石家庄市城中村改造政策规定及操作实务
一、石家庄市城中村改造政策规定及实务
（一）石家庄市城中村改造政策。
石家庄市城中村改造走在全国的前列，政策规定是相当成熟和规范的。所以石家庄市城中村改造早在2002年开始就出台14号文，适用期是5年，到07年结束。08年张书记提出三年大变样，开始了新一轮的城市建设，城中村改造如火如荼的开展起来。石家庄城中村改造，尤其是08年以后，政策规定相当完善，下面介绍一下相关文件。
1、关于进一步加快城中村改造的实施意见（08年5号文）
规定了城中村改造的程序、规划方案、土地利用、拆迁安置、优惠政策（配套费减免、出让收益返还）等核心内容，此文件依然是目前石家庄市城中村改造的基本依据。
2、关于进一步加快城中村改造的指导意见（城指办【2008】25号）
明确了回迁面积原则上按1:1置换，不超过300平米每户，这其实是政府的指导价。城中村改造涉及很多村，人们之间攀比严重，总是就高不就低。在之前没有规定补偿面积，较为混乱。
3、关于进一步加快城中村改造实施意见的补充意见（09年6号文）
规范程序、每户回迁不超过300平米、方案需表决、一级开发二级开发联动、区政府主导城中村改造、回迁房办理房权证前不得上市。
4、石家庄市拆迁管理办公室关于城中村改造拆迁管理的实施意见（市拆管字[2008]第02号）
城中村拆迁手续的办理。
5、关于进一步加强和改进城乡规划管理工作的意见（石政发〔2009〕10号）
高层容积率不超过2.5；道路红线30米以上，住宅严禁设底商；楼间距、楼面宽度等有相关指标，目的在于提高居民的居住品质。
6、河北省国土资源厅支持城镇面貌三年大变样十条措施（冀国土资地字［2009］8号）
7、石家庄市城中村改造开发企业准入暂行规定（市村改办[2009]1号） 限定资质，要求三级以上，业绩要求20万平米。石家庄内也有例外，开发企业可以不具备三级以上资质，但是总公司或母公司是三级以上开发企业，由总公司或者母公司出具相关证明，分公司或子公司可以介入城中村改造项目。
第３３卷第２期 ・８・ ２ ０ ０ ７年１月 山 西 建 筑 ＳＨＡＮＸＩ ＡＲＣＨ１ＴＥＣＴＵＲＥ Ｖｌ０１．３３Ｎｏ．２ Ｊａｎ．２０ｏ７
文章编号：１００９．６８２５（２００７｝０２．０００８—０２
西安市城中村改造模式研究
罗福周徐超
摘要：以李家村服装城为例，研究了西安市城中村改造的可行模式，根据李家村的实际情况，分析了李家村服装城改造
中存在的问题，并提出了以开发商为主导、政府和村民协助改造的改造模式。
关键词：城中村，改造模式，建筑密度
中图分类号：ＴＵ９８４．１１４ 文献标识码：Ａ
根据西安市城市建设规划，西安市的城中村改造于２００２年
１４个城中村的试点改造正式启动。２００３年共有１８７个城中村进
行改造，自此西安市的城中村改造全面展开。李家村服装城是西
安市城中村改造具有代表性的一个，现以此为例，探讨西安市城
中村改造的可行模式。
李家村服装城是在西安市碑林区李家村的基础上自然形成
的。２０世纪９ｏ年代初，一些裁缝租用民房加工制作服装，随后一
批浙江的投资商开始与当地居民、单位合作，在李家村周边开办
服装市场，并逐步发展成为闻名西北地区的服装产、供、销集散
地。李家村服装城内房屋建筑密度高达９３．６％；服装城内的通道
最宽处４ ＩＴＩ，最窄处仅２ ＩＴＩ，远未达到消防通道安全要求；民房建
造从最初的３层加盖到６层甚至７层，地基却没有动，房屋结构 质量没有安全保障；服装城内存在严重的“五合一”甚至“六合一”
现象，生产、加工、库房、住宿、生活、经营等一体化，既是工作间又
是原料库；李家村服装城内缺少必要的市政功能配套设施，缺乏
对于突发火灾安全事故的抢救能力。因此，李家村服装城的整体
改造势在必行。目前，李家村服装城已划归国家安全监督局全国
重点防范地区之一，由国务院、安全部挂牌督办限期治理。
１ 改造中存在的问题
１．１改造成本高，投资数额庞大
李家村服装城内建筑密度极大，高昂的拆迁安置成本，巨额
三旧改造工作方案
1. 背景和目的
随着城市的快速发展和人民的生活水平的提高，我国城市地区产生了大量的老旧工业区、城中村和旧城区，这些地区通常被称为“三旧”地区，其不仅存在安全隐患，还严重制约了城市环境的改善和人民生活质量的提高。因此，需要通过对三旧地区的改造和重建，使其重新焕发生机和活力，为城市的可持续发展提供有力支撑。
当前，我国各地都在积极推进三旧改造工作，但由于各地情况存在差异，因此需要制定一些针对性的方案，以确保改造的顺利进行。本文将对三旧改造工作进行分析、总结和规划，为改造工作提供有针对性的方案。
2. 三旧改造工作的现状
当前，我国三旧改造工作取得了一定的成效。据不完全统计，仅2019年一年，我国各地完成了2000余个三旧项目，投资总额超过1000亿元。这些改造工程主要集中在以下几个方面：
• 老旧厂房的重建和改造：通过重建、加固、装修和改造老旧厂房，使其具备现代生产要求和使用条件。 • 城市道路的改造和提升：修建更加宽敞、平整、整洁、美观的城市道路，改善交通通行条件。
• 旧城区的改造和提升：通过改善老旧建筑的立面、装修和外观，以及修缮城市设施和公共绿化，提升旧城区的整体形象和环境。
• 城中村的重建和改造：通过推动城中村的卫生、环境、设施、房屋改造和土地整理，改善居民生活条件和城市环境质量。
虽然三旧改造工作取得了一些成效，但其面临着一些问题和困难：
2.1 项目难度大
三旧改造项目的难度较大，主要是由于老旧设施的复杂性和旧城区基础设施落后、环境相对较差等问题所构成的。这些问题可能会增加工程难度和制约改造工作的进展。
2.2 预算难以保障
由于三旧项目通常涉及到设施改造和基础设施的修缮等问题，因此其开支较大，往往需要大量资金和技术支援。但由于各地的财政压力较大，预算配合度较低，因此项目的进展受到了一定的制约。
2.3 住户协商难
城中村的改造往往涉及到居民的迁移和房屋征收，因此很难满足所有居民的要求，也很难达成住户之间的一致性协商。这使得改造项目难以启动和推进。 2.4 土地更新难度大
城市更新改造流程
集团文件版本号：（M928-T898-M248-WU2669-I2896-DQ586-M1988）
1、城市更新项目操作流程
2、深圳市城市更新项目操作流程说明
更新项目操作基本程序汇总表
序号 程序事项 落实部门 备注
1 专项规划审批 规划和国土资源委员会直属（区） 60个工作日
2 土地权属核查 规划和国土资源委员会直属（区）
3 房屋产权确认 合作公司 填写《确权表格》及相关部门确认盖章
4 拆迁谈判 合作公司
5 确定改造实施主体 规划和国土资源委员会直属（区）
6 办理拆迁许可证 规划和国土资源委员会直属（区） 20个工作日，完成主体协议签订100%，并确定实施主体后办理
7 房屋拆迁及土地清理 合作公司 办理拆迁许可证后进行房屋拆迁及土地清理
8 公共面积拆迁建筑面积核算 测绘中队 约30个工作日、需缴纳测绘费用
9 房产注销 房产登记中心 完成全部房屋拆迁及土地清理后，注销房产证明
10 建设用地备案 市规土委、市政府常务会备案 持规划批复，实施主体核准文件向规土委管理局申请报备
11 用地方案图、用地规划许可证 规划和国土资源委员会直属（区） 20个工作日
12 环保批复 规划和国土资源委员会直属（区）
13 立项批复 规划和国土资源委员会直属（区）
14 签订监管协议 规划和国土资源委员会直属（区）
15 制作宗地图 规划和国土资源委员会直属（区） 10个工作日
16 收地手续（完善征转规划和国土资源委员会直属
地手续） （区）
17 核算地价、《签订土地出让合同》 规划和国土资源委员会直属（区） 20个工作日
18 建设工程方案设计招标备案 规划和国土资源委员会直属（区）
19 建设工程方案设计许可 规划和国土资源委员会直属（区）
20 《建设工程规划许可证》 规划和国土资源委员会直属（区）
