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以我给的标题写文档，最低1503字，要求以Markdown 文本格式输出，不要带图片，标题为：万达私有化方案# 万达私有化方案## 一、背景介绍近年来，中国房地产市场持续发展，万达集团在房地产行业的地位不断增强。
然而，由于市场波动以及国际形势的影响，万达集团的发展面临一些挑战。
为了实现长期稳定发展，万达集团正考虑私有化方案。
## 二、私有化目的万达集团的私有化目的是为了提高公司的灵活性和可持续发展能力。
私有化可以使公司更加独立自主地制定战略和决策，降低公司的经营风险，并为未来发展提供更大的空间和机会。
## 三、私有化方案步骤### 3.1 调查研究和准备工作在开始私有化过程之前，万达集团将进行一系列的调查研究和准备工作。
这些工作包括对公司内部结构、财务情况以及市场变化的分析和评估，以确定私有化的可行性和必要性。
### 3.2 制定私有化计划基于调查研究和准备工作的结果，万达集团将制定详细的私有化计划。
这个计划将包括私有化的时间表、目标、策略、资源配置等内容。
### 3.3 寻找合适的投资者在私有化过程中，万达集团将寻找合适的投资者。
这些投资者应具备足够的实力和资源来支持万达集团的发展，并能够与万达集团的战略目标和价值观相契合。
### 3.4 进行谈判和协商一旦找到合适的投资者，万达集团将与投资者进行谈判和协商，商讨私有化的具体细节和条件。
在谈判过程中，万达集团将确保公司和股东的利益得到充分保护。
### 3.5 完成交易和变更当谈判达成一致后，万达集团将与投资者签署正式的合同，完成交易和所有必要的变更手续。
私有化过程将在法律和监管机构的指导和审批下进行，以确保合法性和合规性。
### 3.6 后续工作和发展私有化完成后，万达集团将进行相关的后续工作和发展。
这包括整合资源、优化业务结构、加强内部管理等方面的工作，以实现私有化目标并推动公司的长期发展。
## 四、私有化的意义和影响### 4.1 提升公司竞争力通过私有化，万达集团可以更加灵活和快速地响应市场变化，并制定更加符合市场需求的战略和决策。
“万达商业”香港退市拟A 股上市的剖析与思考周运兰魏婧娅鲍明洋摘要：由于在香港证券市场价值被低估等原因，2014年12月刚在香港上市不久的大连万达商业地产公司2016年已通过公开要约收购，9月底正式从香港证券交易所退市，并努力寻求在中国内地A 股市场上市。
这起2016年全球资本市场最大的私有化案例，以及之后其鸣锣旗鼓地谋求在A 股市场上市，引起了海外内各方人士的广泛关注。
本文剖析了万达商业香港退市以及回归A 股的原因，并从企业集团境外上市股权融资及资本经营等方面进行了思考，得出一些重要启示。
关键词：万达商业地产公司；企业集团；资本收缩；资本运营引言2014年12月刚在香港上市不久的大连万达商业地产公司2016年通过公开要约收购，9月20日之后正式从香港证券交易所退市，并努力寻求在中国内地证券市场上市。
这起2016年全球资本市场最大的私有化案例，以及之后其鸣锣旗鼓地谋求在A 股市场上市，引起了海外内各方人士的广泛关注。
万达集团此次对万达商业的私有化并在香港退市并拟回归A 股市场此举是冲动还是智慧？是迫于无奈的退却还是它作为企业集团的恰当资本经营与战略？本文将对此进行剖析与思考。
一、公司简介大连万达商业地产股份有限公司（以下简称“万达商业”）是大连万达集团旗下商业地产投资及运营的唯一业务平台，也是全球规模最大的不动产企业。
该公司于2002年9月成立，注册资本为38.75亿元人民币，在2009年12月整体变更为股份有限公司，多年在大陆申请A 股上市未果，2014年12月23日在香港联交所上市（03699.HK ）。
2015年，万达商业开始向轻资产模式转型，标志着其发展进入了靠品牌获取利润的崭新阶段。
截至2016年11月28日，万达商业持有物业面积2831万平方米，已在全国开业171座万达广场。
二、万达香港退市简介及原因剖析（一）万达商业退市简介2016年3月29日万达商业首次公告称要进行私有化退市，5月30日公告宣布本次要约收购价格为每股52.8港元，8月15日临时股东大会通过退市决议，最大股东大连万达集团等通过公开要约收购其全部股票，总额达到344亿港元。
港交所退市回归万达商管A股IPO毫无进展作者：暂无来源：《投资与理财》 2018年第11期2018年3月1日，大连万达商业地产股份有限公司发布公告称，为贯彻公司发展战略，公司更名为大连万达商业管理集团股份有限公司（以下简称“万达商管”），工商登记变更已于2月22日完成。
资料显示， 2016年9月20日万达商管在港交所私有化退市准备回归A股，但是自从2015年1月公布招股书至今将近3年，其I PO进程没有实质性进展，目前状态为已反馈。
业内人士指出，中国房地产行业在度过多年的黄金时代之后开始日趋黯淡，主要原因在于国家调控政策的不断加码，而地产企业通过资本市场融资也是相关部门关注的重点。
2015年证监会根据国务院通知，收紧了地产企业在A股上市的监管政策。
据内部人士称，实际上地产企业的上市、再融资和重大资产重组已经全部暂停。
受此影响，包括万达商管在内的6家房企IPO毫无进展。
其中，上交所5家，分别是万达商管、广州富力地产、同策房产咨询、金辉集团和首创置业，深交所中小板1家，为重庆新大正物业集团。
而首创置业于2018年10月11日退出IPO，终止审查。
其实，早在2015年王健林就已经筹划万达商管的转型，计划3到5五年内把“地产”去掉，从房地产为主的企业转型为以服务业为主的企业，以谋求在A股上取得突破，而名称变更、资产去重从轻等一系列动作下来，效果却并不显著。
根据证监会最新披露的消息显示，万达商管依然被定性为房地产企业。
企业性质直接决定了万达商管能否按时回归A股上市。
分析人士称：“从万达上市本身来说，其对于商业管理资源是比较重视的。
类似资源上市，和万达的企业优势有关。
通过更名，能够实现轻资产的导向，进而有助于在上市中降低压力。
但从量变到质变的转型需要很长的时间和巨大的勇气。
”根据公开资料显示，2017年万达商管投资损失高达72.78亿元人民币，与2016年获益23.44亿元人民币形成较大差异，造成高额损失的主要原因是处置长期股权投资产生损失87.03亿元人民币。
万达概念股雄起 多个疑似借壳对象涨停摩根大通认为，在万达商业私有化获通过及恒盛地产潜在私有化的影响下，相信市场正寻找下一家可能私有化的公司，恒大、富力、合生创展、华南城等中资地产股都有私有化的可能。
港股上市公司万达商业8月15日、16日晚间连续发布公告称，公司退市议案获通过，已申请于9月20日起撤销H股在港交所上市，这意味着，在不远的将来A股地产行业中又将增添一个“巨无霸”。
受此影响，近日万达概念股表现强势，昨日国中水务、泰达股份一字涨停，这已是这两只股票的第二个涨停。
国中水务以3.78亿元受让鹏欣集团在赛领基金的10亿元出资额，该10亿元出资额占赛领基金注册资本的比例为11.10%。
赛领基金是一家基金公司，其行销的基金参与了万达私有化。
而泰达股份则是大股东天津泰达投资控股有限公司出资10亿元，参与万达私有化。
万达私有化概念股还包括皇氏集团、杉杉股份、新华都、中国中铁、中航资本等。
根据万达商业此前公告，RedFortuneGloBAlLimited为万达私有化要约收购财团成员之一，皇氏集团参股的上海赛领皇氏股权投资基金是RedFortuneGlobalLimited参与人之一。
皇氏集团昨日也以涨停收报，前日大涨超7%。
根据公告，WDKnightI占万达私有化要约总额比例为15.99%，杉杉股份的间接控股股东杉杉控股正是WDKnightI的控制方。
杉杉股份本周以来的涨幅也达到20%。
此外，中航资本旗下中航资本国际参与万达商业私有化财团，该股本周以来涨21.2%；新华联的股东新华联集团投资1亿参股万达私有化，成为基石投资者，本周以来涨5.44%；中国中铁大股东中国中铁股份有限公司参与WDKnightIV，占比2.11%，该股本周涨约4%。
而曾与万达商业传出借壳绯闻的上市公司股价也连续走高，包括红星发展、新华都、上海九百先后与万达借壳扯上关系，表现亮眼，本周分别涨22.73%、10.91%和32.08%。
万达离职重臣，揭秘王健林转型和资本运作内幕导读：王贵亚一直在万达金融体系中扮演着重要的角色，这是他过去两年多来做的事。
从2014到2016年，王贵亚经历了整个万达金融集团的筹建，以及这家航母级公司的第四次转型决定。
这位在中国建设银行工作了30年的金融界老兵，一度曾是首富王健林亲自相中的组建万达金融集团的人选。
1984年大学毕业之后，王贵亚从建设银行的基层做起，历任总行投资理财总监、投资银行部总经理、计划财务部总经理。
而在被万达高薪挖角之前，王贵亚的职务是中国建设银行投资理财总监兼投资银行部总经理。
2014年初，王贵亚空降万达，任集团高级副总裁。
按照王贵亚的描述，早在2013年8月，自己就有离开国有银行体制，去民营企业的打算。
后经王健林主动邀请，加入万达。
王贵亚加盟的档口，正是万达面临第四次转型的重要时刻。
彼时的王健林已经感受到依托商业地产的“复制”无法再支撑企业的高速增长。
国际企业、大文化概念、金融与轻资产的战略思路陆续被提出，面对高增长瓶颈的万达正在极力寻求下一个突破口。
2015年中，筹备两年多的万达金融集团正式成立。
在当时披露的文件中，金融集团的高管配置堪称豪华，王健林亲自挂帅，集团总裁丁本锡担任副组长，组员包括文化集团总裁张霖、高级副总裁赵世刚、尹武海、集团副总裁刘朝辉等。
而王贵亚，则是当时金融集团筹措组的组长。
王健林曾对万达的金融业务充满期待，在彼时2015年上半年工作会议中，他曾说“万达未来价值最大的就是金融板块。
”在首富的设想中，未来的万达金融，是真正的互联网+金融。
王健林曾在工作报告中提出，要充分利用万达独有优势，跟万达商管、万达电商结合。
通过账务商家现金流入口、健林对商户的信贷考核、发放和回收机制。
并利用电商、快钱的大数据，创新信贷模式，搞线上金融。
尽管眼下市场上万达金融的声音并不大。
但这家成立刚刚一年的集团公司在去年底还是交出了不错的答卷。
当年，万达金融集团收入208.9亿元，完成年计划的697%。
340亿砸向万达王健林为何要告别商业地产开发作者：万达集团来源：《经济技术协作信息》 2018年第4期1月29 日，由腾讯作为主发起方，联合苏宁、京东、融创与万达商业在北京签订战略投资协议，计划投资约340 亿元人民币，收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。
根据上述以腾讯、苏宁、京东、融创等战略投资方金额测算，万达商业的估值约为2429亿元。
基本上与碧桂园市值3456亿港元相当。
而作为万达集团旗下核心企业，万达商业的主营业务是搭建线下消费平台为目的的商业地产投资、运营管理。
截至2017年底，万达商业持有已开业商业面积3151万平方米，在中国开业万达广场235个，年客流量31.9亿人次。
截至目前，万达集团持有万达商业43.712%股份，王健林直接持有万达商业6.24%股份，王健林为万达商业实际控制人。
同时，退市投资人持有万达商业14.273%的股份，腾讯等各方的入局也意味着万达商业从H 股私有化退市时引入的投资人将悉数撤退。
不过，最近坊间传出，王健林又是变买重资产，又是资金紧张的消息，而这次腾讯、苏宁、京东、融创这四大商界巨头，总共出资340亿，来收购万达商业14%的股权，究竟是想雪中送炭救助王健林呢？还是他们本来就看到了收购万达商业股仅有着不为人知的秘密呢？一方面，按照340亿占比14%的股份来看，万达商业的估值约为2429亿元，按照万达商业持有的3151 万平方米物业计算，每平方米物业价值仅为7707元，这显然是极为有吸引力的估值水平。
这就说明王健林甩卖的万达商业股份价格还是很吸引人的。
另一方面，无论是腾讯和京东，还是苏宁，购买万达商业股权并不仅是想做一个财务投资者。
在新零售业态发展如火如荼的今天，都对线下商铺资源有较强烈的需求，而万达商业正好能够满足这种需求。
对苏宁来说，张近东提出来要在2018年开8000 家店，入股万达商业可能有利于进一步加强与万达的合作，快速实现开店目标；对腾讯而言，双方可能将在会员导入、金融服务、仓储物流、物资采购等多方面展开一系列大数据合作；对京东而言，也有利于其线下店铺的开拓，在其与阿里的新零售业态的争夺战中，找到新的助力点，获得更多的线下商铺的资源。
解谜万达商业退市之路作者：高香来源：《经营管理者·上旬刊》2017年第11期摘要：通过对万达商业在香港交易及结算所有限公司（HEKX）退市历程的分析，阐明内地企业在境外上市后所可能遭遇到的困难，为热衷境外上市的境内企业敲响警钟。
关键词：万达商业香港特区退市启示香港特区由于文化、地理优势，长期以来是内地企业境外上市的首选市场。
部分境内企业为了吸引外资，與国际接轨，纷纷选择了在香港特区这一国际公认的金融中心上市，以利用香港特区的区位与人才优势，早日实现国际化企业的进程。
但是在香港特区上市的境内企业普遍存在盲目跟风上市、市值严重低估、二级市场表现不佳等问题，反而影响了企业的发展。
本文通过对万达商业在港交所（HEKX）退市历程的分析，阐明内地企业在境外上市所可能遭遇到的困难，为热衷于境外上市的境内企业起到一定的警醒作用。
一、万达商业香港特区退市历程1.背景介绍。
万达商业全称大连万达商业地产股份有限公司，于2002年9月成立，是全球实力最雄厚、规模最大却尚未整体上市的公司之一。
回顾其漫漫上市路，可谓是坎坷丛生。
2005年，万达商业筹划在香港特区红筹上市，却因国家部委联合下发“171号文”严格限制境外公司收购境内物业而折戟。
2009年启动A股上市计划，又因08年金融危机后遗症导致的资本市场低迷和国家对于房地产市场的宏观调控政策被推迟。
截止到2013年，万达商业依旧处在A股上市初审行列。
茫茫四年艰辛上市路，万达商业心灰意冷，退出A股市场排队行列，退而求其次，转投香港特区上市。
2014年12月23日，万达商业于香港特区联交所上市，股票代码“商业03699.HK”发售股票6亿股，招股价48港元，募集资金总额288亿港元，扣除承销团费用、销售佣金后募集资金净额为280.3亿港元，是香港特区市场当年招股额最大的公司。
2.万达商业在港交所的表现。
2014年12月23日，是万达商业在香港特区上市后的首个交易日，并未迎来开门红。
18 | 中国商人CBMAGB BUSINESSMAN USINESS本期人物FIGURE王健林：回归A股财富或进世界前五王健林要带着万达杀回A股了，这单2016年全球资本市场最大的私有化案例，引发了最近的概念股热潮。
在香港上市不足两年的万达商业，3月29日首次刊发私有化公告。
8月中旬，万达商业向香港联交所撤回H股上市的特别决议案，获股东大会批准。
这意味着，万达私有化又向前迈进了一大步。
在这场资本狂潮中，闷声发大财的无疑是王健林自己。
目前，业界对于万达商业的估值主要有两套算法：一是市盈率(市值/净利润)。
去年，万达商业实现净利润300亿元，以A股龙头万科15.3倍的静态市盈率估算(万科2015年净利润181亿元)，万达的估值应当在4590亿元。
二是市净率(市值/净资产)。
截至2015年年底，万达商业净资产为1858.97亿元，以万科的市净率(2.03倍)计算，则万达商业的估值为3773亿元。
参照上述两种计算方法，万达商业相对于港股估值分别要高出2607亿元、1790亿元。
由于王健林和王思聪父子两人合计持有万达商业50.5%的股权，这意味着，王健林的身家将增加904亿元—1317亿元(换算成美元是136亿美元—198亿美元)。
福布斯官网显示，王健林目前的实时财富为287亿美元，位居全球第18位，位居华人世界第一，比第二名的李嘉诚要高出16亿美元。
如果万达A股上市成功且比照万科的市盈率估值，则王健林的身家将攀升至485亿美元，全球排名第五，仅次于比尔·盖茨、ZARA老板奥尔特加、股神巴菲特以及墨西哥电信大亨卡洛斯·斯利姆·埃卢。
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陈湛匀教授头脑七大器官构成经理层资本运营基本--鼻子闻闻最近发展机会（3）今天《湛匀妙语》的节目上，著名经济学家、上海市投资学会副会长陈湛匀教授就“头脑七大器官构成经理层资本运营基本功—鼻子闻闻发展机会（3）”发表演说。
陈教授提到：成功的IPO有赖于市场宏观环境的利好(市场时机)，成长型企业往往受到投资者的热捧，同时上市地点选择也很重要。
以下是陈教授的部分观点实录：2003年美国第三季度GDP增长达3.4%，2003年美国道琼斯30种工业指数上扬了19%(如图1)。
图1 时机定位恰当为什么说携程网选择上市时机不错呢？整个中国出现过两次连续5年GDP 增速超过10%，一次是1992年到1996年5年；还有一次，2003年到2007年连续5年。
20世纪60年代，日本提出了倍增计划，当时连续五年经济增长，拉动了整个日本经济的发展。
到了20世纪70年代，新加坡连续5年增长，经济腾飞。
在世界上，像中国连续两次5年GDP增速超过10%以上的情况是不多的。
携程网选择2003年上市，这个时机非常不错，它的股价一直向上。
那我们再来看看离现在近一点的例子，万达商业。
万达商业于2014年12月在香港上市，但是在上市仅15个月之后，就宣布进行私有化，想要回归A 股市场。
我们来看一下万达商业的上市之路，首先万达商业之所以选择香港上市，也着实是无奈之举。
万达很早之前就有在A股上市的意愿，但是由于种种限制最终搁浅，万达只能退而求其次选择香港上市。
那么万达商业在香港上市期间的表现如何呢？估值太低，香港市场估值较低是一种常态，但是像万达这种国内行业龙头、业绩优秀的企业，估值却只有国内同类型企业在A股估值的四分之一左右。
估值较低也是万达退出香港股市的一个重要的原因。
另一个万达退出港股并想要回归A股的一个重要的原因是随着国内金融市场的不断改革发展，目前国内市场已经较为成熟，拥有万达上市的沃土。
回顾万达商业的上市之路融资历程较坎坷的，这其中有国内政策的原因、有香港市场政策的原因、也有万达自身策略失误的原因。
万达商业启动私有化港股退市引人思考————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：万达商业启动私有化港股退市引人思考-金融银行论文万达商业启动私有化港股退市引人思考文/《中国证券期货》记者雒招霞去年披露A股IPO计划之后，万达商业的回归之路再往前迈进了一步。
3月30日晚间，万达商业发布公告称，公司的控股股东已告知公司，其正初步考虑就H股进行一项自愿全面收购要约，如经落实，将可能导致公司私有化以及公司于联交所除牌，筹谋已久的回归A股计划也将登场3 月30 日晚间，大连万达商业地产股份有限公司（以下简称“万达商业” 03699.HK）发布公告称，公司的控股股东已告知公司，其正初步考虑就H 股进行一项自愿全面收购要约，如经落实，将可能导致公司私有化以及公司于联交所除牌。
消息一出，市场一片哗然。
为何选择从港股退市？万达商业为何突然宣布私有化退市？在业界人士看来，万达商业的如此举动最关键的原因在于其价值实际上是被低估的。
股价背后通常反映的是一个企业业绩表现。
然而，万达商业的股价却与其业绩表现不相对称。
万达的私有化既让人感到不可思议又在情理之中。
首先，万达商业作为中国最优秀、成长性最强的商业地产商，几年来并未像住宅地产一样受到政策影响，而是在过去的数年内保持着30% 的成长性。
万达实施轻资产转型以来，已经把发展重点从建房、卖房转为主打品牌、设计和商业地产的出租，这一点从其利润构成中得以体现，过去一年租金收入从15% 增长到35%，而2016 年万达租金收入将会达到55%，完全实现了从重资产卖房到轻资产租赁的成功转型。
由于香港在政治、经济、文化方面与大陆存在差异，他们也难以理解大陆的上市公司。
对类似万达商业、中国中车等成长性好的股票，香港股市却普遍存在严重低估。
对于万达的股东来讲，由于万达的价值在香港股市被严重低估，价格长期在IPO 价格之下徘徊。
解谜万达商业私有化作者：徐谌辉来源：《财经》2016年第12期对万达商业地产而言，行业增长见顶、公司正处战略转型期、债权融资市场基本能解决资金需求，退市不失为一个重新出发的好选项万达商业地产在港交所挂牌仅15个月，王健林就以估值过低为由，打算让其退市，一时间市场哗然。
3月30日，大连万达商业地产股份有限公司（下称万达商业，03699.HK）发布公告：大股东将以不少于每股48元的价格，全额收购在香港上市的H股。
此举将导致万达商业从联交所除牌。
万达商业2014年12月24日才在联交所敲钟挂牌，这则公告就像在资本市场放了一颗重磅炸弹。
根据香港联交所《主板上市规则》第六章及香港证监会《公司收购及合并守则》第二条，H股独立股东批准目标公司终止上市地位的决议，需符合如下条件方可获通过：1.出席会议的独立股东所持表决权75%或以上同意；2.就该项决议所投的反对票不超过全部股东（包括为出席会议者）所持表决权的10%；3.对于未接受要约的独立股东所持股份，收购人有权行使强制性收购的权利。
从万达商业的股东结构来看（见表1），王健林直接或间接持有超过51%的万达商业股票，再加上一致行动人，控股比例在70%以上。
因此，除非市场上突然再出现一个本身持有大量万达商业股票又愿意以更高价格收购万达商业股票的“程咬金”，那么万达商业私有化之路将不可逆转。
一般来讲，上市公司私有化的原因主要有如下几个方面：1.因为公司本身业务盈利空间减弱，从而不愿意再承担高额的相关上市费用。
2.公司在做战略调整或架构重组，不愿意向公开市场披露信息。
3.股价严重低估，公司愿意低价买回自己公司的股票，重新开辟融资渠道。
万达商业突然提出私有化，会是哪个原因呢？万达集团分为地产、文化、金融三大业务板块。
从业务模式上看，无论是文化集团的影业、旅游、体育、儿童娱乐，还是金融集团的网络金融保险，都是依托万达商业发展起来的。
从万达商业刚刚发布的2015年报来看，收入1242亿元，比2014年增长15.14%；归属于母公司股东净利润299.7亿元，同比增长20.66%，确实是一份不错的成绩单。
万达商业的战略迂回作者：暂无来源：《企业观察家》 2016年第10期本刊记者王占锋上市、退市，再上市，王健林赌的是一个可以预见的未来。
近日，大连万达商业地产股份有限公司（以下简称“万达商业”）正式启动从香港H股退市，王健林眼下正在下一个“上市、退市，再上市”的超级赌注，其规模之大、速度之迅，剧情之跌宕起伏，足以分分钟让业界为之震撼。
作为商业巨头，不仅王健林的一举一动会受到广泛关注，万达的任何变动，同样也会成为焦点。
万达商业退市公告一经发布，便让业内外人士惊愕不已，毕竟作为万达帝国的核心板块从登陆港股到宣布退市尚未到一年半时间。
王健林有怎么样周详的商业盘算，让他决心豪赌一把？退市后的万达商业，能否顺利回归A股，完成财富神话的“冲天一跃”？闪电退市万达商业香港退市早有端倪。
早在2015年，王健林与万达商业高层就已在谋划私有化之事。
之所以没有对外公布，是因为高层还正在研判私有化之时机，其具体可行的路线图，还没最终定案。
万达最早对外透露这一信息是在2016年3月。
2016年春节刚过，王健林就迫不及待对外公布了其私有化公告，标志着万达商业正式进入退市倒计时。
接下来的2016年5月底，万达商业在权衡众多投资商之利益后，达成了一定妥协，最终将私有化价格定为52.8港元，比48港元的发行价溢价10%，较3月29日首次发布私有化公告前的收盘价溢价44.5%。
事实上，万达商业此次从发出退市要约，到最后成功退市，仅用了短短6个月时间，顺风顺水，一切都在王健林的掌控中。
按照万达商业退市计划，H股最后的交易日期为9月13日，预计7天后的下午4时，香港联交所将撤回万达商业H股的上市地位。
其实，万达商业退市并非首例。
早在2011年1月20日，复星国际和复地联合发布公告称，复星国际将就复地全部已发行H股和已发行内资股提出自愿有条件收购要约，建议撤销复地的上市地位。
2016年8月15日，万达商业退市方案，已经在北京索菲特酒店召开临时股东大会上获得股东大会批准，万达商业在退市程序上，完成了最关键的一个步骤。
8文/《人民日报·海外版》原总编辑 詹国枢以万达城闻名的万达集团，突然将各地万达城纷纷转卖！反常之举，令人震惊！说起万达城，人民日报社附近就有一个，好气派！既有影院，又有酒店，还有商场，各种娱乐设施，一应俱全。
进去以后，呆它几小时，吃喝加玩乐，统统都搞定！就凭着这巨大体量的现代超级商城，万达在全国各地攻城掠地，不知矗立起多少“万”字号商城！一旦在哪个地段建城，则此地必成繁华之地，周围地价，亦必水涨船高。
各地城市，皆使出浑身解数，猛向万达示好！因为事成之后，既能拉来大笔投资，推动经济发展，又是一项不小政绩，一箭三雕，何乐不为？城市繁荣了，万达亦不亏。
超低价拿地以后，万达城周围，大搞商品房开发，笃定赚得盆满钵满！好家伙，这简直就是中国现行体制下企业的最佳创富路径了！正因此，近些年来，万达顺风顺水，扩张非常神速。
老板王健林亦迅速超越马云、马化腾，雄踞中国个人财富榜之首！亦因此，听说万达以632亿元纷纷贱卖各地万达城，老詹着着实实大吃了一惊！一向以疯狂扩张引人瞩目的万达，如今竟以贱卖地产夺得头条！这是怎么回事？“万达神话”难道真要破灭？我们先来看看，万达为何急于卖地还债？一种说法是，前些日子，银监会在加强监督管理谈话中曾表示，要对万达等一些企业房地产贷款进行详查。
万达卖地，为的是尽快降低资产负债率，填补窟窿。
截至2016年底，万达负债率是70%。
卖掉地产，其负债率将下降至65%左右。
仔细想想，真有这必要吗？房地产业70%的负债率，算是不错的了。
去年，万科、中粮、信达、华夏幸福等楼市大佬，资产负债率全都超过80%！看来，万达卖地，并非这个目的。
那么，万达此举，到底意欲何为？比较靠谱的说法是，万达急于卖地，为的是让万达商业尽快在A股上市。
以退为进，舍小钱而赚大钱！2014年12月，万达商业曾在香港上市，惜乎股民不认，港股被严重低估。
正因此，万达商业在港上市不到两年，就宣布退市。
王健林说，公司价值被严重低估，股价长期在公司每股净资产上下徘徊，这种低估值，让万达无法忍受！去年9月，万达商业正式完成私有化后转而寻求在国内上市，人所共知，只要在A股上市，其估值起码要高出好几倍！目前，万达商业正在A股等待，位居第65名。
上市15个月，万达商业就要退市作者：卢华磊来源：《财经天下周刊》2016年第07期退市的原因不仅是港股的低估值，同时也因A股对地产股的青睐。
3月30日晚，万达商业在港交所公告称，其控股股东万达集团正在考虑全面邀约收购全部已发行之H股，如经落实，万达商业将私有化，从香港联交所摘牌退市。
此次邀约价格不会低于每股48港币现金，这一价格正是万达商业IPO的价格，比3月30日的收盘价38.8港元高出近24%。
受该消息刺激，第二日开盘后，万达商业于46.8港币/股价位跳空高开20%，最终报收于45.95港元/股，上涨18.43%。
这是一个让人感到意外的公告，因为这距离万达商业在香港IPO仅15个月时间。
2014年12月23日，万达商业在港交所挂牌上市，募资总额约为280亿港币，总市值超过1700亿，是当年港交所最大的IPO项目。
但这个数字依旧低于当时机构对万达商业的估值，当时包括高盛、瑞信、汇丰在内的多家国际知名投行对万达商业的资产净值预期超过3000亿人民币。
不过，万达商业的走势并未按照机构的预期前行，虽然其股价一度冲高到78港币，但在随后的漫长调整中，其股价长期维持在30～40港币之间。
以发起私有化邀约的3月30日收盘价38.30元港币看，其市盈率仅4.62倍。
中国政法大学资本金融研究院院长、万达商业独立董事刘纪鹏撰文称，万达商业正尝试一系列的轻资产转型，从开发商转向品牌、设计和商业地产出租。
2015年万达租金收入占比从15%增长到35%，而2016年万达租金收入将会达到55%。
如果将万达商业定位成“物业管理公司”，那么更显出港股对于万达的“悭吝”，海外市场对于此类物业管理商的估值一般高于纯粹的房产开发商，市盈率一般超过10倍，远高于当前万达的4.62倍。
如果将万达商业和A股上市的同行公司万科、绿地做一个对比，则能更容易地理解他们退市的想法，后两者当前的市盈率分别为16.7倍和33.7倍。
实际上，除了港股估值过低之外，万达商业也从未放弃登陆A股的努力。
万达欲“闪离”港股
龚小锋
【期刊名称】《房地产世界》
【年(卷),期】2016(000)004
【摘要】面对看不上万达地产的海外投资者，万达集团董事长王健林失去了等待的耐心。
港股IPO成功仅15个月，近日宣布私有化退市。
【总页数】3页(P61-63)
【作者】龚小锋
【作者单位】《房地产世界》编辑部
【正文语种】中文
【中图分类】F299.233
【相关文献】
1.港股两月狂飙万点内地股民欲“弃A投H”2500亿美金欲“南下”掘金 [J], 孙冰
2.上市公司境外投资借款风险披露及市场反应研究——以万达复星闪崩事件为例[J], 国燕萍
3.港股"造富机"和蠢蠢欲动的"打工人" [J], 谢玮
4.新东方在线欲港股上市腾讯为第二大股东 [J], 陈芬
5.天通苑物管欲上港股？ [J],
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万达商业启动私有化港股退市引人思考-金融银行论文
万达商业启动私有化港股退市引人思考
文/《中国证券期货》记者雒招霞
去年披露A股IPO计划之后，万达商业的回归之路再往前迈进了一步。
3月30日晚间，万达商业发布公告称，公司的控股股东已告知公司，其正初步考虑就H股进行一项自愿全面收购要约，如经落实，将可能导致公司私有化以及公司于联交所除牌，筹谋已久的回归A股计划也将登场
3 月30 日晚间，大连万达商业地产股份有限公司（以下简称“万达商业” 03699.H K）发布公告称，公司的控股股东已告知公司，其正初步考虑就H 股进行一项自愿全面收购要约，如经落实，将可能导致公司私有化以及公司于联交所除牌。
消息一出，市场一片哗然。
为何选择从港股退市？
万达商业为何突然宣布私有化退市？在业界人士看来，万达商业的如此举动最关键的原因在于其价值实际上是被低估的。
股价背后通常反映的是一个企业业绩表现。
然而，万达商业的股价却与其业绩表现不相对称。
万达的私有化既让人感到不可思议又在情理之中。
首先，万达商业作为中国最优秀、成长性最强的商业地产商，几年来并未像住宅地产一样受到政策影响，而是在过去的数年内保持着30% 的成长性。
万达实施轻资产转型以来，已经把发展重点从建房、卖房转为主打品牌、设计和商业地产的出租，这一点从其利润构成中得以体现，过去一年租金收入从15% 增长到35%，而2016 年万达租金收入将会达到55%，完全实现了从重资产卖房到轻资产租赁的成功转型。
由于香港在政治、经济、文化方面与大陆存在差异，他们也难以理解大陆
的上市公司。
对类似万达商业、中国中车等成长性好的股票，香港股市却普遍存在严重低估。
对于万达的股东来讲，由于万达的价值在香港股市被严重低估，价格长期在IPO 价格之下徘徊。
这对于所有投资万达股东都赚钱的理念来说是不可忍受的。
在业内人士看来，万达商业之所以私有化也与H 股市场去年表现低迷也有很大关系。
市场的疲软表现也让万达商业萌生了退市的念头。
当下A 股正朝着市场化、法治化的方向迅猛发展，市场环境逐渐完善，基础制度建设日渐夯实，特别是伴随着沪港通的开通，深港通的开通也指日可待，A 股市场的双向交易能力更强，国际资本也更愿意参与A 股市场。
因此，万达商业回归A 股是大势所趋。
溢价收购回归A 股
既然万达商业选择自愿全面收购要约，那么投资者的利益会不会受损呢？对此，万达商业明确表示，有能力充分保证投资者的利益。
按照万达商业公布的内容，要约收购价格将不低于48 港元。
这个价格正好是万达商业H 股上市发行价，比收盘现价38.8 港元高出近24%，而今年以来万达商业的股价也一直在40 港元左右徘徊。
对于所有投资者来说，相当划算。
有业内人士表示，溢价收购表现出了万达商业控股股东对于公司的信心和未来股价的看好。
目前看来，万达商业回归A 股在情理之中，但又能否顺利登陆A 股呢？对此业内看法不一。
有分析认为，这一年多来除了绿地等少数国企借壳上市之外，尚未有其他房企成功于A 股实现IPO，且在经济转型的背景下，新兴产业有望获得更多上
市机会，而对于体量庞大、业务丰富的大型房企而言，难度较大。
香港粤海证券投资银行董事黄立冲此前也表示，将经营成熟的子业务板块分拆出来在A 股上市也许是更好的途径。
不过，万达商业正在转型的“轻资产”或许能够帮助万达商业能够将这一切进行的更好。
就在年初，万达集团对于万达商业曾提出新的要求，将收入目标下调的同时净利润要保持两位数的增长。
相对于物业销售，要提高租金、酒店的收入以及轻资产万达的数量。
“优化融资渠道，在彻底完成轻资产布局前，为企业持续输血，也成为万达商业地产不可回避的问题，因此重回A 股也是大势所趋。
”易居研究院智库中心研究总监严跃进对此坦言。
万达私有化的思考
中国政法大学资本金融研究院院长刘纪鹏认为，对于万达商业此次私有化，退出香港股市的做法，相关部门应该好好思考一番。
首先，香港联交所和证监会应反思。
对于像万达商业这样成长性、业绩和治理结构俱佳的香港上市公司，股价估值如此之低，一个五年来平均成长率在30% 以上的企业市盈率竟然在6 倍左右，导致香港股市留不住，应该引起反思。
任凭大陆企业在香港退市发展下去，只会使香港在与上海金融中心的竞争中处于劣势。
其次，对大陆已经或将要在香港上市企业的反思。
对像万达这样优秀的企业在香港市场估值如此之低，是否会影响其他优秀的已上市企业也会采用相似的退市方式。
更重要的是，万达在香港退市事件，必将对大陆企业赴香港上市产生不利的效果。
这样的连锁反应，作为香港证券市场，应该引起反思。
再者，大陆证券监管部门也应该反思。
为什么会让万达商业在过去十年不
能顺利在境内A 股实现上市，而是被迫出走香港。
中国证券监管部门和发改委应该认真反思其上市政策。
市场的事情应该由市场来决定，无数中国好的企业出走海外的惨痛教训不应该继续。
总之，万达商业无论是在香港退市，还是今后在大陆A 股再上市，都将是引起海内外各方关注的重大事件。
