房地产企业支付延期交房违约金和补偿费是否需代扣个税

因延期交房而支付给业主的违约金需要缴纳个税吗
问：开发商因延期交房而支付给业主的违约金，业主需要缴纳个人所得税吗？
答：根据《个人所得税法》的规定，未经国务院财政部门确定征税的其它所得，不应缴纳个人所得税。

因开发商原因支付给客户的违约金，应区分具体情况和具体内容，看是否经国务院财政部门确定征税的其它所得。

根据《国家税务总局关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批复》（国税函[2006]865号）的规定，商品房买卖过程中，有的房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系，造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续，从而无法缴纳后续房屋价款，致使房屋买卖合同难以继续履行，房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金。

根据个人所得税法的有关规定，购房个人因上述原因从房地产公司取得的违约金收入，应按照“其他所得”应税项目缴纳个人所得税，税款由支付违约金的房地产公司代扣代缴。

因此，对于个人因房地产开发企业延期交房而取得的违约金不属于个人所得税的征税范围，与865号文规定的违约金性质不同，不属于经国务院财政部门确定征税的其它所得，房地产开发企业不需要代扣代缴个人所得税。

【财税答疑】市地税局关于与房地产有关税收问题的解答2015-12-08【财税答疑】市地税局关于与房地产有关税收问题的解答近期，市地税局12366服务热线接到不少与房地产有关的税收问题的咨询电话，现将部分比较典型的问题解答如下：1.一、个人转让住房，支付给中介公司的中介费是否可以在计算个人所得税时扣除？答：根据《国家税务总局关于个人住房转让所得税征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）的规定，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值，转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用因此，若个人取得中介费的有效发票，在计算缴纳转让住房的个人所得税时，可以扣除支付给中介公司的中介费2.二、房地产开发公司采用预收款方式售楼，由于施工延误无法如期交楼，我公司无法收取二期楼款100万元，未收取的楼款是否要计交营业税？答：根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第十二条规定，营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施条例》第二十四条规定，条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天3.三、请问2015年3月30日出台的关于出售满两年的普通二手房免征营业税的起始时间如何界定？答：根据财政部、国家税务总局《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2015〕39号）规定，自2015年3月31日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税2015年3月31日前当地房地产交易机构已受理了住房交易转让申请的，按照原税收政策执行，即按“五年房”条件执行；2015年3月31日起当地房地产交易机构受理有关住房转让申请的，严格按照财税〔2015〕39号文规定的有关税收政策执行，即按“两年房”条件执行4.四、地下建筑用地是否需缴纳土地使用税？答：根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）第四条“关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题”的规定：“对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税”5.五、无租使用别的公司的房产如何缴纳房产税？答：根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）第一条“关于无租使用其他单位房产的房产税问题”规定：“无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税”6.六、购房首期发票遗失了如何处理？答：根据《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第三十一条规定，使用发票的单位和个人应当妥善保管发票发生发票丢失情形时，应当于发现丢失当日书面报告税务机关，并登报声明作废根据《广东省地方税务局关于地方税收发票网络开具的管理办法》第十六条规定：“纳税人遗失网络开具的发票，应报告税务机关，并办理挂失手续发票未交取票方的，将遗失的发票作废或冲销后重开；发票已交取票方的，可由开票方在发票在线系统查询打印该发票信息，加盖发票专用章后交取票方作为入账凭证，不得重开发票”...。

房产企业逾期交房而支付业主的违约金是否缴纳个人所得税
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案例概况
北京吉祥房地产开发有限公司因逾期交房，2018年1月16日支付给业主张三2万元违约金，是否需要扣缴个人所得税？
税务分析
一、政策依据
《中华人民共和国个人所得税法》（主席令2011年第48号）。

二、实务分析
《中华人民共和国个人所得税法》（主席令2011年第48号）第二条规定，下列各项个人所得，应纳个人所得税：
一、工资、薪金所得；
二、个体工商户的生产、经营所得；
三、对企事业单位的承包经营、承租经营所得；
四、劳务报酬所得；
五、稿酬所得；
六、特许权使用费所得；
七、利息、股息、红利所得；
八、财产租赁所得；
九、财产转让所得；
十、偶然所得；
十一、经国务院财政部门确定征税的其他所得。

可见，个人取得符合个人所得税11个征税项目的收入才缴个人所得税，否则，不缴个人所得税。

【tips】本文由梁志飞老师精心编辑整理，学知识，要抓紧！会计实务-房地产行业个人所得税涉税风险点及热点
问题
一、涉税风险点提示
1、通过应付职工薪酬、应交税费-应交个人所得税等明细账，审查企业工资薪酬发放明细，核实职工的月工资、薪金收入，对达到征税标准的，是否按规定代扣代缴个人所得税。

2、通过生产成本、管理费用、销售费用等明细账，审查企业是否有支付给临时外聘技术人员的业务指导费、鉴定费，是否有列支的邀请教授、专家的授课培训费、评审费等，是否按规定代扣代缴个人所得税。

3、审查利润分配-应付股利、财务费用等账户，核实企业对支付给个人的股息、红利是否全额计算扣缴税款。

4、审查直接在各开发成本、费用类账户中列支或通过其他渠道间接支付给员工的各种现金、实物、和有价证券等薪酬，是否按规定合并工资计算代扣代缴个人所得税。

5、审查企业的管理费用、销售费用等账户，是否有为非本单位职工或客户购买礼品，支付差旅费、住宿费、旅游费等支出，是否按规定代扣代缴其他所得个人所得税。

二、常见热点问题
1.房地产开发企业为了引进人才，将自建房屋低于成本价出售给高级技术人员，是否需要代扣代缴个人所得税？
根据《财政部国家税务总局关于单位低价向职工售房有关个人。

这3项支出的税前扣除无需发票？
问1：房地产公司支付业主个人违约金1万元，是否需要发票？
 答复：
 房地产公司支付业主个人违约金1万元，对业主来说，不属于增值税应税项目，不用开具发票，但是需要业主的以下手续才可以税前扣除：
 ①业主收款收据；
 ②收据上应注明姓名、身份证号码、房号等。

 政策：
 国家税务总局公告2018年第28号《企业所得税税前扣除凭证管理办法》第十条规定：企业在境内发生的支出项目不属于应税项目的，对方为单位的，以对方开具的发票以外的其他外部凭证作为税前扣除凭证；对方为个人的，以内部凭证作为税前扣除凭证。

 企业在境内发生的支出项目虽不属于应税项目，但按税务总局规定可以开具发票的，可以发票作为税前扣除凭证。

 问2：业务员出差报销的每天出差补贴，是否需要发票？
 答复：
 出差补贴不需要发票。

六种个人所得税处理一、房地产企业支付给购房者的违约金，需要代扣代缴个人所得税吗？《税务总局关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批复》（国税函〔2006〕865号）的规定：“商品房买卖过程中，有的房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系，造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续，从而无法缴纳后续房屋价款，致使房屋买卖合同难以继续履行，房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金。

根据个人所得税法的有关规定，购房个人因上述原因从房地产公司取得的违约金收入，应按照‘其他所得’应税项目缴纳个人所得税，税款由支付违约金的房地产公司代扣代缴。

”而如果交房时由于发现房屋质量问题而支付的违约金，由于房地产企业未能按照约定时间交房而支付的违约金等情形，不需要代扣代缴个人所得税。

二、房地产企业为了鼓励老业主带新客户购房，向每位老业主发放的奖金，是否需要代扣代缴个人所得税？《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第八条......“（四）、劳务报酬所得，是指个人从事设计、装潢、安装、制图、化验、测试、医疗、法律、会计、咨询、讲学、新闻、广播、翻译、审稿、书画、雕刻、影视、录音、录像、演出、表演、广告、展览、技术服务、介绍服务、经纪服务、代办服务以及其他劳务取得的所得。

”房地产这类“老业主带新客户”的奖金，应按照“劳务报酬所得”缴纳个人所得税。

劳务报酬所得以个人每次取得的收入，“定额或定率减除规定费用的余额为应纳税所得额。

就是说，如果每次劳务收入不超过4000元，应“定额”减除费用800元；每次收入在4000元以上，“定率”减除20%的费用，然后以其余额为纳税所得额，乘以其适用20%的比例税率。

三、房地产企业为了吸引人才，将自建房屋低于成本价出售给高级技术人员，是否需要代扣代缴个人所得税？《关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》（财税〔2007〕13号）的规定，“单位按低于购置或建造成本出售住房给职工，职工少支付的差额部分，应按照“工资薪金所得”项目缴纳个人所得税。

2023年供销社面试的问题怎样回答供销社面试问题的回答办法(一)1 、如果同一个人同月在两个企业都取得了年终一次性奖金，问纳税人在自行申报时，是否可以将这两项奖金合并计算缴纳个人所得税，享受一次性奖金的政策?答：根据《国家税务总局关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知》(国税发〔〕9 号文件)第三条规定：“在一个纳税年度内，对每一个纳税人，该计税办法只允许采用一次”。

因此，对该个人按规定只能享受一次一次性奖金的优惠算法，即选择一个单位的一次性奖金按照优惠办法计算，其余收入合并缴税。

2 、一部分单位在外地有办事处，并从当地招人，这部分人的工资由青岛公司发放，并代扣个人所得税，但是保险和公积金由办事处所在地缴纳，这部分人的经济补偿金计算时，社平工资是按照青岛标准还是办事处所在地标准?答：单位在外地设立办事处，并从当地招人。

这部分工作人员居住在当地，其住房情况以及保险水平应遵从当地标准。

因此，计算这部分人的经济补偿金时，社平工资按照办事处所在地标准计算。

3 、单位与员工的劳动合同到期后不再续签，由此给员工的经济补偿金是否征收个人所得税?如何征收?答：根据《中华人民共和国劳动合同法》第四十六条规定，除用人单位维持或者提高劳动合同约定条件续订劳动合同，劳动者不同意续订的情形外，依照本法第四十四条第一项规定终止固定期限劳动合同的，用人单位应当向劳动者支付经济补偿。

对劳动者获得的补偿金，比照《关于个人与用人单位解除劳动关系取得的一次性补偿收入征免个人所得税问题的通知》(财税〔〕157 号文件)执行。

4 、个人当月取得工资和一次性奖金，当月工资低于减除费用标准，在计算一次性奖金应扣缴个人所得税税额时，如何计算“工资与减除费用标准之间的差”?答：根据《国家税务总局关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知》(国税发〔〕9 号文件)规定：如果在发放年终一次性奖金的当月，雇员当月工资薪金所得低于税法规定的费用扣除额，应将全年一次性奖金减除“雇员当月工资薪金所得与费用扣除额的差额”后的余额，按规定办法确定全年一次性奖金的适用税率和速算扣除数。

一文解析：违约金涉税问题及会计处理违约金，是指由当事人通过协商预先确定的在违约发生后作出的独立于履行行为以外的给付。

违约金的约定虽然由当事人自由约定，但这种自由不是绝对的，而是受限制的。

我国合同法第114条规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。

违约金的作用一是惩罚和保证。

只要出现由于当事人过错，不履行或不适当履行合同事实的，不论是否给对方造成损失，都必须给付违约金。

在经济活动中，违约金既有购买方付给销售方的，也有销售方付给购买方的，在这两个类别下还有交易行为是否实质发生之分，不同的情形下涉税处理也不同：采购方付给销售方违约金【情形一】交易行为实质上未发生产生的违约金：销售方由于购买方未履行合同而收取的违约金，比如甲公司与乙公司订立购销合同，但因乙公司（采购方）单方违约，解除购销合同支付给甲公司（销售方）的违约金。

根据增值税暂行条例实施细则及财税〔2016〕36号文的规定，违约金只有在发生应税行为的前提下，才作为价外费用征收增值税。

正所谓皮之不存毛将焉附，没有“价”，何来“价外”之说？因此，未履行合同而支付给销售方的违约金，因无应税行为发生不需要缴纳增值税。

同时，根据《中华人民共和国发票管理办法》第二十条规定：“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应向付款方开具发票；特殊情况下由付款方向收款方开具发票”的规定，销售方只有在销售商品、提供服务以及从事其他经营活动时收取款项，才应向付款方开具发票。

而销售方方收取违约金并没有发生应税行为，因此无需开具发票。

当然，实务操作中，对交易行为实质上未发生而产生的违约金，因付款方担心企业所得税纳税调整而积极索要发票，收款方也有开票交税的情况。

会计处理：销售方（收款方）：借：银行存款贷：营业外收入购买方（付款方）：借：营业外支出贷：银行存款企业所得税方面，购买方可凭当事双方签订的合同协议、支付凭证(即银行划款凭证或生效的法律文书)、销售方开具的收款凭证在税前扣除。

预售环节收到的款项纳税问题由于项目开发周期长，房地产企业往往在开发产品完工前进行预售，并取得认购款、诚意金、定金、分期款等各种性质的款项，究竟这些款项是否应缴纳税款？1、在未签订房地产销售合同前，销售行为未成立，房地产企业收取的诚意金、认筹金、订金不必预缴增值税和确认销售收入缴纳企业所得税。

2、在已签订房地产销售合同的情况下，销售行为已成立，取得的预收款（包含已取得不退还的认购款、诚意金、订金）需按3% 的预征率预缴增值税。

此外，需按不含增值税销售收入预征土地增值税。

企业所得税上，应按不同收款方式确认收入实现：◇一次性全额收款，在实际收讫价款或约定的收款日确认收入；◇分期收款，按销售合同约定的价款和付款日确认收入，付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现；◇银行按揭方式销售，首付款在实际收到日确认收入，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

法规：国家税务总局公告2016年第18号文第十条、国税发[2009]31号文第六条、《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条售楼赠送物业管理费如何处理？现实中，有的房地产企业会在销售房产时向购房者赠送物业管理费，而物业管理公司往往是其关联公司，所以会存在物业管理公司未向房地产公司收取服务费的情况，这种操作会导致物业管理公司少确认收入，少缴税款。

实质上，房地产企业向业主赠送物业管理费，相当于房地产企业向物业管理公司购买物业管理服务，再赠予给业主。

因此房地产公司是费用的实际承担方，应当向物业管理公司支付款项。

同时，物业管理公司提供物业管理服务并收取款项，无论是会计上还是税务上均需就收取的“物业管理费”确认服务收入。

法规：《企业所得税法》第四十一条、《税收征收管理法》第三十六条、财税[2016]36号文第十四条房产销售已缴税，发生退房可以退税吗？1、房产在营改增前销售，已开具地税发票和申报缴纳了营业税，发生退房时，应开具红字增值税普通发票，开具红字发票时注意在备注栏内注明对应原开具的营业税发票的代码、号码及开具原因，已缴纳的营业税可向原地税部门申请退税。