物业知识

前言物业管理是城市管理的重要组成部分，也是与人民群众生活工作密切相关的新兴服务产业。

实践证明，物业管理的发展，在改善城市人居环境，提高群众生活质量，增加就业岗位，维护社会稳定，营造良好的社会环境等方面起到了非常重要的作用。

为了更好地宣传物业管理方面的法律、法规和政策，帮助广大业主、物业服务企业了解物业管理的基本知识、政策规定和工作程序，清楚物业管理活动中相关主体的权利与义务，切实维护自身合法权益，履行相关义务，我们编印了《物业管理知识问答》一书。

本书采用问答的形式，对物业管理的基础知识、业主及业主大会、前期物业管理、物业使用和维护、物业管理的法律责任等方面的内容进行阐述。

本书可供广大业主、物业服务企业、房地产开发企业和街道社区工作相关人员学习参考。

因时间仓促、水平有限，本书内容如与相关法律法规冲突，以法律法规为准。

编者二〇一〇年十二月八日1、什么是物业？物业是指已建成并投入使用的相对集中在一定范围内的各类房屋建筑，以及与之相配套的公用设施、设备及相关的场地。

2、物业管理区域划分的原则是什么?物业管理区域划分应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，遵循规模经营、方便管理，降低管理成本，提高服务水平的原则。

3、新建住宅小区如何划分物业管理区域？新建住宅小区，包括分期建设或者有两个以上单位开发建设的，应当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域。

4、物业管理项目中有市区级规划道路穿越的，怎么划分物业管理区域？物业管理项目中有市区级规划道路穿越的，应当划分为不同的物业管理区域，规划行政主管部门有明确要求的除外。

5、什么是物业管理？物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

6、物业管理有什么作用?物业服务企业通过对小区共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生和秩序维护等提供专业的管理服务，延长房屋及其附属设施设备的使用寿命，确保其功能的正常运行，与业主共同创造安全、舒适、文明、和谐的社区生活与工作环境。

7、对同一个物业管理区域实施物业管理有什么规定？一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业（须持有资质）实施物业管理服务。

同一个物业管理区域内的地上、地下建筑物和设施设备、相关场地，不得分割进行物业管理。

8、物业管理包括哪些内容？物业管理通常包括两大内容：日常管理和特约服务。

日常管理是经济性的管理和服务，包括共用部位、共用设备设施的维护和管理、环境卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业装修管理服务等。

特约服务是根据业主和住户需要，提供各类有偿服务。

1、什么是业主？业主即房屋的所有权人。

具体是指在区分所有建筑物内或者在一个建筑区划内拥有一个或者一个以上专有建筑物空间或者房屋的所有权人。

2、业主在物业管理活动中享有哪些权利？（1）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务。

（2）业主可以依据物业管理的有关法律、法规、政策规定和业主管理规约的规定，依法请求或者提议召开业主大会，并就物业管理的有关事项提出建议。

（3）业主可以通过业主大会，提出起草和修订业主管理规约、业主大会议事规则以及物业管理制度建议的权利。

（4）业主有参加业主大会会议以及行使对业主大会决定事项的投票权利。

（5）在物业管理活动中，业主行使权利的主要代表是业主委员会，业主可以通过参加业主大会，行使选举业主委员会委员，并享有被选举的权利。

（6）监督业主委员会的工作。

（7）监督物业服务企业履行物业服务合同。

（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。

（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。

（10）法律、法规规定的其他权利。

3、业主在物业管理活动中应履行哪些义务？(1)遵守业主大会议事规则和管理规约；(2)执行业主大会通过的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；(3)配合物业服务企业按照物业服务合同和管理规约实施物业管理活动；(4)按照物业服务合同的约定，按时交纳物业管理服务费；(5)维护物业管理区域内公共秩序和环境卫生；(6)按照规定交存或者续交专项维修资金；(7)法律、法规规定的其他义务。

4、什么是业主大会？业主大会是由同一个物业管理区域内全体业主组成的，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益业主自治管理组织。

5、为什么要建立业主大会制度？《物业管理条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度。

规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。

业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定，但重大的物业管理事项的决定只能由业主大会作出。

这一制度有利于维护大多数业主的合法权益，保障物业管理活动的顺利进行。

6、业主大会的职责是什么？业主大会履行以下职责：（1）制定、修改业主管理规约和业主大会议事规则。

（2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作。

（3）选聘、解聘物业服务企业。

（4）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施。

（5）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

（6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

7、召开首次业主大会有哪些条件？物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到50％，或者已交付使用的物业建筑面积达到30％不足50％，但使用已超过一年的，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

8、首次业主大会筹备组应由哪些人员组成？首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。

筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。

9、首次业主大会会议筹备组的职责是什么?(1)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；(2)确认业主身份和业主人数；(3)确定业主委员会成员候选人产生方案和名单，并公示征询意见；(4)拟定业主大会议事规则草案，提出临时管理规约的修订意见；(5)确定业主代表产生的条件、方式和人数，组织推选业主代表；(6)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

10、首次业主大会会议筹备组履行职责的期限有何规定？首次业主大会会议筹备组履行职责的期限，到首次业主大会会议选举产生业主委员会之日终止。

11、首次业主大会应当审议通过哪些事项？（一）业主大会、业主委员会章程和议事规则；（二）业主委员会日常工作权限；（三）业主委员会选举办法；（四）管理规约；（五）物业的有关公共管理规定；（六）选举产生业主委员会。

12、业主是否可以委托代理人参加业主大会？业主不能出席时，可以委托代理人出席业主大会，但必须办理合法的委托手续。

委托代理人出席业主大会在委托范围内行使投票权，但不具有被选举的资格。

不满18周岁的业主由其法定代理人出席。

物业使用人可列席业主大会，但没有投票权。

13、组织召开业主大会有哪几种形式？有何要求？业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以书面委托代理人行使业主权利。

14、什么是业主大会议事规则？业主大会议事规则由业主大会制定和修改，由全体业主共同遵守。

业主大会议事规则主要就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定方法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

15、什么是业主委员会？业主委员会是按照法定的程序由业主大会从全体业主中选举产生的，是业主大会的执行机构。

16、为什么要成立业主委员会？由于住宅产权主体多元化的状况，决定了一个区域，一幢住宅内的各个业主之间既有个体利益，也有整体利益。

需要一种既能维护全体业主的共同利益，有能兼顾单个业主利益的新型管理机制。

所以，应在政府指导下，通过成立业主委员会来发挥管理物业和监督服务的作用。

17、担任业主委员会成员的条件有哪些？（1）物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主。

（2）遵守国家有关法律、法规。

（3）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务。

（4）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力。

（5）具有一定组织能力。

（6）具备必要的工作时间。

18、业主委员会履行哪些职责？业主委员会作为业主大会的日常工作机构，执行业主大会的决定事项，履行下列职责：(1)召集业主大会会议；(2)定期报告有关决定执行情况，提出物业管理建议；(3)代表业主大会与物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同；(4)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；(5)督促不交纳物业管理服务费的业主限期交纳；(6)组织业主对物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造方案进行书面确认，并监督实施；(7)监督管理规约的实施；(8)组织筹集专项维修资金；(9)组织业主委员会换届和补选工作；(10)完成业主大会交办的其他事项。

19、业主委员会决定如何产生？业主委员会可以通过推选产生主任一名和副主任若干名，业主委员会由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。

业主大会、业主委员会作出的决定，应当予以公布，对物业管理区域内全体业主和使用人具有约束力。

业主大会、业主委员会作出的决定不得与有关法律、法规、规章相抵触。

20、业主委员会委员每届任期为几年？业主委员会委员每届任期不超过5年，可以连选连任。

业主委员会委员具有同等表决权。

21、成立业主委员会是否需要备案？业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主管理规约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

22、业主大会和业主委员会的经费来源？业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费应当首先从物业共用部位、共用设施设备经营收益中支付，如经费不足，可以由全体业主分摊。

经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则具体规定。

23、业主委员会是否可以从事经营活动？业主委员会不得从事经营活动。

《物业管理条例》第十九条规定：业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

24、刻制业主大会和业主委员会印章有什么要求？业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

25、业主委员会委员有出现哪些情形应终止资格？业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止。