土地评估价值计算公式

土地估价剩余法一.剩余法的基本原理剩余法以称假设开发法,是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等,以价格余额来估算待估土地价格的方法。

基本公式:V=A-(B+C)式中:V――待估土地的价格A――总开发价值或开发完成后的不动产总价值B――整个开发项目的开发成本C――开发商合理利润对于房地产开发项目,其基本公式为:土地价格=房屋的预期总售价-建筑总成本-利润-税收-利息二.运用剩余法估价的基本程序:1.调查待估宗地的基本情况;2.选择待估宗地的最有效利用方式;3.估计开发建设周期和投资进度安排;4.估算开发完成后的不动产总价值;5.估算开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、开发利润及开发、销售的税费。

6.估算待估宗地的土地价格。

三.估算开发完成后的不动产价值,宜采用市场比较法,并应考虑类似不动产价格的未来变动趋势。

对开发完成后拟采用出租或自营方式经营的房地产价值::,也可以根据同一市场状况采用收益还原法来确定其价值。

四.开发周期和投资进度安排应参照类似不动产的开发过程进行确定。

开发周期指一个投资者从取得待估宗地开始,经历开发建设阶段,使开发完成的不动产价值得到市场体现的全周期。

对于拟采用销售或出让、转让方式经营的不动产,开发周期的截止时间应是销售或出让、转让过程完成;对于拟采用出租或自营方式的不动产,开发周期的截止时间应是开发完成的不动产投入使用之时。

投资进度安排是指根据项目的建设程序和施工计划,在开发周期中不同时段发生的各项成本或费用计划。

五.开发成本是项目开发建设期间所发生的一切费用的总和。

土地开发项目的开发成本主要包括基础设施配套及开发费用、管理费用、专业费用、开发及销售过程中所纳税额及销售费用;房地产开发项目的开发成本主要包括建筑总成本、投资的利息、开发及销售过程中所纳税额。

建筑总成本一般包括建筑开发费、专业费、管理费、销售费、不可预见费等。

目录一、关于划拨土地的价值评估分析 (1)二、工业划拨土地价格评估 (3)三、关于完善划拨土地使用权委托评估、拍卖法规的探讨 (4)四、划拨土地能否用于抵押贷款 (6)五、土地出让协议重现是开倒车 (6)六、如何把工业用地转成商业用地 (8)七、商业用地，为何难出高溢价？ (9)八、商业用地都会有什么问题？ (10)九、土地补偿费标准及计算方法 (11)十、土地补偿费分配代理词 (12)十一、划拨土地的价格评估 (15)一、关于划拨土地的价值评估分析来源：作者：佚名日期：10-06-19对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，按照企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资(入股)和保留划拨用地方式予以措置。

不论哪种方式，划拨土地的价值属性已经在我国房地产市场经济中有所体现，明晰这些价值属性及其布局，对于提高土地集约化效益，合理进行土地收益的分配具有重要意义。

一般而言，划拨土地使用权取得与出让土地使用权取得在成本构成上的差别在于有没有交出让金。

按照《中华人平易近民主国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让金区别于土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，是按标定地价的一定比例收取，最低不低于标定地价的40%。

标定地价由所在地市、县人平易近政府土地管理部门按照基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。

出让金的高低是由多种因素决定的，而使用划拨土地因没缴纳出让金，所以没有明确受那些因素的限定，这样在评估划拨土地使用权时如何参照出让土地使用权作因素调整就显得无所适从了。

是以，需要估价师按照具体情况确定适当的估价方法和合理的调整系数。

本文在对划拨用地的价值构成及其基本估价方法阐发的基础上，联合具体案件的例子进一步会商。

1划拨用地的基本估价方法新的《城镇土地估价规程》明确提出了"划拨土地使用权价格"的概念，在对划拨土地使用权评估时最常用的是基准地价法。

土地评估价值计算公式
土地评估价值计算公式是用于确定土地价值的一种方法，它是通过考虑多个因素来计算的。

以下是一种常见的土地评估价值计算公式的拓展：
土地评估价值 = 土地面积×土地价格 + 土地位置因素 + 土地用途因素 + 土地开发潜力 + 土地市场需求与供应
1. 土地面积：土地的面积是计算土地价值的基础。

通常以平方米或亩为单位。

土地面积越大，价值越高。

2. 土地价格：土地的价格是指根据市场行情确定的土地每单位面积的价格。

土地的价格会受到地理位置、土地用途等因素的影响。

3. 土地位置因素：土地位于城市核心区、交通便利、周边设施完善等因素会增加土地的价值。

相反，土地位于偏远地区、交通不便等因素会降低土地的价值。

4. 土地用途因素：土地的用途对其价值也有重要影响。

例如，用于商业目的的土地通常价值较高，而农业用地的价值相对较低。

5. 土地开发潜力：土地的开发潜力指土地未来可开发利用的潜力。

如果土地有较高的开发潜力，例如适合建设高层住宅或商业中心等，其价值会相应增加。

6. 土地市场需求与供应：土地市场的需求与供应关系也会影响土地价值。

如果土地供应紧张或市场需求高，土地价值可能会上升。

需要注意的是，以上的土地评估价值计算公式只是一种常见的方法，实际的土地评估可能会考虑更多因素并采用更为复杂的模型。

土地评估的准确性需要根据具体情况和专业评估人员的经验来确定。

土地使用权出让金如何计算土地使用权出让金是指政府将国有土地使用权转让给土地使用者时，由土地使用者支付给政府的金钱。

土地使用权出让金的计算方法是一个相对复杂的过程，受到多种因素的影响。

本文将从土地评估、土地出让方式、土地出让金计算公式等多个方面对土地使用权出让金的计算进行详细介绍。

一、土地评估土地评估是计算土地使用权出让金的基础，通常由地方政府的土地管理部门或委托的评估机构进行。

主要考虑的因素包括土地的位置、规模、用途、市场需求和供求关系等。

土地评估是一个相对客观的过程，通过一系列的评估指标和方法来对土地进行估值。

二、土地出让方式三、土地出让金计算公式1.土地评估价值：土地评估的结果作为出让金计算的基础，通常以每平方米或每亩土地的评估价值为单位。

2.批准面积：土地使用权出让的实际面积，通常以平方米或亩为单位。

3.出让因素：包括土地开发指标、土地用途指标、地块地势状况、供需关系、政策变化等因素。

4.保证金：土地使用方在中标后需缴纳的一定金额，通常以土地使用权出让金的一定比例计算。

5.收费标准：根据地方政府制定的规定，对于不同用途、不同区域的土地，可能会有不同的收费标准。

根据上述要素，土地使用权出让金的计算公式大致可以表示为：其中，出让因素是一个相对复杂的变量，需要综合考虑市场供需状况、地方政策、土地用途等多个方面的因素。

总结：土地使用权出让金的计算涉及到土地评估、土地出让方式和土地出让金计算公式等多个方面。

其中，土地评估是计算土地使用权出让金的基础，土地出让方式会对土地使用权出让金的计算产生直接影响，而土地使用权出让金的计算公式则包括土地评估价值、批准面积、出让因素、保证金和收费标准等要素。

由于土地使用权出让金的计算涉及多个变量和政策，具体的计算方法可能因地区和时间的不同而有所调整，因此在具体操作中需要参考当地相关政策法规和专业人员的指导。

收益法计算公式及应用举例（三）计算公式1.评估房地合一的不动产的价值（L＋B）不动产价值（L＋B）＝不动产净收益/综合资本化率r（4-10）式中，不动产净收益＝不动产总收益-不动产总费用根据不动产获取收益的方式时不同，可分为出租型不动产、商业经营型不动产、生产经营型不动产等类型，每种类型不动产净收益的计算方法各有不同。

2.单独评估土地的价值L（1）由土地收益评估土地价值（空地出租）（2）建筑物价值扣除法（3）建筑物收益扣除法3.单独评估建筑物的价值建筑物价值B＝不动产价值（L＋B）-土地使用权价值L（4-14）建筑物价值B＝（不动产净收益-土地净收益）/建筑物资本化率r（4-15）2【说明】（1）不动产总费用并不包含不动产折旧费。

（2）以上所列计算公式均假设土地使用年期为无限年期，但在评估实践中，应注意土地使用的有限年期，以便进行相应的有限年期计算。

（3）在选取估值模型时应注意区分报酬资本化法和直接资本化法。

（四）应用举例1.不动产概况评估对象位于某市某区，建成于2005年，用途为商业，总楼层为地上3层，地下1层，总建筑面积为地上6009.77平方米、地下1898.99平方米。

评估对象（1）位置状况。

评估对象用地四至为：东至永安路，北至道路，西侧为基督教会，南侧为永清大街。

（2）权益状况。

根据委托人提供的《房屋所有权证》（证号略），评估对象设计用途为商业。

地号（略），土地使用权类型为出让，土地使用权终止日期2043年7月30日，土地使用权面积为2145.14平方米。

评估基准日未设定他项权利。

（3）实物状况。

根据评估专业人员现场勘查，评估对象建筑物的装修标准及设备设施情况：钢混结构、外墙刷涂料，地下一层和地上一层地面铺瓷砖，石膏板吊顶，墙面刮大白。

地上二至三层地面铺地板，石膏板吊顶，墙面贴瓷砖。

供水、供电，照明系统，防火分区消防自动喷淋系统，给排风系统等。

（4）基础设施状况。

评估对象宗地红线内基础设施状况达到“六通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通热力）。

土地评估市场法计算公式土地评估市场法是一种常用的评估土地价值的方法，它基于市场上类似土地的交易价格来估算待评估土地的价值。

其计算公式通常涉及对多个可比实例的分析和调整。

市场法的基本计算公式可以表示为：待评估土地价值 = 可比实例土地成交价格 ×交易情况修正系数 ×交易日期修正系数 ×区域因素修正系数 ×个别因素修正系数咱先来说说这个“交易情况修正系数”。

这就好比你去菜市场买菜，同样的一把青菜，在不同的摊位，价格可能会有点不一样。

有的摊主可能因为着急收摊，价格就便宜点；有的摊主可能位置好，人气旺，价格就稍微高点。

这个修正系数就是要把这些不正常的交易情况给调整到正常的水平。

比如说，有一块可比土地，它的成交价格是 100 万元，但那是因为买家和卖家是亲戚关系，给了个友情价。

经过分析，正常情况下这块地应该值 120 万元，那这个交易情况修正系数就是 1.2 。

再说说“交易日期修正系数”。

土地市场可不是一成不变的，价格会随着时间波动。

就像房价，几年前和现在的价格能一样吗？所以，如果可比实例的交易时间和评估时间隔得比较久，就得根据市场的变化来调整价格。

假设两年前有一块类似的土地成交价格是 80 万元，而这两年土地价格平均每年上涨 10% ，那现在这块地的价值就应该是 80×（1 + 10%）×（1 + 10%） = 96.8 万元，这个修正系数就是 96.8÷80 = 1.21 。

“区域因素修正系数”呢，就像是不同小区的房子，虽然房子本身差不多，但因为小区的位置、周边配套设施不一样，价格也会有差别。

一块土地在市中心，交通便利、配套齐全，价格肯定比在偏远郊区的要高。

比如说，待评估土地在市中心，周边有学校、医院、商场，而可比实例在郊区，周边啥都没有。

经过评估，市中心的土地价值比郊区的要高 30% ，那这个区域因素修正系数就是 1.3 。

最后是“个别因素修正系数”。

土地估价方法之剩余法土地估价是确定土地价值的过程，而土地估价方法则是用于评估土地价值的工具。

剩余法是土地估价中常用的方法之一，它基于土地的剩余经济价值来确定土地的市场价值。

本文将详细介绍剩余法的原理、计算方法及其应用。

一、剩余法的原理剩余法是土地估价中的一种统计方法，主要适用于产权土地的评估。

该方法基于土地因地理位置、用途和开发潜力等而带来的经济回报来进行估价。

具体而言，剩余法的原理是通过减去土地所需的生产成本和其他权益的价值，来计算土地的剩余价值。

剩余价值即土地最终的经济价值，可以作为土地估价的依据。

二、剩余法的计算方法剩余法的计算方法较为复杂，需要考虑多个因素。

下面以一个简化的示例来说明剩余法的计算过程。

1.确定土地的净收益：首先需要确定土地的潜在净收益，即土地按目前用途产生的净收益。

可以通过分析历史数据、市场需求和竞争情况等因素来估算土地的净收益。

2.确定土地的折现率：土地的折现率可以视为对未来净收益的贴现，它会受到市场利率、投资风险和地区发展规划等因素的影响。

一般情况下，折现率较高时，土地的剩余价值较低，反之亦然。

3.计算土地的剩余价值：剩余价值的计算公式为：剩余价值=土地的净收益/土地的折现率。

通过将土地的净收益除以折现率，可以确定土地的剩余价值。

三、剩余法的应用剩余法主要用于决策评估和经济分析中，可以帮助评估土地的投资潜力、开发效益和市场价值。

以下是剩余法的一些具体应用：1.土地开发评估：剩余法可用于评估土地的开发潜力和经济效益。

通过计算土地的剩余价值，可以判断土地是否适合进行开发，并为开发商提供参考。

2.土地买卖交易：剩余法可用于确定土地交易的价格。

买卖双方可以通过计算土地的剩余价值来决定购买或出售土地的价格。

3.土地使用变更决策：剩余法可用于评估土地的最佳用途和使用变更的效益。

通过计算不同用途下土地的剩余价值，可以确定土地的最佳利用方式。

总结：剩余法是土地估价中常用的方法之一，它根据土地的剩余经济价值来确定土地的市场价值。

土地价值计算公式土地价值的计算可不像咱们平常做算术题那么简单，这里头的门道多着呢！在咱们的日常生活中，土地可是个非常重要的东西。

不管是盖房子、建工厂还是搞农业生产，都离不开土地。

而要搞清楚一块土地到底值多少钱，那就得用上专门的计算公式啦。

先来说说常见的土地价值计算方法之一——市场比较法。

这就好比咱们去菜市场买菜，要看看别家同样的菜卖多少钱，来估摸自己手里这把菜的价格。

比如说，周边有几块类似的土地已经成交了，它们的位置、面积、用途啥的和咱们要评估的这块地差不多，那它们的成交价格就能作为重要参考。

就像我之前遇到过这么个事儿，有个开发商看中了一块地，准备建个新的住宅小区。

他们找了专业的评估人员，评估人员就用周边已经成交的几块住宅用地的价格来比较，综合各种因素，最后给出了一个相对合理的土地价值。

还有成本逼近法，这就像是算一笔成本账。

要算出这块地从无到有，包括征地、拆迁、安置等等一系列过程中花了多少钱，再加上一些合理的利润和利息，就大概能知道这块地值多少了。

我记得有个例子，一块荒地要被开发成工业园区，算上征地补偿给农民的钱、土地平整的费用、基础设施建设的费用等等，把这些成本都加起来，再考虑一定的利润空间，得出了这块地的价值。

收益还原法也挺常用的。

这就好比你有个会下金蛋的鸡，你得算算这鸡能给你带来多少收益，然后根据这个收益来反推这鸡值多少钱。

比如说一块地用来出租做商铺，每年能收多少租金，再根据一定的收益率，就能算出这块地的价值啦。

我曾经观察过一个商业街的土地评估，评估人员详细调查了每家商铺的租金收入，还有市场上类似商铺的收益率，经过一番计算，得出了那块土地的价值。

基准地价修正法呢，就像是有个标准的参考价，然后根据这块地的具体情况进行调整。

每个地区政府都会公布一个基准地价，比如说这块地的位置比基准地价对应的区域好，那价格就往上调一调；要是条件差一些，价格就往下调。

不过要注意啦，土地价值的计算可不是一成不变的。

成本法的计算公式究竟应该怎么写？按道理应该算是“经验丰富”了，但是前几天看了其他评估公司的几份报告，突然对自己怀疑起来，究竟我懂不懂评估？事情起因是几份报告(不同公司)的成本法公式（房地产评估，不是土地评估）。

现列出如下(可能名称稍有不同，但基本意思相同)：积算价格=(土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润)×（1－折旧率）看了这个公式，我大吃一惊，什么时候成本法的计算公式变成这样了？我电询了几个同行，居然都说这个公式没有错误，让我的大脑一时当机，怀疑起自己的智商来，难道我真的不懂评估？!让我们来对这个公式的每项费用逐一分析：1、土地取得费用：根据土地的不同性质有不同的计算，不多说了，大家可能常用的是用基准地价为基础进行相关修正或用成本逼近法进行计算。

没有太大问题。

2、开发成本：评估方法也很多，规范和教材上写得很清楚了，再简单一点比如根据当地建设工程投资估算或概算指标以及市场调查分析资料进行评估，应该也没有太大问题。

3、管理费用：根据规范，主要指开办费和开发过程中管理人员工资等。

按考试教材，可“总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。

因此，可以用计算式表述为管理费用=(土地取得费用+开发成本)×管理费率4、投资利息：这个东东无需解释，只是要考虑到土地取得费用的计息方法与开发成本、管理费用的计息方法不同，土地取得费用是在期初一次性投入，开发成本、管理费用则多设定在开发期内均匀投入，具体计算式一般如下投资利息=土地取得费用×[(1+i)^n-1]+（开发成本+管理费用）×[(1+i)^n/2-1]5、销售税费：这个东东也无需解释，通常是按房地产售价的一定比率进行计算，在实际计算过程中，售价就是用成本法的评估出来的积算价格来代替的。

也就是说销售税费=积算价格×销售税费率6、开发利润：开发利润的计算方法有很多，视基数的不同而不同，按教材所说，有直接成本利润率、成本利润率、投资利润率、销售利润率等等，但从理论上讲，各种计算方法的结果应该是一致的。

基准地价公式基准地价是土地价格评估中的一个重要概念，它就像是土地市场的一把尺子，衡量着土地的价值。

基准地价公式呢，就是用来计算这把尺子刻度的数学表达式。

咱先来说说基准地价公式到底是啥。

简单来讲，基准地价公式通常会考虑一系列的因素，比如土地的位置、用途、面积、基础设施状况、周边环境等等。

比如说，在一个繁华的商业中心区域的土地，和在偏远郊区的同样面积的土地，基准地价肯定大不相同。

我给您举个例子啊，有一次我去一个小城市调研土地价格情况。

在市中心，有一块待开发的商业用地，地理位置绝佳，交通便利，周边配套设施齐全。

按照基准地价公式的计算，这块地的价值那是相当高。

但是呢，在城市的边缘地带，有一块同样面积的工业用地，由于位置较偏，交通也不是很方便，周边的基础设施也不完善，通过基准地价公式算出来的价格就明显低了很多。

基准地价公式的计算可不是简单的加减乘除。

它得综合考虑各种复杂的因素，还得根据市场的变化和政策的调整不断更新和完善。

就好比您买东西，同样的商品在不同的地方价格不一样，土地也是这样，不同的位置、不同的用途，价值天差地别。

在实际运用中，基准地价公式对于政府规划土地利用、开发商投资决策、以及评估房地产价值都起着至关重要的作用。

政府可以通过它来合理规划城市的发展，开发商能借此判断哪里的土地更有投资价值，而对于普通老百姓来说，了解基准地价公式也能让我们在买卖房产的时候心里更有底。

再比如说，有个开发商看中了一块地，准备搞一个大型的住宅小区。

他就得先用基准地价公式算一算这块地大概值多少钱，再考虑开发成本、预期收益等等。

如果算下来不划算，那这个项目可能就得重新考虑了。

总之，基准地价公式虽然看起来有点复杂，但它可是土地市场中不可或缺的重要工具。

它就像一个幕后的军师，默默地为土地的合理定价和有效利用出谋划策。

希望通过我的这些解释，您能对基准地价公式有个更清楚的认识和了解！。

剩余法评估⼟地价格的实际应⽤及⽰例剩余法评估⼟地价格的实际应⽤及⽰例⽐较（终稿）苏爱锋烟台卫正地产评估有限公司⼆○○七年⼗⼀⽉⼆⼗⼆⽇剩余法评估⼟地价格的实际应⽤及⽰例⽐较受烟台市⼟地资产经营中⼼委托，将剩余法评估⼟地价格的相关理论和具体应⽤实例综合如下：⼀、剩余法的基本理论根据《城镇⼟地估价规程》，剩余法作为⼀种主要的⼟地评估⽅法，其基本理论及应⽤要求如下：1、基本公式V=A-B-C式中：V——待估⼟地价格；A——开发完成后的⼟地总价值或房地产总价值；B——整个开发项⽬的开发成本；C——开发商合理利润。

2、⼯作程序⑴调查待估宗地的基本情况；⑵确定待估宗地的最有效利⽤⽅式；⑶估计开发建设周期和投资进度安排；⑷估算开发完成后的⼟地总价值或房地产总价值；⑸估算开发成本和开发商合理利润；⑹确定待估宗地的⼟地价格。

3、估算开发完成后的不动产价值必须根据待估宗地的最有效利⽤⽅式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，采⽤市场⽐较法与长期趋势法结合进⾏。

4、确定开发周期和投资进度安排应当参照类似不动产的开发过程进⾏确定。

5、确定开发成本开发成本是项⽬开发周期建设期间所发⽣的⼀切费⽤的总和。

在房地产开发项⽬中，整个项⽬的开发成本包括购地税费、房屋建造成本、管理费⽤、投资利息和销售税费。

6、计算利息地价款、⼟地开发费⽤或房屋建造成本、管理费⽤和购地税费等全部预付资本要计算利息。

销售税费不计利息。

利息的计算要充分考虑资本投⼊的进度安排，按复利计算。

在实际评估⼯作中，也可以把⼟地或房地产的未来价值及开发成本⽤折现的⽅法贴现⾄估价基准⽇，从⽽在剩余法公式中没有利息项。

折现率和利息率的选取应参照同期银⾏公布的贷款利率。

7、计算利润开发项⽬正常利润⼀般以⼟地或房地产总价值或全部预付资本的⼀定⽐例计算。

利润率宜采⽤同⼀市场上类似⼟地或房地产开发项⽬的平均利润率。

⼆、剩余法在中⼼评估具体应⽤中的设定条件1、开发完成后的不动产价值在现在的市场价格⽐较确定后按照年8%的上涨速度确定。

土地评估成本法评估公式1.引言土地评估是确定土地价值的一项重要工作，在不同的评估方法中，土地评估成本法被广泛应用于不动产评估中，尤其适用于对开发项目中土地成本进行评估。

本文将详细介绍土地评估成本法的评估公式及其应用。

2.土地评估成本法评估公式土地评估成本法是依据土地开发成本构成的主要原则，通过对土地开发成本的合理测算，来确定土地评估价值。

下面是土地评估成本法的评估公式：评估价值=土地面积×土地单价×土地利用系数其中：-土地面积：指待评估土地的实际面积，单位为平方米。

-土地单价：指土地的单位面积价格，通常以元/平方米表示。

-土地利用系数：指土地的利用潜力系数，用于衡量土地的开发利用潜力，是一个无单位的比例系数。

3.土地评估成本法评估公式的应用土地评估成本法评估公式的应用主要包括以下几个方面：3.1土地开发项目评估土地评估成本法主要应用于土地开发项目中，通过对土地面积、土地单价和土地利用系数的测算，可以估算出土地的评估价值。

这对于土地资源的合理利用以及项目规划和资金投入的决策至关重要。

3.2土地拍卖和出租在土地拍卖和出租时，土地评估成本法的评估公式可用于确定起拍价或起租价，从而有效避免土地交易中出现的价格过高或过低的情况，保障土地市场的健康发展。

3.3土地赋值和征地补偿土地评估成本法评估公式还可以用于土地赋值和征地补偿的确定。

在土地征收时，政府需要根据土地评估的价值来确定补偿金额，以保证被征地农民的权益得到合理保护。

4.土地评估成本法的优缺点土地评估成本法作为一种常用的评估方法，具有一定的优点和缺点：4.1优点-相对简单易懂：土地评估成本法的计算公式简单，易于理解和操作。

-适用范围广：土地评估成本法可以适用于各种土地类型的评估，对于不同规模的土地开发项目都适用。

-目标明确：土地评估成本法以土地开发成本为目标，能够体现土地的实际价值。

4.2缺点-忽略市场因素：土地评估成本法主要以土地的开发成本来确定土地价值，而忽略了市场供需关系等市场因素的影响。

土地成本法公式土地成本法是评估土地价值的一种重要方法，在房地产领域和土地资源管理中经常被用到。

咱先来说说土地成本法的公式。

简单来讲，土地成本法的公式就是：土地价值 = 土地取得费 + 土地开发费 + 税费 + 利息 + 利润 + 土地增值收益。

这当中，土地取得费就是获取土地所付出的费用，像征地补偿费、拆迁安置补偿费啥的。

土地开发费呢，包括通路、通水、通电这些基础设施建设的费用。

税费就很好理解啦，各种跟土地相关的税都算在这里头。

利息是在土地开发过程中投入资金产生的利息。

利润是合理的开发利润。

土地增值收益呢，是由于土地用途改变或者土地供求关系变化等因素带来的增值。

给您举个例子哈，比如说有一块荒地，要把它开发成可以建房子的建设用地。

为了拿到这块地，花了 500 万的征地补偿费。

然后通路、通水、通电又花了 200 万。

各种税费加起来 50 万。

开发过程中资金投入的利息 30 万。

预计能有 100 万的合理利润，而且因为这块地周边发展得越来越好，有 80 万的增值收益。

那按照土地成本法的公式来算，这块地的价值就是 500 + 200 + 50 + 30 + 100 + 80 = 960 万。

在实际应用中，土地成本法的计算可没这么简单。

有时候，土地取得费的确定就很复杂。

比如说征地的时候，遇到一些不愿意搬迁的住户，得反复去做工作，这中间的时间成本、人力成本都不好计算。

还有土地开发费，不同地区的材料价格、人工费用差别很大，得根据实际情况仔细核算。

而且，利息的计算也得考虑资金投入的时间和利率的变化。

利润的确定也要考虑市场行情和开发的难度。

土地增值收益更是受到宏观经济、政策法规等多种因素的影响。

总之，土地成本法公式虽然看起来简单，但要真正准确地评估土地价值，需要考虑很多细节和实际情况。

这就要求评估人员有丰富的经验和专业的知识，才能给出靠谱的评估结果。

希望通过我这么一讲，您对土地成本法公式能有更清楚的了解。

要是在实际操作中遇到啥问题，可得多琢磨琢磨，多请教请教专业人士哟！。

土地价格构成与成本法估价摘要：本文从土地价格的内涵、构成入手，分析了土地批租和土地出让的共同实质，然后重点分析了土地开发费、土地征收费与地价的关系，最后对国内外应用土地成本逼近法限制条件作了比较分析，得到用市场比较法、收益法、剩余法来评估土地价格，减少造成滥用成本逼近法评估土地价格的现象。

关键词：地价价格构成土地批租成本法一、土地价格内涵和构成分析所谓土地价格，可解释为为购买土地所有权的价格。

它指的是出让土地所有权所应取得的补偿，或取得土地所有权所应支付的代价。

马克思指出，“土地价格无非是出租土地的资本化收入”。

但是作为现实中的土地，其中已经凝结了人的劳动，土地价格实际上包含两层含义，即土地资源价格和土地固定资产价格。

从实际市场运作讲，土地价格是与市场利率存在密切关系。

在目前土地估价师考试指导教材《土地估价理论与方法》一书中，其关于土地价格的定义是以预期权利收益比较符合市场和理性经济人等取向。

土地价格理解为土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价。

换句话说，土地价格的高低取决于可以获得的预期土地收益的高低。

且土地的不同权利，其价格也不相同，在实际中可以分为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等形式（胡存智2006）。

在实践中，关于土地价格含义上存在以下几种看法：（1）地价=土地使用权出让金；（2）地价=租赁年期内各年地租现值的总和；（3）地价=土地出让金+土地开发费+土地取得费；（4）地价=土地出让金+土地开发费+土地纯收益（地租）。

以上四种价格内涵和构成，第一种价格（同一块地，同一用途）最低，且这种土地使用权出让金只是我国大陆借鉴香港土地批租制而采取的一种办法。

第二种价格强调土地的预期收益，并加以贴现，加总得到土地现在的价格。

第三种价格把土地开发投资费作为土地价格的构成部分，同时把土地取得费计入土地价格。

第四种价格与第三种价格相比，强调了土地的纯收益（地租）和土地开发费。

成本逼近法估算土地价格时，主要引用（3）、（4）式的价格计算方法。

房地产相关计算公式
房地产行业涉及的计算公式非常多，包括房屋价值评估、投资回报率、租金收益率、贷款计算等等。

以下是一些常用的房地产相关计算公式：
1.房屋价值评估：
-评估总价值=建筑物评估价值+土地评估价值
-建筑物评估价值=建筑物面积×单价
-土地评估价值=土地面积×土地单价
2.投资回报率：
-投资回报率=(未来价值-投资成本)/投资成本
3. 租金收益率（Gross Rent Yield）：
-租金收益率=(年租金收入/总房屋成本)×100%
-年租金收入=每月租金×12
4. ROI（Return on Investment）：
-ROI=(投资获利-投资成本)/投资成本
5.利润率：
-利润率=净利润/总收入
6.成本利润率：
-成本利润率=(总收入-成本)/总收入
7.买房贷款计算：
-贷款金额=房屋总价值-自付款
-贷款月数=还款年限×12
-每月还款额=(贷款金额×月利率)/(1-(1+月利率)^(-贷款月数))
-总还款额=每月还款额×贷款月数
8. 投资回报期（Payback Period）：
-投资回报期=总投资/年现金流量
9.现金流量：
-现金流量=出租收入-贷款本息-税费-维修费-管理费-管理费-其他费
用
10.折现率：
-折现率=(1+年利率)^(-年数)
这只是一部分房地产行业的计算公式，房地产计算涉及的因素非常多，还有许多其他的计算公式。

具体使用哪些公式取决于具体情况，因此在房
地产投资和评估过程中，建议仔细分析需要计算的因素，选择合适的公式
进行计算。

资产基础法工业土地价值的计算公式摘要：一、引言二、资产基础法概述三、工业土地价值的计算公式四、计算公式的应用实例五、结论正文：一、引言在房地产市场中，土地是一种重要的资产，其价值随着市场环境的变化而波动。

对于房地产开发企业而言，准确地评估土地价值是非常重要的。

资产基础法是一种常用的土地价值评估方法，它主要通过计算土地的净现值来确定土地的价值。

本文将探讨资产基础法在工业土地价值评估中的应用，并介绍计算公式及应用实例。

二、资产基础法概述资产基础法是一种以土地资产为基础，通过对土地进行收益预测，计算土地的净现值来评估土地价值的方法。

资产基础法主要包括收益法、成本法和比较法三种方法。

其中，收益法是资产基础法中最常用的方法，它通过预测土地未来的收益来计算土地价值。

三、工业土地价值的计算公式在资产基础法中，工业土地价值的计算公式为：土地价值= （土地收益- 土地成本）/ 折现率其中，土地收益是指土地在未来的收益，包括土地租金、土地出让金等；土地成本是指土地取得成本，包括土地购置费、土地开发费等；折现率是指将未来收益折算成当前价值的折现率，通常采用市场利率。

四、计算公式的应用实例假设某工业企业拥有一宗面积为10000 平方米的工业土地，土地取得成本为2000 万元，土地规划容积率为1.5，建筑密度为50%，绿地率为20%，土地使用年限为50 年。

根据当地的市场行情，工业土地的租金为每平方米每月10 元。

假设市场利率为5%，则可以使用资产基础法计算该宗土地的价值。

首先，计算土地的年收益：土地年收益= 土地面积× 租金标准× 12 个月= 10000 平方米× 10元/平方米/月× 12 个月= 120 万元然后，计算土地的净现值：土地净现值= 土地年收益× 使用年限/ 折现率= 120 万元× 50 年/ 5%= 1200 万元最后，计算土地价值：土地价值= 土地净现值/ 土地面积= 1200 万元/ 10000 平方米= 120元/平方米因此，该宗工业土地的价值为120 元/平方米。

（二）、收益还原法2、房地出租年总费用经了解，当地房地出租年总费用主要包括：管理费、维修费、保险费、房屋年折旧费、税金等。

（1）管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用主要包括房屋管理人员工资等，据了解，一般按房地产年租金收益的2%-5%计，根据当地出租管理费的客观水平和估价对象的特点，本次取2%。

则：管理费=房地年总收益×4%（2）维修费：指房屋所有者为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，据了解，当地的房屋维修费一般为房屋重置总价的1.5%-2%。

根据当地出租市场行情，参考企业的实际维修费支出，本次评估按估价对象建筑物重置总价的2%计算。

根据2016年度贞丰县城区房屋重置价格标准，砖混结构房屋重置价格为1100-1400元/㎡。

本次评估取1300元/㎡，则维修费=房屋重置价格*2%（3）保险费：指房屋所有者为使自己的房屋免遭意外损失而向保险公司投保应支付的费用。

据了解，目前，贞丰县一般按房屋重置价格的0.15%-0.2%保险费率计收。

本次评估按房屋重置价格的0.2%计算，则：保险费=房屋重置价格x0.2%（4）房屋年折旧费：指房屋使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。

本次评估中根据各估价对象建筑物实际建造年代及可使用年限、已使用年限、剩余使用年限，确定个估价对象建筑物的年折旧值。

若房屋耐用年<房屋可使用年限，则年折旧费=房屋重置总价·（1-残值率）/房屋可耐用年限若房屋可使用年限<房屋耐用年限，则年折旧费=房屋重置总价/房屋可使用年限。

根据委托方提供的资料及评估设定：估价对象为主体砖混结构，房屋耐用年限为50年，房屋剩余使用年限为50年，房屋可使用年限（即土地使用剩余年限）设定为40年，则年折旧费=房屋重置价格/房屋可使用年限，具体情况详见下表：表3-2-1估价对象建筑物折旧一览表②营业税及城建税、教育费附加：依据《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令[1993]第136号）营业税取房地年总收益的5%；根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]19号）可知城建税以营业税税额为计税依据，纳税人所在地在市区的，税率为7%，纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%，纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%，则本次评估中纳税人的所在地在市区，城建税为营业税的7%；征收教育费附加时除教育费附加外还征收地方教育费附加，依据《征收教育费附加的暂行条例》及《国务院关于修改<征收教育费附加的暂行条例》的决定》及其相关规定，教育费附加以营业税税额为计税依据，税率为3%，而地方教育费附加为营业税的1%，合计为营业税的4%。