纳帕尔湾项目分析

纳帕尔湾项目考察报告一、项目总述：1.地理位臵：纳帕尔湾位于顺义马坡，西邻乔波滑雪馆，东傍潮白河畔，毗邻3660公顷国家级森林公园，距离顺义新城1公里，西侧3000米为规划中的轻轨。

车行直达三元桥；南北通达京承高速/京顺路/机场高速/机场北线高速/机场南线高速/顺通路/京密路/顺安路；东西通达白马路（奥运大道）/六环/五环一直到三环等项目总占地19万平米，总建筑面积13.7万平米，绿化面积7万平米；370幢南加州风格独栋别墅。

规划单元是由四幢独栋别墅围合而成的四合院。

该项目处于顺义别墅区内，周边同类产品竞争比较激烈！2.区域位臵：纳帕尔湾项目位于北京著名的中央别墅区内，中央别墅区是指京城东北郊温榆河与机场高速路相交围合而成的区域,是北京最早的高档别墅群落。

经过十多年发展，已成为名副其实的CVD(中央别墅区)，形成了一处高端居住带。

中央别墅区的发展得益于三大因素。

第一，紧邻首都机场和靠近燕莎等外国使馆区的独特的区位优势，京承、京顺、机场高速等道路便捷顺畅的交通优势。

第二，四季长流的河水和茂密的成片树林形成的自然环境，加之政府主导的绿色生态走廊规划，使这一带成为北京最适合居住的区域。

第三，近十年间累积起来的别墅氛围，先入为主。

3.配套公建设施1)市政大配套——顺义新城“临空经济带”经济结构大幅调整：“现代制造业”“国际交流中心”“空港物流业”“国际展览业”“体育休闲业”“居住属地”支撑起顺义经济持续发展。

2)“北京乡村高尔夫俱乐部”“北京高尔夫俱乐部”“春晖园温泉度假中心”“怡生园国际会议中心”“乡村赛马场”“顺馨绿色度假村”等均在顺义区域内。

顺义国际新城为纳帕•尔湾带来转瞬即至的繁3)同时，位于顺义国际新城的世界级“水上运动中心”正在兴建中，“赛艇”“皮划艇”“激流回旋”等诸场赛事都将在此举行。

会后将保留为开放式场馆，供人民消遣。

4.社区配套（卖点一）1)社区配套——提出双会所，泛会所概念:尔湾社区邻里中心：提供餐饮、超市、老年活动、儿童娱乐等社区基本服务配套。

纳帕溪谷温泉会所:集「社区中心」「健身中心」「水疗中心」「餐饮中心」「度假式酒店」五大功能服务区。

乔波冰雪馆：业主专享会所。

5.周边项目对比中央别墅区内别墅项目众多，按风格来梳理罗列以下的项目：美式风格：万万树碧海方舟龙熙顺景莱蒙湖别墅纳帕溪谷（尔湾）枫桥别墅等欧式风格（包括地中海风格）：德国印象莫奈花园东方普罗旺斯龙湖香醍漫步等中式风格：易郡优山美地观唐等近期新开盘项目一览：楼盘名：龙湖·花盛香醍纳帕·尔湾富力湾龙湾别墅效果图：建筑风格托斯卡纳风格（地中海风格）美式地中海风格现代主义风格美式风格起价：13000元/平方米520万元/套——元/平方米800万元/套均价：13500元/平方米16000元/平方米13000元/平方米21000元/平方米最高价：——元/平方米670万元/套——元/平方米1100万元/套类型：别墅别墅别墅别墅户型面积区间：290~330㎡329.19~403.82㎡建筑类型：叠拼别墅,小高层独栋别墅独栋别墅,双拼别墅,联排别墅独栋别墅开盘时间：一期19号楼2008年6月22日，本次开盘16、17号平层楼和4、9、11号叠拼楼2006年9月23日2008年7月12日四期龙湾和院第三批34栋2008年7月26日四期龙湾和院第二批23栋2008年6月21日四期龙湾和院第一批56栋2008年5月17日三期30套联排别墅2007年12月22日三期2007年10月7日二期第五批2007年1月20日二期第四批2006年11月25日开盘二期24栋2006年9月30日开盘二期31栋别墅2006年9月16日开盘二期2006年8月19日推出24栋一期2005年4月17号开始认购；2005年5月29日开盘入住时间：2009年10月31日剩余2009年8月63栋2007年12月2009年12月31日四期2009年年底三期2009年9月二期2007年11月30日一期2006年6月8日项目规模：占地面积9.8万平方米万平方米（公顷）建筑面积14.3万平方，其中住宅部分13.7万平方万平方米项目总占地19万平米，总建筑面积13.7万平米，绿化面积7万平米；370幢南加州风格独栋别墅。

占地面积22.8万平米万平方米（公顷）占地面积1800亩,1期75768平方米万平方米（公顷）建筑面积1000亩，1期51400平方米万平方米总套数：总占地面积290亩，约15万平米，总共370户329套一期共150套，二期138栋三期108栋独栋，30套联排四期214栋独栋别墅绿化/容积率：绿化率35%％容积率1.4 容积率0.4 绿化率35%％容积率2.5 绿化率50.00％％容积率0.470交通图：项目位置： 通州区 京沈高速通马路出口右转第三个红绿灯左转顺义区 牛栏山潮白河国家森林公园内，顺安东路乔波冰雪世界东侧顺义区 马坡镇南2公里 顺义区 后沙峪镇温榆河别墅区21号地周围交通： 坐拥城铁八通线及京沈、京通、京津、朝阳路、朝阳北路、两广路等城市快速主干道， 毗邻规划中的M6线和城铁S6号线纳帕•尔湾位于顺义马坡，距离顺义新城1公里，西侧3000米为规划中的轻轨。

车行直达三元桥南北通达京承高速/京顺路/机场高速/机场北线高速/机场南线高速/顺通路/京密路/顺安路 东西通达白马路（奥运大道）/六环/五环一直到三环等 路网通达，快捷畅通——东距京顺路3公里，西距京承高速后沙峪出口2.5公里开发商： 北京龙湖中佰置业有限公司 北京乔波冰雪家园置业有限公司富力地产集团 北京英才房地产开发有限公司房地产品牌：龙湖地产纳帕地产富力地产 ——配套设施： 周边配套在商业、文教、金融、医疗、休闲娱乐方面一应俱全 商业配套：家乐福购物中心、华普超市、华联商厦、国美电器、大中电器、苏宁电器、通州百货大楼 教育配套：北京现代音乐学院、哈佛摇篮幼儿园史家胡同小学通州分校、 梨园中心小学、潞河中学（北京市重点）、育才学校通州分校周边银行：工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、北京银行潞河医院（甲2级）、通州中医院（甲三级医院在建中）娱乐休闲：翠景公园(规划中)、体育公园（规划中）、人文体育公园、梨园文化公园及餐饮配套社区配套——泛会所，尔湾社区邻里中心，纳帕溪谷温泉会所，乔波冰雪馆。

市政大配套——顺义新城「临空经济带」经济结构大幅调整：「现代制造业」「国际交流中心」「空港物流业」「国际展览业」「体育休闲业」「居住属地」支撑起顺义经济持续发展。

「北京乡村高尔夫俱乐部」「北京高尔夫俱乐部」「春晖园温泉度假中心」「怡生园国际会议中心」「乡村赛马场」「顺馨绿色度假村」等均在顺义区域内。

顺义国际新城为纳帕•尔湾带来转瞬即至的繁荣。

同时，位于顺义国际新城的 世界级「水上运动中心」正在兴建中，「赛艇」「皮划艇」「激流回旋」等诸场赛事——6000平米健身、养生会所，700平米的艺术体验会所， 100000平米运动休闲公园，商业、健身、娱乐功能一应俱全车位： 1：1.7 1：1500多个 每户两个室外车位 热水： 24小时热水每户配有进口品牌热水炉—— 热水：户式燃气炉及温泉入户二、规划设计及主题卖点 1.规划、主题概念（卖点二）：1)规划不同点项目规划采取的围合式组团，由四幢美式独栋别墅围合而成中式四合院的庭院形态也颇为独特。

以找回失去已久的“邻里感”为宣传点。

2)观点：首先纳帕〃尔湾项目在规划布局上，采用四栋独立美式别墅自然围合，形成四合院：每户除了拥有私家庭院、半公开庭院，同时通过四户之间的围合也造就出了公共的户外元素。

这样一来，人们在相对闭合的景观中，能找到一种久违的邻里气氛。

与聚拢收敛的自家庭院相比，在半开放空间中让人们轻易的就找到了儿时院落居住的记忆，也许这是在竞争激烈的中央别墅区为了填补市场空白所做的考虑，另外围合式布局，大幅增加了公共区域的共享，提高了土地利用率。

同时力求确立一种独栋别墅不再孤独的邻里关系，创造出一种全新的居住感受。

四个私家庭院包围中的公共庭院是否成立，会在使用中体现，此处不做评判。

此概念力求达到私密与公开的有机结合，最大化节省土地资源，规划上具备一定的创新能力。

2.景观概念：1)区域景观（卖点三）：东临潮白河，东侧一公里外：潮白河森林公园。

天然景观资源丰富2)社区园林规划（卖点四）：提出大社区的概念。

首先，在房子前院，无论从建筑延伸还是户外打造，更加丰富多彩，每栋别墅均设计了首层庭院和花园层庭院，并与组团中的邻里共享中庭花苑；其次，利用错落层次，让私家园林和道路两侧的绿植形成立体组合效果，消解了道路的平直呆板；然后，采用多种材料搭配组合，让园区景致丰富起来，比如在园区道路上，精心布局的停车岛，就是利用皓牙石在仿旧地砖中自然呈现出来。

纳帕尔湾项目两万多平方米的中央公园和两个小公园构成的中央景观带更具功能设计。

分析了人们休憩、放松的动线和习惯，巧妙地将各种场所设施安臵在绿色和自然中，为人和自然景观的互融提供可能。

此外，设在中央公园中的篮球场、儿童戏水池等一些娱乐场所，让园区更具功能化。

3)观点：纳帕〃尔湾的整体风格显得更加融合有机，重新配比调和出自己的人居感觉，塑造出一种宽泛、更具感召力的居住氛围。

利用线条的变化、材质的组合以及私家立体绿化做出了灵活的空间，打造出简洁而富有变化的建筑特色。

形成简洁、大气、明快的整体风格要求。

尔湾的院子的景致，是室内景致向室外的延伸。

院落设计讲究室内外的连动：在设计上感觉借助建筑结构、形态的外延，让景致伸向户外，并和院落共融，而院落中的生气也在建筑外延的连接中，取得了和室内的掩映相照。

让室内的景致舒适延展到院落中，让院落中的自然野趣渗透进室内。

四合院，不大不小的黄金尺寸，闭合的景观，精致的施工，给居住者足够的停留、驻足的理由，也给出足够的停留条件。

3.建筑概念：1) 原创美式独栋四合院（卖点五）：（风格：美国南加州地中海风风格）每一组团均由四栋独立别墅围合成四合院，构成了以北美独栋别墅建筑形式与「四合院分布方阵」的融合。

2)坡地独栋/多层次立体庭院利用坡地落差，降低了同平面中建筑空间密度，让后面两栋别墅跳出前面两栋的阻挡，使每栋别墅都将获得最佳的「日照角度/时间」，并形成多层次多重立体庭院。

前低后高的「坡式院落」，最大程度接受自由流动的阳光/清新微风，极大地改善花园层的采光/通风，生活面自由宽广。

每栋别墅，均独拥「花园层庭院」和「首层庭院」，独立的「出入动线」「私家门堂」院墙高度适宜，私密度尚可保全。

四合院分布方阵使每栋别墅与组团中的友邦共享「中庭花苑」「汽车庭院」「台坡廊道」，张驰有度/疏密有节/招之即在/挥之即离，此法颇具新意。

3)观点：美式地中海风格的演绎地中海建筑风格原特指地中海北岸一线，特别是西班牙、葡萄牙、法国、意大利、希腊这些国家南部沿海地区民居住宅，红瓦白墙，淳朴靓丽，干打垒的厚墙以遮蔽夏天的炎热和直接的日照，众多的回廊、穿堂、过道，一方面增加海景欣赏点的长度，另外一方面是利用风道的原理增加对流，形成穿堂风这种的所谓被动式的降温效果。