基于重大事件下的城中村改造
[摘要] “城中村”对于研究者而言,很久以前就不再是一个陌生的概念了。这个伴随着“城市化”进程的推进而日益突出的词眼,其在发展的过程当中融杂了太多的内容与利益关系。本文就中国三大城市在重大事件下城中村改造做一个深层次的剖析,以对今后“城中村”改造,以及对于构建花园城市,推进城市化进程,促进经济的快速持续发展,都具有十分重要的意义。
[关键词] 城中村 现状 城市化 改造
一、城中村的演变与发展
1.“城中村”的由来
在当今快速城市化进程中,极少有城市能体面、美观到纯粹、统一的地步,除非这个城市里面住的全是富人,或全是穷人。换一句话来说,没有城市化进程,就没有中村,只有一小片一小片的城区和城区外的广阔农村。城中村的历史是城市包围农村的过程,按照城市规划开发的时间序列、板块序列、开发成本由低到高的序列,把农村化整为零,切割成一个个都市里的小村落,像孤岛,藏在一栋栋临街高楼大厦的背面,或被支路所包围。“城中村”对于一座城市而言不仅仅是物质孤岛(城市对公共设施的投资在其中很少,缺绿地缺公厕缺垃圾处理站,只是近来才开始路灯的亮化工程),也是精神孤岛(没有社区文化,没有集体归属感)。国内外许多城市都有城中村,或许名字叫贫民窟,或许叫大象与城堡(伦敦)、下东区、哈莱姆(纽约)或棚户区(上海)。 2.“城中村”带来的社会问题
“城中村”是城市的一块“夹缝地”,这种独特的地位和现象,必然会带来一系列的社会问题:
(1)人口杂乱,“城中村”主要由村民、市民和流动人口等混合组成。而流动人口则是城市主要的犯罪群体,因而使得城中村的犯罪率大大高于城区。
(2)城市规划滞后,违法违章建筑相当集中,“一线天”、“握手楼”、“贴面楼”风景独特。由于房屋密度高、采光通风条件差,村民居住环境差。
(3)基础设施不完善,卫生条件太差。各种管线杂乱无章,排水排污不畅,垃圾成灾。街巷狭窄、拥挤,存在严重消防隐患。
城中村重建改造问答 昆明市城中村改造基本流程
房地产门户-搜房网 2008年05月28日09:29 来源：春城晚报
一、昆明市城中村改造项目运作的基本流程是什么？
答：昆明市城中村改造项目运作的基本流程如下：
1、国土部门、规划部门提前介入，基层组织、企业共同参与，区（县）政府编制拟改造片区《城中村改造专项规划》；
2、在取得国土部门、规划部门审核意见的前提下，将《城中村改造专项规划》提交基层组织依法表决并出具承诺文件；
3、区（县）政府将《城中村改造专项规划》上报市规委审批；
4、区（县）政府将经审批的《城中村改造专项规划》上报领导小组备案；
5、区（县）政府将拟改造片区用地报征收回后报入市土地储备中心；
6、以《城中村专项规划》为条件进行土地处置和公开交易；
7、中标企业按《城中村专项规划》完善项目立项及相关行政许可；
8、进入正常项目运作程序实施建设。
二、昆明城中村改造专项规划是指什么？政府对“城中村改造专项规划的编制报批工作有何规划？
答：昆明城中村改造专项规划是指以经批准的昆明城市总体规划、分区规划、其他层次规划为依据，统筹考虑村民安置、环境风貌和经济发展等因素、对规划编制区内城中村改造项目的目标、模式、拆迁安置、功能定位、土地利用、开发强度、绿地系统、道路交通、公共与市政配套设施、改造收益分析等控制要求作出的规划。
昆城改领[2008]3号文《关于印发〈昆明市城中村改造项目管理办法（试行）〉的通知》中规定：城中村改造工作中，要通过规划引导和控制保障公共利益凸显政府主导作用，在确保环境品质的前提下进行市场化运作。城中村全面改造项目实施前应完成拟改造地块“城中村改造专项规划”的编制报批工作，作为确定项目所涉及地块规划控制条件和技术指标、供地方式、拆迁安置方案和项目审批的主要依据。
国土、规划、发改等部门应主动服务，提前介入，及时给予区（县）政府技术指导，并进行工作意见的动态反馈。专项规划编制过程中，区县政府应充分发挥基层组织的作用，调动激发保护好广大城中村居民参与改造的积极性，并可以公开择优选择投资商作为投资意向人参与项目前期的工作。
城中村改造基本流程（规划——土地收储——拆迁——建设）
一、 规划：（申请－立项－审批）
1、申请：各区政府（开发区管委会）提出城中村改造项目申请
2、立项：由市规划局会同市发改委、国土局、土地储备中心初步审查，符合条件的，由市规划局出具规划设计预条件，报市政府批准后由市发改委下达项目立项批复。
3、审批：城中村改造项目控制性详细规划由各区政府（开发区管委会）会同市规划局组织编制，报市规委会审定。
二、土地收储：
1、城中村改造范围内的土地由市土地储备中心收储。
2、涉及集体土地的，由市土地储备中心会同各区政府办理土地征收申报手续。
3、城中村改造范围外的零星土地，因城市规划和城市建设需要，应当就近纳入城中村改造范围，实行统一规划、统一拆迁。
三、拆迁：
1、制定拆迁补偿安置方案：
对城中村改造范围内的房屋、人口等情况进行调查审核，制订拆迁补偿安置方案并实行三榜公示，由市建委会同市财政局、审计局、国土局、房地产局、规划局、公安局、监察局等部门予以复核确认。
2、集体债务审计：
城中村改造范围内土地依附的集体债务情况由区审计局审计、市审计局复核，经市政府批准后列入土地开发成本。
3、前期开发费用：
城中村改造范围内的土地熟化工作由各区政府组织实施，前期开发费用由市土地储备中心会同市建委、审计局等部门核定后支付。较大规模的城中村改造项目，征地拆迁补偿安置费用由市土委会一次性审定，计入土地出让金总额，由开发建设单位支付，各区政府按期组织完成房屋拆迁。
4、编制改造用地供应方案：
城中村改造土地供应方案由市国土局会同市土地储备中心编制，报市土委会批准。拆迁安置房和公共设施用地按划拨方式供应，经营性用地按招标、拍卖、挂牌出让方式供应。
5、进行城中村改造房屋拆迁补偿安置：
拆迁房屋实行实物安置的，应当就地、就近安置。拆迁安置房的建安成本由市建委会同市规划局、审计局、土地储备中心及各区政府（开发区管委会）核定。
《深圳市龙岗区城中村（旧村）改造实施办法（试行）》
第一章 总 则
第一条 为进一步规范龙岗区城中村（旧村）改造工作，根据《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》，结合龙岗区实际，制定本办法。
第二条 龙岗区城中村（旧村）改造的计划、建设、管理工作适用本办法。
本办法所称城中村（旧村）是指我区城市化进程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位（以下简称“原农村合作企业”）保留利用的建成区域。
第三条 城中村改造坚持计划先行、产业优先、整体改造、完善配套、市场运作、高效推动的原则。
第四条 城中村改造项目用地纳入全区年度土地供给计划。
第五条 城中村改造应增强对文物古迹、历史建筑的保护，历史性建筑及其周围环境的保护应纳入城中村改造专项计划。
第二章 机构设置与职责
第六条 区政府成立城中村改造领导小组，由区长任组长、常务副区长和分管副区长任副组长，成员别离由区府办、旧城改造办公室、计划、财政、计划、国土、城管、公安、环保、建设、经贸、物流、民政、衡宇租赁、工商、监察、信访、侨务等部门负责人及各街道办主任等组成。
第七条 区城中村改造领导小组主要职责是：
（一）审定城中村改造计划和项目；
（二）审议城中村改造计划指引和专项计划；
（三）审定城中村改造项目建设单位（以下简称“改造单位”）；
（四）审定城中村改造专项资金的利用计划；
（五）研究解决城中村改造工作中碰到的重大复杂问题，必要时报区政府决定；
（六）研究决定城中村改造的其他事项。
第八条 区城中村改造领导小组下设办公室，办公室设在区旧城改造办公室（以下简称“区旧改办”），主要职责是：
（一）研究、拟定和落实城中村改造的有关政策办法；
（二）编制城中村改造计划和专项资金年度利用计划；
（三）负责城中村专项资金的利用和管理； （四）负责组织城中村改造项目预案的编制、公示及专家评审工作；
（五）组织改造单位的招标、评议和公示；
