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龙湖滟澜山热销分析2007 年 11 月，龙湖地产以 15.42 亿元的总价，楼板价 10700 元/平方米，创下上海郊 区地价之最的纪录拿下青浦区赵巷镇特色居住区 8 号地块，其楼板价创下了青浦区住宅楼 板价之最，经过龙湖地产一年多的精心打造，2008 年项目推出 2 个月就取得了不错的销售 业绩，自 11 月 9 日低调开盘，仅仅一个月的时间，小幅推盘 3 次，认购超过 100 套，销售 金额逾 3 亿元。
根据统计资料，11、12 月别墅类物业共实现销售整 1000 套，而龙湖实现 的 113 套销售佳绩，占到别墅市场总额的逾十分之一，创造了市场奇迹。
滟澜山的优异市 场表现，助推了龙湖地产在全国提前一月销售突破 100 亿。
一、项目基本信息 龙湖滟澜山位于赵巷特色居住区， 是佘山别墅区的新特色模板， 该板块是由政府统一规 划，以大型生态绿地、大型会所和水景休闲度假为主要特色的国际别墅区。
项目靠近沪青平 公路，只需要 15 分钟即可到虹桥机场，25 分钟可至虹桥古北地区。
楼盘名称 拿地时间 占地面积(m2) 规划建筑面积 (m2) 成交总价（万 元） 楼板价(元/m2) 开盘时间 楼盘档次 累计销售率 销售均价(元 /m2) 龙湖滟澜山 2007.11 144495.5 144495.5 154214 10673 2008.11 中档 //项目周边目前有 7 个别墅类项目成“7”字分布，其中以独栋别墅为主，除城邦别墅和 御宫艺墅项目为 07 年出让地块，其余 5 个项目地块主要集中在 2003 年出让，基本处于尾 房销售阶段。
从这些项目地块出让情况来看，楼板价较低。
此次项目以超过万元以上的楼板 价取得地块，无疑将增大项目的前期成本，提升项目的单价，在目前市场不景气的情况下， 增加项目的销售压力。
龙湖滟澜山项目开盘两个月就取得如此好的销售业绩， 与其在项目的 定位、产品和营销方面采取的成功策略有很多的关系。
70/90地块打造高价别墅项目——龙湖滟澜山成功模式分析2007年11月，龙湖地产以15.42亿元的总价、10700元/平方米的楼板价拿下青浦区赵巷镇特色居住区8号地块，创下了上海郊区地价之最的纪录。
作为一幅70/90地块，其过万的楼板价远远超过当时青浦新城住宅7000元/平方米的普通住宅销售价格，而当时与龙湖地块容积率相似的合生朗廷园联排别墅的售价也仅仅12000元/平方米左右。
对于龙湖滟澜山项目而言，其开发上市面对着2道难关：高地价与规划难的矛盾尽管滟澜山项目地块高达10672元/平方米的楼板价对其销售价格提出了高要求，而其1.0的容积率和70/90政策的限制，又使其难以打造成为以双拼和独栋为主的高档别墅物业。
高地价对高售价的需要，与经济指标对产品档次和规划的局限，形成了明显的冲突，成为项目开发的难点。
低迷环境与高售价的矛盾08年全国房地产市场逐步陷入低迷状态，上海豪宅市场也出现了明显的成交量萎缩。
而滟澜山项目高昂的前期成本迫使项目必须以高价入市。
在整体市场不景气的情况下，无疑将大大增加项目的销售压力。
然而滟澜山项目做到了这一点，从产品开发到上市销售，实现了 1 大突破：突破规划限制提升产品价值通过产品创新和高附加值的户型设计，既突破了规划指标对于户型面积的制约，又提高了产品附加值，增加整体产品的竞争力?2009克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司此外，滟澜山项目的成功还取决于3大要素：充分结合项目定位有效推广以精英女性为主攻对象，以“女性”、“浪漫”为主题，准确把握住女性的追求浪漫、童话的心理，有效针对目标客户，促进项目销售立体景观与浪漫细节结合弥补缺陷营造氛围充分发挥龙湖在造景上的特色，以及整体立面的精致打造，并通过采用不同入户方式及植被的选择，规避或弱化了由于容积率所造成的不足，并营造女性客户偏爱的浪漫氛围及时调价促进成交项目最初定价超出其产品档次，使得销售受阻，业绩低于预期。
一、项目背景随着我国经济的快速发展和人们生活水平的不断提高，人们对居住环境的要求也越来越高。
海景公寓凭借其独特的地理位置、宜人的气候、优美的景观，成为众多购房者向往的理想居住地。
本项目位于我国东南沿海某城市，地处黄金地段，毗邻大海，周边配套设施完善，是打造高品质海景公寓的理想之地。
二、项目目标1. 在短时间内完成海景公寓的销售目标，实现项目投资回报。
2. 提升品牌知名度，树立良好的企业形象。
3. 为购房者提供高品质的居住体验，满足其对海景生活的向往。
三、销售策略1. 市场调研与定位- 对目标客户进行深入调研，了解其需求、购买力及消费习惯。
- 根据调研结果，对海景公寓进行精准定位，满足不同客户群体的需求。
2. 产品优势- 突出海景公寓的独特优势，如地理位置、景观资源、建筑风格、配套设施等。
- 强调公寓的舒适性、安全性、环保性，满足购房者对高品质生活的追求。
3. 价格策略- 根据市场行情和项目成本，制定合理的价格体系。
- 实施阶梯式价格策略，吸引不同消费层次的客户。
4. 营销推广- 线上营销：- 建立官方网站，发布项目信息、优惠政策、客户评价等。
- 利用社交媒体、短视频平台进行宣传，扩大项目知名度。
- 与房地产平台合作，发布广告，吸引潜在客户。
- 线下营销：- 在项目周边设立临时售楼处，展示项目资料，提供咨询服务。
- 举办各类活动，如样板房开放、业主见面会、海景体验活动等，吸引客户参观体验。
- 与当地旅行社合作，推出海景公寓旅游套餐，吸引外地客户。
5. 销售团队建设- 组建一支专业、高效的销售团队，进行定期培训，提升销售技能和服务水平。
- 建立激励机制，激发销售人员的积极性。
四、销售流程1. 咨询接待：为客户提供详细的项目介绍、价格咨询、优惠政策等信息。
2. 预约参观：根据客户需求，安排参观时间，提供一对一讲解服务。
3. 签订合同：在客户满意的基础上，协助客户签订购房合同，办理相关手续。
4. 售后服务：提供完善的售后服务，解决客户在使用过程中遇到的问题，提升客户满意度。
2023-10-30•项目背景与理解•市场分析•产品定位与差异化•营销策略制定•销售策略与实施计划目•预算与资源需求•结论与建议录01项目背景与理解项目介绍浙江宁波世袭一城是一个集住宅、商业、文化、教育等多功能于一体的综合性房地产项目，位于宁波市的核心区域。
项目总占地面积约为10万平方米，总建筑面积约为30万平方米，由多个住宅小区和商业街区组成。
浙江宁波世袭一城是该地区知名的房地产开发商——华润集团的重要项目之一。
项目重要性浙江宁波世袭一城地理位置优越，紧邻城市主干道和地铁站，具有较高的交通便利性和良好的区位优势。
项目将提供多样化的住宅和商业空间，满足不同人群的需求，对当地居民的生活品质提升也将产生积极影响。
该项目对于华润集团在宁波市场的战略布局具有重要意义，是集团在宁波地区的重要投资。
在市场营销方面，浙江宁波世袭一城已经与多家知名品牌合作，共同推广项目形象和销售房产。
同时，项目也积极开展线上和线下活动，吸引潜在客户的关注。
项目历史与现状浙江宁波世袭一城项目的前期准备工作始于2018年，经过多年的规划和建设，目前项目已经进入全面建设阶段。
目前，项目的主体结构已经基本完成，多个住宅小区和商业街区的建设正在有序进行中。
02市场分析中高端改善型购房者、首次购房者、投资客。
目标市场目标客户群体宁波房地产市场稳定发展，市场规模不断扩大。
市场规模随着城市发展，中高端改善型购房者需求不断增加，市场前景广阔。
市场趋势万科、绿城、保利等知名房地产企业。
主要竞争对手竞争策略竞争分析通过高品质、高性价比、差异化服务等手段提升竞争力。
竞争对手在品牌、资金、资源等方面具有优势，但在产品创新、服务等方面存在不足。
03竞争情况0201消费者购房动机主要包括自住需求、投资需求、改善生活品质等。
购房动机消费者在购房过程中更加注重品质、性价比、配套设施等因素。
消费心理消费者更加倾向于选择品牌开发商、购买现房或者准现房等。
消费习惯消费者行为分析03产品定位与差异化产品定位目标客户群体中高收入家庭、有购房需求的年轻人、投资客等。
