2011年成都房地产市场年报

2011年成都房产市场供应分析报告前言本报告旨在通过对2009-2011年公开招拍挂土地市场的成交情况和通过对各个成交地块，特别是住宅类用地的跟踪监测，来预测2012年及后期成都房产市场的竞争情况。

指标说明：多层1～6层小高层7～17层高层18～32层超高层32层以上；建筑面积方面：土地已开发项目按照项目实际容积率计算总建筑面积，未开发土地总建筑面积按照土地最大容积率计算；2011年土地数据为截止到11月15号的数据；住宅类用地为住宅开发面积达到70%及以上的建设用地；商业类用地为商业开发面积达到70%及以上的建设用地；本文所指存量情况为截止到11月15日成都房管局公布的可售的商品住宅体量；本文所指新盘供应是指目前待开发的住宅用地预计会在2011年上市销售的新盘；本文中，高档住宅为目前已经由开发商确定的高端项目和经过综合楼面均价、开发商实力等因素后预计会开发的高端项目，且不包括别墅项目。

本文中所提及的住宅及商业用地数据，均按比例统计，住宅（商业）用地面积=地块总面积×住宅（商业）所占百分比，例如一宗总面积为100亩的二类住宅用地，其住宅及商业占比分别为90%、10%，则统计时住宅用地及商业用地分别为90亩和10亩；住宅（商业）楼面地价=住宅（商业）成交总金额÷住宅（商业）总可建面积；工业用地数据未计入本文另：（本文所用所有数据均来自于中原数据库，如需引用，请注明出处。

）目录一. 2009-2011年成都主城区土地市场住宅用地成交概况 (5)二. 2012年主城区住宅市场竞争情况 (7)1.存量情况 (7)2.新盘供应 (7)2.1不同建筑类型竞争情况 (8)2.2新增不同档次物业供应情况 (9)2.3小结 (10)三. 热点板块市场竞争情况 (11)1.攀成钢板块 (11)2.光华新城板块（青羊段） (12)3.顺江板块 (14)4.站南组团板块 (16)5.大源组团板块 (21)四. 2011年主城区商业市场 (25)1.2009-2011年成交总体情况 (25)2. 2011年重点商业项目 (28)五. 重点开发商 (32)1.保利 (33)2. 万科 (35)3. 中海 (36)4. 华润 (38)5. 绿地 (39)6.龙湖 (41)7. 蓝光 (42)六.总结 (43)1. 高层占据主流多层式微 (43)2. 高端物业竞争白热化 (44)3. 板块混战各领风骚 (44)4. 发展两级开发商发展迥异 (44)5 .2012楼市风向 (45)图表目录图1：成都主城区历年住宅用地开发情况 (6)图2：已确定开发项目的建筑类型 (8)图3：未确定开发项目的建筑类型 (9)图4：项目各档次供应 (10)图5：光华新城板块潜在项目档次（单位：万平米） (14)图6：顺江板块潜在项目档次（单位：万平米） (16)图7：站南组团板块潜在项目档次（单位：万平米） (20)图8：大源组团板块潜在项目档次（单位：万平米） (24)图9：重点开发商拿地图 (32)表1：2009-2011年成都主城区土地市场成交宗地数 (5)表2：2009-2011年成都主城区土地市场成交净用地面积（亩） (5)表3：2009-2011年成都主城区土地市场成交可建筑面积（万㎡） (5)表4：成都主城区住宅用地开发表 (7)表5：攀成钢板块项目情况表 (12)表6：光华新城板块项目情况表（青羊段） (13)表7：顺江板块项目情况表（2009-2011年） (15)表8：站南组团板块项目情况表 (17)表9：大源组团板块项目情况表（青羊段） (21)表10：未来几年上市商业项目情况（不完全统计） (25)表11：未确定项目的商业用地 (31)表12：保利历年拿地详情（主城区） (33)表13：万科历年拿地详情 (35)表14：中海历年拿地详情 (36)表15：华润历年拿地详情 (38)表16：绿地拿地详情 (40)表17：龙湖历年拿地详情 (41)表18：蓝光历年拿地详情 (42)一.2009-2011年成都主城区土地市场住宅用地成交概况表1：2009-2011年成都主城区土地市场成交宗地数年份住宅用地商业用地商住兼容用地合计2009年34 22 10 66 2010年39 27 8 74 2011年16 15 19 50 合计89 64 37 190表2：2009-2011年成都主城区土地市场成交净用地面积（亩）年份住宅用地商业用地商住兼容用地合计2009年2582.65 1065.26 759.16 4407.07 2010年2355.99 1394.32 998.12 4748.43 2011年927.13 885.96 1904.52 3717.61 合计5865.77 3345.54 3661.8 12873.11表3：2009-2011年成都主城区土地市场成交可建筑面积（万㎡）年份住宅用地商业用地商住兼容用地合计2009年594.74 433.81 244.81 1273.36 2010年465.76 381.61 292.18 1139.55 2011年195.25 272.44 500.59 968.28 合计1255.75 1087.86 1037.58 3381.19在2009-2010年，由于住宅市场的火热，开发商拿地热情较高，土地成交的数目与体量均保持在较高的水平。

2011年成都市国民经济和社会发展统计公报成都市统计局国家统计局成都调查队2012年4月2日2011年，面对各种复杂严峻的困难和挑战，全市人民在市委、市政府的坚强领导下，坚持以科学发展观为指导，认真贯彻中央和省的各项决策部署，坚持“高位求进、加快发展”的工作基调，国民经济保持平稳较快发展，各项社会事业取得新的进步，实现了“十二五”时期良好开局。

一、综合全市实现地区生产总值6854.6亿元（见图1），比上年增长15.2%。

其中：第一产业实现增加值327.3亿元，增长3.7%；第二产业实现增加值3143.9亿元，增长19.8%；第三产业实现增加值3383.4亿元，增长12.4%。

按常住人口计算人均生产总值48755元，增长10.3%。

一、二、三产业比例关系为4.8:45.8:49.4。

全年地方公共财政收入680.7亿元，比上年增长30.1%；其中税收收入487.2亿元，增长30.9%。

全年公共财政支出858.0亿元，增长12.6%。

- 1 -图1：2006-2011年成都市地区生产总值及其增长速度年末全市从业人员为768.9万人，比上年末增加16.1万人，其中城镇从业人员为462.1万人，增加28.4万人。

全年城镇新增就业15.3万人，其中，持《再就业优惠证》人员实现再就业8.6万人，“4050”等就业困难人员实现再就业3.0万人。

农村劳动力转移到非农产业就业新增12.3万人。

农村劳动力劳务输出人数为226.1万人。

年末城镇登记失业率为2.97%。

全年居民消费价格总水平比上年上涨5.4%（见图2）。

其中，食品类价格上涨12.6%，医疗保健和个人用品上涨2.8%，烟酒及用品上涨3.5%，衣着类下降1.1%，交通与通信上涨0.7%，居住类价格上涨6.5%，娱乐教育文化用品及服务下降2.7%，家庭设备用品及维修服务类价格上涨 4.0%。

商品零售价格总水平上涨4.3%。

固定资产投资价格上涨5.4%。

工业品出厂价格上涨5.9%。

2011年成都房地产市场分析（部分数据来源：成都房管局官网、搜房数据中心）一、政策分析（一）宏观市场分析1、1月21日，国务院总理温家宝签署国务院第590号令，公布并施行《国有土地上房屋征收与补偿条例》条例共五章三十五条，制定的目的是为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益。

条例规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。

2、1月26日，国务院办公厅下发关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（简称：新国八条）2011年1月26日，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，简称新国八条，从政府监管、金融政策和交易税收等几方面对房地产市场进行深入调控：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税等。

2011年1月27日，上海、重庆房产税细则出台。

“新国八条”的出台和房产税正式试点，表明了中央政府对楼市调控坚定不移执行下去的态度和决心。

3、1月28日，上海、重庆开征房产税财政部、国税总局、住建部有关负责人1月27日在就房产税改革问题答记者问时指出，房产税改革试点征收的收入将用于保障性住房特别是廉租房和公共租赁住房建设等，以解决低收入家庭住房困难等民生问题。

4、2月9日，央行上调存贷款利率，基准利率上调0.25个百分点中国人民银行8日晚间宣布，自9日起上调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。

2011年上半年成都市房地产市场报告一、土地市场1、概况截至2011年1-6月成都市成交土地200宗地，成交面积1004.54万平方米，成交金额189.29亿元。

（1）其中成都主城区成交45宗，成交面积155.1392万平方米，分别占成交量面积的15.4%。

，成交额54.4891亿，占总成交金额的29%。

其中成交量最多的是高新区，平均楼面地价最高的是锦江区，而成华区的土地溢价率最高。

（2）成都郊县土地成交155宗，成交占总量的84.6%，成交金额134.8亿，占总成交金额的71%。

成交量最多的为温江，共成交56宗地。

金堂、大邑、蒲江、都江堰基本无成交量。

2、趋势变化（1）、2011上半年成都土地成交量走势从线状图看，2011年上半土地成交主要集中在1月，一共成交95宗地，合计成交面积353.73万（㎡）。

在后往几个月中，呈波浪形交替上升趋势。

(2)、 2011上半年成都楼面地价从2011上半年成都市主城区各区成交楼面地价看，六个区按平均楼面地价高低顺序排列分别为，锦江区3200元/平米、青羊区2915元/平米、成华区2766元/平米、武侯区1139元/平米、高新区1025元/平米，金牛区325元/平米。

（3）土地流拍统计6月10日成都主城区5宗土地拍卖，该5宗土地分别位于青羊区和锦江区，净用地面积共计约为418亩，其中包括青羊区万家湾村6、7、8组界内，成飞大道以西65.2925亩地块，青羊区培风村10组，万家湾村6组界内，成飞大道以西63.7241亩地块，青羊区万家湾四组81.1218亩地块和青羊区培风村8、9组114.1339亩地块，以及锦江区三圣街道办事处曾家坡二、四联组及三组3号93.9095亩地块。

房地产受政策的影响较大，去年的追高和今年的流拍，都是市场不理性的结果，就像炒股一样，很少有公司能够做到高抛低吸，所以才会不理性。

目前频现流拍的原因之一是市场调控持续，房价可能走低，会影响土地的溢价空间，此时买地有风险。

2011年上半年成都房地产市场报告房地产门户-搜房网 2011-12-21 21:34:00 来源：中成房业序：无论政策风云如何变幻，楼市永远不缺故事，成都限购令出台实施、存款准备金率6次上调、加息等调控政策的连番袭击下，2011年的成都楼市终于在忐忑中度过阴晴不定的上半年，限购下各区销售的“冷暖不一”、部分个盘“日销过亿”、土地市场“冰火两重天”、商业地产“突出重围”……伴随着“新国八条”的下达，2011年成都楼市再次拉开“调控大幕”。

限购令、加息、上调存款准备金、一房一价……2011年上半年，国务院和地方政府相继出台了一系列楼市调控政策，每一招都命中楼市要害。

从2011年3月开始，成都主城区住宅产品和去年同期相比，发生了前所未有的逆转，当月销售总套数仅为3106套，同比下降近60%，成都楼市住宅销售下滑的序幕从此正式拉开。

接下来的几个月，成都楼市总成交与去年同期之比，继续保持下滑趋势，住宅与商业的地位开始移位，凸显楼市在上半年的“拐点”性变化。

成都楼市何去何从？为此，中成房业市场研究中心为您奉上《2011上半年成都房地产市场报告》，探讨下半年楼市风向。

一、政策篇1、全国政策时间措施要点2011.1.20 央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

2011.1.21 《国有土地上房屋征收与补偿条例》条例规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

政府不得责成有关部门强制拆迁。

2011.1.26 国务院房地产调控1号文件（新"国八条"）（1）对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

（2）在一定时期内，对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

“L”定格全年成交供需失衡现隐忧——2011年主城供需倒挂表现黯淡环降22%据成都搜房网数据监控中心统计显示：2011成都主城区共新增预售证527张，新增预售面积约1286.58万方（含商业与车位）。

与2010年相比，新增供应面积增长321.86万方，增幅为33.4%。

分析认为：2011年政府加强了对房地产市场的调控力度，成都版限购令发布以来，主城区成交量受到抑制，市场观望情绪浓厚，此时为了刺激市场需求，大部分房企并没有坐以待毙，而是选择了加大推盘力度和采用额外优惠策略进一步刺激市场需求，房交会前（4月、9月）更是迎来开盘高峰。

据成都搜房网数据监控中心统计显示：2011年成都商品住宅共成交664.67万方，成交套数共69963套（3月13、26日；11月25-27日数据缺失）；成交面积相比去年831.99万方下降167.32万方，降幅约为20.1%。

成交套数相比去年的88843套下跌21.3%。

2011成都主城区成交走势以限购政策的实施为分界点分为两段，主城区成交放量主要集中在1-2月，成交面积205.84万方，占全年成交量的31%。

2月楼市迎来拐点，限购效果凸显，主城区成交大幅下挫，3月成交量环比2月下降65.97万方。

同比去年3月跌幅52.77%。

从3月到12月，主城区成交量低位徘徊，月度成交量最高不超过60万方。

分析认为：限购抹杀了一部分购房者的购房资格；限贷消除了一部分购房的购房能力，而限价房建设则给了部分购房者更多的选择空间，三管齐下大大抑制了市场需求，而此时各大房企加大推盘力度和优惠幅度又给向来只有“买涨不买跌”购房者们更多的想象空间，市场进入深度博弈，理性的购房者选择观望，进而加重了市场观望情绪。

2011成都主城区共新增预售证527张，新增预售面积约1286.58万方（含商业与车位）（数据来源：成都市城乡房产管理局整合分析：搜房网数据监控中心）数据显示：2011成都主城区共新增预售证527张，新增预售面积约1286.58万方（含商业与车位）。

【成都楼市观察】2011年第四季度楼市行情简析2011-11-25目录序言、全国楼市新看点一、全国楼市简报1、楼市成交行情2、价格走势行情3、居住用地行情4、重点城市动态二、成都楼市观察1、总体情况概述2、成交情况分析3、存量情况分析4、土地供应分析三、住宅价格走势1、整体价格走势2、区域价格走势3、重点区域动态四、结论关注要点序言：自房产调控政策实施以来，从一线城市到二、三线城市，全国整体楼市受政策影响出现大幅度波动；成交量、成交价格大幅度下滑趋势已逐步蔓延。

调控以来全国楼市新看点：1、土地市场：●从“地王时代”到“底价时代”●高流拍率、低溢价率、底价成交2、商品房市场：●从“金九银十”到“铜九铁十”●“以价换量”成为楼市新风向标●楼市降价潮全国涌动，引发“退房潮”●库存“高企”，导致后续消化周期延长3、二手房市场：●一二手房“价格倒挂”促使二手房市场成交低弥●二手房中介调整战略思路，转战新房分销代理4、信贷市场：●多家银行上浮首套房贷款利率●公积金贷款政策放松一、全国楼市简报1、楼市成交量行情：●全国重点城市成交量普遍下跌20%-30%，个别城市下跌幅度同比多达50%以上随着房地产市场的调控与宏观经济紧缩相叠加，全国楼市成交正在持续走低。

根据中国指数研究院提供的最新楼市成交数据，第四季度首月受监测的35个城市中，30城市楼市成交量同比下降，9个城市成交量降幅在50%以上，其中长沙同比降幅最大，达到78.12%。

其次是汕头，同比降幅达59.08%。

重点城市成交量均出现同比下降，其中杭州跌幅最大，达57.17%，天津、成都、北京和南京同比跌幅亦皆超过50%。

由于未来调控政策仍然难言放松，市场仍将进一步调整，而开发商也陆续推出一系列或明或暗降价促销措施，以求‘过冬’。

2、楼市价格走势行情●全国楼市降价潮蔓延，降价城市增多，降价幅度加剧●大型房企已拉开降价序幕，降幅普遍在10%-20%左右截至目前，大型房企中已有中海、保利、万科、富力等7家开发商进行大规模的降价销售。

2011年5月市场简报市场研究中心-1-土地市场土地市场活跃供大于求在4月土地市场破冰之后，5月迎来小高峰。

供应：主城区和郊县区土地供应双双走高，其中主城区土地供应主要集中在青羊区外光华片区和成华区建设路片区，前者作为城西住宅新区，众多知名开发商云集，后期发展潜力巨大，后者区域配套逐渐成熟，是不可多得的优质地块，两者均为商业地块，预计将建设成区域型商业中心。

郊县区在本月集中放量，单月放量达到1500亩以上，涉及的郊县区较广；成交：主城区和郊县区双双反弹，尤以主城区最为突出，各个优质地块纷纷顺利拍出，但受配建公租房和房地产市场活跃度不够等因素的影响，开发商拿地激情不高。

主城区土地公告情况：5月共发布8宗国有建设用地使用权出让公告，净用地面积共计886.76亩，约合59.12万平方米，总可建面积约为166.59万平方米。

表1：主城区土地公告信息数据来源：成都市国土局郊县土地公告情况：5月郊县区共发布18宗国有建设用地使用权出让公告，净用地面积共计1641.20亩，约合109.41万平方米，总可建面积约为367.26万平方米。

数据来源：成都市国土局主城区土地成交情况：本周主城区共出让8宗国有建设用地使用权，净用地面积共计485.39亩，约合32.36万平方米，总可建面积约为111.31万平方米。

（数据来源：成都市国土局）郊县区土地成交情况：本周郊县区共出让5宗国有建设用地使用权，净用地面积共计208.28亩，约合13.88万平方米，总可建面积约为48.63万平方米。

表4：郊县区土地成交信息（数据来源：成都市国土局）-2-主城区商品住宅市场主城区商品住宅5月供应小幅回落成交平稳回升5月成都主城区商品住宅供应小幅回落，供应套数为7495套，供应面积为75.75万平方米，环比分别下跌26.72%和17.69%。

成交方面保持平稳，5月共成交商品住宅4696套，成交面积为43.08万平方米，环比分别上涨27.02%和22.98%，五月供需比为1.60。

月度市场概览经济动态方面，中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。

金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点。

金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.75%提高到3.00%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.81%提高到6.06%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。

连续三次上调利率增加了购房者的利息支出，加重了购房者持有房地产的成本。

人行同时决定从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

据业内人士估算，此次上调后，央行可一次性冻结银行体系流动性3500亿元左右。

上调存款准备金率对楼市虽没太大直接性影响，但由于此举收紧了资金流动性，上调存款准备金率带来的房贷趋紧，使得部分购房者对未来的政策较为期待，进一步加重了对楼市的观望情绪，使得2月房地产市场进入了降温通道，成交量日渐下滑。

2月，可谓是波澜壮阔的一月，根据“国八条”要求，限购令须在2月中旬前覆盖全国，明确提出将实行限购的城市达36个之多。

各地的限购细则均在本月浮出水面，成都限购细则也在本月中旬出台。

本月主城区商品房供需齐降，供应量触底。

由于受传统春节大假的影响，加上新国八条出台后，买卖双方预期受到影响，各种因素叠加直接导致本月供需均呈下滑态势，尤其是新增供应量跌幅达到61％左右。

不过在成都细则出台前，为搭乘政策末班车，从而引发了恐慌性需求集中释放，因此，本月成交量虽然环比上月出现了12.7％的缩量，但是本月商品房成交量仍然保持在110万方左右。

从整体成交情况来看，本月成交量仍然处于高位。

由于政策出台不久，政策效应体现不明显，但随着政策的落实与严格实施，政策效应将在后续的市场中逐步显现。

1、土地市场供应：本月主城区、郊区均无无土地供应。

成交：本月主城区土地成交面积约877亩，环比1月上涨35.34%，成交地集中在高新区和成华区，分别占比71.8%、28.2%；郊区（县）土地成交约647.72亩，环比1月大幅下跌65.21%。

2011年9月成都房地产市场分析报告市场综述： 2011年9月成都市主城区共取得预售证77张，新增供应量约214.67万方。

新增供应量环比8月的167.9万方增加46.77万方，涨幅为27.9%（备注：9月新增预售面积数据统计时间2011年10月8日）。

同比2010年9月新增供应量涨幅为84.5%。

继8月成都主城区新增供应面积创下近两年新高后，9月新增供应量再次突破记录。

新房成交方面：主城区商品住宅成交面积共48.1万方，合计5068套；成交面积环比降2.2%，成交套数环比上涨2.4%。

分析认为：9月成都主城区商品住宅市场成交面积下跌，成交套数却有所增加，可以看出9月刚需置业购房是市场主力军，而从供销情况来看，市场库存压力有增无减。

伴随着年底的临近，库存、成交、资金三座大山齐发力，房价下降以缓解市场压力的形势愈发明显。

二手房方面：9月二手房成交2326套，环比跌19%。

6月以来二手房一直保持2300套以上的成交量。

二手房持续高位说明楼市需求量并不少，而在政策以及市场预期影响下，需求受到抑制。

【关键词：供应】9月成都市主城区共取得预售证77张，新增供应量约214.67万方2011年9月成都市主城区共取得预售证77张，新增供应量约214.67万方。

新增供应量环比8月的167.9万方增加46.77万方，涨幅为27.9%从2011年9月新增面积区域分布看，高新区新增供应面积最大。

而金牛区和青羊区新增供应面积也超过20万方，从方位来看，城南供应量一枝独秀，城东供应量则相对较小。

9月预售证发放：数据统计时间2011年10月8日【关键词：成交量】9月刚需置业购房是市场主力军新房成交方面：主城区商品住宅成交面积共48.1万方，合计5068套；成交面积环比降2.2%，成交套数环比上涨2.4%。

分析认为：9月成都主城区商品住宅市场成交面积下跌，成交套数却有所增加，可以看出9月刚需置业购房是市场主力军，而从供销情况来看，市场库存压力有增无减。