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阜阳汇鑫·CITY MALL 功能分区及产品规划设想凌峻（中国）房地产策划代理机构2004年12月1、产品发展定位：阜阳西区居民的大型生活会所阐述：CITYMALL的定位为阜阳西区居民的大型生活会所，计划发展成为西区居民日常购物消费的核心、新都市生活的广场；2、分布区域及构成：CITYMALL位于颖河西路与颖西路交界的北侧，整体上形成大型集中式的购物中心的形态，占地长度和宽度为188.6米×96.3米，整体分为B1、B2两区，颖河西路与颖西路交界处构成圆弧形设计；B1区为L型转体状，层数为4层，实际占地面积约为8600平方米；B2区为长方体状，层数为3层，建筑长度和宽度为100×39米，实际占地面积约为3900平方米；项目总建筑面积约为46100平方米。
3、业态种类：B1首层外街街铺：社区配套为主，银行、洗衣店、旅行社、大型餐饮店、药店、发型屋等；首层西侧环形街：贵重物品及品牌店为主，金银饰店、品牌服装店、名贵化妆品等；首层东侧内直街：中高档商物品为主，包括有品牌服饰、时尚精品、鞋类、化妆品、眼镜、钟表、珠宝首饰、个性创意产品等；二层：中档商物品为主，服装、皮具、鞋类等，亦考虑有部分铺位作首层店类的补充；三层、休闲类为主，各类书店、健身中心、美容中心、桑拿沐足中心；四层、电子游艺中心、主题文化餐厅、其它娱乐主题经营；B2首层：与B1首层相同二层、三层：引进大型主力超市4、产品设计：（1）设计原则：采用综合性商厦的建筑形式，以中庭广场与环形多步行街设计，创造全天候室内逛街环境；通过经营布局互补的形式，形成购物人流的双向流动；有效地利用主力店超市和品牌店， B1区中庭广场可引进各知名品牌店，B2区二层、三层引进大型主力店超市，形成众多品牌集中于此的效应；快速回笼资金的目的，B1区首层、二层商铺全部销售，三层、四层以出租、招商为主，远期分割销售；B2区首层全部销售，二、三层以出租为主，其中三层远期可以分割销售；室内形成1-3层通透的空间，结合不同业态的消费特征设置业态分布，保持每一层商家所锁定客户的到达率；以室内造景手法，营造优越的室内购物环境，以此区别且超越现有当地项目。
房地产策划八大原则引言房地产策划是指对房地产项目进行全面规划和设计的过程。
在房地产市场竞争日益激烈的情况下，策划的重要性愈发凸显。
本文将介绍房地产策划的八大原则，帮助您在房地产项目的规划过程中做出更明智的决策。
原则一：市场定位在进行房地产策划之前，首要的任务是进行市场定位。
市场定位是指确定项目的目标客户群体和市场需求，以便更好地满足市场需求并提供具有竞争力的产品。
市场定位需要进行市场调研，了解目标客户的喜好、需求和购房行为，从而决定项目的定位和特色。
原则二：目标规划在市场定位的基础上，制定明确的目标规划是房地产策划的关键。
目标规划是指确定项目的发展目标和战略方向，包括项目规模、销售目标、市场份额等。
目标规划需要考虑项目的可行性、市场需求以及竞争状况，以确保项目的成功与可持续发展。
原则三：项目定位项目定位是指对房地产项目进行定性和定位，明确项目所处的市场位置和竞争对手。
项目定位需要考虑项目的地理位置、项目规模、产品特点等因素，并与市场需求相匹配。
通过准确的项目定位，可以在竞争激烈的房地产市场中脱颖而出，并找到适合自己的发展方向。
原则四：产品规划产品规划是指确定房地产项目的产品组合和产品特色。
产品规划需要考虑目标客户的需求和偏好，以及项目的定位和竞争状况。
通过对产品规划的精心设计，可以满足目标客户的需求，并提供有竞争力的产品。
原则五：项目布局项目布局是指对房地产项目的整体布局和设计。
项目布局需要考虑项目的地理环境、用地规划和产品规划，以实现最佳的空间利用和功能配置。
良好的项目布局可以提高项目的吸引力和竞争力，并提升用户的居住体验。
原则六：营销策略营销策略是指对房地产项目的销售和推广策略。
营销策略需要根据目标客户的需求和市场环境来制定，包括定价策略、渠道策略、促销策略等。
通过精准的营销策略，可以吸引目标客户群体，并提高项目的销售效果。
原则七：合作伙伴选择在房地产策划过程中，选择合适的合作伙伴非常重要。
商业地产策划案5篇高风险，高投资，所以在地产行业做事一定要谨慎，做任何事情都要提前想好退路，做任何事情都要把事情搞的清清楚楚，才不会出现投资失败。
以下是小编精心收集整理的商业地产策划案，下面小编就和大家分享，来欣赏一下吧。
商业地产策划案1一、项目营销总体策略营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，限度提升项目的附加价值，获取项目的利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。
概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。
二、项目营销目标方针根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。
1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。
2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。
3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。
4. 启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。
5. 酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。
三、销售目标及目标分解1. 销售(招商)目标2. 销售目标分解四、营销阶段计划根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。
五、项目销售时机及价格为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。
(一)项目入市时机及姿态2、入市姿态：以全市乃至西北地区“财富地产、休闲购物”形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。
(二)价格定位及价格策略1、价格定位的原则：采用比价法和综合平衡法。
商务地产产品策划六原则
在通过十余年的快速进展后，整个房地产业在不断推动GDP增长的同时，也逐步暴露出许多隐患，规范和完善整个房地产市场的各项政策法规开始快速跟进，特不是去年下半年以来，随着一系列土地、税收、金融政策的出台，国家对房地产业的整体宏观调控力度逐步加大，开发门槛提高、融资渠道单一、投资投机现象锐减、产品竞争加剧、销售行为规范，这些变化必定引发整个地产行业的重新洗牌和更激烈的竞争。
而这种竞争会表现在开发企业的综合实力、项目整体策划与定位、价格策略、营销服务等各个方面，就其项目产品而言，市场差不多走出了概念营销的误区，进入了精细地产时代，其项目定位、产品策划的成败将在专门大程度上决定投资的结果。
在多年的地产操盘和市场策划中，我们逐渐总结出了产品策划的六大原则，希望与大伙儿进行交流和学习。
先总后分的原则
坚持先总后分的原则确实是在产品策划中，对整体与局部的正确把握。
这需要对市场进行深入研究。
首先明确产品的市场总体形象，包括产品的档次形象和主题形象，是高档依旧中档，或者低档；是国际青年特区依旧养老社区，是旅游休闲地产依旧世界风情城等等。
只有明确了那个大的方向，我们才能够进行细部的组合与配置，包括交通组织、环境规划、建筑布局、配套安排、建筑风格、户型设计等。
切不能在高档公寓或者豪宅中出现经济型户型和低会所配置，而在一般住宅或者经济适用房出现SPA会所与国际双语幼儿园，或者是在老年公寓中，配置数字化影音系统与拳击房，甚至在户型设计上安排错层等错误。
有的项目在将产品定位为高端市场后，其四居户型在面积设计上做到190平方米，但室内功能单一，没有独立的更衣室，其卫生间最大的也只有5平方米，最小的只有3.84平方米，这就明显的与这么大的户型面积不协调，只是传统户型的面积简单放大。
再比如，有的项目的建筑风格为欧陆风格，甚至是专门明显的巴洛克风格，但在园林设计上，却做出了江南山水的园林手法。
金融街有一个高档公寓项目，对外推广讲是金融家俱乐部，其销售价格高达20000元/平方米，可户型却是90平方米的一居、120平方米的二居和160平方米的三居，其户型的舒适程度与配比让人如何看也不像所推广的金融家豪宅，同时，总面积不足4万平方米的项目囊括了一二三居等户型，多少存在阶层的混杂，导致真正的富人不愿买，穷人又买不起的结果。
除了以上所谈的情况外，产品策划的先总后分还体现在其他四个方面：一是先整体布局，是兵营、围合依旧点状或组团，再建筑单体安排；二是先建筑类型、建筑风格定位，是商用、住宅依旧写字楼，是新古典主义、现代简约、欧陆风情依旧中式建筑，接着才是户型设计、外立面和天际线处理；三是先整体交通规划，明确人车交通组织，再考虑各楼或各单元空间的联系；四是先整体环境景观规划，包括景观主题与景观布局，再中心庭院、各组团景观和宅间景观的设计。
先外后内的原则
常言讲：人靠衣裳马靠鞍，建筑的整体外观如何样，在一定程度上左右着人们的购买欲望，甚至决定着一个项目的成功与失败。
而那个地点所谈到的“外”，包括建筑的外立面风格、颜色、材质以及天际线处理。
在一定意义上它代表着一个产品的品质，决定着一个产品的性质，具有专门强的识不性。
比如我们走在大街上，专门难分清这一片区域是住宅区依旧商业区或者是工业区，但一般人却能够从建筑的外部元素看出它是商业、办公、住宅或者是商住混合来，从而推断项目的品质。
什么缘故要先强调“外”，这是因为，不管你的产品是高档中档依旧低档，都存在外部的重要元素表现，并不是讲高档外部元素就一定华丽，低档产品外部就一定不行看。
这就像一个人，不管你身份高低，贫富如何，得体的衣服能够表现你秀外的一面。
强调先外后内还有一个缘故，确实是任何人都不可能一下子看到事物的所有，只有外在的东西吸引人，才有可能让人接着了解其内在的品质，继而使销售成交变成可能。
这和其他的商品一样，只有模样讨人喜爱，人们才会有兴趣进一步咨询价格、特点等；假如连模样都不喜爱，人们
也许问也可不能问。
强调先外后内更重要的是要注意把握好内在的处理，地产界有一句话是这么讲的，看不看在外表，买不买看内涵。
一个项目的外在元素做好了，消费者就可能会主动来问、来看，因此，买不买单还要看内在的，包括户型设计、园林景观、社区物管、会所配套等。
强调先外后内，也符合人们购房消费的一般心理：需求——查找——吸引——了解——认知——购买。
先弱后强的原则
从产品营销的角度而言，特不是当前京城地产市场的残酷竞争格局，做一个项目，首先要考虑到客户的人气聚拢，要先适当的从微小客群的产品做起，再做强势客群的产品，以此形成一个增长的态势，营造不断升值的价值空间和市场印象。
这种原则特不适合一些大型项目的开发。
由于项目规模大，专门多开发商仅仅从产品的差异性，地块环境的优越性等因素考虑，而忽视了规模过大所形成的风险，这种风险表现在销售周期长、市场变化莫测、开发资金要求高、产品更新快等因素上。
京城西边有一个项目，总建筑面积45万平方米，分二期开发。
一期28万平方米位于地块最好的位置，其全部做成了160平方米以上的三居四居两种大户型。
其能够预见的结果会表现在四个方面，一是高总价专门难带来专门好的人气，不容易形成开盘的热销，特不是在当前地产市场环境下，一旦丧失了一开始就打开销售市场缺口的机会，其专门快就会淹没在接踵而来的许多个新盘的房海中，无人知晓，无人关注。
二是先期在最好的位置开发最高端的产品，在整个项目的价格涨幅上可能会失去上升的空间。
三是先期开发销售高端产品必定会对销售速度产生阻碍，其资金回笼情况甚至会阻碍到项目的施工推进，对后期产品推出形成更大的销售压力，产生不利的市场印象。
四是先做高端，实际上是让最富的人去遭受后期低端产品施工所产生的噪音、灰尘等阻碍。
先实后虚的原则
在代理销售房屋的过程中，我们发觉了一个专门有价值的现象，确实是虚实问题的关系处理。
