房地产投资中的风险分析讲义

房地产投资中的风险分析江西师范大学城市建设学院陶满德(硕导、教授）中国注册房地产估价师香港测量师一、房地产投资风险概述房地产投资风险分析是在对房地产投资项目进行了财务评价和不确定性分析的基础上，进一步综合分析识别投资项目在将来建设和运营过程中潜在的主要风险因素,揭示风险来源，判别风险程度，提出规避风险的对策，降低风险损失。

（一）房地产投资风险的含义1、风险的含义风险所反映的是人们在生产建设和日常生活中遭遇能导致人身伤亡、财产损失及其他经济损失的自然灾害、意外事故和其他不测事件的可能性.其在英语资料中常见的用语是venture或risk或hazard，Risk——-常指一般的“危险”,与损失紧密相关，未必有什么利益可言；而Venture--—常用来描述“商业冒险”或投机活动，具有不确定的损益结局(描述更准确）。

一般认为，最早给风险这一概念下定义的是美国人A·M威利特（A·M Willet)，1901年他所著的博士论文《风险与保险的经济理论》一文中提出：“风险是关于不愿意发生的不确定性的客观体现”。

其后，许多学者从不同的角度，不同的研究领域给风险下过许多定义。

如美国的罗伯特﹒E﹒史蒂文斯《市场投资分析》（刘秀云译,机械工业出版社2000。

1,146页)“投资风险的一个被广为接受的定义是未来收益水平小于预期收益水平的可能性"，但总的来说，目前并没有一个被人们普遍认可的定义.一般认为是：风险是对为了行为的决策及客观条件的不确定性而可能引致后果与预定的目标之间发生的多种负偏离的综合。

这种负偏离是指在特定的客观条件下，在特定的时期内,某一实际结果与预期结果可能发生的偏离或差异的程度，差异程度越大，风险就越大。

这种偏离可以用两个参数来描述：一是发生偏离的方向与大小，即后果；二是发生偏离的可能性，即事件发生的概率。

因此，大致可以对风险做这样的表述：风险是某种不利事件或损失发生的概率及其后果的函数，用数学函数可以表述为:R=F（P，K)式中:R为对风险的度量；P为各种不确定性事件发生的概率；K为该事件发生的后果，即所有不确定结果的数量值；F为R,P,K之间的某种函数关系。

本人对于风险的认识,主要有以下几点：①风险是作用于有目的而为的行为主体——风险有主；②对于不同的行为主体来说，同一个风险因素所产生的风险作用是不完全一样的，主要风险因素也往往不同-—风险有异;③风险作用的结果是使行为人的行为目的向反方向运行——风险逆行。

由此理解,可以给风险下一个这样的定义：风险是阻碍行为主体达到行为目的的可能性在经济生活中，人们对风险的关注主要是为了进行很好的风险决策（venture decision)，避免和减少风险事故的发生导致损失的形成.风险决策是在多种不定因素作用下，对2个以上的行动方案进行选择,由于不确定性因素存在，故行动方案的实施结果其损益值是不能预先确定的。

“多种不定因素”在学术名词上常称为“自然状态”(state of nature）。

风险决策可以分为两类：若自然状态的统计特性（主要指概率分布上）是可知的，则称为概率型决策;若自然状态的统计特性是不知道的，则称为不定型决策.风险决策的方法中虽然有一些较为成熟的风险决策方法，但风险决策主要是取决于决策者对风险的态度，因此，风险决策带有明显的主观认识。

而影响这一“主观认识”的因素是复杂的，所以风险决策的过程往往非常复杂，从逻辑上说，大致要经历:风险识别、风险评估和风险决策三个阶段。

2、房地产投资风险的含义根据上述对风险含义的理解，房地产投资风险的含义是:从事房地产投资而造成的不利后果和损失的可能性大小，这种不利结果和损失包括所投入的资本的损失与预期收益没达到的损失。

就投资者而言，房地产投资风险在投资的不同阶段风险的表现是不完全相同的，它伴随着各个阶段主要工作的发生而产生.例如在论证设计阶段,主要风险来自于市场研究与项目经济分析和预测的准确性；在资金筹措阶段,资本结构的变化会对未来收益产生很大的影响;在项目建设阶段,承包商的项目控制与管理能力，通货膨胀及不可预料事件的发生对投资目标的实现构成威胁。

从投资的角度看,房地产投资风险不但存在着风险损失，同时也存在着风险报酬，尽管风险报酬不是一种现实的报酬率，是一种可能的未来的报酬，或者说是一种只有在风险目标实现之后才能获得的报酬。

但正是由于风险报酬的存在，才使得房地产投资者在风险损失与风险报酬之间进行权衡，并在决策的过程中在两者之间寻求到一个平衡点。

这正是房地产投资项目风险分析的过程.二、房地产投资风险识别（一）、风险的分类英国的菲尔·荷马斯（Holmes·P）在其著作《Investment Appraisal》(《投资评价》王嗣俊,白玉明译1999.6，机械工业出版社)中对风险进行了以下分类：1、根据风险来源划分●商业风险——指由总体商业状况引起的、对公司或项目未来收益有关的风险.主要包括需求风险、利率风险、价格风险、竞争风险。

●金融风险——指公司由于收益不足不能履行其与清偿债务相联的金融债务的风险.2、根据影响投资项目的风险来源划分●系统风险——指对所有的企业都有影响的风险，又称为一般性风险.包括经济体系总的消费需求水平变化、税收水平(直接税和间接税）、利率水平等等.●非系统风险--指只对某些企业产生影响的特殊风险。

包括企业广告促销活动的效果、企业的研究与开发计划成功与否、企业管理能力和管理效率等等。

3、其他风险分类（1)静态风险与动态风险代表人物：威力特（Willet）、赫奇斯（Hedges）等人。

划分原则：以其是否由社会经济变动而引起为标准.主要区别：①静态风险的风险事故对于社会而言一般是实实在在的损失，而动态风险的风险事故对社会而言并不一定都是损失，即可能对部分社会个体（经济单位）有益，而对另一部分个体则有实际的损失；②从影响范围来看，静态风险一般只对少数社会成员(个体）产生影响，而动态风险的影响则较为广泛；③静态风险对个体而言，风险事故的发生是偶然的、不规则的，但就社会整体而言，可以发现其具有一定的规律性，然而动态风险则很难找到其规律。

●静态风险（Static Risk)——是指由于自然力的不规则作用，或者由于人们的错误或失当行为而招致的风险。

例如洪灾、火灾、海难、疾病、盗窃、呆账、破产等，静态风险是在社会经济正常情况（stationary state）下存在的一种风险，故谓为“静态”风险。

●动态风险（Dynamic Risk）——是指以社会经济的变动(Dynamic change)为直接原因的风险，通常由人们欲望的变化、生产方式或生产技术以及产生组织的变化等引起的。

例如消费者爱好转移、市场结构调整、资本扩张、技术改进、人口增长、利率变动、环境改变等.（2）纯粹风险与投机风险代表人物:莫布雷（Mowbrag﹒A﹒M）（其最先提出,该分类受静态、动态分类的影响，得到众多学者的赞同和采用）。

划分原则：是否有获利机会为标准区别与联系：①纯粹风险的风险事故及其损失，一般可以通过大量的统计资料与预测，而投机风险则难以做到，因为投机风险在很大程度上受到政治环境、市场变化和道德因素等的制约，这与静态风险和动态风险的情形类似.②纯粹风险和投机风险有时相互交织，此时进行风险分析，就必须根据风险因素的形成与风险事故的发生过程进行逻辑分析和判断，并准确认定风险的性质。

●纯粹风险（Pure Risk）——是指那些只有损失机会而无获利可能的风险.纯粹风险的风险事故发生，对当事人而言，必有损失形成.例如，火灾、沉船、车祸等.●投机风险（Speculative Risk）-—是指那些既有损失可能也有获利机会的风险.例如，市场行情变化等。

（3)基本风险与特定风险代表人物：库尔普（Kulp﹒C﹒A）划分原则：按风险所涉及的范围为标准区别与联系:特定风险多属于纯粹风险，而基本风险则既可以是纯粹风险也可以是投机风险.而且，随着知识、技术和社会条件的变动，基本风险与特定风险可能转化。

例如,失业风险,过去曾被认为是特定风险，因为失业被解释为个人懒惰或无能之故，而现在则认为是一种基本风险而不是特定风险.●基本风险（Fundamental Risk）—-是指特定的社会个体所不能控制或预防的风险。

基本风险的形成通常需要较长时间的孕育过程，这种风险事故一旦形成，任何特定的社会个体都很难在较短的时间内遏制其泛滥和蔓延，必须采取阶段性的措施加以预防和克服。

例如,经济失调、政治变动、特大自然灾害等等.●特定风险(Particular Risk)—-是指与特定的社会个体有因果关系的风险，例如，火灾、爆炸、盗窃、民事法律责任等。

与基本风险相比，特定风险的风险事故相对较小，一般可以采取措施控制和预防。

（4）主观风险与客观风险代表人物:格林（Green e﹒M﹒R）道尔夫曼（Dorfman）。

划分原则:按能否对风险进行预测为标准。

主观风险(Subjective Risk）——是指由于精神状态和心理状态所产生的风险。

当风险在客观上不能准确测算时,人们对风险要作出主观判断。

由于缺乏系统的资料，很难对风险作出科学的估测，而只能用经验和判断来解释现有资料、估计风险因素向风险事故转化的趋势和过程，由此得到的仅仅是主观上的估计值。

由于人们处理风险的态度和观念上的差异，这种估计值可能存在较大的差异。

●客观风险（Objective Risk）——是指不以人的意志为转移的客观存在的风险。

例如自然灾害、意外事故等。

客观风险可以借助历史资料,按照大数法则的原理，采用统计方法进行分析测算.而从房地产投资的角度，本人认为可以对风险进行以下分类划分原则：按形成损失的原因为标准风险类型：政治风险、政策风险、市场风险、经营风险、或然风险。

●政治风险-—是指起源于种族、宗教、国家之间的冲突、叛乱、战争所引起的风险。

现在人们对政治风险的理解已更为广泛,通常由于政策、制度的变动以及权力的更替而引起的风险.在国外，政治风险又指投资风险，即因为政局、政策的变化,投资环境恶化,是投资者蒙受损失的风险.政治风险是房地产投资中危害最大的一种风险。

●政策风险—-是指起源于国家或地方政府相关政策发生变化或新政策的出台所引起的风险.如政府有关房地产投资的土地供给政策，税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护等等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大影响，从而给投资者带来风险。

在我国，政策风险是房地产投资最重要的风险之一.●市场风险—-是指起源于市场波动或市场变化所引起的风险.如经济周期、通货膨胀、市场供求、资本市场变化（利率、股市）等等.（是否考虑为：宏观经济、供给市场、需求市场、资本市场、原材料市场、劳动力市场等)●经营风险——是指起源于生产经营过程中,由于相关因素的变动或估计错误导致产量减少或价格涨落的风险。