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www第一章项目概况一、开发单位二、地理位置三、周边配套设施四、规划设计五、规划技术指导第二章项目地块特征分析一、地块特征二、地块资源三、市场基本面分析四、对本区域房地产市场发展的预估五、项目竞争环境分析第三章本案目标客户分析一、本区域楼盘客户分析二、本案客户群分析第四章项目定位分析与评价一、项目定位与评价二、关于春之韵花苑产品定位的描述第五章产品区隔及产品修正一、本案产品区隔二、项目机会点三、产品问题点第六章关于市场推广作业一、春之韵花形象定位二、项目的市场推广定位三、项目包装四、项目本身素质提升策略五、会所配套建议六、物业管理建议七、项目有关提高附加值的建议第七章关于项目市场导入策略建议一、推广主题设计二、市场推广台阶三、精品物业的塑造四、项目推广步骤一、地理位置航华一村一街坊位于闵行区航东路航华一村71—75号地块，该地东临航华一村旧公房，南接新明星花园，西南面是一块未开发的新明星花园地块（与之相隔接航东路），北靠龙柏地段医院。
基地位于航华地区中心，周边是成熟的生活小区，整个基地总面积为12001.36m2。
二、周边配套设施航华地区是大面积的市区拆迁安置区域，由于几年的积累，周边的生活配套设施已趋完备与成熟。
1、交通方面地理位置优越，交通方便，519从中山公园地铁口直达航华小区，其它有5—6部公交车到莘庄地铁莲花站、南方商城、徐家汇、人民广场都很便利，但由于地处虹桥机场，直线距离较长，车程较远。
线路名称起点终点925B线航华新村人民广场709路航华新村延安西路凯旋路519路航华新村中山公园739路平吉新村梅川新村945路航南路新开河中卫线卫家角中山公园莘华线莘庄华漕87路七宝龙华753路莲花路地铁站龙柏二村911路万科城市花园老西门91路莘庄北新泾沪朱线朱家角西区汽车站936路龙柏人民广场757路虹古路莲花路地铁站931新桥路新桥路南浦大桥941 虹桥机场上海火车站57路龙柏新村铜仁路48路连云路上海动物园2、购物方面各种购物条件一应俱全，生活便利，大型菜场就在本案的近旁，人寿堂中药、捷强配销总汇、家得利超市、梅林正广和、美亚音像、顶顶鲜超市、东方证券、白玉兰小吃、云都海鲜城、云都温泉浴场、等日常生活所需及消耗品的购买不成问题。
致：海南鑫海物业发展有限公司贵州分公司“万峰锦绣花园”营销策划初步方案注:由于前期对“鑫海豪苑”项目情况、区域市场状况了解甚少，因此本案仅从宏观上对本项目进行了较为粗略的思考，以对前期准备工作给予适当的指导。
具体的策略运用与策略组合待到达兴义市进行实地的深入调研后,再做补充与完善。
一、市场定位兴义市示范住宅小区，以其优美宜人的自然、人文环境，赏心悦目、独具特色的建筑风格,豪华、典雅的硬件设施和软件配套，领导兴义房地产市场新潮流。
二、目标客户定位以兴义市主城区居民为主（包括贵州醇酒厂职工），适度挖掘周边小城镇、农村市场。
因为主城区居住人口数量大且较集中,购买力相对较强,而区域内可供选择的楼盘很少,这能给本项目奠定一定的市场基础。
但是从本项目体量消化角度出发,适度挖掘小城镇、农村市场很有必要，因为尽管当地农村经济较为落后，不过近来出外打工、做生意的农民越来越多，每个镇应该会有少数有钱人,有的人有到城里买房的愿望，同时政府在这方面给予了大力的支持,那就是买房能转户口。
所以这部分客户我们不可忽视。
对三大块目标客户群(主城区居民、贵州醇酒厂职工、小城镇与农村客户)的确定步骤为：①全市特别是主城区经济情况状况调查②市民收入与消费及消费流向、倾向调查③有购买能力的客户情况调查:层次结构、收入状况、区域分布、购房倾向④准目标客户、特定客户初步判断与跟踪。
三、核心卖点1、政府全力支持,诸如银行按揭能到８成3０年，市政配套迅速跟上，“五通工程”(水、电、气、交通、通讯）马上动工,农村客户买房能转户口等,这能给购买者以足够信心。
2、区域内唯一的高档住宅小区，兴义市标志性建筑，兴义市民身份的体现。
3、规划宏伟大气,软硬环境一流。
4、建筑风格兼具各家所长，令人耳目一新。
5、交通发达，市内外出行十分方便。
6、硬件设施精良,软件配套一应俱全，堪为区域内之“唯一”7、按揭购房，付款灵活，轻松置业。
8、环境优越无比，远景有“万峰林”(国家级风景区),近景有“盆景园”,特别是小区内的环境规划更是巧夺天工,创意性的大手笔、前瞻性的高投入，将会营造出一幅人间美景图,让人流连忘返。
一、活动背景随着城市化进程的加快，小区作为居民生活的基本单元，其活跃度和居民满意度成为衡量社区和谐的重要指标。
为了提升小区的知名度和居民参与度，增强小区的凝聚力，特制定本引流活动计划方案。
二、活动目标1. 提升小区知名度，扩大小区影响力。
2. 增加小区居民之间的互动，提高居民满意度。
3. 吸引潜在业主入住，提升小区入住率。
4. 增强小区物业服务质量，树立良好的物业形象。
三、活动主题“携手共创美好家园，共享幸福生活”四、活动时间2023年X月X日至2023年X月X日五、活动地点小区内广场、文化活动中心、居民楼栋等六、活动对象小区全体居民、潜在业主、周边社区居民七、活动内容1. 开幕式（活动当天）（1）主持人开场致辞，介绍活动背景和目的。
（2）小区领导讲话，表达对居民的关心和期望。
（3）宣布活动正式开始。
2. 互动游戏（活动期间）（1）亲子活动：组织亲子运动会，增进亲子感情。
（2）趣味运动会：设置各种趣味比赛，让居民在游戏中放松身心。
（3）才艺展示：鼓励居民展示自己的才艺，丰富小区文化生活。
3. 亲子DIY手工坊（活动期间）（1）亲子手绘：提供手绘工具，让家长和孩子们共同创作。
（2）手工制作：教授简单的手工制作技巧，让孩子们亲手制作小礼物。
4. 社区美食节（活动期间）（1）美食展示：邀请居民展示自家特色美食，分享烹饪心得。
（2）现场制作：提供食材和烹饪工具，让居民现场制作美食。
（3）美食评比：评选出最佳创意美食、最佳家庭美食等。
5. 闭幕式（活动最后一天）（1）活动总结：回顾活动亮点，感谢居民参与。
（2）颁奖仪式：对活动中的优秀参与者进行表彰。
（3）合影留念：记录美好瞬间。
八、宣传推广1. 制作宣传海报，张贴于小区内显眼位置。
2. 通过小区微信群、QQ群等线上平台发布活动信息。
3. 与周边社区合作，共同宣传推广活动。
4. 邀请媒体进行现场报道，扩大活动影响力。
九、活动预算1. 场地租赁费用：XXX元2. 活动用品费用：XXX元3. 宣传推广费用：XXX元4. 奖品费用：XXX元5. 其他费用：XXX元总计：XXX元十、活动效果评估1. 活动参与人数：XXX人2. 活动满意度调查：XXX%3. 活动媒体报道数量：XXX篇4. 潜在业主咨询量：XXX次通过以上评估，总结活动效果，为今后类似活动提供借鉴。
某花园洋房全年营销推广策略提报尊敬的领导，本文档是针对某花园洋房全年营销推广策略的提报，旨在提供一系列策略和行动计划，以促进该洋房全年销售增长和品牌知名度提升。
I. 市场调研和竞争分析1. 市场调研：通过细分市场、目标客户群、购房意向等进行市场调研，明确目标受众和其购房需求。
2. 竞争分析：对竞争对手的洋房项目进行详细分析，了解其定位、特点和营销策略。
II. 品牌宣传1. 建立品牌形象：明确品牌定位和理念，以打造独特的品牌形象。
2. 建设专业网站：优化网站内容、设计和用户体验，提供详尽的洋房信息和图库。
3. 社交媒体推广：建立和管理社交媒体账户，发布房产信息、精美图片和客户评价，与目标受众进行互动。
III. 数字营销1. 搜索引擎优化(SEO)：通过优化网站内容和关键词排名，提高搜索引擎的曝光度和网站流量。
2. 搜索引擎营销(SEM)：投放有针对性的广告，增加品牌的展示量和点击率。
3. 电子邮件营销：建立订阅用户数据库，定期发送最新房产信息、活动邀请和优惠房价。
IV. 线下活动1. 开放日活动：定期推出开放日活动，让潜在客户参观洋房，了解其特点和优势，并提供专业的销售咨询。
2. 参展活动：参加房地产展览和相关论坛，展示洋房样板房和项目特点，吸引目标受众的关注。
V. 促销活动1. 提供优惠方案：制定具有竞争力的价格和购房条件，吸引潜在客户提交意向购房。
2. 营销联动：与当地银行、金融机构合作，提供购房贷款优惠或礼品奖励，提高购房意愿。
VI. 口碑营销1. 优质客户服务：提供全程咨询和售后服务，为购房者提供愉快的购房体验。
2. 客户推荐计划：设立购房者推荐奖励计划，鼓励现有客户介绍新客户购买洋房。
总结：以上是某花园洋房全年营销推广策略的提报，通过市场调研和竞争分析明确目标受众和购房需求，借助品牌宣传、数字营销、线下活动、促销活动和口碑营销等手段，达到增加销售和品牌知名度的目标。
我们将持续地监测和分析市场反馈数据，根据情况进行策略调整，以实现最佳营销效果。
上海格林春晓项目营销策划报告doc61名目前言 3市场篇 4一、西北低密度板块的崛起 4二、上海市联排别墅市场供求平稳 4三、嘉定区联排别墅市场求略大于供 6产品篇8一、典型楼盘产品力分析8二、项目周边以后潜在竞争性分析9三、立足板块研究的营销摸索…………………………………………………...10四、本项目核心竞争力分析…………………….………………………………..16营销篇 (18)一、营销定位 (18)二、营销策略…………………………………………………….……………..20三、营销打算 (23)四、营销预算 (39)五、产品价格策略及产品组合策略 (41)六、开盘前营销预备打算 (4)4.附：格林春晓媒体投放策略 (47)前言格林春晓项目营销策划基于以下背景及期望：格林春晓是金地集团上海公司在上海市开发的第一个具有品牌性的项目，该项目营销推广不仅仅是单个项目的推广，而是结合金地品牌的整合推广。
格林春晓在一定意义上是吹响了2100亩开发的号角，担负着2100亩项目的前期铺垫和前期造势使命，该项目的亮相对2100亩顺利入市有着深远的阻碍。
同时，2100亩项目的推广也将大大有利于本项目在推广中突破自身产品和规模的局限性。
因此，将两个品牌进行联动推广是我们报告中的重要摸索。
格林春晓项目由于其临界于市区与郊区边缘，目标市场立足“大”区域性客户，全力争取突破全市性客户。
由于本项目担负短期内迅速销售的压力，而项目价格定位又远高于周边原有项目，在价格上与区域客户认知存在一定差距，为保证在较高的价格上实现快速的销售，在营销上就需要利用少数较高端的客户来引导区域客户对本项目的价值认知，实现销售目标。
本报告基于对以上因素的综合考虑，对营销推广方面采取了整合营销措施。
市场篇南翔有期望成为上海西北区中低密度住宅的集合地、大型生活板块。
对200亩加2100亩的研究，不是与具体楼盘的竞争研究，而是着眼整个上海低密度住宅板块的竞争研究，格林春晓项目不仅仅是单个楼盘的运作，而是肩负着金地在南翔的都市化新兴社区运作的序幕。
目录区，整个基地总面积为。
二、周边配套设施航华地区是大面积的市区拆迁安置区域，由于几年的积累，周边的生活配套设施已趋完备与成熟。
1、交通方面地理位置优越，交通方便，519从中山公园地铁口直达航华小区，其它有5—6部公交车到莘庄地铁莲花站、南方商城、徐家汇、人民广场都很便利，但由于地处虹桥机场，直线距离较长，车程较远。
线路名称起点终点925B线航华新村人民广场709路航华新村延安西路凯旋路519路航华新村中山公园739路平吉新村梅川新村945路航南路新开河中卫线卫家角中山公园莘华线莘庄华漕87路七宝龙华753路莲花路地铁站龙柏二村911路万科城市花园老西门91路莘庄北新泾沪朱线朱家角西区汽车站936路龙柏人民广场757路虹古路莲花路地铁站931新桥路新桥路南浦大桥941 虹桥机场上海火车站57路龙柏新村铜仁路48路连云路上海动物园2、购物方面各种购物条件一应俱全，生活便利，大型菜场就在本案的近旁，人寿堂中药、捷强配销总汇、家得利超市、梅林正广和、美亚音像、顶顶鲜超市、东方证券、白玉兰小吃、云都海鲜城、云都温泉浴场、等日常生活所需及消耗品的购买不成问题。
且随着地区生活配套的成熟，现位于航中路吴中路口的航华轻纺建材大市场也刚开业。
3、教育方面有博爱双语幼儿园、小学、中学，航华一小、航华二小、航华中学均在边上，同时市重点中学七宝中学也距离本案不远。
4、公建配套医院、邮局、银行齐全，附近有人寿堂国药、建行、上海银行、工行、浦发银行、东方证券等。
三、规划设计整个项目规划总建筑面积，由五栋多层组成。
其中74#、75#一层为临街商铺，商铺面积为。
规划设计理念大体可概括为以下几点：第一：运用园林造景手法进行规划设计。
第二：清晰便捷的行车系统。
第三：方便、环境优雅的人行系统，人车分流。
第四：保证良好的住宅日照，保证消防功能。
具体而言：其规划结构采用环状车行主干道框架，使车辆方便抵达各住户。
环状车道围合出的系统是以步行为主的静态区，不受车辆影响，达到理想的人车分流效果。
良诸花苑新村营销策划提案目录一、项目概况二、销售现状分析三、SWOT分析(一) 优势(二) 劣势(三) 机会(四) 威逼(五) 问题点四、竞争个案情形调查分析五、目标客户锁定六、本案综合素养强化策略（一）项目重新定位（二）工地势象建设方案（三）产品强化（依照绿化景观设计方案）（四）楼盘命名改进建议七、市场推广工作（大伙儿）（一）广告语建议（二）展现中心设置（三）楼盘引导标识设置（四）媒体推广八、售楼处建设方案（一）重新包装建议（二）人员治理（三）专业化操作九、推盘手法（一）价格策略（二）推量策略（三）主题策略十、具体营销打算安排（一）时期性营销执行打算（二）开盘前各项工作打算时刻安排表一、项目慨况：良诸花苑新村二期’位于良诸镇玉琮路延伸段，由杭州正大房产开发开发，总建筑面积约36991平方米，其中住宅面积约31091平方米，商铺面积约5900平方米，由九幢多层住宅楼组成，本案已于2003年1月开盘，约在2004年6月交付使用。
二、销售现状分析：本案通过近9个月的销售工作，实际销售率仅为20％左右（50套已售/250套左右可售，此测算数据依照当地售楼部提供）。
销售工作不太理想，严峻阻碍了开发商的投资回收与利润实现的目标。
从本案前期销售情形分析，去化最为理想的户型面积集中在83—95㎡左右的两室两厅或三室两厅的小面积户型，总价相对较低。
从已去化房源分析，沿玉管路北面区块房源去化形势相对好些；南面区块几乎未动，这与开工时刻比北面晚，销售时刻上滞后有关。
从客户楼层选择分析，客户关于购买3楼与顶楼较热衷。
因为3楼的楼层关于购房者来说不高也不低，较能同意；而购买顶楼的客户，享受赠送阁楼待遇，也具有较强的吸引力。
本案目前成交的客户当中，杭州客户占近1/3，其余大多为良渚本地及邻近地区的客户（差不多偏向面积小，总价低的小户型），另有少量客户来自余杭其他地区。
我们通过对棕榈湾及玉都佳苑的客户构成分析，再结合本案目前的客户构成情形，有理由相信，杭州客户今后会成为本案的主力客户群。
