郑东新区白沙片区敬业路牟政出〔2016〕199号地块可研报告提纲

郑州市郑东新区总体规划调研报告题目郑州市郑东新区总体规划调研报告专业 07级城市规划姓名张永辉学号 070907236调研时间 2010年09月03日2010年09年08日郑州市郑东新区总体规划调研报告目录一、规划背景与过程第2页二、区域概况第3页三、郑东新区总体规划第3页(一)总体结构特征第3页(二)综合交通规划第4页(三)规划理念第5页(四)规划特色第7页四、城市空间形象及发展模式第8页五、产业发展特色第8页六、生态环境及城市特色的塑造第9页七、对郑东新区总体规划发展中的反思第9页(一)总体规模第9页(二)CBD的规模第10页(三)新旧城区之间与组团之间的相互联系第10页(四)水系的规划第10页(五)CBD环形城市结构引起的交通问题第10页第 1 页共11 页郑州市郑东新区总体规划调研报告郑州市郑东新区总体规划调研报告一、规划背景与过程郑州市位于全国经济地理位置的“中心”，是中国内陆最大的铁路、公路、电信枢纽。

既有亚洲最大的货运列车编组站，又有全国最重要的客运周转中心，京珠、连霍高速公路在郑州交汇，也是贯通中国东西、南北的光缆通信枢纽。

郑州已成为全国最大的人流、物流、信息流的集散中心。

郑州市是河南省省会，位于河南省中部偏北，是河南省政治、经济、文化中心，北临黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄淮平原。

郑州是亚欧大陆桥上的重要城市，是国家开放城市和历史文化名城，是中国八大古都之首。

开发建设郑东新区是省委省政府、市委市政府为更好应对中国加入WTO所带来的机遇和挑战，尽快适应经济全球化的发展潮流，稳步推进城市化进程，提升城市品位，为把郑州建设成为国家区域性中心城市而采取的重要举措。

按照1998年国务院批复的《郑州城市总体规划(1995年至2010年)》的要求，郑州市区人口发展长远目标为500—600万，城市化水平达70—80%。

目前，郑州中心城区规模偏小，而且受陇海、京广铁路交叉分割，拓展空间受到制约，与近亿人口大省省会城市的地位和建设全国区域性中心城市的目标远不相适应，因而必须寻求新的发展空间,按照21世纪国际现代化城市的功能要求对省会郑州总体规划进行完善、修编，这是规划郑东新区的主要背景。

中牟白沙地块竞品分析中牟县位于河南省郑州市的北部，是郑州市的重要组成部分。

近年来，中牟县的经济发展迅速，吸引了不少开发商的关注。

其中，白沙地块是中牟县的一块优质地块，其竞品分析能为开发商提供重要的市场信息。

首先，我们来看一下白沙地块的位置优势。

白沙地块位于中牟县城区的东部，紧邻郑州市二环高速公路，交通便利。

同时，该地块周边配套设施齐全，包括学校、医院、商业中心等，生活便利性较高。

此外，白沙地块距离郑州市中心较近，约15公里，居民可以方便地到达郑州市的核心商业区，享受更多的商业、娱乐和文化设施。

接下来，我们来分析一下白沙地块的竞争对手。

目前，中牟县的房地产市场相对较为稳定，除了一些传统的住宅项目外，并没有出现大规模的商业、写字楼等项目。

因此，白沙地块在该地区的竞品较为有限。

不过，由于白沙地块紧邻郑州市二环高速公路，可能吸引了一些开发商的关注。

我们可以预见，未来可能会有更多的商业、写字楼项目在该地块附近开发，提供更多的商业和办公空间。

另外，我们还需要考虑到中牟县整体的房地产市场情况。

中牟县的房地产市场相对较为稳定，不像郑州市中心区域那样波动较大。

然而，由于白沙地块靠近郑州市中心，一些购房需求较大的人群可能会选择在该地块购房，以便更方便地到达郑州市的商业中心。

因此，我们可以预见，该地块的住宅项目可能会受到一些来自外地的购房人群的关注。

最后，我们需要考虑到白沙地块的发展潜力。

中牟县作为郑州市的一个边缘地区，在经济发展和城市规划方面有很大的发展潜力。

加之白沙地块的地理位置优势和周边配套设施，未来的发展空间较大。

因此，白沙地块的开发商在设计和规划时应充分考虑到未来的发展潜力，选择适宜的项目类型，并做好市场营销工作，以吸引更多的购房人群。

综上所述，中牟白沙地块具备得天独厚的地理优势和发展潜力。

尽管目前的竞品较少，但随着中牟县经济的快速发展和人口的增加，未来可能会涌现更多的竞争对手。

因此，开发商在项目设计和市场营销方面需谨慎考虑，抓住机遇，提供符合市场需求的优质房地产产品，以在竞争中脱颖而出。

新郑市人民政府关于新郑市2016年度第二批城乡挂钩试点项目征收土地
的请示
正文：
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新郑市人民政府关于新郑市2016年
度第二批城乡挂钩试点项目征收土地的请示
新政文〔2016〕80号
郑州市人民政府：
为实施城乡建设用地增减挂钩试点项目规划，新郑市人民政府根据本市土地利用总体规划和挂钩周转指标，需征收龙湖镇沙窝李村、魏庄村村民委员会；郭店镇洪沟村民委员会集体农用地26.4426公顷（其中耕地15.6265公顷、园地0.6739公顷、林地9.6863公顷、其他农用地0.4559公顷），共计26.4426公顷，全部为农用地（其中耕地15.6265公顷），作为新郑市2016年度第二批城乡挂钩试点项目征收土地。

项目区实施规划和建新拆旧已经河南省国土资源厅整体审批（豫国土资函〔2013〕1633号、豫国土资函〔2016〕568号）。

经审查，新郑市国土资源局拟订的农用地转用方案、拆旧复垦方案、补充耕地方案、征收土地方案符合土地管理法律、法规的规定，特呈郑州市人民政府报请省人民政府审批。

妥否，请批示。

2016年11月24日
——结束——。

郑州市郑东新区白沙组团总体规划（2013-2030年）郑州市郑东新区白沙组团总体规划（2013-2030年）文字简要说明一、目标定位(一)范围与期限规划范围西起京港澳高速，东至万三公路，北起黄河郑州市界，南至陇海铁路，总面积156平方公里。

组团中心区面积79平方公里，西起京港澳高速辅道，东至万三公路，北起连霍高速，南至陇海铁路。

本次规划期限至2030年：近期至2015年，中期至2020年。

(二)上位及相关规划1、《郑州都市区总体规划（2012-2030年）》郑东新区白沙组团属于都市区东部新城的重要组成部分，该规划对东部新城定位要求：省级公共文化行政服务中心、先进制造业基地；产业定位为行政文化服务功能组团。

2、《郑汴新区总体规划（2009-2020年）》对白沙组团的定位要求：职教基地，主导功能为职业教育、现代服务、创新产业基地，同时兼具居住与生活服务功能。

3、《白沙组团核心区详细城市设计》白沙核心区沿中心轴线从南向北依次设置三个居住组团，六个企业办公组团，九个行政办公组团，形成“三、六、九”的数理关系。

(三)现状特征1、规划区区位优越，交通优势明显，可达性强；内部有多条河流穿过，四周均有生态廊道与周边城市组团隔离，自然环境条件优越；土地资源较丰富。

2、现状建设情况目前，白沙组团的现状建设在原有郑汴新区总体规划、郑汴产业带规划的指引下，以教育科研、二类居住以及工业项目为主。

教育科研主要分布在郑开大道以北；二类居住主要分布在郑开大道以南；工业项目主要分布在中央大道以北，均为近几年建设，建筑质量较好。

白沙组团乡镇建设以村民住宅、村办企业为主。

村民住宅建筑层数多为2～3层，大部分为村民自建用房，未经统一的规划设计，建筑秩序较乱，环境卫生状况较差。

村办企业以建材市场以及工业仓储为主，主要位于白沙镇和圃田乡，沿商都路两侧分布，建筑层数多为2～3层，建筑质量较差，建筑秩序较乱。

(四)规划思路：紧密结合城市设计，加强区域联动与城乡协调，强化产业引领与核心集聚，实现环境优先与生态共荣(五)功能定位：构建以省级行政服务区、公共文化活动示范区、高端商务区为主要功能的生态智慧的省公共服务核心区。

郑州市人民政府办公厅关于加强郑东新区被征地农民就业培训工作的意见正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 郑州市人民政府办公厅关于加强郑东新区被征地农民就业培训工作的意见（郑政办文〔2007〕93号）各区人民政府，市人民政府有关部门，各有关单位：为落实《国务院办公厅转发劳动保障部关于做好被征地农民就业培训和社会保障工作指导意见的通知》（国办发（2006）29号）和《中共郑州市委郑州市人民政府关于被征地农民转换身份、促进就业和社会保障的若干意见》（郑发（2006）27号）精神，提高郑东新区被征地农民（法定劳动年龄段内且有劳动能力者，以下简称被征地农民）的就业能力，特别是稳定就业能力，经市人民政府同意，现就进一步加强郑东新区被征地农民就业培训工作提出以下意见，请认真贯彻执行。

一、指导思想以市九次党代会精神为指针，全面贯彻落实科学发展观，按照“加快发展，维护稳定，为民谋利”的要求，加强郑东新区被征地农民就业培训（包括引导性培训、创业培训以及各类职业技能培训）工作，促进其稳定就业。

二、基本原则和总体目标以国家和省、市有关政策为依据，充分发挥全市各类职业培训教育资源的作用，在尊重被征地农民就业培训意愿的前提下，对被征地农民分类进行就业培训，以切实提高被征地农民的就业能力特别是稳定就业能力，最终达到被征地农民充分就业。

三、工作步骤原则上先对未就业的被征地农民先统一进行引导性培训，再结合本人意愿进行创业培训和各类职业培训。

（一）澄清底子由金水区、管城回族区澄清各自辖区被征地农民的基本情况：未就业人员情况，其中有愿望上技工学校人员情况、有愿望参加短期职业技能培训人员情况、有愿望参加创业培训人员情况，并分类造册后报市劳动保障局。

郑州市人民政府关于印发郑州市内环地区有机更新三年行动计划的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 郑州市人民政府关于印发郑州市内环地区有机更新三年行动计划的通知郑政文〔2014〕183号各县 (市、区)人民政府,市人民政府各部门,各有关单位:现将《郑州市内环地区有机更新三年行动计划》印发给你们,请认真遵照执行。

2014年9月29日郑州市内环地区有机更新三年行动计划郑州市内环地区是郑州城市发展的起源地区和核心区域,是历史郑州、近代郑州、现代郑州的集中展示区,是中心城区功能和产业提升的龙头。

为进一步改善内环地区人居环境,推进城市功能和业态提升,增强城市活力,扩大郑州在国内外地位和影响力,市政府研究决定,对我市内环地区实施有机更新。

为明确2014—2016年内环地区有机更新的目标任务、具体措施,科学有序推进内环地区城市更新工作,特制定本行动计划。

一、总体目标打造全国一流的国际性、创新型、区域级的郑州商贸文化中心区,力争经过三年努力,将内环地区初步建成郑州城区集中展现商城历史文化与商业现代文明的商贸文化核心区。

具体包括三个方面:围绕商务办公、商业休闲、商贸物流三大主导功能,将内环地区初步建设成为商贸中心区,构建区域中心城市的增长极核;围绕文化展示、休闲体验、都市旅游三大特性功能,将内环地区初步建设成为商贸文化展示区,彰显华夏文明传承的创新高地;围绕生活居住、商业服务、文化娱乐三大基本功能,将内环地区初步建设成为生态宜居内城区,引领城市内涵发展的示范城区。

二、推进原则(一)政府主导,规划引领,市场运作。

内环区域有机更新工作坚持全市统一领导,严格落实相关规划,按照政府主导拆迁安置、市场化运作开发建设的模式进行。

郑州市人民政府关于《中牟县白沙镇土地利用总体规划(2001－2010年)》的批复文章属性•【制定机关】郑州市人民政府•【公布日期】2002.11.19•【字号】郑政文[2002]246号•【施行日期】2002.11.19•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文郑州市人民政府关于《中牟县白沙镇土地利用总体规划(2001－2010年)》的批复（郑政文[2002]246号）中牟县人民政府：你县《中牟县人民政府关于调整中牟县白沙镇土地利用总体规划(1997－2010年)的请示》(牟政文[2002]63号)及《白沙镇土地利用总体规划说明(2001－2010年)》收悉。

现批复如下：一、同意《中牟县白沙镇土地利用总体规划(2001－2010年)》(以下简称《规划》)。

二、白沙镇是全省加快城镇化进程的试点镇之一，在城镇建设中应注重保护耕地，节约利用土地，加大土地开发整理力度，实现占补平衡。

到2010年，全镇耕地减少量(建设占用耕地量)不得突破141公顷；土地开发整理和复垦补充耕地量不得少于174公顷；全镇耕地保有量不得低于3855.8公顷，基本农田保护面积稳定在2951公顷以上，占2000年全镇耕地总面积的77％。

三、白沙镇人民政府在接到《规划》批准文件之后，按规定期限将《规划》予以公告。

四、《规划》是白沙镇土地利用和管理的依据，具有法定效力，村镇建设、土地开发等各项土地利用活动都必须符合《规划》的要求。

在制定土地利用年度计划、审核村镇建设用地规模、预审建设项目用地、审批农用地转用和建设项目用地、划定基本农田保护区、编制和实施土地开发整理专项规划过程中，都必须依据《规划》。

五、白沙镇人民政府要根据本批复精神，认真组织落实《规划》提出的各项任务和措施，确保规划目的实现。

中牟县人民政府要加强对《规划》实施的指导、监督和检查工作。

此复二00二年十一月十九日。

郑东新区白沙片区地块可行性研究报告（简版）2016年12月26日目录一、目标地块基本情况………………………………………………3页二、出让相关信息……………………………………………………9页三、市场分析与机会选择……………………………………………10页四、项目定位…………………………………………………………30页五、开发与销售计划…………………………………………………40页六、成本分析…………………………………………………………41页七、经济效益测算……………………………………………………42页八、投资风险评价……………………………………………………44页九、工作建议…………………………………………………………45页一、目标地块基本情况（一）目标地块区位1、区域位置199号地块位于白沙园区敬业路东侧、玉溪路南侧、龙福街西侧、绿博大道北辅道北侧，白沙片区距郑州市区约8.3公里，距CBD约15.4公里，距郑州东站约11.1公里。

白沙片区功能定位为构建以省级行政服务区、公共文化活动示范区、高端商务区为主要功能的生态智慧的省公共服务核心区。

目前区域热度较高，是郑州市改善居住密集区域，地块属于城市近郊，开发价值较大。

2、地块交通条件地块处于郑东新区东部白沙片区，区域道路交通路网规划较为完善。

目前区域城市主干道东四环、郑信路、南康庄路、万三公路、人文路及G220等均已建成通车，且地块临近郑开大道、绿博大道、京珠高速及地铁8、13、20号线。

地块未来交通通达性较好，可有效辐射整个城市区域。

但目前地块周边仅有570路、游568路、游573路、郑汴城际公交101、102路通过，现阶段公交线路较少，到达郑州市各个片区有一定难度。

（二）区域规划及周边配套1、区域规划白沙组团以公共文化服务核心为带动，以中原经济区及郑州都市区建设为契机，实现白沙组团从“职教园区”到“生态智慧公共服务核心区”的战略转变，创造服务高效、和谐宜居的人居环境。

郑州市人民政府关于落实郑州市2014年度第一批乡镇建设征收土地的通告文章属性•【制定机关】郑州市人民政府•【公布日期】2015.06.09•【字号】郑政通〔2015〕9号•【施行日期】2015.06.09•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】村镇建设,土地资源正文郑州市人民政府关于落实郑州市2014年度第一批乡镇建设征收土地的通告郑政通〔2015〕9号2015年4月30日,《河南省人民政府关于郑州市2014年度第一批乡镇建设征收土地的批复》(豫政土〔2015〕405号)批准我市征收集体土地44.5569公顷。

依照《中华人民共和国土地管理法》第46条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第25条的规定,现将经批准的征收土地方案主要内容和有关事项通告如下:一、建设用地项目名称郑州市2014年度第一批乡镇建设征收土地。

二、征收土地位置1. 杨金路南、贺庄新街东。

2. 鸿宝南路南、辅道东路东。

3. 京港澳高速辅道东、金光路北。

4. 京港澳高速东、金水大道南。

5. 农业南路东、安平路南。

三、被征收土地涉及村及面积1. 金水区兴达路街道办事处:北录庄村10.3350公顷。

2. 金水区杨金路街道办事处:马林村10.9005公顷。

3. 郑东新区金光路办事处:柳园口村23.1808公顷。

4. 郑东新区商都路办事处:五州汇富社区0.1299公顷。

5. 中牟县白沙镇:岗李村0.0107公顷(飞地)。

四、土地补偿费、安置补助费按照《河南省人民政府关于调整河南省征地区片综合地价的通知》(豫政〔2013〕11号)规定执行;地上附着物补偿标准按照《郑州市人民政府关于调整国家建设征收集体土地青苗费和地上附着物补偿标准的通知》(郑政文〔2014〕142号)、《河南省林业厅关于调整国家建设征用土地上经济林补偿标准有关问题的通知》(豫林经〔2013〕48号)规定执行。

五、征收土地四至范围内的土地所有权人、使用权人,在本通告规定的期限内,持土地权属证书或其他证明材料,到各所在区国土资源局办理征地补偿登记,时间为2015年6月10日至2015年6月24日。

郑东新区白沙片区地块可行性研究报告2016年12月26日一、目标地块基本情况（一）目标地块区位1、区域位置199号地块位于白沙园区敬业路东侧、玉溪路南侧、龙福街西侧、绿博大道北辅道北侧，白沙片区距郑州市区约8.3公里，距CBD约15.4公里，距郑州东站约11.1公里。

白沙片区功能定位为构建以省级行政服务区、公共文化活动示范区、高端商务区为主要功能的生态智慧的省公共服务核心区。

目前区域热度较高，是郑州市改善居住密集区域，地块属于城市近郊，开发价值较大。

白沙组团以公共文化服务核心为带动，以中原经济区及郑州都市区建设为契机，实现白沙组团从“职教园区”到“生态智慧公共服务核心区”的战略转变，创造服务高效、和谐宜居的人居环境。

白沙组团功能定位为，以公共文化服务、行政服务、高端商务为主的生态智慧公共服务核心区。

围绕这一功能定位，将发展以会议中心、酒店商务、特色金融、休闲娱乐、科研创新、教育培训、高端商贸为主的辅助功能。

二、目标地块出让相关信息（一）出让要求地块于2016年12月24日进行招拍挂公示，竞买申请截止时间为2017年1月19日，限时竞拍开始时间为2017年1月22日。

地块挂牌起始价23000万元，熔断地价34500万元，竞买保证金23000万元，最高限价12000元/㎡。

（二）招拍挂形式地块属于郑东新区，根据最新政府调控政策，采取“限地价，竞房价”形式。

地块起始地价为2.3亿元，溢价50%后熔断，熔断地价为3.45亿元，熔断后启动竞房价，最高拍卖限价为12000元/㎡，开发企业向下竞拍房价，价低者得。

三、目标地块市场分析与机会选择（一）郑州市商品住宅市场概况2016年1-11月份商品住宅供应面积1176.37万㎡，同比上涨35.3%，销售面积1318.22万㎡，同比上涨63.9%。

整体成交均价9998元/㎡，同比上涨1.9%。

（二）区域土地市场概况项目周边土地出让较少，价格相对稳定，其中7月出让地块楼板价1800元/㎡，9月份政府出台新政，土拍采取“限地价竞房价”的形式。