房地产影响因素分析 (2)

影响房地产价格走势的因素有哪些
房地产市场价格水平既受到成本与费用构成的影响，同时也是其他众多因素相互作用的结果。

这些因素包括：
1.社会因素
社会因素包括社会治安状况、人口密度、家庭结构、消费心理等。

2.政治因素
政治因素是指会对房地产价格产生影响的国家政策法规，包括房地产价格政策、税收政策、城市发展规划等。

3.经济因素
经济因素包括宏观经济状况、物价状况、居民收入状况等。

4.自然因素
自然因素包括房地产所处地段的地质、地形、地势及气候等。

5.区域因素
区域因素包括交通状况、公共设施、配套设施、学校、医院、商业网点、环境状况等。

6.个别因素
个别因素是指影响某个房地产项目的具体因素，包括建筑物造型、风格、色调、朝向、结构、材料、功能设计、施工质量、物业管理水平等。

功能设计合理、施工质量优良、通风采光好和良好的朝向等因素都会相应地在房地产价格上体现出来。

（二）决定房地产需求量的因素某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平，③消费者的偏好；④相关物品的价格水平；⑤消费者对未来的预期。

它们对房地产需求量的影响分别如下：（1）该种房地产的价格水平。

一般地说，某种房地产的价格如果上升了，对其需求就会减少；如果下降了，对其需求就会增加。

其他商品的需求量与价格的关系一般也如此。

由于需求量与价格负相关的这种关系很普遍，经济学家称之为需求规律。

需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。

炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。

因为这种物品只有在高价位时才能够起到炫耀作用，所以其需求量与价格成同方向变化。

吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。

19世纪英国人吉芬发现，在1845年爱尔兰大灾荒时，马铃薯价格上升，但人们对马铃薯的需求却不断增加，这一现象在当时被称为“吉芬难题”。

这类特殊物品以后也因此被称为吉芬物品。

（2）消费者的收入水平。

因为消费者对商品的需求是有支付能力支持的需要，所以需求量的大小还取决于消费者的收入水平。

对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对该种商品的需求；相反，就会减少对该种商品的需求。

但对于低档商品来说，其需求量可能随着收入增长而下降，即当消费者的收入增加时，反倒会减少对该种商品的需求。

（3）消费者的偏好。

消费者对商品的需求产生于其需要或欲望，而消费者对不同商品的需要或欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的偏好。

消费者的偏好支配着他在使用价值相同或相似的替代品之间的消费选择。

当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会增加；相反，则需求就会减少。

例如，如果城市居民出现了向郊区迁移的趋势，则对市区住宅的需求将会减少，而对郊区住宅的需求将会增加。

但是，人们的消费偏好不是固定不变的，在某些因素的作用下会发生变化。

房地产宏观调控对房价及市场供求的影响摘要：房地产是市场经济环节中的一项重要的商业性行为，在这个条件下，房地产的经营和发展应该符合特定的商业规律，应该体现商业活动中市场的自我调剂作用。

但于此同时，我们必需要看到的是，在中国几千年来形成的意识形态中，“家”的概念对房子的依赖始终占据主要地位。

所以，房地产作为民生经济的主要组成部分，是一切经济活动的基础和载体，是关系到社会稳定和民生的基本要素。

关键词：宏观调控房价房地产市场经济政策近年来，我国的经济得到了飞速的发展，人们的物质生活水平也越来越高，促进了我国房地产事业的快速发展。

为了能够有效的抑制房地产经济泡沫的逐渐膨胀，我国的相关部门运用宏观调控中的经济政策来规范房地产市场的发展，控制房地产价格，维护房地产发展的秩序，使房地产事业能够得到快速稳定的发展，最终实现房地产市场和国家经济发展相互协调。

一、国家宏观调控随着国家调控政策的积累，房地产行业的准入门槛越来越高，而我国人口众多，城市化进程速度加快，三线城市需求量增大，从理论上来讲，市场供需关系应该趋于平衡。

但在实际的需求市场中，仍存在大量的需要性消费，但却因房价的不断增长和个人收入的不平衡，无法转为需求性消费。

在这一方面，国家虽然积极的进行房地产结构调整，但在实际操作过程中仍无法完全满足需求。

另外，地域之间跟据总体经济发展水平，其实际的供需水平也会有所区别。

近年来，随着一系列法规、政策和配套措施的出台，基本建立起了覆盖生产（开发）、流通、消费、服务等各领域的行业管理体制，在土地、建材、施工、销售、评估、审计、物业、二手房、装修等环节都已形成一定的规模，并各自出现了代表性的企业。

然而，按市场化原理来看，各行业之间相具有相互制约、相互提升的产业链关系。

但实事上，基于房地产主体的价格受其它行业发展的影响甚微，因此在现实中房地产开发环节在很大程度上支配着其它行业的发展。

一旦开发环节的发展出现波动，立刻就会影响其它环节的发展，并表现的较为剧烈，这也从另一方面验证了房地产开发作为支柱行业的地位。

房地产经济的影响因素分析房地产经济一直是各国经济发展的一个重要组成部分。

房地产市场的繁荣与否，不仅直接影响着相关行业的发展，还会深刻影响着全国经济的发展。

分析房地产经济的影响因素，对于促进经济持续稳定增长，具有重要的意义。

一、宏观经济政策宏观经济政策是指政府通过调整货币政策、财政政策等手段对经济进行调控。

这些政策直接影响着房地产市场的发展情况。

政府出台一揽子措施来降低房地产市场的过热程度，限制房地产融资，严格房地产开发许可等措施，都会直接对房地产市场产生影响。

货币政策的宽松与否，也会对购房者的购房意愿产生影响。

二、居民收入水平居民收入水平直接影响了居民的购房能力。

当居民收入水平较高时，他们会更有能力购买商品房或者改善性住房；相反，收入水平较低时，他们购房的能力就会受到限制。

居民收入水平是决定房地产市场需求的一个重要因素。

三、城市化进程城市化进程是当今世界上的一个普遍现象，城市化进程加速了人口流动，增加了对城市住房的需求。

随着城市化进程的不断发展，农村人口向城市转移，城市居民的住房需求也在不断增加。

城市化进程对于房地产市场的需求产生了直接的影响。

四、土地资源供应土地资源供应是影响房地产市场供给的一个决定性因素。

在中国，土地供应主要由政府掌握，政府出让土地所得收入也是政府的重要财政收入来源。

政府的土地出让政策直接会影响到房地产开发商的开发意愿和能力。

土地资源的供应限制与否，会直接决定着房地产市场的供给情况。

五、金融政策金融政策对于房地产市场的影响也是十分重要的。

金融政策的紧缩或者宽松对于购房者来说都会产生直接影响。

金融政策的宽松会增加购房者的购房能力，从而促进房地产市场的繁荣；而金融政策的紧缩则会降低购房者的购房能力，从而影响房地产市场的发展。

在房地产市场是一个综合影响因素较多的市场，政策因素、经济水平、土地资源等多个因素相互作用，共同决定着房地产市场的发展走向。

对于房地产市场的研究分析，需要全方位的考虑各个主要的影响因素，进行综合分析。

影响房地产项目开发的环境包括摘要：一、微观环境分析1.企业本身2.消费者3.供应商4.营销中间商5.竞争者6.社会公众二、宏观环境分析1.人口环境2.经济环境3.自然环境4.科技环境5.政治法律环境6.社会文化环境正文：房地产项目开发受到多种环境因素的影响，这些环境因素可以分为微观环境和宏观环境两个层面。

首先，我们来分析微观环境。

微观环境主要包括企业本身、消费者、供应商、营销中间商、竞争者以及社会公众等。

在房地产项目中，企业本身的实力和管理水平直接影响着项目的开发进度和质量。

消费者作为房地产的最终使用者，其需求和购买力对项目的市场前景至关重要。

供应商和营销中间商则在项目中扮演着合作伙伴的角色，他们的服务质量和服务水平直接影响到项目的销售和推广。

竞争者的实力和策略也会对房地产项目产生直接影响。

此外，社会公众对房地产项目的认知和态度也是影响项目成功与否的重要因素。

其次，宏观环境也对房地产项目开发产生深远影响。

宏观环境主要包括人口环境、经济环境、自然环境、科技环境、政治法律环境和社会文化环境。

人口环境决定了房地产市场的需求和潜力。

经济环境则直接影响着消费者的购买力和投资者的信心。

自然环境则关乎房地产项目的选址和规划，如地形、气候、水源等因素。

科技环境则决定了房地产项目的开发水平和创新能力。

政治法律环境涉及到房地产项目的政策支持和法规约束。

最后，社会文化环境影响着房地产项目的定位和营销策略。

总之，房地产项目开发需要充分考虑各种环境因素，以便制定出合理的发展策略和应对措施。

房地产估价报告（二）引言概述：房地产估价报告（二）旨在对特定房产进行全面评估，以确定其合理的市场价值。

此报告将通过以下五个大点对房地产进行分析和评估，包括：市场状况分析、物理状况评估、可比销售分析、收益法评估和总结结论。

正文：一、市场状况分析1. 研究当地的经济趋势和发展规划，包括就业市场和商业环境。

2. 调查当地的房地产市场供求情况，特别关注同类型房产的销售和出租情况。

3. 分析房屋市场价格波动趋势，结合历史数据和未来预测，评估该房产价值的潜在增长空间。

4. 研究当地政府政策对房产市场的影响，评估潜在的政策风险和机遇。

5. 汇总市场状况分析结果，为后续评估提供基础数据。

二、物理状况评估1. 对房屋的整体结构进行评估，包括建筑质量、外部环境和周边设施。

2. 检查房屋的维护状况，评估是否存在损坏或需要维修的问题。

3. 检查房屋的内部空间布局和功能性，评估其符合市场需求的程度。

4. 检查房屋的安全设施和建筑材料，评估其对住户安全和长期价值的影响。

5. 汇总物理状况评估结果，为后续估价提供可靠的数据依据。

三、可比销售分析1. 对市场上相似房产的售价进行调查和研究，查看近期交易记录。

2. 比较房产的位置、面积、房间数等关键特征，找出与该房产最接近的可比房源。

3. 分析可比房产的销售价格和交易流程，评估其中的影响因素，如交易周期和市场需求。

4. 根据可比房产的数据，计算出估价范围，并结合市场状况分析的数据进行进一步调整。

5. 汇总可比销售分析结果，为房屋估价提供参考依据。

四、收益法评估1. 研究房地产租赁市场，分析当地租金水平和租赁需求。

2. 评估该房产的租金收益潜力，包括长期租金收入和短期租赁回报。

3. 考虑未来的房产增值空间和可能的资本利得，结合租金收入进行综合评估。

4. 根据租金流量和资本增值预测，计算出房产的未来现值。

5. 汇总收益法评估结果，为总结结论提供参考信息。

总结：根据对市场状况、物理状况、可比销售和收益法进行综合分析，对房地产进行了全面评估。

房地产客户分析（二）引言概述:在房地产行业中，深入了解和分析客户是至关重要的。

通过客户分析，房地产企业可以更好地了解目标受众的需求和偏好，并制定相应的营销策略。

本文将深入探讨房地产客户分析的五个重要方面，以便帮助企业更好地了解他们的目标客户群体。

一、客户群体的细分1. 根据购房目的进行细分：包括自住购房、投资购房等。

2. 根据购房预算进行细分：考虑不同购房预算的客户，并制定针对不同预算群体的营销策略。

3. 根据购房偏好进行细分：了解客户对于房屋类型、位置、面积等偏好，制定相应的产品规划。

二、客户需求的分析1. 需求的多样性：识别不同客户群体对于房地产的需求和期望，包括舒适性、配套设施、学区要求等。

2. 偏好的变化：追踪市场趋势和消费者行为，了解客户对于房地产的新兴需求和偏好。

3. 竞争对手的分析：研究竞争对手的产品特点和市场策略，以提供与之不同的产品和服务。

三、市场调研和数据分析1. 客户调研：通过问卷调查、面对面访谈等方式，收集客户的需求和反馈。

2. 数据分析：运用数据分析工具，如统计分析和数据挖掘技术，挖掘潜在客户数据，了解他们的消费习惯和购买意向。

3. 市场趋势分析：研究市场趋势和变化，包括政策和市场环境因素，以预测未来的客户需求。

四、客户关系管理1. 建立客户档案：对客户进行详细记录，包括其个人信息、购房历史、需求和反馈等，以便更好地了解客户和为其提供个性化服务。

2. 客户沟通和互动：通过多种渠道和方式，与客户保持密切的互动，包括电话、邮件、社交媒体等。

3. 客户满意度调查：定期开展客户满意度调查，了解客户的满意程度和改进空间，以提高客户忠诚度。

五、策略和营销推广1. 客户定位策略：根据客户分析结果确定目标客户群体，并制定相应的业务和宣传策略。

2. 产品差异化：基于客户需求进行产品规划和创新，以满足不同客户群体的需求。

3. 营销策略：通过多种渠道进行营销宣传，如广告、推广活动和线上线下渠道推广。

房地产SWOT分析房地产行业是一个充满竞争和风险的行业。

为了更好地了解这个行业的优势、劣势、机会和威胁，我们需要进行SWOT分析。

1. 优势：（1）市场需求：随着人口增长和城市化进程的加速，对住房的需求也在不断增加，这为房地产行业提供了巨大的市场机会。

（2）资源优势：房地产企业通常拥有大量的土地资源和资金，这为他们开发和销售房产提供了坚实的基础。

（3）品牌影响力：一些房地产企业拥有较强的品牌影响力，这使得他们在市场中具有竞争优势，吸引了更多的购房者。

（4）专业团队：房地产行业需要各种专业的人才，包括开发商、设计师、营销人员等。

一些大企业拥有雄厚的团队资源，能够更好地满足市场需求。

2. 劣势：（1）政策限制：房地产行业受到政策的严格限制，包括土地资源的供应、户籍限制等，这限制了企业的发展空间。

（2）周期性波动：房地产市场受到宏观经济环境的影响，存在周期性波动，企业需要具备一定的风险管理能力来应对市场的不确定性。

（3）竞争激烈：房地产行业竞争激烈，企业需要具备良好的品质、价格和服务以在市场中脱颖而出。

（4）人才需求：房地产行业需要各种专业人才，但目前行业普遍面临人才短缺的问题，企业需要加大对人才的培养和引进力度。

3. 机会：（1）城市化进程：随着城市化的推进，农村人口向城市迁移的趋势将持续增强，这将推动住房需求的增长，为房地产企业提供发展机会。

（2）创新技术：新技术的不断发展，如大数据分析、人工智能等，可以为房地产企业提供更好的市场洞察和优化决策的能力。

（3）政策支持：政府出台的相关政策，如住房保障政策、房地产税收优惠等，可以促进房地产行业的发展。

（4）境外投资：中国房地产市场的国际化水平不断提高，引入外资对于企业的发展具有积极意义。

4. 威胁：（1）政策风险：政策的调整对房地产行业具有重大影响，政府出台的政策变化可能导致市场需求的急剧变化。

（2）经济波动：宏观经济的波动可能导致购房者信心下降，市场需求减少，给房地产行业带来不确定性和风险。

成都理工大学课程论文题目：关于中国房价的实证分析学院商学院＿专业经济学班级 10级课程名称计量经济学学号＿ 201008030310学生姓名屈彬指导教师高辉成绩2012.11目录一、引言 (3)二、文献综述 (4)（一）国外的研究 (4)（二）国内的研究 (4)（1）关于房价的影响因素 (4)（2）关于房价的政策措施方面 (5)三、变量选取与模型设定 (5)（一）被解释变量的选取 (5)（二）解释变量的选取 (5)四、数据的收集与模型的估计 (6)（一）数据的收集 (6)(二)参数估计 (7)（三）模型检验 (9)⑴经济意义检验 (9)⑵拟合优度和统计检验 (9)（3）计量经济学检验 (10)五、依赖于实证分析的结论 (15)六、对策建议 (16)七、参考文献 (17)关于中国房价的实证分析摘要：进入新世纪以来，我国房价持续不断的上涨，尤其是2008年以来房价更是成为很多中国人不能承受之重。

房价远远超出了一般工薪阶层经济承载能力，房价的持续上涨成为居民购房一大难题。

普遍认为土地财政政策和民间过度投机性投资是造成房价上涨的重要原因，本文对房价上涨的典型影响因素进行计量经济分析，通过Eviews软件建立计量经济模型，确定房价上涨的影响因素。

分析结果表明房价的上涨主要受城镇居民人均消费性支出和房价收入比两大因素的影响，其中房价收入比起到决定性作用，对房价的上涨具有重大影响，城镇居民人均消费性支的变动对房价的上涨也起到一定的作用。

关键字：房价收入比OLS 估计商品房房价一、引言改革开放以来，特别是1998年推行城镇住房制度改革以来，我国国民经济取得了飞速发展，住房消费占我国城镇居民消费的比重越来越高。

同时，随着城镇居民住房观念的重大转变，住房商品化新体制的基本确立，以及房地产产业投资的持续快速增长，使得以商品住宅为主的房地产业成为了国民经济的重要支柱产业。

经济发展越来越快，人民生活水平日益提高，也就开始有能力去尝试买房了，所以房产商才有利可图，但社会保障体制发育不健全，人们的社会生活有很大的不确定性，例如对养老的担忧，对通货贬值的担忧，对子女未来命运的担忧等等。

安徽广播影视职业技术学院2010-2011学年第二学期《资产评估》期末考核试卷（B ）适用班级：09-32 姓名 成绩：一 、单项选择（1.5×30=45分）1．对资产价值进行评定估算时，被评估资产实际状况的时间参照为【C 】A ．评估报告日期B ．评估工作日期C ．评估基准期D ．过去、现在及未来2．在企业兼并时，目标企业（即被兼并企业）价值评估的最适用假设是【B 】A ．公开市场假设B ．继续使用假设C ．清算假设D ．持续使用假设3．教堂、学校、专用机器设备等资产的价值评估，一般适宜选用【D 】A ．市场法B ．收益法C ．残余法D ．成本法4．运用成本法评估一项资产时，若分别选用复原重置成本和更新重置成本，则应当考虑不同重置成本情况下，具有不同的【A 】A ．功能性贬值B ．经济性贬值C ．收益性贬值D ．实体性贬值5．专业工程技术人员在现场勘察的基础上，对机器设备的新旧程度、剩余经济寿命等有关指标进行分析的鉴定方法是【D 】A ．统计鉴定B ．微观鉴定C ．宏观鉴定D ．判断性鉴定6．某评估参照物的价格为10万元，成新率为50％，被评估资产的成新率为75％，二者在新旧程度方面的差异为【B】A．2.5万元 B．5万元 C．7.5万元 D．10万元7．某类设备的价值和生产能力之间成非线性关系，市场上年加工1600件产品的该类全新设备的价值为10万元，现为八成新的年加工900件产品的被评估设备的价值为（规模效益指数为0.5）【C】A．5.6万元 B．7.5万元 C．6万元 D．4.5万元8．某评估机构采用统计分析法对某企业的100台某类设备进行评估，其账面原值共计1000万元，评估人员经抽样选择了10台具有代表性的设备进行评估，其账面原值共计150万元，经估算其重置成本之和为180万元，则该企业被评估设备的重置成本最接近于【A】A．1200万元 B．1800万元 C．1300万元 D．1500万元9．某设备的年收益额为10万元，适用本金化率为10％，则该设备的评估价值为【C】A．110万元 B．150万元 C．100万元 D．50万元10．待评估建筑物为一砖混结构两层楼房，宅基地面积为300平方米，房屋每层月租金为2500元，各种费用占租金收入的40％，土地还原率为8％，建筑物还原率为10％，评估人员另用市场法求得土地使用权价格为每平方米1000元，建筑物的年纯收益为【B】A．1000元 B．12000元 C．4000元 D．2000元11．在估算建筑物重置成本的各方法中，最粗略的方法是【B】A．重编预算法 B．指数调整法 C．预决算调整法 D．残余法12．某砖混结构房屋经评估人员现场勘察，对结构部分、装修部分、设备部分的打分分别为70、50、30，这三部分的评分修正系数分别为0.55、0.15、0.3，则该房屋的成新率为【D】A．65％ B．70％ C．50％ D．55％13．运用市场法评估建筑物是要体现建筑物评估的【C】A．房地合一原则 B．供需原则 C．替代原则 D．最有效使用原则14．建筑安装工程费不包括【C】A．临时设施费 B．税金 C．工程招投标费 D．企业管理费15．在用收益法评估土地使用权价格时，总费用不包括【C】A．房地产税金 B．管理费 C．利息 D．保险费16．预期在一宗土地上开发住宅30000平方米，每平方米售价可达到2000元。