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建筑管理现代化 2008年第6期·20·Construction Management Modernization 总第103期房地产利益集团的影响分析与治理对策郭志涛1，杨海鹰1，孙慧清2（1. 河南工业大学土木建筑学院，河南郑州 450052；2. 中国人民解放军通信指挥学院，湖北武汉 430010）摘要：房地产利益集团导致住房供应失衡、价格攀升，扭曲住房制度改革，危害经济健康发展，对构建和谐社会十分不利。

为约束房地产利益集团，在分析房地产利益集团的构成和行为特点的基础上，阐明其对经济和社会两方面的负面影响，提出了治理房地产利益集团的基本策略。

关键词：房地产；利益集团；负面影响；治理中图分类号：F293.30 文献标识码：A 文章编号：1001-019X(2008)06-0020-04Influence analysis and restriction strategy of real estate interest groupGUO Zhi-tao 1, YANG Hai-ying 1, SUN Hui-qing 2( 1. Civil Engineering and Architecture School , HAUT, Zhengzhou 450052, China;2. Communication Command Academy of PLA, Wuhan 430010, China )Abstract: Real estate interest group makes unbalance in housing providing, raising property price, distorting the housing reformation and damaging the economy development. It is harmful to establish a harmonious society. For restricting real estate interest group, this paper clarified negative influences on economy and society based on the analysis of construction and activity characteristics of interest group. It put forward fundamental tactics to manage real estate interest group.Key words: real estate; interest group; negative influence; harmonious society利益集团是指那些们彼此认同，有着共同或基本一致的社会、政治、经济利益的目的组织。

中共十三届二中全会工作报告指出，在社会主义制度下人民内部矛盾存在着不同利益集团的矛盾。

实际上认可了利益集团的存在，房地产行业作为高投资、高收益、关联系数高、涉及部门多的相对垄断行业，随着市场化进程中利益格局的调整，房地产利益集团逐步走入社会经济生活，并成为影响行业发展的一支重要力量。

1 房地产利益集团的构成及行为特点分析1.1 房地产开发商行为特点分析（1）干扰政府决策和政策执行。

在开发商推动下2003年国务院18号文基本否认了要加强房地产宏观调控的央行121号文件，确认了房地产国民经济的重要支柱产业地位，为地方政府支持房地产提供了扩张基础。

此过程可视为开发商以基于关系的游说的途径影响政府决策的重要案例[1]。

此后，房地产价格突飞猛进。

2005年“国八条”、“2006年“国六条”旨在通过调整供房结构来调控投资、房价，稳定市场。

但随后，开发商就通过研讨会、高峰论坛及各类媒体发出“房价由需求决定，房价还有上升空间，市场无泡沫”等论调，其目的就是为干扰调控政策执行、防止更多调控政策出台。

（2）追逐高利润物业投资。

基于利润最大化的追求，开发商将目标定位为中高端客户群体，大户型、高档次户型为首选开发目标，导致住房供应结构畸形。

2006年国家出台了“90m2、70%”新规，鼓励发展市场需求较大的中小户型。

但国家发改委的数据显示，2007年1 ~ 6月完成90m2以下住房投资仅占住宅投资的19.5%，表明大户型仍是主流，开发商并没有在国家政策引导下改变开发定位。

（3）利用信息不对称操控房价。

房地产市场中准确、有效信息少，开发商有意利用来误导购房者。

一是政府对土地供应计划，各类房屋交易数量、质量、价格、空置等数据不能及时公开；房地产开发商收稿日期：2008-09-28；修改日期：2008-12-15总第103期郭志涛等：房地产利益集团的影响分析与治理对策·21·对所售房屋销售情况作为商业秘密，为开发商捂盘惜售等炒作创造条件。

二是由不同主体公开的数据相互矛盾，数据失真。

甚至有的开发商、政府人为的对当前房地产运行数据根据需要加以处理。

这种信息的高度不对称，使消费者对市场未来走向缺乏比较准确的判断，难以形成理性的预期。

1.2 地方政府和部门行为特点分析（1）追求高地价效应导致价格猛涨。

在财政压力、政绩需求和土地一级市场垄断条件下，土地出让收入已经成为地方政府重要的财政收入来源，招拍挂方式不断地将地价推向新高，甚至地方政府与房地产开发商联手暗箱操作、抬高地价屡见不鲜。

地价越高，地方财政收入就越多，就越能显示出地方政府和官员经营城市的政绩。

但以土地价格的上涨必然演化到最终产品中去，房地产价格必然随之高涨。

（2）落实经济适用房制度热情不足。

地方政府安排经济适用房投资逐年递减。

1998年我国经济适用房投资占商品住房投资的比重为13%，2003年下降到6.15%，2007年上半年仅为2.94%，有的城市还不到1%。

这种情况直到2007-07国务院24号文之后才有所好转。

（3）消极应对中央政府的调控政策。

中央宏观调控政策如市场结构的调整、市场的监督、行业的管理规范等，特别是对低收入家庭的住房保障等都由地方政府来完成。

当中央政府与地方官员利益发生冲突，就会出现执行不力的现象[2]，表明地方政府与中央政府的调控与反调控的博弈过程始终未停止，地方政府以或明或暗的“我市的房价还没有体现我市的价值”等语言传达其明确的意见，并消极应对调控，或只停留在宣传媒体之中[3]。

1.3 房地产投资或投机者行为特点分析来自于国内、海外房地产投资或投机者也是房地产利益集团中的利益主体。

近几年由温州商人刮起的炒房热席卷了国内多个城市，所到之处房价都上了一个台阶。

在巨大的利润影响下不少投机者也加入了炒房的行列，有人名下拥有几十套甚至上百套房产。

与此同时，海外游资也大规模进军中国市场，它们主要以在大城市成规模购买房地产资产为主。

由于房地产的游走性，房地产投资或投机者与地方政府没有像房地产开发商与地方政府那样形成稳定的联盟关系，他们对市场的影响主要是人为拉动了价格上涨，为开发商的快速销售提供了便利条件。

1.4 其他有关利益主体行为特点分析（1）商业银行。

房地产存在巨大的资金需求，商业银行一方面给房地产开发商、建筑商提供贷款；另一方面又给消费者提供中长期按揭贷款，以此获得利润回报。

国家统计局的统计数据显示，商业银行的信贷业务中房地产业比重逐年提高，房地产开发贷款、个人住房贷款占全部贷款的比重来看，分别由1999年1.19%和1.45%提高到2006年2.21%和8.3%。

表明房地产业的萧条会给商业银行带来巨大损失，两者某种程度上荣辱与共。

（2）各类媒体。

各类媒体在房地产传递信息的同时，也实现自身的利益诉求。

2007年中国广告业发展高层论坛发布的统计数据显示，2006年在行业投放的广告中，广告额排名第一的是房地产行业，达160亿元并远远高于其他行业。

房地产广告为媒体带来丰厚收益，房地产业和媒体之间形成密切的利益关系，传递利于房地产开发商的信息成为各类媒体的最佳选择。

因此，媒体为房地产开发商进而为地方政府和金融机构服务的关系越来越牢靠。

（3）研究机构。

房地产经济运行有着其特殊的规律、房地产商品中包含着许多不为普通购买者所知晓的信息以及房地产商品的价值高大性，决定了我国有着一批实力雄厚的科研机构和专家学者从事相关研究。

但是出于各种各样的原因，相当一部分科研机构成为了房地产商的利益代言人。

他们似乎总是站在中立的立场上，对房地产的经济运行状态进行评价。

事实上，他们通过其研究报告、学术讲话甚至直接参加楼盘庆典，来制造卖房不仅不会吃亏，而且还有很大的投资升值空间的声势，或给普通购房者带来心里紧张以实现开发商的销售意图。

2 房地产利益集团行为的影响应承认房地产利益集团对加快房地产市场化速度有一定的积极意义，但更多的是损害中央政府权威、造成贫富差大等众多负面影响。

·22·建筑管理现代化 2008年第6期2.1 对房地产市场的负面影响（1）结构失衡，价格畸高，宏观调控政策失效。

随着房地产市场的非理性繁荣，中央政府接二连三推出了一系列调控措施，但地方政府和部门在地方财政压力、畸形政绩观的驱动下，最大限度地利用中央政府鼓励性政策，而最低限度地遵守甚至抵制中央政府的限制性政策。

地方政府在与中央政府的博弈过程中，还与房地产开发商结成一荣俱荣、一损俱损的联盟关系，追逐高档次、大户型住宅投资项目，在海内外投资、投机者的共同作用下，抬升房价，中央政府的调控政策自然失效。

（2）市场需求呈畸形化发展。

近几年房价却逐年攀升，并且速度越来越快，导致城市居民对房价的未来预期越来越高，住房抢购风不断在各大城市上演，越来越多即将毕业的在校大学生加入购房大军，使购房群体呈现年轻化。

在反馈机制作用下信息不对称诱发价格上涨的因素被放大，产生了远比其本身所能形成的大得多的价格上涨，即价格预期越高，需求越旺盛；需求越大，价格愈高。

在价格上涨过程中，不购房运动的发起者实质是试图打破这一囚徒困境，但事实证明，他们没有引起社会的共鸣。

（3）扭曲住房制度改革。

房地产利益集团利用住房制度设计的缺陷千方百计地阻碍和曲解住房制度改革，将住房市场化、社会化手段演变成了住房改革的目标，大量建设大户型、高档住房，不建或少建中小户型及保障性住房，使1998年制定的更符合我国国情的住房制度改革政策得不到落实，居者有其屋的改革目标难以变成现实。

2.2 对构建和谐社会的负面影响（1）不利于形成均衡的利益格局。

房地产利益集团通过利益与权力结合凭借强势地位操控房地产市场，获得越来越多的话语权，以土地价格、住房价格实现社会财富的转移甚至是掠夺，使财富越来越向少数人手中转移，导致社会利益再分配的极大不公平，形成利益失衡的格局，对构建和谐社会十分不利。

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中国的_特殊利益集团_如何影响地方政府决策_以房地产利益集团为例

中国的_特殊利益集团_如何影响地方政府决策_以房地产利益集团为例


二 、 中央政府房地产调控政策 、 效果及地方政府所扮演的角色
自 2003 年始 ， 针对房地产价格一路飞涨 ， 中 央 不断出台抑制性政策 。 然而 ， 这些政策不仅未能发 挥其效果 ， 反而导致房地产价格报复性反弹 。 以 下 我 们 用 表 格 对 2003~2008 年 上 半 年 中 央 主 要 宏 观 调控政策及政策后房地产市场表现作一简单回顾 。 从表 1 可以看出 ， 至 2008 年上半年为 止 ， 仅 就 中央政策公共政策倾向而言 ， 房地产价格过快上涨 势头早就应该被抑制住 ， 但为何调控效果如此 之令 人难以置信之差 ？ 综合各方面信息尤其是媒体相关报道 ， 原因就
2001 年出版Βιβλιοθήκη 专著 《 特殊利益政治 》。 该著首次定义
了 “ 特殊利益集团 （special interest group ）”， 是指 “ 该 利益集团的成员期望的政策并不是普通公民的理 想政策 ”。 因而 ，“ 特 殊利益集团 ” 也只是那些 “ 具有 共同的可识别 特征 、 关注相似政策问题的少数公民 组成的 组织 ”。 该著集中讨论了特殊利益集团如何 影响政府决策 。 但在他们的讨论几乎都是以美国宪 政民主体制作为背景 ， 并不适合于中国国情 。 本文试图在借鉴 “ 地方政府公司 ” 理论与 “ 特殊 利 益 政 治 ”理 论 基 础 之 上 ，探 讨 受 特 殊 利 益 集 团 影 响的地方政府在造成中央政府房地产调控失败过 程中所扮演的角色 ， 并以此建立起 一个特殊利益集 团影响地方政府的一般性理论框架 。 我们是出于以 下考虑 。 其 一 ，中 国 目 前 存 在 的 利 益 问 题 多 为 “特 殊 利 益问题 ”。 就中国语境而言 ， 因为改革开放前中国不 存 在 利 益 集 团 现 象 ；而 改 革 开 放 之 后 ，利 益 集 团 逐 渐形成之中 ， 加之在多数决策中 ， 政府能够 维持 “ 中 性 ”（ 姚洋 ，2008 ）， 因而 “ 一般利益政治问题 ” 在中 国 并不突出 。 但是 ， 一方面 ， 由于不同利益集团发育情 况 极 不 均 等 ，远 没 有 形 成 能 够 “对 等 竞 争 ”的 格 局 ， 因而 ， 在相关决策的利益博弈中 ， 由少数人组 成 、 拥 有诸多经济 、 社会甚至政治资源的利益 集团有更大 力量左右决策 ， 加之民主与法治 尚不健全背景下不 少 政 府 部 门 与 官 员 权 力 失 范 ， 因 此 ，“ 特 殊 利 益 问 题 ” 在中国国内越来越普遍 。 其二 ， 也是更为重要的 。 中国 “ 特殊利益集团 ” 影响公共决策的途径更为 “ 特殊 ”。 尽管佩尔森尤其 是 格 罗 斯 曼 等 人 对 于 “特 殊 利 益 集 团 ”的 讨 论 包 括 建模工作已经非常深入 ， 但二者都是讨论 以美国为 典范的西方代议制民主背景下 “ 特殊利益政治 ”。 因 而 ， 就 影 响 决 策 途 径 而 言 ，“ 特 殊 利 益 集 团 ” 首 先 必 须影响 “ 中位投票者 ” 的选民 ， 通过 “ 中位投票者 ” 再 去 影 响 议 会 议 员 ，而 不 同 议 员 代 表 不 同 利 益 ，彼 此 之间也是竞争性的 。 正因此 ， 二者的讨论都是从 “ 投 票理论 （principle of vote ）” 开始 ， 达到博弈均衡的过 程也因此仍然是回归到 “ 一般利益政治 ” 过程 。 而在 中国 “ 地方政府公司化 ” 背景下 ， 中央部门与地方 政
房地产行业存在的风险隐患和对策建议

房地产行业存在的风险隐患和对策建议

房地产行业存在的风险隐患和对策建议标题：房地产行业面临的风险隐患及对策建议摘要：房地产行业一直是经济发展的重要引擎之一，但同时也面临着一系列的风险隐患。

本文将从多个角度分析当前房地产行业的风险因素，并提出相应的对策建议，旨在为相关利益方提供参考和决策依据。

1. 经济周期波动风险（1）分析：房地产市场密切关联经济周期波动，经济低迷时需求下降，房价和投资收益可能受到冲击。

（2）对策建议：建立健全宏观调控政策，保持金融市场的稳定性；完善资金流动监管机制，控制过度借贷；引导房地产企业注重市场调研和风险预警，以便及时应对经济波动。

2. 土地供应限制风险（1）分析：土地供应紧缺可能导致房价上涨，增加购房者的负担，乃至引发市场泡沫。

（2）对策建议：加快土地开发审批程序；探索增加土地供应的政策创新途径；鼓励农村土地流转，提高土地利用率；建立健全土地市场监管机制，防范土地市场投机行为。

3. 市场准入和价格波动风险（1）分析：房地产市场准入门槛低，存在一定的市场失衡风险；市场价格波动会影响购房者的判断和信心。

（2）对策建议：完善房地产行业准入制度和标准，提高市场参与者的门槛；加强市场监管，防止价格操纵和不正当竞争；建立市场动态调控机制，及时调整政策以应对市场波动。

4. 健康资金链和房地产开发商信用风险（1）分析：部分房地产开发商存在资金链紧张和信用风险，可能导致项目延迟交付或停工，损害购房者利益。

（2）对策建议：加强对房地产企业的信用评估和监管；优化房地产融资体系，减少开发商过度借贷；引入金融机构作为资金保障，提高购房者的安全感。

个人观点和理解：房地产行业是一个关乎千家万户的重要领域，需要各方共同努力来降低风险隐患。

政府应继续加强宏观调控，保持市场稳定和健康发展；房地产企业也应加强自律，关注市场调研和风险预警，以便能够灵活应对市场的波动。

加强监管和规范，建立健全的市场机制，也是保障房地产行业健康发展的关键。

总结回顾：本文从经济周期波动、土地供应限制、市场准入和价格波动以及健康资金链和信用风险等角度，探讨了房地产行业的风险隐患。

房地产业存在的问题及建议

房地产业存在的问题及建议

房地产业存在的问题及建议近年来，随着经济的快速发展，我国房地产业取得了巨大的成就。

然而，与此同时，也面临着一系列问题和挑战。

本文将从多个角度探讨房地产业存在的问题，并提出相应的建议。

一、过度投资与泡沫风险1.问题：在短期内争相投资房地产导致市场供需失衡，进一步推高了楼市价格。

由于长期以来政府对于土地资源稳定供应做出了限制，并且大量资金涌入房地产市场，导致短时间内供不应求局面加剧，各类开发商采取高价收购土地或是肆意加价但企图批量销售等方式将空气投机行为引入到土地市场中。

2.建议：加强土地资源管理，通过合理调控保证住房市场平稳健康发展。

政府可以加强对土地资源的规划和分配，适时增加住宅用地供给，并对土地价格进行监管。

同时，在相关政策指导下引导部分投机性需求流向其他领域以降低涉及到贬值预期变现的可能。

二、产能过剩与财务风险1.问题：部分房地产企业过度扩张，导致产能过剩及严重财务困局。

为了追求规模化和速度，一些开发商忽视市场需求的合理性，盲目扩大生产规模，导致住宅库存量激增。

这种过度扩张可能会引发整个行业的金融风险，并对经济稳定造成潜在威胁。

2.建议：加强市场调控，鼓励房地产企业转型升级。

政府应制定相关政策来引导房地产企业进行专业化和品牌化建设。

同时，加强金融监管，防范虚假银行信贷支持和借款套现等非法操作，确保金融体系的安全运作。

三、商品房价格过高与居民担忧1.问题：房价上涨速度较快，不适应普通居民购房需求。

近年来，由于多种因素影响下地方收入差距日益增长、大城市居住成本上升等原因使得众多家庭不得不面临难以负担的购房压力。

大量投资者买房炒房，导致了商品房价格上涨，与此同时中小企业家庭普惠住房需求抑制较为迫切。

2.建议：完善住房保障机制和租赁市场体系。

加强政府对低收入人群提供合理保障的相关政策措施，并稳定和发展住房租赁市场。

通过加强基础设施配套、调整税收政策等方式来引导居民选择住有所居而非死守一方土地之中。

四、开发商与消费者之间不平衡的权益关系1.问题：存在着一些开发商滥用市场垄断地位，严重侵害消费者权益。

浅谈我国房地产市场存在的问题及对策探讨

浅谈我国房地产市场存在的问题及对策探讨

浅谈我国房地产市场存在的问题及对策探讨引言我国房地产市场作为中国经济的重要组成部分，在过去几十年中取得了巨大的发展和成就。

然而，随着时间的推移，一些问题和挑战也逐渐显现出来。

本文将浅谈我国房地产市场存在的问题，并提出一些对策进行探讨，以期促进房地产市场的健康发展。

问题一：楼市波动对经济的影响我国房地产市场的波动对整体经济有着重要影响。

过度依赖房地产的发展模式，会导致经济的不稳定和不可持续性增长。

特别是在过去几年中，楼市的热度和波动性加剧了经济的不确定性。

对策一：多元化经济结构为了减少对房地产市场的依赖，应当加快推进经济结构多元化的战略转型。

政府应积极推动制造业、服务业等其他领域的发展，提高经济结构的稳定性和韧性。

对策二：完善金融政策金融政策在引导房地产市场发展中起着重要作用。

政府应加强对金融市场的监管，防范金融风险。

同时，应制定健全的金融政策，合理引导信贷资源的配置，避免过度的房地产泡沫。

问题二：房地产市场供需失衡随着城市化进程的加快，我国许多城市出现了房地产供给过剩的现象。

与此同时，一些新兴城市的人口增长和就业机会的不足导致了房地产市场供需的失衡情况。

对策一：房地产市场调控针对供需失衡的问题，政府应采取调控措施。

例如，限购、限售政策可以有效抑制投资投机需求，避免房地产市场过热。

另外，推进住房租赁市场发展，增加租房供应，缓解购房需求。

对策二：优化城市规划通过优化城市规划，合理布局新建房地产项目，避免供应过剩的情况。

政府应加大对新建房地产项目的管控力度，确保供需关系的平衡。

问题三：房地产市场的价格波动我国房地产市场的价格波动是一个长期存在的问题。

尤其是一线城市和部分热门二线城市的房价飞涨，给普通居民带来了负担压力。

对策一：提高土地供应增加土地供应是降低房地产价格的重要手段。

政府应加大对土地的开发和供应力度，稳定土地市场的供需关系，减少房地产价格的上涨压力。

对策二：加强监管和政策引导政府应加强对房地产市场的监管，严查价格操纵和虚假房源信息等行为。