高劳动者素质。
5.简述学习房地产经济学的意义。
（1）学习房地产经济学，为学习其他经济学科和管理学科打好基础（2）学习房地产经济学，有助于了解房地产行业的运行机制（3）学习房地产经济学，有助于正确做出个人房地产投资决策（4）学习房地产经济学，有助于理解政府的房地产政策第2章地租与区位理论基础知识练习一、单项选择题1. B2. B3.C4.D5.A二、多选题1.ABD2.ABC3.AB4.ABC5.ABD三、简答题1.什么是级差地租、绝对地租、垄断地租？级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的，并最终为土地所有者占有的超额利润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额，由于这种地租与土地等级相联系，故称为级差地租。
有些题的答案很长，我把必须答的部分加黑了，没加黑的部分大家自己总结取舍。
第一章房地产与房地产业一、房地产具有哪些经济特性？1、内涵的统一性：有“房”、“地”、“产”三者有机结合形成的统一体，还包含了一定的经济权利关系。
2、价值的双源性：主要指房地产商品价值中，土地价值的形成既源自土地所有权的收益，又源自在土地上的人类劳动结晶。
从根本上说，房地产价值的双源性是由于土地价值的双源性造成的。
而土地价值的双源性又源于土地本身的双重性：一方面，土地是一种自然物，具有自然资源属性；另一方面，土地又是社会产物，追加在土地上的人类劳动凝结又增加了土地价值，具有社会经济属性。
3、空间的固定性：房地产商品的空间性是由于土地位置的固定性和不可移动性所决定的。
首先，房地产的固定性使区位成为影响房地产价格极为重要的因素；其次，房地产的固定性从根本上决定了房地产商品的单一性和非匀质性；再次，房地产空间的固定性也给房地产市场带来了地区性的重大特点。
4、需求的普遍性：房地产具有生活资料和生产资料的双重性，它可以满足生产和生活多方面的需求，具有需求的普遍性，不同其他商品。
5、效用的长期性：同一般商品比，房地产商品属于超级耐用品，其本身具备长期耐久使用的自然属性和经济属性。
二、为什么说房地产业是第三产业？1、房地产的投资开发活动，主要从事的是资源的整合、组织和管理等服务活动，并不直接建造房屋本身。
2、房地产销售经营活动，直接从属于流通领域，而流通行业理应划归于第三产业。
3、房地产业中的一些分支行业，如房地产中介服务业、房地产金融业和物业管理等服务行业，更是第三产业的直接组成部分。
三、房地产业与一般产业相比，具有哪些独特的产业特性？1、先导性和基础性。
2、综合性和关联性。
3、资金密集型和高风险性。
4、级差收益型和区域性。
5、权利主导型和制约性。
四、中国房地产业呈现出怎样的发展趋势？1、深化土地使用制度改革，提高土地使用效率。
2、加快企业改革，健全企业制度。
第一章房地产经济学概述《房地产经济学》刘新华主编第一节房地产与房地产业导入案例价格指数同比:与历史同时期比较，例如2005年7月与2004年7月相比，叫同比环比:与上一统计段比较，例如2005年7月与2005年6月相比，叫环比互动提问：“房地产”是什么？一、基本理论（一）房地产1.概念:房地产是房产和地产的总称，是土地、建筑物其他地上定着物的总称，是实物、权益、区位三者的综合体。
2.房地产的实物、权益和区位3.房地产的实物构成（存在形态）（1）土地（2）房屋建筑物: 建筑物、房屋、构筑物房屋建筑地基：承受结构物荷载的岩体、土体。
（3）配套基础设施①道路、交通设施②地下管道③生活配套设施④生态环境设施房产与房屋，房屋是建筑物的自然形态，它是自然科学研究的对象；房产是建筑物的社会经济形态，它是社会科学的研究对象。
房产就是房屋财产财产的第一个问题就是“谁的”：所有权的问题，即法律问题，法律以国家强制力保证其实现。
财产的第二个问题是“值多少钱” ：经济问题相关概念物业：源于香港，最近才被广泛接受。
是指单元性房地产。
特指正在使用中和已经可以投入使用的。
不动产：不能移动或移动后会极大损失经济价值的财产，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
一般指土地及其定着物，包括多年生的植物。
果实和庄稼动产与不动产的转化：增添物房地产概念的产生财产：财指钱、物，相当于动产，产则为产业，显然属于不动产。
中国古代与房地产相关的词有“田产”、“宅业”，合起来称“田宅产业”。
“房地产”是中国现代城市经济的产物，产生的时间应是一百年左右。
房地产概念的广义与狭义之分广义：包括城市和农村的房产及地产。
狭义：指城市的房产和地产，特别是商品经营服务性质的。
中国法律文书中早有房地产的提法，但却没有从法律上进行明确的界定。
国家标准《房地产估价规范》GB/T50291一1999：房地产（real estate，real property）：土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
房地产经济学第一章一、国家规定的土地使用权出让最高年限按下列用途而不同居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。
二、房地产定义及属性土地、附着于土地的永久性建筑物及构筑物以及由它们衍生出来的各项权利。
◆物业与房地产的区别物业：单元性的房地产，是个体的概念，已建的、投入使用的、具体的。
房地产：总体或整体的、宏观的概念三、房地产的分类根据土地利用方式分类◆按照用途划分1.工业和仓储类房地产2.商业类房地产3.居住类房地产4.其他用途房地产四、房地产业的含义◆房地产业是指从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的产业。
五、房地产业对国民经济发展的作用1拉动了GDP的增长2带动了相关产业的发展3城市建设的快速发展4解决农村富裕劳动力5为财政增加收入六、土地价格与国民经济关系经济发展初期,国民经济越发达,土地价格越高;当国民经济到高度发达的时候,土地价格又会回落。
第三章一、房地产市场的含义指房地产交易活动的总和，是交易双方相互作用的一种机制。
（注：房地产交易包括房地产转让、抵押、租赁。
房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
）二、房地产市场构成要素主体客体交易组织形式三、房地产市场的主体1、供给主体。
2、需求主体。
3、专业机构与人员。
4、管理者。
5、其他四、房地产市场的特征1.区域性——固定性、异质性、空间性2.竞争的不充分性——市场特性3.供给调节的滞后性——土地供给无弹性、开发周期长、耐久性4.交易的复杂性：异质性、交易形式的多样性、时间持续长、涉及环节多、是权益交易5.金融依赖性——资产特性（价值量大）6.政府干预性强——法律和制度特性7 .需求的消费投资性和投机性五、房地产需求的含义是指其他条件不变，消费者在每一价格水平上愿意而且能够购买的房地产数量。
房地产需求分为有效需求和潜在需求。
有效需求一般是收入、房地产价格、抵押贷款能力等因素的函数。
潜在需求一般是人口因素的函数，婚姻状况、家庭户数、居民年龄、性别等变量也有一定的影响。
六、房地产需求的特点1房地产统一性2区域性3层次性4一定的可替代性5多样性6消费和投资的双重性七、房地产需求的类型1生产性需求2消费型需求3投资性需求4投机性需求八、房地产需求弹性的含义◆1.弹性：一个经济变量对另一个经济变量变动的反应程度。
总体来说，住房需求相对缺乏弹性，即住房的需求价格弹性系数的绝对值大多小于1九、影响房地产供给的重要因素◆土地价格和城市土地的数量。
◆2.资金供应量和利率（从投资角度考虑）。
◆3. 政策因素（住宅、产业、税收政策等，例举首套住房90以下、90-144之间、144以上平方米的房地产交易契税政策）。
◆4.建筑材料供应能力和建筑能力（例举住宅产业化、现代化建筑理念的变化，远大集团住宅工业公司从建筑工程时代到工业时代、集成时代）。
◆5.房地产开发商对未来的预期。
6.开发总成本的变动（各种生产要素价格）十、房地产物业市场与房地产资产市场◆ 房地产是一种耐用物品具有消费投资双重性，因此其市场对应具有双重性。
◆ （1）、作为一种消费品时，人们通过使用房地产空间获得消费的满足，物业市场决定房地产空间使用的价格。
◆ （2）、作为一种投资品时，人们通过投资房地产获得收益，房地产资产市场决定房地产资产的价格。
◆ 所以说以上两个市场是双重性且相互联系的。
房地产四项限模型十一、我国城镇住房制度改革取得的成就租金R Q = D （R ，Economy ）=SP=R/rD新开发建设量CS =C()P =f C价格P 房地产存量S第四章一、土地价格的含义◆所谓土地价格，是指地租的购买价格，是地租的资本化。
土地价格也称地产价格，简称地价。
◆土地价格：一方面是土地所有者在转移土地使用权时的交换价值，是地租的资本化；◆另一方面又是土地使用者之间转移土地使用权时的补偿价值。
◆归根结底，只是土地使用权的交换价值。
二、三通一平费指施工临时用的道路、电和水的安装和修建以及平整场地的费用。
三、房屋开发费1建安工程费2附属工程费3室外工程费四、房地产价格影响因素◆1）宏观因素◆（1）行政因素◆①土地制度。
②住房制度。
③城市规划、城市发展战略、土地利用规划。
④房地产价格政策。
房地产价格政策抽象来看有两类：一类是高价格政策,一类是低价格政策。
⑤税收。
⑥交通管制。
⑦行政隶属变更。
⑧特殊政策，比如上海等建立自由贸易区及其他。
◆（2）经济因素◆①经济发展状况。
②财政收入状况。
③居民收入水平和储蓄额。
④建材价格和建筑人工费。
⑤房地产投资水平和银行利率。
⑥替代品或其他投资产品投资收益情况。
◆（3）社会因素◆社会因素是指一个国家或地区的社会状况对房地产价格的影响。
①政治安定状况。
②社会治安程度。
③房地产投机。
④城市化。
⑤人口因素◆（4）国际因素：国际争端会导致观望心理◆区域因素（1）商服繁华程度（2）交通条件（3）区域环境条件◆3）微观因素（1）房地产自身因素（2）心理因素（同风水有关）（3）物理因素（同风水有关）（4）微观环境条件：①噪声。
②空气污染。
③视觉（光）。
④清洁（味）。
五、房地产价格形成的基础一般商品价格形成的基础是商品价值，但由于房地产商品的特殊性，它的价格形成基础则不同于一般商品。
城市房地产商品价格形成的基础有两部分，即城市地租和房地产商品价值，其中房地产商品价值又由两部分组成，分别为城市土地资产价值和房产价值六、房地产价格的构成◆1.土地费用◆2. 前期工程费 3.基础设施建设费◆4.建筑安装工程费 5.公共配套设施建设费◆6.管理费用7.财务费用◆8.销售费用9.其他费用◆10.税费11. 不可预见费◆12.开发利润七、由房租形态不同，其构成因素有◆（1）生产成本租金及其构成因素◆生产成本租金是根据商品价格以成本为最低界限的价格理论为依据制定的。
它是维持房屋简单再生产、回收房屋生产成本的房屋租金形态。
◆其构成因素包含：折旧费。
②修缮费。
③管理费◆（2）经营成本租金及其构成因素◆经营成本租金是房产经营部门按照经营成本即生产成本加上经营过程中所必须支付的费用而形成的房屋租金形态。
◆其构成因素除生产成本租金中包括的折旧费、修缮费、管理费之外还包括利息和税金。
这两项费用，都是房产经营部门进入经营成本必需的开支。
◆3）理论租金（商品租金）及基构成因素◆房屋的租赁价格（房租）如果完全按照等价交换原则进行流通，则房屋的租金应该是包括剩余价值在内的房屋价值(C+V+m)的货币表现。
◆构成单纯的商品房理论租金的因素是：①折旧费；②修缮费；③管理费；④利息；⑤税金；⑥利润（房产经营企业的利润）；⑦保险费（房产经营企业向保险公司投房屋财产保险所支出的费用）。
第五章一、房地产经济波动的影响因素◆1.制度因素：社会、土地、住房、投资等；◆2.政策因素；◆3.人口因素；◆4.技术因素；◆5.经济因素：包括国民收入、国民储蓄、货币供给额、利率、物价水平、税收等因素；◆6.心理因素（起到推波助澜的正反作用）；◆7.国际因素；◆8.灾害因素。
二、房地产经济波动的内在传导机制主要包括：1、利益驱动机制2、竞争机制3、供求和价格机制4、乘数——加速数机制5、产业关联机制6、经济增长制约机制三、房地产景气循环：指经济活动兴盛（景气）与衰退（不景气）现象彼此交替重复出现四、房地产周期概念◆是指房地产业在发展过程中，在一系列因素冲击下，随着时间变化出现的扩张和收缩的反复运动的过程，它体现为房地产投资、销售、价格以及就业等经济变量的短期波动。
五、房地产泡沫含义及概念由预期一致的投机行为导致的资产价格持续脱离经济基础的上涨六、投机含义及概念是指从市场价格的波动中获利的活动七、房地产投机与房地产投资的区别◆动机不同。
投资在于追求该资产产生的未来收益，而投机追求的是房地产当前价格与未来价格的差额，赚取资产价格变化的差价。
◆持有期限不同。
投资一般长期行为，投机一般为短期行为。
◆行为方式不同。
投资者一般遵循一般的需求定律，随着房价的上涨，投资需求减少，而投机体现出价格与需求的正相关特征，房价越高，房地产投机需求越多。
八、房地产泡沫影响◆从微观角度讲，房地产泡沫降低了资源配置的效率◆从中观角度讲，房地产泡沫影响了产业结构，加大了收入分配差距◆从宏观角度讲，房地产泡沫加大了金融风险，破坏了宏观经济的稳定性◆同时房地产泡沫期间，重投机、轻生产、奢侈浪费、寻租受贿等不良违法现象充斥社会。
九、房地产泡沫的衡量第六章一、所有权的权能包括哪些◆（1）占有权能◆（2）使用权能◆（3）收益权能◆（4）处分权能二、土地使用权含义是从土地所有权派生出来的一项财产权利，是在他人土地上设定的一种物权，是对土地进行使用并以收益为目的的一种物权，属于用益物权三、土地占有权含义指土地所有者对土地的实际控制权。
四、土地使用权转让的概念是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠送五、政策参与宏观调控的必要性1、货币政策和财政政策的调控效果不显著2、房地产热、地方政府投资热，高度依赖土地第七章一、两税一加指营业税，城市维护建设税，教育费附加二、房产税中持有环节税包括房产税和土地使用税第八章CDO：CDO是担保债务凭证(Collateralized Debt Obligation，简称CDO)MBS：Mortgage-Backed Security，抵押支持债券或者抵押贷款证券化三部门模型：营改增问题（增加）◆营改增即营业税改征增值税。
◆营改增增值税为：提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。
