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房地产金融课件介绍本课件旨在介绍房地产金融的基本概念、关键要素以及在实践中的应用。
房地产金融是对房地产项目进行融资和投资的过程，涉及到各种金融工具和策略的应用。
本课件将帮助学员深入了解房地产金融相关知识，并为其提供在房地产领域中做出有效的金融决策的能力。
1. 房地产金融基础知识1.1 房地产金融概述房地产金融是指通过金融手段和工具对房地产项目进行融资和投资的过程。
房地产金融的主要目的是为了获得投资回报，同时帮助开发商和投资者在房地产领域中实现其战略目标。
1.2 房地产金融的重要性房地产金融在房地产行业中起到至关重要的作用。
它不仅为购房者提供了购房贷款的便利，也为开发商提供了融资的渠道。
房地产金融还与整个经济体系密切相关，对于推动经济增长和稳定具有重要意义。
1.3 房地产金融的主要形式•房屋贷款：为购房者提供融资以购买住房。
•商业房地产贷款：为商业用途的房地产项目提供融资。
•房地产投资信托基金（REITs）：允许投资者通过购买股票来间接投资房地产项目。
•房地产发展基金：为开发商提供融资以开发房地产项目。
•房地产投资公司：通过直接投资房地产项目来获得回报。
2. 房地产金融的关键要素2.1 房地产市场房地产市场是房地产金融的基础，它涉及到房地产的供需关系、价格波动以及市场风险等因素。
学员需要了解房地产市场的基本特征以及其对房地产金融决策的影响。
2.2 金融工具和策略房地产金融涉及到多种金融工具和策略的应用，包括贷款、投资信托基金、证券化等。
学员需要了解这些金融工具和策略的特点、优势和风险，以便在实践中做出明智的金融决策。
2.3 风险管理房地产金融中存在着各种风险，如信用风险、流动性风险和市场风险等。
学员需要学习如何识别、评估和管理这些风险，以确保房地产金融决策的稳健性和可持续性。
2.4 法规和监管房地产金融受到法规和监管的影响，学员需要了解相关法规和监管政策，以便合规地进行房地产金融活动。
3. 房地产金融的实践应用3.1 房地产投资决策房地产金融在房地产投资决策中发挥着重要作用。
房地产金融讲义第一章房地产金融学概论2第一节房地产金融学的研究对象2第二节房地产金融概念、特点、作用3第三节房地产金融市场体系4第二章住房金融制度比较2第一节美国住房抵押金融制度担保+二级市场7第二节德国住房储蓄银行制度8第三节新加坡以公积金为核心的住房金融制度9第四节中国的公积金住房金融制度11第三章个人住房抵押贷款13第一节个人住房抵押贷款概述注：详见教材p94 13第二节抵押贷款工具1：固定利率抵押贷款14第三节抵押贷款工具2：浮动利率抵押贷款17第四节个人住房贷款的运作19第五节个人住房贷款的资信评估与风险防范22第四章住房抵押贷款证券化24第一节住房抵押贷款概述24第二节住房抵押贷款证券化的运作（MBS）25第三节次贷危机29第五章房地产开发企业融资30第一节房地产开发企业的融资来源30第二节银行贷款31第三节房地产投资信托33第四节REITS 36第六章房地产宏观经济调控- 39第一章房地产金融学概论第一节房地产金融学的研究对象一、房地产业的特点及重要性房地产业是由房地产的开发、经营、销售、服务等多种部门构成的庞大的产业群，是国民经济的重要组成。
一般认为在产业层次上，主要属于第三产业，事实上也包括了建筑、装修等第二产业的成分，有时又包括第一产业的内容（如园林等）。
房地产业是综合性非常突出的产业群，(一)房地产业的特点1.房地产业投资大、借款多、周期长。
2.房地产受区域市场影响较大3.房地产具有投资和消费的双重性4.房地产业的带动性十分突出5.房地产受国家政策与城市规划影响（二）房地产业的重要性1.城市房地产是城市存在和发展的物质基础2.国民经济的重要部门3.房地产是家庭重要财富4.政府财政收入的重要来源。
二、金融金融是指货币资金的融通，包括与货币流通和信用有关的一切经济活动。
基本职能：为经济的运行筹集资金和分配资金，它是通过金融市场或金融中介直接或间接地将资金从供给方转移给需求方。
金融市场的功能：资金聚集功能；配置功能；调控功能；信号功能。
房地产金融知识培训教程主要知识点：房地产市场特点房地产市场波动房地产市场需求与供给金融概述与金融机构信用、利率现值与终值名义利率、实际利率与通货膨胀率等额法、递减法相关计算一、房地产市场特点由于房地产具有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制、保值增值等特性,其中最主要的特点是：1、交易标地不能进行空间位置上的移动,只能是房地产权益的转移2、交易对象非标准化,是一个产品具有差异化特点的市场3、供求状况、价格水平和价格走势等在不同地区各不相同,是一个地区性市场4、容易出现垄断和投机5、较多受到当地法律、法规、政策的影响和限制6、一般人非经常参与,很多人一生中难得有几次交易经历7、交易金额较大,依赖金融机构的支持与配合8、交易程序比较复杂,需要签订书面交易合同,办理产权登记过户手续等9、广泛需要房地产经纪人提供服务二、房地产市场波动没有只涨不跌的市场,也没有只跌不涨的市场;因此,只要是市场,就会有变化,就会有波动,房地产市场也不例外;1、房地产周期1上升期;在这一时期,房地产需求不断增加,房屋供不应求;特点有：租金和售价几乎同步上涨；二手房价格上涨；房屋空置率先升后降;这一时期以消费需求为主;2高峰期;在这一时期,需求继续增加,但增加的势头逐渐减弱,并在此阶段的后期,需求开始出现减少的势头;特点有：售价比租金快得多的速度上涨；新房换手快,交易量大；大批开发项目开工；房屋空置率也经历在上升期的基础上继续下降到该阶段后期开始上升的过程;这一时期以投资需求为住;3衰退期;由于价格上升到顶点,期望通过价差获取利润的投机需求减弱,通过租金回收投资成本并获取利润也不见得划算,因而投资需求减少;而商品房市场出现供给大于需求,价格下降;这一时期的主要特征有：新房销售困难；投资者纷纷设法将自己持有的房地产脱手,旧房交易量大；售价以比租金快得多的速度下降；房屋空置率继续上升;4低谷期;需求继续减少,新的供给不再产生或很少产生;这一时期的主要特征有：市场极为萧条,交易量很小；开发项目开工率低；消费需求依市场惯性减少,租金下降;2、房地产泡沫1什么是泡沫;“泡沫”从经济学角度上讲是指一种价格运动现象,即价格泡沫,具体是指一种资产或者一系列资产的价格在一个连续过程中的急剧上涨,初始价格的上涨会使人产生价格还会进一步上涨的预期,从而又吸引新的买者——这些人一般只是想通过买卖牟利,而对资产本身的使用价值及其盈利能力并不感兴趣;随着价格的上涨,常常是预期的逆转和价格的暴跌,也就泡沫破裂;2房地产泡沫形成的原因有多种,归结起来为两点：一是群体的非理性预期；二是过度的投机炒作;前者是基础3判断房地产是否有泡沫的指标有：房价与房租之比租售比价、毛租金乘数；房价与收入之比；空置率三、房地产市场需求与供给1、房地产需求概念;要具备购买欲愿与购买能力;可归纳四类：自住需求；投资需求；投机需求；跟风需求决定房地产需求量的因素：1房地产价格水平；符合需求规律,但有例外,炫耀性物品和吉芬物品；2消费者的收入水平；3消费者的偏好；4相关物品的价格水平,替代与互补；5消费者对未来的预期2、房地产供给的概念;指房地产开发商和拥有者在某一特定的时间内,在每一价格水平下,对某种房地产所愿意而且能够提供出售的数量;某种房地产在未来某一段时间的供给量为：供给量=存量—拆毁量—转换为其他类型房地产量+其他类型房地产转换为该种房地产量+新开发量影响房地产供给量的因素：1该种房地产的价格水平,符合供给规律；2该种房地产的开发成本；3该种房地产的开发技术水平；4房地产开发商对未来的预期四、资金时间价值的概念及存在原因1、概念：资金的时间价值又称货币的时间价值,其核心思想是现在的资金比将来的资金有更高的价值;不同方案的优劣比较：分资金的投入与收回两方面分析,假设年利率5%,用计算结果做比较进行判断,即最简单的投资分析;房地产投资分析经济评价指标有：财务净现值；财务内部收益率；投资收回期A,资金投入分析：计算投资成本,取投资成本最小的方案,方案1：10001+3 +20001+2 +20001+=方案2：20001+3 +10001+2 +20001+=方案3：20001+3 +20001+2 +10001+=因为方案3>方案2>方案1,所以方案1较佳B,资金收回分析：计算资金现值,取资金现值最大的方案,方案1：1000/1++2000/1+2 +2000/1+3=方案2：2000/1++1000/1+2 +2000/1+3=方案3：2000/1++2000/1+2 +1000/1+3=因为方案3>方案2>方案1,所以方案3较佳2、原因：1资金增值；2机会成本：在互斥的选择中,选择其中一个而非另一个时所放弃的收益；3承担风险：未来的不确定性造成；4通货膨胀五、金融概述1、概念：金融是指货币资金的融通及有关的经济活动,包括：货币的发行、回笼和保管,存款的吸收和提取,贷款的发放和收回,货币与实物以及货币与货币之间的兑换和结算,有价证券的发行和转让,金银的买卖等等;2、金融的基本职能是资金的融通,方式有直接融资与间接融资3、金融机构：银行金融机构与非银行金融机构银行金融机构：中央银行、、专业银行、政策性银行非银行金融机构：金融资产管理公司、信托投资公司、财务公司、基金公司、金融租赁公司六、信用1、信用的概念：信用是指经济活动中的借贷行为,具体说是商品或货币的所有者把商品或货币让渡给其需要者,并约定一定期限由需要者还本付息的行为;信用的构成有两个要素：一是信任,即授信人对受信人的信任；二是时间,即授予信用和偿还信用的时间限制;从受信人的角度看,有两个因素对信用产生重要影响：一是履约能力,二是履约意愿;是受信人在特定期限内实现付款或还款的经济能力,与受信人的经济状况有密切关系;履约意愿是指受信人在特定的期限内保证付款或还款的主观意愿,与受信人的道德品质有直接关系;因此,“失信”即意味着受信人由于履约能力和意愿上的限制对授信信任和时间约定的违背;2、信用的本质三个方面：一是以还本付息为条件；二是价值单方面的让渡；三是信用关系是债权债务关系3、信用的基本特征：偿还性；暂时性；收益性；风险性4、信用的形式按信用主体划分：商业信用；银行信用主要形式；政府信用；消费信用；民间信用；证券信用企业以发行股票或债券的形式筹集资金；国际信用按信用期限划分：短期信用、中期信用和长期信用5、信用工具分类及特征信用工具分为直接信用工具和间接信用工具,前者是指由非金融机构直接发行的权利凭证,如股票、国债等,后者指由金融机构发行的权利凭证,如银行存单、信托凭证等;典型的信用工具：股票、信用证、汇票、本票、支票、大额可转让存单、信用卡、债券信用工具四大特征：流动性、偿还性、收益性、风险性七、利率利率是表示利息水平的高低1、利率种类存款利率、贷款利率；单利利率和复利利率；市场利率、法定利率和公定利率；固定利率和浮动利率；名义利率和实际利率；短期利率和长期利率；一般利率和优惠利率名义利率：一种解释是货币利率,以货币标准计算出来的利率；一种是采用复利计算出来的利率实际利率：一种解释是剔除物价变动因素后计算出来的利率；一种是采用单利计算出来的利率假设i表示名义利率,r表示实际利率,c表示通货膨胀率,其关系为：1+i=1+r1+c 即r=i-c/1+c2、决定利率的水平1平均利润率；2资金供求状况；3预期通货膨胀率；4国家经济政策；4国际利率水平；5国际收支状况八、个人住房贷款1、贷款种类按资金来源：商业性贷款、住房公积金贷款和组合贷款按贷款偿还方式：到期一次还本付息的贷款和分期还款贷款按住房交易形态：一手房贷款和二手房贷款按贷款用途分为：个人购房贷款、个人自建房贷款和个人大修住房贷款2、个人住房贷款特点长期性零售性分期偿还3、个人贷款还款额和贷款余额的计算等额法计算理解即可递减法计算应掌握贷款余额计算应掌握递减法还款方式下贷款余额的计算还款总额计算应掌握等额法和递减法两种还款方式下还款总额的计算以上相关计算公式教材均有4、申请个人住房贷款的条件1具有完全民事行为能力的自然人2具有城镇常住户口或有效居留身份3有稳定职业和经济收入,信用良好,有偿还贷款本息的能力4具有合法有效的购买建造、大修住房的合同或协议5以不低于购买建造、大修住房全部价款的一定比率作为所购买建造、大修住房的首期付款6有贷款人认可的资产作为抵押或质押,或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人7贷款人规定的其他条件5、申请个人住房贷款所需提供的资料1个人住房借款申请2身份证指居民身份证、户口本和其他有效居留证件3有关借款人家庭稳定的经济收入证明4符合规定的购买建造、大修住房合同、协议或其他批准文件5借款人用于购买建造、大修住房的自筹资金的有关证明6抵押物或质物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押证明；有房地产价格评估资质的机构出具的抵押物价值评估报告；保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明7贷款人要求提供的其他文件或资料2008．7．22gnik。
