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深圳大世界商城发展有限公司、深圳市金北圣投资有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】广东省高级人民法院【审理法院】广东省高级人民法院【审结日期】2020.06.12【案件字号】(2019)粤民终1612号【审理程序】二审【审理法官】费汉定陈可舒刘涵平【审理法官】费汉定陈可舒刘涵平【文书类型】判决书【当事人】深圳大世界商城发展有限公司;深圳市金北圣投资有限公司;深圳市金北圣投资有限公司管理人【当事人】深圳大世界商城发展有限公司深圳市金北圣投资有限公司管理人【当事人-公司】深圳大世界商城发展有限公司深圳市金北圣投资有限公司深圳市金北圣投资有限公司管理人【代理律师/律所】姜珊广东晟典律师事务所;黎伟广东晟典律师事务所【代理律师/律所】姜珊广东晟典律师事务所黎伟广东晟典律师事务所【代理律师】姜珊黎伟【代理律所】广东晟典律师事务所【法院级别】高级人民法院【字号名称】民终字【原告】深圳大世界商城发展有限公司;深圳市金北圣投资有限公司管理人【被告】深圳市金北圣投资有限公司【本院观点】本案为房屋买卖合同纠纷。
大世界公司并未否认其参与签订的涉案房地产买卖合同、按揭借款合同的真实性，亦未否认其出具《付清楼款证明》的真实性，且已有生效判决认定按揭借款合同有效，并判决金北圣公司承担偿还借款责任、贷款方对涉案房产享有优先受偿权、大世界公司对涉案借款承担担保责任，上述证据已经形成金北圣公司向大世界公司购买涉案房产及已履行合同义务的证据链，足以证明房产买卖合同关系真实、有效。
《中华人民共和国企业破产法》兼具实体和程序内容，《中华人民共和国企业破产法》施行时《中华人民共和国企业破产法（试行）》同时废止。
【权责关键词】无效以合法形式掩盖非法目的追认催告撤销委托代理实际履行违约金支付违约金合同约定第三人一般代理特别授权诉讼代表人反证证据不足诉讼请求变更诉讼请求增加诉讼请求反诉缺席判决维持原判破产清算清算强制执行拍卖变卖释明权诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。
房屋买卖合同纠纷案例案例背景某甲在2019年7月购买了某市的一套房产，成交价为200万元。
在房屋交易过程中，双方签署了一份房屋买卖合同，约定甲方付款后10天内办理房屋过户手续。
但是到了过户期限，由于卖方方面原因没有及时办理，导致房屋无法过户。
由于过户无法顺利完成，甲方不愿意继续购买该房产，要求撤销合同并退还已付的房款。
但是卖方不同意，认为此次合同已经生效，甲方不能单方面解除，甲方应该履行合同并继续购买该房产。
因此，该房屋买卖合同纠纷案件进入了司法诉讼程序。
法院审理该案件经当地法院审理，最终判决如下：卖方应退还甲方支付的房款200万元，并在判决生效之日起十日内将该房屋的房屋过户手续办理完毕；如果卖方未在规定期限内履行过户手续，甲方可以委托第三方为其办理，并将相关费用及权利过渡工作移交给卖方。
判决生效后，卖方无异议，该案结案了。
法院在判决过程中，考虑到卖方违约行为给甲方造成的损失以及在过户手续上的拖延，认为卖方存在过错，应依法承担相应的民事赔偿责任。
同时，考虑到卖方最终还是按照合同完成了房屋过户手续，所以并没有判决卖方违约。
合同解析该案的合同内容主要包括以下几点：1.房屋基本信息：合同中应包含具体的房产项目名称、房产所在地、建筑面积等信息。
2.房屋价格：合同中应明确房屋交易价格，可以是总价、单价等形式。
3.交易款项：合同中应该明确交易付款方式、交易款项的支付时间、支付方式等内容。
4.过户时间和手续：应明确房屋过户相关的具体日期和过户手续所需要的材料、程序等内容。
5.合同解除：合同应明确解除合同的条件和细节、违约方担负的责任等内容。
6.合同纠纷解决方式：合同中应明确在发生合同纠纷时，采取什么方式和途径解决合同纠纷。
在该案中，合同中明确了买卖双方的基本信息、交易总价、过户时间和手续、合同解除条件等内容。
但是，由于过户时间的拖延和卖方违约，导致了该案合同纠纷的发生。
总结购房是一件长期而且基本上每个人都会经历的大事，需要在购房过程中仔细阅读合同的内容，保持警惕心理。
房屋买卖合同纠纷案例房屋买卖合同纠纷案例案例概述在房地产市场上，房屋买卖合同纠纷是较为常见的一种纠纷类型。
本文将以一个具体案例来介绍房屋买卖合同纠纷的案例分析和解决方法。
案例背景甲方为房屋所有权人，拟将其名下的一套位于某市中心的房屋出售。
乙方为购房人，与甲方签订了《商品房买卖合同》。
根据合同约定，甲方应将房屋的所有权转让给乙方，并交付房屋的相关证件及空置的物业。
双方约定的房屋交付日期为2021年10月1日，合同总价为100万元。
然而，在交付日期将近时，甲方表示不愿意履行合同，且要求乙方支付违约金。
纠纷分析根据合同约定，双方应在约定的房屋交付日期办理过户手续，并交付房屋及相关证件。
然而，甲方未按时履行合同义务，导致乙方无法按时取得房屋的所有权。
此外，甲方还要求乙方支付违约金，这与合同约定明显不符。
根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，甲方未按时履行合同义务，乙方有权选择解除合同，并要求返还已支付的购房款。
另外，甲方要求乙方支付违约金的要求也是不合法的。
因此，乙方在这起合同纠纷案件中具有较大的胜诉可能。
解决方法乙方可以根据合同约定，向甲方发出解除合同的通知，并要求返还已支付的购房款。
在甲方不同意返还购房款的情况下，乙方可以通过司法途径提起诉讼，要求法院判决甲方承担解除合同的法律责任，并返还已支付的购房款。
在诉讼过程中，乙方应向法院提交相关证据，包括合同、付款凭证、交付证明等。
此外，乙方也可以要求法院判令甲方支付违约金以及相关的违约金利息，作为甲方违约的经济赔偿。
在法院判决乙方胜诉后，甲方应按照判决书的要求返还已支付的购房款，并承担相应的违约金和利息责任。
如若甲方不履行判决，乙方可以向法院申请强制执行。
结论房屋买卖合同纠纷案例中，甲方未按时交付房屋并要求乙方支付违约金，违反了合同约定和法律规定。
乙方在此案件中具有较大的胜诉可能，并可以要求返还已支付的购房款。
通过司法途径解决房屋买卖合同纠纷是一种常见的方式，乙方可以通过向法院提起诉讼来维护自己的合法权益。
房屋买卖合同纠纷经典案例房屋买卖合同纠纷经典案例一、双方基本信息甲方（卖方）：姓名：XXX身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX联系方式：XXXXXXXXXXXX乙方（买方）：姓名：XXX身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX联系方式：XXXXXXXXXXXX二、各方身份、权利、义务、履行方式、期限、违约责任1.甲方身份、权利、义务：（1）甲方系房屋所有权人，上述房屋系其合法所有；（2）甲方应按照协议约定履行义务，保证其权利的合法性，协助乙方办理房屋过户手续；（3）甲方应按合同约定的期限向乙方交付该房屋的完好的物权权利及其他权利的证明，如土地使用证、房屋产权证、物业证等证件；（4）甲方同意出售该房屋，并保证该房屋处于正常使用状态，不受质量问题的影响；（5）甲方应按合同约定的期限交付该房屋的原始物权证书、原始土地证书等相关证明文件。
2.乙方身份、权利、义务：（1）乙方应按合同约定向甲方支付购房款项，并按期履行支付义务，以兑现协议；（2）乙方应根据合同约定的期限接收房屋交付，并确保房屋的正确接收；（3）乙方应在收到房屋交付后，对房屋进行认真检查，如发现质量问题，应提出书面意见，并及时通知甲方协商解决；（4）乙方应在收到房屋交付后，按时缴纳相应的管理费用、产权费用、空调费用等离散性费用；三、遵守中国相关法律法规本合同各条款和内容均遵守中华人民共和国现行法律法规和相关法律法规。
如有法律法规对本合同有不一致之处，以法律法规为准。
四、明确各方的权力和义务本合同中的各项条款和内容，均旨在明确双方在房屋买卖过程中的权利和义务。
甲方和乙方应认真履行各自的权利和义务，以确保商品买卖交易的成功完成。
五、明确法律效力和可执行性第一条本合同是合法有效的，一旦双方签署即具有法律效力。
第二条如合同中某一条款被法律法规废止或无效时，不影响本合同其他条款的效力。
第三条本合同如有争议，双方应优先通过友好协商的方式加以解决。
买卖合同二手房买卖合同纠纷案7篇篇1甲方（卖方）：___________________身份证号码：___________________联系方式：___________________乙方（买方）：___________________身份证号码：___________________联系方式：___________________鉴于甲乙双方就二手房买卖事宜产生纠纷，为妥善解决争议，经双方友好协商，达成如下协议：一、背景概述甲乙双方于XXXX年XX月XX日签订二手房买卖合同，约定甲方将位于___________________的房产出售给乙方。
在合同履行过程中，双方因___________________等原因产生纠纷，现双方同意通过友好协商方式解决。
二、争议事项及解决方案1. 争议事项一：房屋交付时间问题。
原合同约定的房屋交付时间为XXXX年XX月XX日，因甲方原因导致未能按时交付。
解决方案：甲方应向乙方支付逾期交付违约金，并确定新的交付时间。
2. 争议事项二：房屋产权问题。
乙方在购买时发现该房产存在产权纠纷。
解决方案：甲方应确保房屋产权清晰，负责解决产权纠纷，并承担相关费用。
如因甲方原因导致产权无法过户，甲方应退还乙方已支付的购房款，并赔偿相应损失。
3. 争议事项三：房屋质量问题。
乙方在入住后发现房屋存在质量问题。
解决方案：甲方应负责修复房屋质量问题，确保房屋符合合同约定。
如甲方未能及时修复，乙方有权要求甲方承担相应的修复费用或赔偿损失。
4. 其他争议事项：双方可在此补充约定其他争议事项的解决方式。
三、违约责任1. 甲乙双方应严格遵守本协议的约定，如任何一方违反协议约定，应承担违约责任，并赔偿对方因此造成的损失。
2. 违约金的数额和计算方式应按照法律规定和合同约定执行。
四、法律适用和管辖1. 本协议的签订、履行、解释及争议解决均适用中华人民共和国法律。
2. 如双方在本协议履行过程中发生纠纷，应首先友好协商解决；协商不成的，任何一方均有权向合同签订地人民法院提起诉讼。
第1篇案情简介：某市某区繁华地段有一大型购物中心，该购物中心内共有商铺100间，均为产权式商铺。
2010年，原告张三通过开发商某房地产开发有限公司购买了该购物中心第85号商铺。
合同约定，张三支付商铺总价款100万元，开发商负责将商铺产权证过户给张三，并保证商铺合法合规。
张三支付款项后，开发商承诺在2011年12月31日前将产权证过户给张三。
然而，到了约定时间，开发商未能履行过户义务。
张三多次与开发商协商，要求其履行合同义务，但开发商以各种理由推脱，拒绝过户。
无奈之下，张三将开发商告上法庭，要求法院判决开发商履行过户义务，并赔偿因其未过户造成的损失。
案件争议焦点：1. 开发商是否应当履行过户义务？2. 张三因开发商未履行过户义务所受损失如何赔偿？一、开发商是否应当履行过户义务根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。
动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
”本案中，张三与开发商签订的商铺买卖合同，属于不动产物权转让合同，应当依法办理产权登记手续。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零六条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
”本案中，开发商未按合同约定在规定时间内办理产权过户手续，构成违约。
法院认为，开发商作为合同一方当事人，有义务按照合同约定履行过户义务。
开发商未履行过户义务，违反了合同约定，应当承担继续履行过户义务的责任。
二、张三因开发商未履行过户义务所受损失如何赔偿关于赔偿损失问题，法院认为，张三因开发商未履行过户义务所受损失主要包括以下几方面：1. 经济损失：张三购买商铺后，因未办理产权证，无法进行抵押贷款、出租等行为，导致其资金周转困难，造成经济损失。
2. 房屋价值贬损：因开发商未办理产权证，导致商铺价值受损，张三可能面临无法按原价出售商铺的风险。
3. 精神损失：张三购买商铺后，因开发商未履行过户义务，导致其合法权益受到侵害，造成精神损害。
房屋买卖合同纠纷6篇篇1甲方（卖方）：___________________身份证号码：___________________联系方式：___________________乙方（买方）：___________________身份证号码：___________________联系方式：___________________鉴于甲乙双方就房屋买卖事宜产生纠纷，经友好协商，达成以下协议以解决纠纷，明确双方权益及义务。
一、协议目的为解决甲乙双方关于房屋买卖事宜产生的纠纷，明确双方权利义务，保障双方合法权益，促进交易顺利进行。
二、争议事项双方对房屋买卖合同中的以下事项存在争议：1. 房屋权属问题；2. 交易价格及支付方式；3. 房屋交付时间及条件；4. 其他相关事宜。
三、协议内容1. 房屋权属问题（1）甲方保证对所售房屋拥有合法所有权，无产权纠纷。
如因此产生纠纷，甲方承担全部法律责任。
（2）双方共同确认房屋产权信息，包括房屋所有权证号、面积、地址等。
2. 交易价格及支付方式（1）双方经协商一致，确定房屋交易价格为人民币________元整（大写：__________________元整）。
（2）乙方应按照以下方式支付价款：首先支付定金人民币________元整，并在签订本合同后______日内支付剩余款项。
（3）甲方应提供合法有效的收款凭证。
3. 房屋交付时间及条件（1）甲方应于本合同签订后______日内将房屋交付给乙方。
（2）交付时，甲方应确保房屋空置，并结清所有相关费用（包括水电费、物业费、暖气费等）。
（3）甲方应协助乙方办理房屋产权过户手续。
4. 其他相关事宜（1）甲乙双方应遵守国家法律法规及地方政策，确保房屋交易合法合规。
（2）甲乙双方应对交易过程中知悉的对方商业秘密及个人信息予以保密。
（3）如因一方违约导致纠纷，违约方应承担违约责任，并赔偿守约方因此造成的损失。
（4）本协议未尽事宜，由双方协商解决。
上诉人南京万达茂投资有限公司与被上诉人王雪梅商品房预售合同纠纷一案的民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】江苏省南京市中级人民法院【审理法院】江苏省南京市中级人民法院【审结日期】2020.11.26【案件字号】(2020)苏01民终6939号【审理程序】二审【审理法官】孙伟王路龚震【文书类型】判决书【当事人】南京万达茂投资有限公司;王雪梅【当事人】南京万达茂投资有限公司王雪梅【当事人-个人】王雪梅【当事人-公司】南京万达茂投资有限公司【代理律师/律所】杨晨国浩律师(南京)事务所;姜薇薇国浩律师(南京)事务所;杨焘北京市竞天公诚(南京)律师事务所【代理律师/律所】杨晨国浩律师(南京)事务所姜薇薇国浩律师(南京)事务所杨焘北京市竞天公诚(南京)律师事务所【代理律师】杨晨姜薇薇杨焘【代理律所】国浩律师(南京)事务所北京市竞天公诚(南京)律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审改判【原告】南京万达茂投资有限公司【被告】王雪梅【本院观点】基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
王雪梅提交的宣传图册中并无关于“通透”的宣传字样，而其提交的沙盘模型照片显示的商铺均为已装修完成的状态，王雪梅以商铺装修完成的效果图作为其对案涉商铺毛坯状态产生错误认知的依据，于理不符。
一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
在案涉商铺未装修的状态下，站在该商铺内确实可见隔板上方存在通风管道，但建筑区划内的通风管道、消防设施系业主共有部分，而非业主专有部分，该两部分虽未被完全隔离而导致王雪梅在其专有部分内可见到公用设施。
【权责关键词】重大误解显失公平撤销代理合同过错合同约定证明力新证据关联性合法性质证诉讼请求维持原判执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【更新时间】2021-11-13 22:11:39上诉人南京万达茂投资有限公司与被上诉人王雪梅商品房预售合同纠纷一案的民事判决书江苏省南京市中级人民法院民事判决书(2020)苏01民终6939号当事人上诉人(原审被告)：南京万达茂投资有限公司，住所地南京市栖霞区西岗街道摄山星城天佐路某某某某。
昆山华夏购物中心诉昆山金山房产发展有限公司商品房预售合同纠纷案上诉人（原审原告）昆山华夏购物中心（以下简称购物中心），住所地昆山市朝阳路122号。
法定代表人马友新，总经理。
委托代理人邵雪明，江苏苏州邵雪明律师事务所律师。
委托代理人孙根林，江苏苏州海联海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）昆山金山房产发展有限公司（以下简称金山公司），住所地昆山市玉山镇人民路5号。
法定代表人钱治平，董事长。
委托代理人邹杏明，江苏苏州新开利律师事务所律师。
委托代理人肖根宝，江苏苏州正文人律师事务所律师。
上诉人购物中心因与被上诉人金山公司商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省苏州市中级人民法院(2001)苏中民一初字第35号民事判决，向本院提起上诉。
本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人购物中心的委托代理人邵雪明、孙根林，被上诉人金山公司的委托代理人邹杏明、肖根宝到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
经审理查明，1995年7月22日，购物中心（甲方）与金山公司（乙方）签订《关于购买金山大厦商场协议书》（以下简称协议书），约定甲方购买乙方金山大厦一至三层商场，总面积7271.2平方米，平均价格含营业税为每平方米5988元，总售价4354万元。
甲方购买的商场包括专用上下四部进口自动扶梯，一部共用进口货梯，一至三层冷暖中央空调系统等。
甲方须在签订本协议的同时向乙方给付购房定金50万元，并于8月中旬前签订正式买卖合同。
为配合甲方于11月上旬开业，乙方暂定1995年9月30日向甲方交付以上房屋(以正式合同时间为准）并经有关方面验收合格，乙方同意甲方在交房前可以参与必要的室内装修工作，乙方将尽全力支持配合。
本协议作为正式买卖合同的前期文件，所订条款为正式合同的原则基础，双方共同遵守执行。
本协议未尽事宜将在签订正式合同时予以补充。
1995年8月23日，双方正式订立《商品房购销合同》（以下简称合同书），约定购物中心购买商场建筑面积7271. 2平方米（含买方应分摊的共用面积1284. 69平方米），金额4120万元。
房屋买卖合同纠纷买方违约案例咱就说老张吧，他在郊区有一套小房子，一直想卖了换个大的。
正好有个年轻小伙儿小李，看了老张的房子后特别满意，两人一拍即合，就签了房屋买卖合同。
合同里白纸黑字写得清清楚楚的，小李得先付个定金，然后在一个月内把剩下的房款准备好，办理过户手续啥的。
老张心里那叫一个美啊，觉得这事儿挺顺利，就开始盘算着拿了钱去看别的房子了。
可谁知道呢，这个小李啊，就像突然变了个人似的。
定金交了之后，老张就开始等小李的消息。
结果到了该付房款的时候，小李就开始找各种借口。
一会儿说自己的钱在理财里取不出来，一会儿又说家里出了点事儿要用钱。
老张心里就有点不舒服了，这不是在开玩笑嘛。
老张就很耐心地跟小李说：“小伙子啊，咱们合同都签了，你得讲点信用啊。
”可小李呢，还是继续拖拖拉拉的。
又过了半个月，还是没个准信儿。
这时候老张就着急了，他可不能一直这么干等着啊。
于是老张就给小李下了个最后通牒，说如果再不给钱办理手续，就按照合同上的违约条款来处理了。
没想到这个小李啊，居然还不当回事儿。
他觉得老张可能就是吓唬吓唬他。
老张这下可真生气了，他找了个律师咨询了一下，发现自己完全占理啊。
按照合同的违约条款，如果小李违约，老张不仅可以没收定金，还能要求小李赔偿一定的损失呢。
于是老张就正式向法院起诉了小李。
到了法庭上，小李还在那支支吾吾地编理由。
但是法官看了合同，又听了老张的陈述，很明显就知道是小李违约了。
最后判决下来，老张成功没收了小李的定金，还拿到了一笔因为小李违约给他造成的损失赔偿。
你看，这就是一个典型的房屋买卖合同中买方违约的例子。
买卖房子可不是小事儿，签了合同就得按照合同来办事儿，不然就得承担后果。
就像小李一样，以为拖一拖就没事儿了，最后只能是自己吃亏。
SHOPPING MALL主力店房屋买卖合同纠纷案
吕士威李鹏程
*本案例出自（2009）青民一初字第41号案。
【引言】
近年来，各国商业零售巨头大举进军我国，在各大中城市遍地开花，以SHAOPPING MALL为代表的商业地产随之风靡一时，浪潮席卷全国。
在青岛，乐购、丽达、家乐福、佳世客、特易购等大型商业企业也纷至踏来，抢占商机，迅速形成以香港中路、台东、李村三个主商圈为核心、辐射众多小商圈（网称“三只老虎一群狼”）的商业布局态势。
然而，我国商业地产的开发和经营尚处于初级阶段，很多开发商或投资者均在摸着石头过河，很多环节存在问题和风险，目前尤以商业地产销售或租赁关系中的交付条件问题为甚。
笔者拟以本案引起开发商对商业项目销售或租赁合同中交付条件的重视。
【案情简介】
委托人（因我们系受该公司委托，以下称该公司为“委托人”）是一家大型商业地产开发公司，2007年，其在青岛开发的SHAOPPING MALL项目开始对外销售。
韩国LT公司十分看好该项目的地理位置及发展前景，于是与我们的委托人签订《商品房预售合同》，购买了该项目的主力店铺，用于经营大型零售商业。
然而，因房屋未能在《商品房预售合同》约定的交付时间达到“综合验收合格”的条件且委托人未按合同约定时间将房屋交予LT公司开业经营，LT公司将委托人告上了法庭，主张逾期交付违约金和逾期开业损失赔偿金高达1800余万元，遂引发本案。
从常理来看，作为开发商，逾期交付就应该乖乖承担合同约定的违约责任，没什么好抗辩的，但本案却有其特殊性。
其一，本案是SHAOPPING MALL主力店房屋买卖，其与住宅交易最显著的区别在于，商业地产买受人往往为了使建筑物符合其之后的业态规划，会要求介入设计，并在主体施工阶段即着手装修；其二，商业地产买受人为了争取最佳开业时间，往往不会等到房屋达到综合验收合格的条件才收房，而是希望尽早收房、以便伺机开业。
这两个特殊性使我们在接触案件之初就隐隐感到，委托人也许并不像想象的那么被动，只要找好突破口，说不定能够扭转乾坤。
之后，我们详查了委托人和LT公司之间的《商品房预售合同》、有关往来函件及项目建设、验收文件等材料，果然发现如下事实：
1、合同约定的房屋交付条件为房屋经建设、施工、设计、监理四方根据国务院《建设工程质量管理条例》第16条的规定验收合格（以下简称“四方竣工验收”），而不是综合验收合格。
事实上房屋也已于约定的交付时间取得了《单位（子单位）工程综合验收记录表》（即四方验收文件）。
2、合同同时约定了房屋交付开业的时间和应当具备交付条件的时间，并且前者早于后者。
而且合同还约定委托人应当在主体施工后期（约定的交付时间半年前）允许LT公司先进场装修，且事实上LT公司的施工单位确于约定的时间进场开始实施装修工作。
3、起诉前，LT公司已经正式对外营业，但开业时房屋仍未通过综合验收，且消防验收直至起诉前不久才通过。
【争议焦点与法律解析】
如此一来，问题就来了：合同约定的交付条件为“四方竣工验收合格”，而不是“综合验收合格”，该等约定是否有效？合同约定的开业时间早于验收时间，也就是说，合同约定在未经竣工验收的情况下即交付使用，是否有效？LT公司在主体施工阶段就已进场施工，显然和委托人存在交叉施工情况，既然是交叉施工，建设及验收迟延的责任是否应由委托人单方承担？
对于合同将“四方竣工验收”约定为交付条件的问题，LT公司认为该约定无效，因为其违反了《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》和《山东省城市房地产开发经营管理条例》等关于“必需经综合验收方可交付使
用”的强制性规定。
在约定的交付条件无效的情况下应当适用法律规定的交付标准，即应在约定的交付时间达到综合验收合格。
我们则认为，该约定不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。
房地产项目的验收分为竣工验收和综合验收，竣工验收是由建设单位、施工单位、监理单位和设计单位对已完工程进行的实质性验收，并承担相应的验收责任；综合验收是由不同的政府主管部门在四方竣工验收的基础上进行的复查性验收，是对四方竣工验收的检查监督。
我国《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》和《建设工程质量管理条例》等法律、行政法规要求“建筑工程未经竣工验收或验收不合格的，不得交付使用”，合同条款违反该强制性规定的，归于无效。
而对于综合验收，仅在建设部《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》和《山东省城市房地产开发经营管理条例》等行政规章、地方法规中作了规定，合同条款不符合此类规定的，不影响合同条款的法律效力。
既然如此，在涉案房屋已经取得四方竣工验收文件的情况下，委托人不存在逾期达到交付条件的情形，不应承担逾期交付违约责任。
对于合同约定在未经竣工验收的情况下即交付使用之效力问题，我国《建筑法》第六十一条和《建设工程质量管理条例》第十六条明确规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，本案合同约定的房屋开业使用时间早于应通过四方竣工验收的时间，显然违反了《建筑法》的强制性规定，依照我国《合同法》第五十二条和最高法院相关司法解释，应当认定该约定无效。
但LT公司认为，合同约定委托人保证涉案房屋于某一时间开业使用，就意味着涉案房屋应在该时间具备综合验收合格的条件，因此合法有效。
LT公司的说法显然难以自圆其说。
因为，合同是将“开业使用”和“竣工验收”作为两项独立义务分别约定的，前者不包括后者。
同时，因竣工验收划分为四方竣工验收和综合验收两个阶段，且四方竣工验收在前，综合验收在后，那么，在本案合同约定的开业使用条件显而易见并不包括合同明确约定了时间的四方竣工验收之情况下，该开业使用条件更不可能包括合同没有约定时间且只能排在四方竣工验收之后的综合验收。
对于交叉施工情况下的逾期交付责任问题，一般来说，如果存在交叉施工，则说明房屋施工建设及验收工作的迟延至少是双方过错导致的（还有可能是另一方单方责任导致），而违约责任是单方过错责任，在混合过错状态下，不应由一方单独承担责任。
本案中，我们正是以此为核心组织了又一轮火力，分散LT公司对合同关于交付使用之约定无效时如何处理的注意力，彻底瓦解了其主张高额赔偿的信心。
【审理结果】
正如高速发展的人类文明、正在崛起的中华民族无不将
“和谐”作为追求的最高境界一样，律师代理案件，胜诉有时并不是终极目的，如能使争端各方当事人握手言和亦不失为一件快事。
本案中，LT公司诉讼主张巨额赔偿，其实际可能对很多问题未能深入研究、分析和认识，加之其诉求背后还隐含着诸多其他问题，因此，法庭上的高下之争并不能彻底解决双方的纠纷。
律师在领悟到这一点后，以七千多字的代理词严谨透彻地对前述有关问题进行了分析及论述，使双方当事人在充分了解和理解律师观点后，得以坐下来在庭外进行和解谈判，并最终以LT公司将诉求1800万元巨额赔偿金降至委托人向其支付100万元补偿了结此案，法院依双方和解意见下达了调解书。
【案件启示】
尽管本案以调解方式结案，且委托人只是象征性地作出了一点补偿，但毕竟争议已经发生，不仅对公司经营及声誉造成一定影响，并且还要花费时间、金钱和精力来解决争议。
因此，建议开发企业加强风险防范，即使是可能胜诉的争议也尽最大可能将其杜绝。
现就开发商在商业地产销售或出租中的有关问题提示如下：1、商业地产项目的买受人（或承租人，下同）基于将来业态规划的考虑，一般会对商业地产的设计、建设有特殊的要求，为防止其不按时提供设计方案或不断对设计、建设提出新的要求影响项目进度，商业地产项目开发商一定要在商业房屋销售合同（或租赁合同，下同）中明确买受人提出设计要求（或对开发商的设计稿提出修改意见）的时间，约定超过该时间提出的设计要求将不被考虑，如确需考虑则由买受人承担费用及工期延误的责任。
2、尽量将交付条件约定为取得“单体工程竣工验收备案证明书”或“综合验收备案证明书”这样具有公信力的文件，因为，尽管我们认为验收备案仅是验收合格后需要履行的行政义务，是国家对建筑工程竣工验收的行政监督和管理措施，未经验收备案并不影响建设工程已经竣工验收合格的事实，但毕竟该等文件相较于建设、施工、设计、监理四方签署的《单位（子单位）工程综合验收记录表》更具有客观性和可信度，以该等文件作为房屋已经达到交付条件的标志能够避免使买卖双方就房屋是否符合交付标准发生争议。
3、开发商对于商业地产项目应尽可能避免与买受人交叉作业，比如在达到约定的交付条件前，不允许买受人进场施工；在达到约定交付条件后，开发商的施工队伍应彻底离场等。
如此约定虽然可能使建设周期延长、影响买受人对开业时间的选择空间，但会简化交付程序，且一旦出现逾期交付易于分清责任。
如果不得已约定某种情形下允许买受人在达到交付条件前进场装修，则尽可能争取在合同中明确此种情况下出现逾期交付，开发商免责。
4、合同约定的开业使用时间早于竣工验收的时间虽为无效约定，但是否意味着如开发商不能按约定时间交付房屋，购房人就该自认倒霉？实则不然。
司法实践中法院虽然亦会认定该等约定无效，但在判决时，却会本着保护购房人信赖利益（信赖开发商会依照合同约定将房屋交付其使用）、惩罚开发商不诚信行为的原则，仍可能判令开发商比照约定有效时的违约金标准赔偿给购房人造成的损失。
因此，开发商应对此类无效约定所潜伏的风险有充分认识和防范。
（作者吕士威系德衡律师集团合伙人，项目运营部主任；作者李鹏程系德衡律师集团高级合伙人，副主任。
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