绪 论
绪 论
1.2.2房地产的分类 房地产进行分类的标准很多，不同的分类标准会导致不同的分类结果。 根据房屋建筑的不同，可分为具体不同的房地产，即住宅房地产、 非住宅房地产和其他房地产。是人们安居的处所，在现代城市中，住 宅一般占到房屋总量的50%左右。 非住宅房地产是指非住宅房屋建筑与建筑地块有机结合整体及其所 衍生的权利。非住宅包括商业物业（酒店、商场、娱乐场所等）、工 业物业（厂房、研发用房及仓储物业）、旅游房地产、农业房地产 （生态旅游农业展示场及其附属服务设施）等。 其他房地产是指与房屋建筑有关的基础设施建筑如“从事区域内市 政、公共基础设施、管网建设”等，与房屋建筑有类似的的经济特征， 它们与相应建筑地块的有机结合整体及其所衍生的权利，既可归入住 宅房地产和非住宅房地产的范畴，也可独立并列为其他房地产。 以房地产的运营方式为标准时，房地产可分为收益性房地产（如置业 投资性公寓、出租性写字楼等）和非收益性房地产（如各类自用住宅 及自用写字楼等）。 如果按市场交易性质来划分，房地产可以分为出售性房地产、出租性 房地产、抵押性房地产、典当性房地产等不同类型。
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1.2.3房地产的属性 （一）房地产的自然属性 位置的固定性 ：作为空间的土地，是固定在地球上特定的经纬度上的。房地产位置的固定性 耐久性：房地产是一种延用期特别长久的超耐用物品， 异质性：从时间、地点、空间，世界上没有任何两个或两上以上的房地产是相同的或完全一样的 土地的不可再生性和房地产的有限性 ： （二）房地产的经济特性 1、房地产效用的多层次性和高资本价值特性 房地产效用的多层次性表现在同是具备生存资料、享受资料和发展资料三个不同层次的性质。房 地产的高资本价值特性是指购、建房地产都需要大量的货币支出。涉及金融和税收。 2、房地产供给的稀缺性 首先土地的总供给量固定，其次总是开发利用区位较优的土地 短期供给缺乏弹性 3、房地产投资与消费的双重性 房地产既是一种基本的生产资料，也是一种基本的生活资料。美国房地产投资占全部投资总的比 重为55.3%。 但在通货膨胀情况下,投资房地产比其他资产更具保值功能 。 4、房地产利用的外部性和适应物价变动的缓慢性 受到周围房地产利用及环境变动的影响 房地产的开发周期较长价格变得慢 5、房地产投资收益的递减性和房地产利用的合理集约性 投资收益呈现递减趋势。而且美国有关研究者就某一块土地做个一个实证分析，其结果是：建筑一座5 层大楼的投资利润率为4.63%；建筑一座10层大楼的投资利润率为6%；建筑一座15层大楼的投 资利润率为7.05%；建筑一座20层大楼的投资利润率为6.72%；建筑一座30层大楼的投资利润率 为5.65%。这表明该地块建筑物的经济高度为20层。 6、房地产权利的可分割性和权益流动性差的特性 房地产所有权是法定权利的综合体。它包括占有权、使用权、受益权和处置权。 房地产权益的流动性较差是比较突出的 （1）房地产价值量大 （2）房地产位置的固定性
