房地产企业一期开发分批交房的增值税财税处理【会计实务经验之谈】

房地产企业销售期房和现房的增值税收入确认的法务与税务处理（老会计人的经验）商品房销售包括商品房现售和商品房预售两种情况。

这两种销售行为的增值税纳税义务时间如何确定，必须将有关销售期房和现房的法务与税务进行融合协调处理，才能准确确定。

（一）法律依据根据财税[2016]36号文件附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》四十五条第一项规定：“纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号）第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

《城市商品房预售管理办法》第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。

开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案（简称网签手续）。

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》（法释〔2016〕5号）第十八条物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。

《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）第五条第（二）项的规定，房屋等建筑物、构筑物所有权的不动产权利，依照本条例的规定办理登记。

根据《不动产登记暂行条例实施细则》（中华人民共和国国土资源部令第63号）第八十五条第（一）项的规定，商品房等不动产预售的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记。

房地产开发企业增值税会计处理案例分析房地产开发企业是指以房地产开发为主要业务的企业，其业务范围主要包括土地购买、房地产开发、房屋销售等环节。

在房地产开发过程中，开发企业需要缴纳一定比例的增值税，增值税的计算和会计处理是房地产开发企业财务管理的重要环节。

本文将结合实际案例，探讨房地产开发企业增值税的会计处理。

案例一：某房地产开发企业购置土地、开发楼盘筹集资金的现金流量表如下（金额单位：万元）| 项目 | 本年累计金额 | 本期发生额 || ---- | ---- | ---- || 现金 | 1000 | 200 || 货币资金 | 5000 | 1000 || 可供出售金融资产 | 300 | 50 || 应收账款 | 200 | 40 || 存货 | 8000 | 2000 || 固定资产 | 6000 | 2000 || 在建工程 | 4000 | 1000 |假设该企业计划于本期内推出部分楼盘进行销售，销售金额为20000万元。

该企业拥有的不动产资产：| 项目 | 账面价值（万元） | 权属情况 || ---- | ---- | ---- || 土地 | 6000 | 全部权属已取得 || 在建工程 | 4000 | 已经投入使用 || 已建成房地产 | 10000 | 全部权属已取得 |该企业的现金流量表显示，在本期内，其现金存量增加200万元，货币资金增加1000万元，可供出售金融资产增加50万元，应收账款增加40万元，存货增加2000万元，固定资产增加2000万元，在建工程增加1000万元。

该企业本期开展的核心业务是房地产开发和销售，根据税收政策规定，该企业需要缴纳增值税。

增值税是基于企业价值的增长而计算的一种税收，需要按照项目的生产和销售流程进行计算和申报。

因此，下面将以上述情况为例分别分析该企业在土地购置、房地产开发、房屋销售、资产处置等环节中的增值税计算和会计处理方法。

1. 土地购置环节该企业在购买土地时需要缴纳土地增值税。

房地产企业增值税会计处理随着营业税改征增值税的全面推开，房地产开发企业也纳入了增值税的管理。

增值税区分一般计税方法和简易计税方法。

本文结合现行房地产企业增值税相关政策及《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》（财会〔2016〕22号），对房地产公司一般计税方法下增值税的日常会计核算分析如下：一、预交增值税的会计处理。

根据《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月按照3%的预征率预缴增值税。

计算方法为:应预缴税款=预收款÷(1+适用税率)×3%。

举例：某房地产开发企业的新项目，适用一般计税方法。

2018年12月收到诚意金100.00万元、预收房款2,200.00万元。

诚意金不预缴增值税，预收房款应预缴税款=2,200.00÷(1+10%)*3%=60.00万元，账务处理如下:(1)收到诚意金借：银行存款100贷：其他应付款100(2)收到预收款借：银行存款2,200贷：预收账款2,200(3)预缴增值税借：应交税费-预交增值税60贷：银行存款60二、土地价款抵扣的会计处理。

根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）的规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目适用一般计税方法的，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

《财政部、国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第七条规定:向政府部门支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。

房地产企业缴纳税费的会计账务处理根据《企业会计准则》的规定，房地产开发企业期房销售由于不满足收入确认条件，当收到预售款时应确认为负债，待预售房屋竣工并交付给购买方时，再确认收入。

即收到期房房款时，借记“银行存款”科目，贷记“预收账款”科目；房屋竣工并交付给购买方时，借记“预收账款”科目，贷记“主营业务收入”科目，同时结转开发产品成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目。

房地产开发企业预售房屋时涉及的税种主要有增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、企业所得税、印花税等。

预售期间缴纳各项税费如何会计处理？一、增值税的会计处理。

营改增后房地产业预收账款不再确认纳税义务的发生，但为了税收均衡入库，预收房款应当预交增值税。

增值税是属于价外税，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按3%的预征率预缴增值税。

应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款＝预收款÷（1＋适用税率或征收率）×3%。

预交增值税的会计核算区分一般计税和简易计税，一般计税方法下，预缴增值税不是实际缴纳增值税，当期销项税额大于当期进项税额需要缴纳增值税的时候，可以先抵减已预缴的增值税，抵减后仍有余额的应补缴增值税。

预交增值税在“应交税费--预交增值税”科目核算，待增值税纳税义务发生时，再转入“应交税费--未交增值税”；简易计税方法下，预缴、计提以及缴纳增值税均在“应交税费--简易计税”科目核算。

下面以一般计税方法举例说明增值税的会计核算。

举例：某房地产开发企业开发新项目，适用一般计税方法，该项目于2018年12月开始预售，预售期间共收取首付款预收房款2,200.00万元，预收房款应预缴增值税=2,200.00÷(1 10%)*3%=60.00万元。

会计处理如下：(1)收到预收款借：银行存款2,200贷：预收账款2,200(2)缴纳增值税：借：应交税费-预交增值税60贷：银行存款60上述房地产企业于2019年4月出售房产竣工交付，应确认增值税应税收入价税合计8,720.00万元，销项税额=8,720.00÷(1 9%)*9%=720.00万元，按照已销售房地产项目建筑面积占房地产项目可供销售建筑面积的比例，假设计算应允许扣除的土地成本为2180.00万元，土地价款抵扣增值税金额=2180.00÷(1 9%)*9%=180.00万元，当月实际销项税额=720-180.00=540万元，假设认证应抵扣的进项税额为450.00万元，当月应交增值税=540.00-450.00=90万元，扣除预售期间已预缴增值税60万元，当月应补缴交增值税=90.00-60.00=30万元。

房地产开发企业预售房款缴纳税金的账务处理分析房地产开发企业的预售房款的预收账款，按照税法规定应当缴纳营业税，预缴企业土地增值税和所得税。

会计按照收入确认原则来结转收入。

企业应该如何进行会计核算，以正确反映实际发生的经济业务？一、预收账款缴纳营业税的会计处理根据《营业税暂行条例》及其实施细则的规定，房地产开发企业转让不动产取得预售房款的收入时，发生营业税纳税义务。

因此营业税不是预缴的税款，而应按照收到的款项（不是应当收取的款项）计算并缴纳营业税。

根据《关于营业税会计处理的规定》（（ 93 ）财会字第 83 号），房地产企业按营业额和规定税率，计算应缴纳的营业税，借记“经营税金及附加”，贷记“应交税金——应交营业税”；上交营业税时，借记“应交税金——应交营业税”科目，贷记“银行存款”等科目。

执行新企业会计准则的，通过“应交税费——应交营业税”科目核算。

二、按预征率征收土地增值税房地产开发企业预售开发产品取得预收款，按照规定的预征率缴纳的土地增值税，如何进项账务处理，财会字[1995]15号文曾经有明确的规定，但该文件已经被中华人民共和国财政部令第62号文废止。

2006年发布的《企业会计准则》对此也没有明确规定，据了解，主要是在修订《企业会计准则》时对此存在争议，最后达成意见作为未定事项处理，因此在正式《企业会计准则》法规文件中删除了关于“土地增值税”处理的文字。

由于政策不明确，实务中主要存在以下两种不同的处理方式。

第一种方式：参照财会字[1995]15号文，在结转收入时确认“营业税金及附加”预缴时，借记“应交税费——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目。

也有部分企业借记“长期待摊费用”。

在预收账款结转确认为收入时，按应负担的预缴土地增值税，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”科目，或者“长期待摊费用”科目。

项目全部竣工、办理结算后进行清算，收到退回多交的土地增值税，借记“银行存款”等科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”科目。

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房地产开发企业增值税会计核算方法【2017-2018最新会计实务】【2017-2018年最新会计实务经验总结，如对您有帮助请打赏！不胜感激！】房地产企业在实际经营活动中存在多种经营模式，由于影响因素较多，会有多种增值税的特殊情况的处理，本文就最简单的、也是最核心的房地产增值税核算内容进行说明：
一、预售款增值税核算的处理
预售款预缴增值税是房地产开发企业自行开发项目的特有规定。

根据国家税务总局〔2016〕18号公告规定，房地产开发企业在预售阶段收到预售款后，在次月增值税申报期内申报预缴。

房地产开发企业自行开发的房地产销售收入的确认应依据《企业会计准则——收入》进行。

房地产销售收入的确认必须满足收入确认的四个条件：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能可靠地计量。

房地产预售收入不是销售房地产的销售收入。

由此可见，房地产正式销售收入的确认和计算纳税不是与收取预售款的预缴增值税税款相挂钩。

根据会计准则等相关房地产收入确认的原则，房地产开发企业在预售房产时不需要确认销售收入。

因此，预售款预缴增值税的账户处理是与其它的增值税的处理有所不同的。

例1：A房地产开发公司开发D房地产项目。

该项目按一般计税方法计算，使用税率11％。

2016年10月20日，收到客户B交付的预售款33.3万元
1、收到预售款时：
借：银行存款33.3万元。

房地产开发企业增值税会计处理案例分析房地产开发企业是指专门从事房地产开发、销售和租赁等业务的企业。

随着房地产市场的持续发展，房地产开发企业在经营过程中需要面对各种税收问题，其中包括增值税。

增值税是一种按照商品和劳务的增值额征税的一种税收，对于房地产开发企业来说，增值税的会计处理尤为重要。

本文将从税收的角度上，对房地产开发企业增值税的会计处理进行案例分析。

案例分析：某房地产开发企业在某市开发了一处商业综合体项目，项目总投资为1亿元，其中土地成本为3000万元，建筑工程费用为6000万元，安装工程费用为2000万元，设备购置费用为1000万元。

项目于当年完工并取得了使用权。

在项目竣工后，企业预计该项目的销售额将超过1.2亿元。

按照国家税务局规定，房地产开发企业应当按照主营业务收入的17%税率交纳增值税。

请根据以上情况进行会计处理。

解析：根据案例中的情况，我们需要对该房地产开发企业的增值税进行会计处理。

根据企业预计的销售额，我们可以计算出增值税额。

销售额为1.2亿元，按照17%的税率计算得出增值税额为2040万元。

这是企业在销售房地产项目后应当交纳的增值税额。

接下来，我们需要对企业在建设房地产项目过程中发生的各项费用进行会计处理。

根据我国《企业会计准则》的规定，企业在取得资产、服务或者债务等方面发生的费用，需要进行相应的资产或者费用确认处理。

根据案例中的情况，土地成本、建筑工程费用、安装工程费用和设备购置费用均为企业在房地产项目开发过程中发生的费用，应当予以确认处理。

具体操作步骤如下：1.确认土地成本、建筑工程费用、安装工程费用和设备购置费用。

企业应当根据相关凭证和交易记录，确认这些费用的具体数额，并在财务会计准则的规定下进行相应的确认处理。

2.确认资产成本。

确认土地成本、建筑工程费用、安装工程费用和设备购置费用为资产成本。

在财务报表中确认为固定资产，并在资产负债表中体现。

3.确认增值税。

根据企业发生的土地成本、建筑工程费用、安装工程费用和设备购置费用的增值税额，分别予以确认处理。

房地产企业增值税账务处理全流程你知道房地产企业增值税账务处理全流程是怎样的吗?你对房地产企业增值税账务处理全流程了解吗?下面是yjbys 小编为大家带来的关于房地产企业增值税账务处理全流程的知识，欢迎阅读。

一、不动产销售-简易计税：
1、预售阶段，当月收到房款105 万
借：银行存款105
贷：预收账款105
2、预售阶段，次月预缴增值税
借：应交税费-简易计税3 【105/(1+5%)*3%=3】
贷：银行存款3
3、竣工交房，当月结转收入成本
借：预收账款105
贷：主营业务收入100
应交税费-简易计税5【105/(1+5%)*5%=5】
4、竣工交房，次月纳税申报补交税款
借：应交税费-简易计税2
贷：银行存款2
二、不动产销售-一般计税：
1、预售阶段，当月收到房款222 万
借：银行存款222
贷：预收账款222
2、购进材料、货物、办公用品，按照所取得增值税专用发票上注明的增值税额确认进项税额。

本月支付设计费106 万，进项税额6 万借：开发成本-前期工程费-设计费100。

房地产开发企业预售收入的增值税税务处理
编者按：一般地，纳税人销售服务、无形资产、不动产，以发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天为纳税义务时间；先开具发票的，以开具发票的当天为纳税义务时间。

在房地产开发企业的实务中，常常发生房产的预售收入，也应按规定预缴增值税，预缴增值税能否抵扣其进项税留抵额，现与大家试探讨如下。

由于水平有限，若有不当之处，还请海涵，并敬请指正。

 我们知道：纳税人销售服务、无形资产、不动产，以发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天为纳税义务时间；先开具发票的，以开具发票的当天为纳税义务时间。

 房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

 房地开发企业以预收款方式销售开发的房地产时，预缴的增值税能否抵扣其留抵额呢？
 不能。

预缴增值税时，其应税行为的增值税纳税义务时间并未发生，根据财税[2016]36号等文件的规定，预缴的增值税必须待实际发生纳税义务时，才能抵减留抵进项税额。

 案例：北京吉祥房地产开发企业为一般纳税人，于2017年10月预售2017年。

房地产开发企业增值税会计处理案例分析
作为房地产开发企业，增值税的会计处理是非常重要的。

以下是一个房地产开发企业增值税会计处理案例分析。

1.案例分析
某房地产开发企业在一年内完成了多个房地产项目的开发和销售。

其中，项目一销售了100套房屋，每套房屋的销售价格为100万元，项目二销售了50套房屋，每套房屋的销售价格为150万元。

该企业缴纳的增值税税率为11%。

2.会计处理
增值税的会计处理步骤如下：
2.1 按照销售额计算销售额和增值税
项目一的销售额为100万×100套=10000万元，增值税为10000万元×11%=1100万元。

2.2 记录销售收入
借：应收账款 17500万元
贷：销售收入（计入当期利润） 17500万元
2.3 记录增值税
借：增值税进项 935万元
贷：应交增值税 935万元
借：应交增值税 1925万元（1100万元+825万元）
贷：税金及附加（计入当期利润） 1925万元
2.5 记录应收账款
3.财务分析
通过增值税会计处理后，该房地产开发企业的当期利润为销售收入减去应纳税额，即17500万元-1925万元=15575万元。

同时，该企业还应关注增值税纳税申报表的填报和缴纳以及应收账款的催收等事项，以确保财务状况的稳定和正常运营。

房地产开发企业不同阶段增值税账务处理及注意事项一、发生土地、土地征用费、拆迁费等取得土地使用权时的账务处理1.一般计税借：开发成本贷：银行存款等备注：此时不体现差额：销售开发产品时才差额2.简易计税借：开发成本贷：银行存款等二、发生开发间接费用、管理费用时的账务处理1．发生的费用按照部门分类：（1）一般计税借：开发间接费用管理费用应交税费——应交增值税（进项税额）贷：现金（银行存款）等（2）简易计税借：开发间接费用管理费用贷：现金（银行存款）等备注：开发间接费用按月结转分摊进入开发成本，月末无余额2．发生的与项目有关的前期工程费，基础设施费，建筑安装工程费属于直接费用，可直接计入成本。

（1）一般计税借：开发成本--基础设施费开发成本--前期工程费开发成本--建筑安装工程费应交税费——应交增值税（进项税额）贷：银行存款（现金）备注：如果有房地产企业涉及材料采购，先计入材料采购（原材料）等科目，然后根据不同项目使用情况计入相关成本项目。

（2）简易计税借：开发成本--基础设施费开发成本--前期工程费开发成本--建筑安装工程费贷：银行存款（现金）三、商品房预售时账务处理（一）预缴税款时增值税账务处理1.一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目：收到预收款时增值税纳税义务并未发生，按照3%的预征率预缴增值税。

一般计税：应预缴税款=预收款÷（1+10%）×3%简易计税：应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%2.一般纳税人预缴税款的账务处理（1）一般计税借：应交税费——预交增值税贷：银行存款（2）简易计税借：应交税费——简易计税贷：银行存款3.《增值税预缴税款表》填报注意事项1.纳税人预售开发产品时需要填写《增值税预缴税款表》；2.一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款；3.“销售额”和“扣除金额”都按照含税金额填写。

(二)收到预售款时账务处理一般计税与简易计税账务处理相同借：银行存款贷：预收账款四、房屋交付业主时账务处理（交付业主，确认收入，结转成本）1. 一般计税：借：银行存款、预收账款贷：主营业务收入应交税费——应交增值税（销项税额）2. 简易计税：借：银行存款、预收账款贷：主营业务收入应交税费——简易计税3.一般计税方法下，结转预缴税款，处理税额抵减（1）结转预缴税款：借：应交税费——未交增值税贷：应交税费——预交增值税（2）处理销项税额抵减借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）贷：主营业务成本主营业务成本金额=按销售面积比例计算的土地价款/1.10×10%五、注意事项（一）一般纳税人可以选择简易计税的情形一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

房地产的增值税账务处理流程房地产的增值税账务处理可是个挺有趣又有点小复杂的事儿呢。

一、房地产增值税的一些基础概念。

咱们得先知道啥是房地产增值税呀。

简单说呢，就是在房地产交易或者经营过程中，针对增值部分征收的一种税。

比如说，房地产企业盖了房子，卖出去的时候比当初盖房子的成本高了，这个高出的部分就要交增值税啦。

这就像咱们去市场卖东西，进货10块钱，卖15块钱，多出来的5块钱如果要交税的话，就有点像这个房地产增值税的概念哦。

二、一般纳税人房地产企业的账务处理。

1. 取得土地阶段。

房地产企业取得土地的时候呢，会有一些支出。

如果取得的是出让土地，支付的土地出让金是可以在计算销售额的时候扣除的。

这时候账务上可不能马虎。

假设企业支付了一大笔土地出让金，那在账务里要准确记录这个支出，这可是成本的一部分呢。

就好比咱们买了一块地准备种西瓜，买地的钱就是成本的开头，得记清楚呀。

2. 开发建设阶段。

在盖房子的过程中，各种建筑材料的采购、建筑工人的工资啥的都是成本。

这里面涉及到的增值税进项税额可就很关键了。

比如说买建筑材料，对方开了增值税专用发票，这个进项税额是可以用来抵扣以后卖房的时候要交的增值税销项税额的。

这就像是咱们有个存钱罐，买材料的进项税额就是往存钱罐里存钱，等卖房的时候就可以用这个钱罐里的钱去抵要交的税啦。

不过要注意哦，发票一定要合规，要是发票有问题，这个进项税额可就不能用喽。

3. 销售阶段。

等到房子盖好开始卖啦，这时候就要计算增值税的销项税额了。

销项税额是根据销售额和适用的增值税税率来计算的。

比如说房子卖了一个好价钱，按照规定的税率算出销项税额。

然后呢，用之前在开发建设阶段积攒的进项税额去抵扣这个销项税额。

如果进项税额比销项税额多，那暂时就不用交税啦，多出来的部分还可以留到以后继续抵扣呢。

要是销项税额比进项税额多，那就得把多出来的部分交给国家啦。

这就像是算收支账一样，进项是收入，销项是支出，最后看是有盈余还是要补钱。