房地产企业土地增值税清算时-普通住宅和非普通住宅分开核算

不同类型房地产开发项目各地土地增值税核算规定汇总一、关于土地增值税有关问题的通知（皖地税函[2007]311号）纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，应依照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的要求，分别核算增值额。

在分别核算增值额时，可以采取按普通标准住宅可售建筑面积占整个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定扣除金额。

前款中，其他合理的方法是指：按照土地增值税计算的原则和规定以及房地产开发企业实际计算并分摊开发成本、开发费用等扣除项目的方法。

纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，依照《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]第048号）规定，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定，此时，应以整个开发项目（包含普通住宅和非普通住宅）为基准，计算征收土地增值税。

纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，应在清算申请中明确，是否分别核算增值额，主管税务机关应区分不同情况相应处理。

二、转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(吉地税发[2007]77号)开发项目中既有普通住宅又有非普通住宅的必须分别计算增值额。

不能分别计算或不能准确计算增值额的，其普通标准住宅不能享受条例第八条第一款的免税政策。

三、云南省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（云地税发[2007]180号）对纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别核算增值额。

凡不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，普通住宅不能适用《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条（一）项的免税规定，应按照其他房地产开发项目办理清算。

四、广西壮族自治区地方税务局关于土地增值税清算工作若干问题的通知（桂地税发[2008]96号）项目同时涉及普通住宅、非普通住宅和其他用房的，应按照国家税务总局的规定，统一划分普通住宅、非普通住宅和商用房三大类别，分别核算其增值额。

国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中国税收征收管理法》、《中国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

二、土地增值税的清算条件(一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的;2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3.直接转让土地使用权的。

(二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;4.省税务机关规定的其他情况。

三、非直接销售和自用房地产的收入确定(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

四、土地增值税的扣除项目(一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。

土地增值税清算案例探讨——不同类型房地产间成本费用的分摊内容摘要：对既建造普通住宅，又建造其他商品房的房地产开发企业，土地成本以及各项开发成本、费用在不同类型的房地产之间的分摊问题，是土地增值税清算的关键。

本文将以房地产开发企业为例，从土地增值税扣除项目的构成、分摊方法入手，结合清算实例，对房地产成本、费用在不同类型房地产之间的分摊问题，做一个粗浅的探讨。

清算单位的确定，是土地增值税清算的基本前提。

合理确定清算单位，才能有效界定不同项目之间收入、成本、费用的归集范围，进而准确核算土地增值税。

对此《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）和2009年5月印发的《土地增值税清算管理规程》均明确规定“清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

”也即在土地增值税清算过程中，必须区分不同类型的房地产，分别计征土地增值税。

然而房地产开发企业的成本会计核算，通常是以单栋楼或者以一个建筑商所承揽的建筑工程为核算对象，成本费用难以在不同类型（用途）的房产之间划分，那么对于涉及不同类型房地产的土地增值税清算项目，税务部门应当如何计算不同类型房地产所应分摊的土地成本、开发成本以及各项费用呢？下面笔者将以房地产开发企业为例，从土地增值税扣除项目的构成入手，结合土地增值税清算的实例，对同一项目中房地产成本、费用在不同类型房地产之间的分摊问题，做一个粗浅的探讨。

一、房地产开发企业转让房地产扣除项目的构成：《土地增值税暂行条例实施细则》所列举的扣除项目有六项，除转让已使用的房屋及建筑物所涉及的旧房及建筑物的评估价格外，房地产开发企业新建房产转让的，扣除项目主要包括以下五个方面：（一）土地成本。

取得土地使用权所支付的金额，即纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

土地增值税不分别核算的税政处理差异作者：樊其国来源：《审计与理财》2015年第01期对于开发项目中同时存在普通住宅、非普通住宅、其他开发产品的，房企项目土地增值税清算，增值额分别核算还是合并核算，两者计算结果税负差异悬殊。

一般情况下，汇总核算应是房企的首选，皆因其税负最低。

国家层面没有一个明确的可供操作的标准，各地征收管理也不尽一致，实践中清算也是操作各异。

普通住宅与非普通住宅分开核算，是土地增值税清算的一项基本要求，其结果是导致房企纳税人税负显著增加。

纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，各级各地税务机关普遍要求应分别核算土地增值额，但对于不分别核算或不能准确核算增值额的情形，如何进行处理国家税收政策层面没有明确规定及完善政策，仅规定不分别核算增值额，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。

而各地省市税务机关对于不分别核算增值额的情形，各地税政不一、宽严有别、差异较大，有失公允。

土地增值税项目清算房企实践操作上疑难问题较多，纳税申报难度较大，纳税人常常遭遇困惑疑虑，税企意见分歧较大。

笔者认为，土地增值税项目难以清算，除去政策原因，还有人为因素，亟待约束和规范税务行政裁量权，减少税收执法随意性。

一、不分别核算增值额，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）中规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。

不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定（即纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超出扣除项目金额20%的，免征增值税）。

《重庆市地方税务局转发国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（渝地税发〔2010〕167号）：在清算项目中，房地产开发企业既建造普通住宅，又建造非普通住宅（非普通住宅包括：非普通住宅、车库、营业用房）的，纳税人必须按照不同开发品，分别计算扣除项目金额、增值额和增值率，缴纳土地增值税。

房地产企业土地增值税清算的成本分摊问题的分析作者：王小燕来源：《财会学习》2020年第16期摘要：在清算房地产企业土地增值税时，开发商会受到很多方面的影响，项目也会涉及到很多的问题。

在清算时土地成本的分摊方法会有各种方式，赋税的差别也比较大，因此房地产企业在实际的运营中对成本清算会时常产生分歧。

在当今的市场土地增值税计算过程中，影响成本分摊有不同结果的因素会有很多，不管是分摊方法的计算还是公共设施的分摊，其中都存在很多的不确定因素。

积极改善这些问题，可以让企业高效运行，不仅可以降低企业的成本，还可以进行合理的成本分摊管理。

关键词：土地增值税;开发商;房地产企业;公共设施近几年以来，房地产企业在市场发展中迅速崛起，引起了很多人的注意。

在城市化的进程中，房地产企业给国家的发展创造了很多的收益，也是目前市场的主要经济形式。

随着自然资源的日渐紧张和城市化进程的进一步加快，建设用地在不断减少，土地的价格也在不断上涨。

在这种情况下，房地产企业的运营成本逐渐成为了企业内部关心的问题，土地增值税在企业的成本管理中所占的比重也越来越大，随着一些关于土地增值税成本清算的相关法律进一步出台，成本分摊问题也引起了社会的热议。

在实际的计算中，土地成本计算的方法比较有弹性，不同难度的计算方法会导致不同的增值税，对企业的成本管理影响也不同。

一、土地增值税的相关内涵土地的增值税一般是指对于有偿转让国有土地使用权以及地上建筑物并取得收益的个人和单位征收的一种税。

我国的房地产企业一般采用预缴税款、并在符合条件的情形下进行汇算清缴的方法来进行缴款的。

而土地的增值税清算则是指纳税人在符合清算的条件下，按照一定的法律标准和步骤，对房地产的土地增值税进行清算，填写相关的清算表，提供相关的手续办理清算手续，并结清税款的行为。

房地产利用合理的方式进行成本分摊，可以让企业在合理的范围内合法进行土地增值税清算[1]。

二、土地增值税清算中的成本分摊现状随着房地产企业的发展，其法律方面也取得了一定的建设，国家对企业的土地增值税清算有着不同的规定，对多个房地产项目进行共同的成本费用清算时，利用可售建筑面积法或者是其他的方法计算。

普通与非普通住宅分开核算的标准
【问题】
 根据土地增值税的优惠政策，企业分开核算标准住宅和非标准住宅的可享受不超过20%的免土地增值税的优惠，不能分开核算的不能享受，请问分开核算是指什么？判断是否分开核算的标准是什么？
 【解答】
 《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）规定，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。

不分别核算增值额或不能准确核增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。

 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

 根据上述规定，企业开发项目中包含普通住宅与非普通住宅的，应分别计算增值额。

 分别计算增值额是指：。

辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法第一章总则第一条为了规范房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》及有关文件的规定，制定本办法。

第二条凡从事房地产开发的企业应办理清算土地增值税手续的房地产开发项目，均适用本办法。

第三条对一个清算项目中既有普通标准住宅又有非普通标准住宅的，应分别核算增值额；未分别核计算增值额的，按照普通标准住宅和非普通标准住宅的可售面积占清算项目可售面积的比例计算扣除项目金额后，分别按照普通标准住宅和非普通标准住宅的销售收入和计算的扣除项目金额计算增值额。

普通住宅标准，按各省辖市人民政府根据省人民政府授权制定并对社会公布标准执行。

省辖市人民政府未制定普通住宅标准的，按照《辽宁省人民政府办公厅转发省建设厅等部门关于切实做好稳定住房价格工作实施意见的通知》（辽政发［2005］53号）规定的标准执行。

第四条纳税人如委托中介机构在办理土地增值税清算税款手续时，应在报送有关资料的同时附送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》，附件１）。

第二章清算条件第五条符合下列情况之一的，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：（一）全部竣工并销售完毕并按规定已预缴土地增值税的房地产开发项目；全部竣工并销售完毕未预缴土地增值税的，在补缴预缴土地增值税完毕后的房地产开发项目；根据辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案的有关规定，以工程验收部门核发《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》之日，作为土地增值税清算项目竣工的时限；（二）整体转让未竣工的房地产开发项目；（三）直接转让土地使用权的项目。

第六条符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（一）纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，在整个预（销）售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85％（含）以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）地方税务机关认定有可能造成税款流失、经县级（含县级）以上主管地方税务机关批准清算的开发项目；（四）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。

“普通住宅和非普通住宅能否合并计缴土地增值税”本身就是一个没有法理依据的假命题。

1、土地增值税的纳税申报是怎么规定的？我来告诉专家们：条例规定得非常清楚，规定是“一次（合同）一计算申报”，这样纳税人申报备案比较麻烦，为了简化纳税人的申报程序，后来出了个程序规定国税函【2004】938号，规定是“按月份汇总申报”，由于程序规定不能违反实体法原则，所谓“按月份汇总申报”实际上是“按月份分类汇总计算申报”，因此从条例上根本没有所谓“合并计算增值额”的规定。

特别提醒专家们：汇总计算和合并计算是两个性质不同的方法。

若允许合并计算就失去了实行递级税率体现多得多纳的精神了，即与工作薪金个人所得税汇总计算申报原理是一样的。

所以月度土地增值税汇总纳税申报表在这方面是没有设置逻辑公式的。

由于有这个特别的申报计算方式，在国税发【2006】187号上规定，销售和转让不同类型的房地产的土地增值税扣除金额的单位建筑面积成本费用都是一样的。

这样才真正完善了实行递级税率体现抑制暴利多得多纳的税收调节功能和精神。

这个与国税发【2009】31号文的规定是不一样的。

也可能是这个计算方法比较繁琐，审核工作量比较大，一些基层税务机关出台的细化规定时，没有理解开征收土地增值税的立法意图，也没有贯彻条例的精神，采取了简化方法计算或者允许合并计算增值额进行申报纳税。

2、实际上“履行义务”和“享受权利”是两个不相交集的法律问题（或者叫平行义务和权利），对于法律主体来说：“履行义务”是无条件的，而“享受权利”有条件的，不能用一个有条件享受的权利去对抗另一个无条件履行的义务。

也就是：是否享受税收优惠是纳税人可以自由选择的，而分别计算增值额不是纳税人可以自由选择的，更不能以放弃享受的权利来对抗应当履行的义务。

——因此“普通住宅和非普通住宅能否合并计缴土地增值税”本身就是一个没有法理依据的假命题。

纳税申报, 房地产, 增值税, 纳税人, 申报表。

土地增值税清算计算步骤：根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第一条规定：“关于土地增值税清算时收入确认的问题：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

”根据《土地增值税暂行条例》第八条“有下列情形之一的，免征土地增值税：(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。

所以应该区分普通住宅、非普通住宅和商铺的销售收入。

第二步：取得土地使用权所支付金额的分配土地成本按“占地面积法”分摊：某期项目应分摊的土地成本扣除项目金额＝土地成本扣除项目总金额×某期项目占地面积/各期总占地面积分配绿化占地面积=某期建筑占地面积比例×道路及绿化面积某期建筑占地面积比例=某期建筑占地面积/总建筑占地面积分配后的某期占地面积=某期建筑占地面积+分配的绿化道路占地面积第三步：房地产开发成本的分配1、分期开发的，如果各期完工情况不同，应按建筑面积法对各期开发成本进行分摊除土地成本以外的其他开发成本按“建筑面积法”分摊：某期项目应分摊的混合成本扣除项目金额＝混合成本扣除项目总金额×某期项目建筑面积/总建筑面积2、在同一期开发成本中，应按层高系数法对不同类型的房屋进行开发成本的分配⑴计算层高系数选取普通标准住宅层高（住宅层高2.8米）为基数，层高系数设定为1；非普通标准住宅、商铺层高均高于住宅层高，其层高与住宅层高之比，得出其层高系数，即：非普通层高系数＝非普通住宅层高÷住宅层高＝2.8÷2.8＝1 商铺层高系数＝商铺层高÷住宅层高＝4÷2.8＝1.4286⑵计算层高系数面积普通住宅层高系数面积①总层高系数面积＝普通住宅建筑面积＝10175.40㎡，②已售层高系数面积＝普通住宅已售建筑面积＝9648.10㎡；非普通住宅层高系数面积①总层高系数面积＝∑（非普通住宅层高系数×非普通住宅面积）＝1×1633.68㎡＝1633.68㎡，②已售层高系数面积＝∑（非普通住宅层高系数×已售非普通住宅面积）＝1×1633.68㎡＝1633.68㎡；商铺总层高系数面积①总层高系数面积＝∑（商铺层高系数×商铺面积）＝1.4286×1219.77㎡＝1742.56㎡，②已售层高系数面积＝∑（商铺层高系数×已售商铺面积）＝1.4286×55.40 ㎡＝79.14㎡。

房地产企业土地增值税清算时，普通住宅和非普通住宅分开核算房地产开发企业涉及有关税收政策和实际中应注意的问题一，房地产开发企业开发销售商品房等涉及的税收和基本规定:(注：1,销售商品房等包括:住宅，商业用房，其他建筑物，附着物，配套设施等.2,涉及的税收包括:营业税,企业所得税，个人所得税，土地增值税)(一)营业税基本规定应纳营业税=销售收入X税率1,销售收入的确认：(1),采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收迄价款或取得了索取价款的凭据(权利)时，确认收入的实现.(2)采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现.付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现.(3)采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现.(4)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：①采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入实现.②采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现.③采取包销方式委托销售开发产品的,应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现.包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现.④采取基价(保底价)并实行超过基位双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代笆道I型现认收入的实现.委托方和接受委托方应按月或季为结算期，定期结清已销开发产品的清单.已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称，地理位置，编号，数量，单价，金额，手续费等.(5)将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：①将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售痢疾确认收入的实现.②将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现.(6)以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现.2,视同销售行为的收入确认：(1)下列行为应视同销售确认收入:①将开发产品用于本企业自用，捐赠，赞助，广告，样品，职工福利,奖励等；②将开发产品转作经营性资产；③将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；④以开发产品抵偿债务；⑤以开发产吕换取其他企事业单位，个人的非货币性资产.(2)视同销售行为的收入确认时限:视同销售行为应于开发产吕所有权或使用权转移或于实际取得利润权利时确认收入的实现.说明:预售收入=销售收入政策=执行掌握3,税率:5%——可以利用的税收政策《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税字[2003]016号)单位和个人销售或转让购置的不动产和受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额.注:土地使用权销售或转让收入一土地使用权购置或受让原价，可按转让无形资产税工征收营业税不动产建成项目或不动产在建项目一不动产购置或受让原价，可按销售不动产税目征收营业税(二)，企业所得税——基本规定应纳企业所得税=计税禾I」润X税率(33%)1,应税收入的确认：(1),收入的确认与营业税销售收入相同.(2),关于开发产品预售收入确认问题.房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整.预计营业利润额=预售开发产品收入X利润率预售收入的利MI率不得低于15%(含15%).2,成本费用的扣除(1)，销售成本:房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定:可售面积单位工程成本=成本对象总成本+总可售面积销售成本=已实现销售的可售面积X可售面积单位工程成本(2)，土地征用及拆迁补偿费，公共设施酉己套费；开发产品共用部位，共用设施设备维修费;土地闲置费和折旧等(3)，销售费用，管理费用，财务费用；其中，房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对究中;如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除.广告费用按营业收A的8%据实扣除，超过部分可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除.征收方式的确定按现行税收政策规定，企业所得税的征收有两种征收方式:查账征收方式和核定征收方式.1,采取查账征收方式的房地产开发企业应具备的条件:按照国家规定的财务会计制度和税收法律法规的规定设置账簿，开展核算，定期编制，报送会计报表，真实地反映企业收入，成本，费用和盈亏，能准确地核算应交各项税金.2,采取核定征收方式的房地产开发企业应具备的条件:(1),依照税收法律法规规定可以不设帐簿的或按照税收法律法规规定应设置但未设置帐簿的；(2)，只能准确核算收入总额，或收入总额能够查实，但其成本费用支出不能准确核算的;(3)，只能准确核算成本费用支出，或成本费用能够查实，但其收入总额不能准确核算的;(4)，收入总额及成本费用支出均不能正确核算，不能向主管税务机关提供真实，准确，完整纳税资料，难以查实的；(5)，帐目设置和核算虽然符合规定，但并未按规定保存有关帐簿，凭证及有关纳税资料的；(6)，发生纳税义务，未按照税收法律法规规定的期限办理纳税电i「,经税务机关责令限期中报，逾期仍不申报的.——可以利用的政策《国家税务总局关于印发核定征收企业所得税暂行办法)的通知》(国税发[2000]38号)文件规定，房地产开发企业的销售盈利率为10%-20%.1,对实行核定征收方式的房地产开发行业企业所得税征收采取定率征收，即：应纳企业所得税=(销售收入+预售收入+其他收入)X核定销售盈利率X企业所得税税率2,纳税人发生年度亏损的，可以用下一年度的所得弥补，下一年度所得不足弥补的，可以逐年延续弥补，弥补其最长不超过5年.(仅对查帐征收白^企业)3,纳税人在一个纳税年度内生产经营过程中发牛的财产损失，经税务部门审核或审批同意后，准予在缴纳企业所得税前扣除.(仅对查帐征收的企业)(三)个人所得税基本规定1,工资,薪金所得项目(1)工资，薪金所得收入是指：个人在机关同体,学校,部队,企事业单位及其他组织中任职或者受雇而取得的报酬.工资，薪金所得除了通过按月支付形式取得的工资，薪金外，还包括个人取得的属于工资，薪金范畴的各类奖金，年终加薪，劳动分红，双薪，津贴，补贴以及与任职或者受雇有关的其他所得.如口，季,年度奖;定额奖;出勤奖;特殊行业津贴，补贴;特殊地区津贴，补贴;伙食补助，通讯补贴，交通补助等.(2)计算方式：应纳个人所得税税额=(所得额-880元-税法规定准予扣除的项目)X适度邈率扣除数税率:适用5%至45%九级超额累进税率.2,利息,及县，红利所得项目(1)利息岐旦，红利所得是指：个人拥有的债权，股权而取彳#的利息，度思，红利所得.利息,股息,红利所得,按次征收个人所得税，以支付时取得的收入为一次计算纳税.(2)计算方式：应纳个人所得税税额=应纳税所得额X适用税率税率适用20%的比例税率(四)土地增值税基本规定1,预征率对从事房地产开发一律实行预征土地增值税，纳税人取得预售房款收入的，按月中报缴纳税款,等项目完工决算后，到主管税务机关申请结算，由主管税务机关进行清算应缴税款，多退少补.具体预征比例为:(1)纳税人预售普通标准住宅，预征率为0.5%;(2)纳税人预售其他商品房，包括宾馆，饭店，办公写字楼及非预售普通标准住宅，别墅,高级公寓等，预征率为2%;(3)单纯土地转让的，预征率为3%;(4)对非房地产开发企业和单位转让房地产或房地产开发企业转让存量区的_，预征率为2%.预征土地增值税=预售收入X适用预征率2,纳税环节及征收方式土地增值税纳税环节是在转让国有土地使用权，地上地下房产及建筑物的环节征收.一■般米取两种征收方式：(1)对房地产开发项目，实行先预征，后结算税款，多退少补的征收方式.(2)对旧房及建筑物，采取在转让环节征收土地增值税的方式.3,土地增值税的优惠政策(1)纳税人建造普通标准住宅出售，增值税未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税.(2)因国家建设需要依法征用，收回的房地产.4,实际中应注意的问题(1)普通标准住宅的确定目前武汉市普通标准住宅暂按以下标准执行:单套建筑面积售价低于5500元/平方米或单套销售总价低于70万元的商品住房.高级公寓，别墅，联体别墅，度假村村等不属于普通标准住宅.(2)纳税人在进行房地产成本核算时，应将普通标准住宅与其他商品房分开核算，如果不分开核算的，则不能享受减免优惠.上述标准自2004年3月1日起执行，每两年一定.(3)由于土地增佰税在计算应税增值额时与企业所得税计算在计算应税所得额的要求和方式是不一样的，纳税人自行计算的可能无增值额，而税务部门计算时却有增值额.主要问题是在房地产开发费用计算上，所得税前允许按规定列支，而土地增值税只允许按一定比例列支.评论|给力0不给力5查看文档来源:。

土地增值税清算中普通住宅的认定争议分析房地产企业在土地增值税清算过程中，由于普通住宅具有增值率低于20%，则可享受免征土地增值税的优惠政策，因此一般地产企业在清算过程中，则尽量将可能多的业态归集到普通住宅中，以争取最大化的享受税收优惠政策，但如果操作不当，则会得不偿失，造成业态划分混乱，清算不被税务认可的被动局面。

一、普通住宅的认定标准根据国办发（2005）年26号及国税发（2005）年89号文件规定，关于普通住宅的的认定标准主要有以下三个:1. 住宅小区建筑容积率在1.0以上；2. 单套建筑面积在120平方米以下；3. 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下。

另：各省、自治区、直辖市根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准，允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

上述三个标准，只要有其中任一条件不满足，则不能划分为普通住宅，而应认定为非普通住宅，当然也不能享受普通住宅相关的税收优惠政策。

二、因产权面积引起的价格认定争议及实务操作对于上述三个条件，由于建筑容积率、建筑面积一般在土地出让合同或者立项的规划审批文件、预（实）测报告中都会有明确的表示，一般不存在争议，但普通住宅价格认定在实务中争议就比较大。

案列：甲地产企业根据市场需要，建造了一批复式结构的房屋（即：上下两层LOFT结构），该企业在土地增值税清算中，就普通住宅的价格认定标准存在以下两种不同的观点：观点一：单套复式结构普通住宅价格不能完全按照当地住房部门公布的住房平均交易价格的划分标准理由：因地产企业项目业态，是随着市场需求的变化而不断推陈出新，上述相关普通住宅的划分标准并不适合该企业的项目业态。

因该项目属于复式住宅结构，给业主签定的成交价格是按照单层面积计算价格的，在房管部门备案的房屋面积也是单层销售面积，后期业主房屋产权证上的也是单层面积，但甲企业给业主实际的交付标准是复式结构，也就是上下两层之和的面积，比如平均约50平米的单层住宅面积业主实际享受的是100平米，那么，确定是否为普通住宅也不能按照备案的单层面积、单层价格来确定是否超过标准，而应按上下两层之和的面积来分摊成交价格，那么成交价格自然就从原来的单层计价中被稀释，当然应以分摊后的成交价格来判定是否超标。

【原创】土增税清算中普通住宅和非普通住宅是否可以合并计算[小编整理]第一篇：【原创】土增税清算中普通住宅和非普通住宅是否可以合并计算【原创】土增税清算中普通住宅和非普通住宅是否可以合并计算作者：俞银琪许乐方敬春案情回顾海南三正实业投资有限公司（以下简称三正实业公司、上诉人）因与被海南省海口市地方税务局（以下简称市地税局、被上诉人）税务行政管理纠纷一案，前由海口市龙华区人民法院于2012年6月20日作出（2012）龙行初字第73号行政判决书，三正实业公司不服，向海口市中级人民法院提出上诉。

三正实业公司于2007年1月开工建设的'执信·海天怡心园'，于2009年1月竣工，同年9月，三正实业公司聘请海南恩特税务师事务所有限责任公司对该项目进行土地增值税鉴证审核，并于10月22日向市地税局进行土地增值税清算申报。

三正实业公司根据海南省地方税务公布的琼地税发（2009）104号《关于土地增值税有关问题通知》相关文件，在进行土地增值税清算申报时，将普通住宅和非普通住宅合并清算，申报应缴、补缴土地增值税为0。

市地税局依据国家税务总局（国税发（2006）187号文第一条第二款、国税发（2009）91号《土地增值税清算管理规程》第十七条及海南省地方税务局《关于土地增值税清算有关问题的通知》（琼地税发（2009）187号）通知第二条、海南省地方税务局《关于明确土地增值税若干问题的复函》琼地税函（2010）429号第三条的规定：认为对同一清算单位的房地产项目中同时包含普通住房和非普通住房的，应分别计算普通住房和非普通住房的增值额、增值率，征收土地增值税，遂于2012年2月7日向三正实业公司作出《土地增值税清算税款缴纳通知书》（即海口市地税清缴（2012）2-1号），认定三正实业公司开发的该项目清算应缴土地增值税3,212,908.80元，已缴2,893,751.70元，应补319,657.10元，限于2012年2月20日到税务机关缴纳。

普通住宅与豪华住宅分开核算可节税《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

对于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的混合项目，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）作了规定，即对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。

不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用普通标准住宅的免税规定。

《关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）文件重新强调了这一规定：纳税人既建造普通住宅又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。

《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免缴土地增值税。

《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔1999〕210号）规定，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。

《土地增值税暂行条例实施细则》明确，普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅，高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。

普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

《关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定：“普通标准住宅”一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。

即中小套型、中低价位普通住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。

允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

房地产企业项目土地增值税清算中成本费用分摊房地产企业项目土地增值税清算中成本费用分摊根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》规定，从2007年2月1日起，税务机关对符合条件的纳税人开展土地增值税清算工作。

当前，湖北各地方税务机关正在按照省地税局的统一部署开展土地增值税清算工作。

笔者结合工作实践，对土地增值税清算过程中成本费用分摊的问题提出一些建议。

一、多个开发项目的利息费用的分摊土地增值税暂行条例实施细则第七条规定：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；在财务费用分摊不清楚、没有银行贷款利息证明的情况下，利息支出按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本计算的金额”之和的5%以内计算扣除。

上述两种扣除方法，其实给企业提供了选择的机会，企业可以根据自己的实际情况，测算一下这两种方法哪一种扣除的费用额大，费用额大，增值额就相对较小，缴纳的土地增值税就少。

怎样才算“能够按转让房地产项目计算分摊”？税法中并没有明确。

企业发生的借款是为多个房地产项目时，利息费用应当分项目核算。

企业先要确切地核算利息，进而才能正确地计算利息支出，因为土地增值税政策里面没有单独明确利息应当怎么核算。

我们通常用的办法：税法上没有特殊规定的，根据会计规定的要求处理；税法上有特殊规定的，根据税法规定的要求处理。

所以，利息费用的计算和归集应当依照《企业会计准则》中有关借款费用的规定执行。

下面举例说明：某房地产开发公司2007年1月1日向银行借入×210÷360+500×120÷360=458.33万元所占用借款本金加权平均数=规定：对房地产开发有限公司一次性购入的土地，分别转让土地的行为，应按最基本的核算项分次分别计征土地增值税。

但根据现行政策即国税发〔2006〕187号文规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项以分期项目为单位清算。

税台网什么是土地增值税清算中的两...
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第十三条规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。

这是在土地增值税项目清算相关政策上关于“两分法”的最早规定。

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条规定：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

自此，非普通住宅概念引入土地增值税项目清算。

在土地增值税项目清算中，“两分法”将普通住宅之外的所有可销售的物业类型例如别墅、豪宅、办公楼、商业、车位等均归为其他类型房地产。

这些物业类型建筑结构、用途、装修标准等方面差异非常大，所以销售单价和单位成本差异也比较大，但在土增清算时均归为其他类型商品房，共同核算增值额，使单类型物业形态的增值额正负数相互抵消，可实现整体较低的增值率，从而使土地增值税的税负率合理降低。

由此可见，在同等条件下，理论上采用“两分法”对纳税人较为有利。

当然，实践中各省市对土地增值税项目清算采用“两分法”还是“三分法”均有不同的规定，房地产企业还应掌握项目所在地主管税务机关对于土地增值税清算的具体政策。

在近年来经济增长趋势放缓的背景下，各地政府都在努力想办法增加财政收入，调整地方税收政策，采用“三分法”不失为一个立竿见影的办法，但这也是一把双刃剑，同样会增加房地产开发企业的税收负担。

在执行“两分法”的地方，建议房地产开发企业提前做好相关规划，力争在税收政策不变的前提下，尽早进行土地增值税项目清算，可达到合理利用税收政策而减轻税收负担的目的。

普通住宅与⾮普通住宅的增值额应怎样区分商住楼的⼟地增值税怎么算?是先计算合并增值额，普通住宅与⾮普通住宅的增值额是按⾯积分割还是按收⼊分割?如果合并增值额为负数时，普通住宅就不⽤交税了，那么⾮普通住宅部分是否也就不⽤交税了?还是要把收⼊、成本、税费分割后单独计算增值额?下⾯由店铺⼩编来为你解答。

律师解答：《中华⼈民共和国⼟地增值税暂⾏条例》第四条纳税⼈转让房地产所取得的收⼊减除本条例第六条规定扣除项⽬⾦额后的余额，为增值额。

第六条计算增值额的扣除项⽬：(⼀)取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额;(⼆)开发⼟地的成本、费⽤;(三)新建房及配套设施的成本、费⽤，或者旧房有建筑物的评估价格;(四)与转让房地产有关的税⾦;(五)财政部规定的其他扣除项⽬。

《国家税务总局关于房地产开发企业⼟地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)明确规定：开发项⽬中同时包含普通住宅和⾮普通住宅的，应分别计算增值额。

《财政部国家税务总局关于⼟地增值税若⼲问题的通知》(财税[2006]21号)规定：纳税⼈既建造普通住宅，⼜建造其他商品房的，应分别核算⼟地增值额。

国家税务总局关于印发《⼟地增值税清算鉴证业务准则》的通知(国税发[2007]132号)第⼗三条税务师事务所开展⼟地增值税清算鉴证业务时，应当对下列事项充分关注：正确划分清算项⽬中普通住宅与⾮普通住宅的收⼊和⽀出。

第四⼗条税务师事务所应按照税法规定审核清算项⽬的收⼊总额、扣除项⽬的⾦额，并确认其增值额及适⽤税率，正确计算应缴税款。

审核程序通常包括：1.审核清算项⽬的扣除⾦额及其增值额是否符合税收规定，计算是否正确。

2.如果同⼀个项⽬既有普通住宅，⼜有⾮普通住宅，审核其收⼊额与扣除项⽬⾦额是否分开核算;根据上述规定，对开发项⽬中同时包含普通住宅和⾮普通住宅的，应分别核算收⼊及扣除项⽬，计算增值额按适⽤税率计算缴纳⼟地增值税。

⽽不能合并计算增值额。

以上就是关于这⽅⾯的法律知识，希望能对您有所帮助。