城中村改造的流程

石家庄市城中村改造政策规定及操作实务

一、石家庄市城中村改造政策规定及实务

（一）石家庄市城中村改造政策。

石家庄市城中村改造走在全国的前列，政策规定是相当成熟和规范的。所以石家庄市城中村改造早在2002年开始就出台14号文，适用期是5年，到07年结束。08年张书记提出三年大变样，开始了新一轮的城市建设，城中村改造如火如荼的开展起来。石家庄城中村改造，尤其是08年以后，政策规定相当完善，下面介绍一下相关文件。

1、关于进一步加快城中村改造的实施意见（08年5号文）

规定了城中村改造的程序、规划方案、土地利用、拆迁安置、优惠政策（配套费减免、出让收益返还）等核心内容，此文件依然是目前石家庄市城中村改造的基本依据。

2、关于进一步加快城中村改造的指导意见（城指办【2008】25号）

明确了回迁面积原则上按1:1置换，不超过300平米每户，这其实是政府的指导价。城中村改造涉及很多村，人们之间攀比严重，总是就高不就低。在之前没有规定补偿面积，较为混乱。

3、关于进一步加快城中村改造实施意见的补充意见（09年6号文）

规范程序、每户回迁不超过300平米、方案需表决、一级开发二级开发联动、区政府主导城中村改造、回迁房办理房权证前不得上市。

4、石家庄市拆迁管理办公室关于城中村改造拆迁管理的实施意见（市拆管字[2008]第02号）

城中村拆迁手续的办理。

5、关于进一步加强和改进城乡规划管理工作的意见（石政发〔2009〕10号）

高层容积率不超过2.5；道路红线30米以上，住宅严禁设底商；楼间距、楼面宽度等有相关指标，目的在于提高居民的居住品质。

6、河北省国土资源厅支持城镇面貌三年大变样十条措施（冀国土资地字［2009］8号）

7、石家庄市城中村改造开发企业准入暂行规定（市村改办[2009]1号） 限定资质，要求三级以上，业绩要求20万平米。石家庄内也有例外，开发企业可以不具备三级以上资质，但是总公司或母公司是三级以上开发企业，由总公司或者母公司出具相关证明，分公司或子公司可以介入城中村改造项目。

城中村重建改造问答 昆明市城中村改造基本流程

房地产门户-搜房网 2008年05月28日09:29 来源：春城晚报

一、昆明市城中村改造项目运作的基本流程是什么？

答：昆明市城中村改造项目运作的基本流程如下：

1、国土部门、规划部门提前介入，基层组织、企业共同参与，区（县）政府编制拟改造片区《城中村改造专项规划》；

2、在取得国土部门、规划部门审核意见的前提下，将《城中村改造专项规划》提交基层组织依法表决并出具承诺文件；

3、区（县）政府将《城中村改造专项规划》上报市规委审批；

4、区（县）政府将经审批的《城中村改造专项规划》上报领导小组备案；

5、区（县）政府将拟改造片区用地报征收回后报入市土地储备中心；

6、以《城中村专项规划》为条件进行土地处置和公开交易；

7、中标企业按《城中村专项规划》完善项目立项及相关行政许可；

8、进入正常项目运作程序实施建设。

二、昆明城中村改造专项规划是指什么？政府对“城中村改造专项规划的编制报批工作有何规划？

答：昆明城中村改造专项规划是指以经批准的昆明城市总体规划、分区规划、其他层次规划为依据，统筹考虑村民安置、环境风貌和经济发展等因素、对规划编制区内城中村改造项目的目标、模式、拆迁安置、功能定位、土地利用、开发强度、绿地系统、道路交通、公共与市政配套设施、改造收益分析等控制要求作出的规划。

昆城改领[2008]3号文《关于印发〈昆明市城中村改造项目管理办法（试行）〉的通知》中规定：城中村改造工作中，要通过规划引导和控制保障公共利益凸显政府主导作用，在确保环境品质的前提下进行市场化运作。城中村全面改造项目实施前应完成拟改造地块“城中村改造专项规划”的编制报批工作，作为确定项目所涉及地块规划控制条件和技术指标、供地方式、拆迁安置方案和项目审批的主要依据。

国土、规划、发改等部门应主动服务，提前介入，及时给予区（县）政府技术指导，并进行工作意见的动态反馈。专项规划编制过程中，区县政府应充分发挥基层组织的作用，调动激发保护好广大城中村居民参与改造的积极性，并可以公开择优选择投资商作为投资意向人参与项目前期的工作。

规划——土地收储——拆迁——建设

一、 规划：（申请－立项－审批）

1、申请：各区政府（开发区管委会）提出城中村改造项目申请

2、立项：由市规划局会同市发改委、国土局、土地储备中心初步审查，符合条件的，由市规划局出具规划设计预条件，报市政府批准后由市发改委下达项目立项批复。

3、审批：城中村改造项目控制性详细规划由各区政府（开发区管委会）会同市规划局组织编制，报市规委会审定。

二、土地收储：

1、城中村改造范围内的土地由市土地储备中心收储。

2、涉及集体土地的，由市土地储备中心会同各区政府办理土地征收申报手续。

3、城中村改造范围外的零星土地，因城市规划和城市建设需要，应当就近纳入城中村改造范围，实行统一规划、统一拆迁。

三、拆迁：

1、制定拆迁补偿安置方案：

对城中村改造范围内的房屋、人口等情况进行调查审核，制订拆迁补偿安置方案并实行三榜公示，由市建委会同市财政局、审计局、国土局、房地产局、规划局、公安局、监察局等部门予以复核确认。

2、集体债务审计：

城中村改造范围内土地依附的集体债务情况由区审计局审计、市审计局复核，经市政府批准后列入土地开发成本。

3、前期开发费用：

城中村改造范围内的土地熟化工作由各区政府组织实施，前期开发费用由市土地储备中心会同市建委、审计局等部门核定后支付。较大规模的城中村改造项目，征地拆迁补偿安置费用由市土委会一次性审定，计入土地出让金总额，由开发建设单位支付，各区政府按期组织完成房屋拆迁。

4、编制改造用地供应方案：

城中村改造土地供应方案由市国土局会同市土地储备中心编制，报市土委会批准。拆迁安置房和公共设施用地按划拨方式供应，经营性用地按招标、拍卖、挂牌出让方式供应。

5、进行城中村改造房屋拆迁补偿安置：

拆迁房屋实行实物安置的，应当就地、就近安置。拆迁安置房的建安成本由市建委会同市规划局、审计局、土地储备中心及各区政府（开发区管委会）核定。

6、改造范围内的其他情况：

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;. 西安市城中村改造项目管理工作流程图

第一阶段

项目申报

计划审核

（10个工作日） 选址

（编制控规）

编制方案 方案论证 第二阶段

方案编制论证 第三阶段

方案审查 第四阶段

方案审定

方案初审

（15个工作日）

第五阶段

建设手续审批 第六阶段

建设监督管理 第七阶段

办理商品房预售许可证和房产证 规划方案初审

（10个工作日）

土地预审

（15个工作日）

拆迁安置方案审查

（15个工作日） 市城改办主任办公会方案审定

拆迁安置资金监管

（10个工作日）

改造综合用地之外的土地签订储备土地征地补偿协议

（10个工作日） 下达批复

（10个工作日）

建设用地规划许可（20个工作日）

拆迁许可

（15个工作日）

土地转用征用审批

（3个月） 安置用地供地

（20个工作日）

开发用地招、拍、挂

实施土地储备 土地登记发证

（20个工作日）

建设工程规划许可

（20个工作日）

施工许可

（10个工作日） 各相关处室依据业务职能实施建设全过程监督 办理商品房预售证

（15个工作日）

办理房产证

（由建设房产处协调在房产管理局办理） 注：

1、 本流程按照并联审批、同步进行的原则编制。

2、 工作时限是指要件齐备并符合要求时，业务部门审理申报事项的有效工作日。