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按房地产估价报告各项内容总结指错题指错题答题要点：1、先浏览通篇，看是否有缺项错误，包括大项和小项；2、各项内容中按下述总结分析是否有错误；3、特别分析技术报告中按不同方法的各个表述、计算内容。
一份完整的估价报告由以下八部分构成：1、封面；2、致估价委托人函；3、目录；4、注册房地产估价师声明；5、估价的假设和限制条件；6、估价结果报告；7、估价技术报告；8附件。
各部分内容构成及常见错误如下：第一部分、封面一、构成（7项）标题、估价报告名称、估价项目名称、估价委托人、估价机构、注册房地产估价师、估价报告出具日期、估价报告编号二、常见错误1、估价报告名称：房地产抵押估价的估价报告必须用“房地产抵押估价报告”，否则算错。
2、注册房地产估价师：注册房地产估价师的姓名及其注册号。
3、估价报告岀具日期应与致函日期、作业日期一致，不一致的算错。
若还是“估价报告作业日期”，算错。
4、封面中的“估价人员”应为“注册房地产估价师”5、估价报告中缺技术报告或封面、目录不算重要内容缺失。
第二部分：致估价委托人函一、构成（10项）标题、致函对象、估价目的、估价对象、价值时点、价值类型、估价方法、估价结果、估价机构名称和盖章、致函日期。
（有的有估价结果和使用报告有关的特别提示）二、常见错误1、缺标题“致估价委托人函”，算错。
1、基本事项四个内容：估价目的、估价对象、价值类型、估价时点、估价方法。
缺少上述某项，算错2、缺总价、大写、单价或者缺不写单价的理由，算错；3、落款的估价机构必须加盖公章，不能由分公司签发，如果是其他印章如**公司业务章、估价专用章，则算错。
4、房地产抵押报告中缺少“在估价时点未设定法定优先受偿款权利下的价值、估价师所知悉的法定优先受偿款和抵押价值”三种价值的完整披露的，算错。
（该三种价值应在致函、结果报告、技术报告中完整披露）；价值类型应一致，如是抵押价值，被写成市场价值等，算错5、致函日期=估价报告岀具日期=估价作业截止日期，否则算错。
一、单项选择题（共40题，每题0.5分。
每题的备选答案中只有一个最切合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1．我国到“十一五”期末，全国廉租住处制度的保障范围要求扩大到（）住处困难家庭。
A．低收入B．中低收入C．中等收入D．全部2．甲开发商2000年按法定最高出让年限获取一块商业用地的土地使用权。
2002年李某购得该地块上建成的商业用房一间，五年后又将该房转让给王某。
王某获取该房的土地使用年限是（）年。
A．33B．35C．38D．403．国有土地全部权由（）代表国家执行。
A．国务院本源建设工程教育网B．国务院土地行政主管部门C．市、县人民政府D．市、县人民政府土地行政主管部门4．依照《物权法》的规定，住处建设用地使用权时期届满的，（）。
A．由国家无偿回收B．自动续期本源建设工程教育网C．应于届满前6个月申请续期D．应于届满前1年申请续期5．城市房屋拆迁估价时点一般为（）之日。
A．房屋拆迁公揭宣布B．房屋拆迁赞成证颁发C．签署房屋拆迁协议D．房屋拆迁推行6．工业用地不得以（）方式出让。
A．招标B．拍卖本源建设工程教育网C．挂牌D．协议7．房屋抵押权自（）之日起见效。
A．抵押合同签署B．抵押合同见效C．抵押权登记本源建设工程教育网D．核发他项权益证书8．出让地块的地址、使用性质等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分，由城乡规划主管部门依照（）提出。
A．城镇系统规划B．土地利用整体规划C．修建性详细规划本源建设工程教育网D．控制性详细规划9．划定城市规划紫线的作用是确定（）。
A．绿地控制范围B．历史建筑保护范围C．地表水保护范围D．城市基础设施用地控制界限10．折价办理抵押房地产的，应该参照（）。
A．原购置价B．重建价格C．重置价格D．市场价格11．某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110㎡，售价4 000元/㎡，张某交付了全部价款。
买卖双方对面积误差的办理方式未作约定。
若该商品房产权登记的建筑面积为100㎡，张某选择不退房，则该房地产开发商应该返还张某购房款（）元。
2018年房地产估价师考试案例分析考前冲刺真题及答案解析（1）某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。
因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。
现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。
1．能否翻建的最终批准权在（）。
A．政府房地产管理部门B．政府规划管理部门C．政府土地管理部门D．上级总公司2．评估时依据的建筑面积应为（）。
A．460m2B．600m2C．1000m2D．以上三个面积都不行3．该公司委托评估应选择（）。
A．房地产管理部门B．资产管理部门C．有资格的房地产估价机构D．验资机构标准答案：B,D,C解析：2．因为评估时，估价对象为一新建成的写字楼，没有经过政府规划部门批准，不能办理房产证，无法确定其合法建筑面积，故不能选1000m2；原房已灭失，也不能选460m2。
某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。
该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。
根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
（2）1．应根据何种用途对该两幢房屋进行估价？（）A．根据房屋所有权证上记载的用途进行估价B．根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价C．根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价D．根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价2．将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过下列途径（）。
A．自行改变B．经上级主管部门批准改变C．经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续D．经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续3．该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为（）。
A．该两幢房屋的抵押评估价格之和B．该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金C．该两幢房屋的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D．该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格4．该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为（）。
2018年注册资产评估师资产评估实务一考试真题及答案一、单选题1、某企业拥有的生产线独立运营，独立核算，其账面原值为5500万元，账面净值为3550万元，尚未计提减值准备，经减值测试评估后，其公允价值减去处置费用后的净额为3200万元，该资方预计未来现金流量的现值为3800万元，该生产线计提的减值为( )。
A、2300万元B、0C、1700万元D、350万元【正确答案】 B2、某企业年初预付当年的保险金为10万元，在评估基准日6月30日，预付保险金的账面余额为7万元，该笔预付费用的评估值为( )。
A、3.5B、7C、5D、0【正确答案】 C3、房地合一评估采用收益法时，下列关于确定收益期限的说法中正确的是( )。
A、以建筑物的剩余寿命剩余经济寿命为准B、以土地使用权的剩余年限为准C、孰长为准D、孰短为准【正确答案】 D4、某奶牛场地拟转让部分奶牛，而委托评估。
对于该奶牛平均自行繁衍且已正常生产的奶牛，若采用成本法评估时，其重置成本范畴为特定时点前发生的必要支出，该时点是指( )。
A、资产交割日B、奶牛成熟时C、评估基准日D、奶牛停止产奶时【正确答案】 B5、当交易市场不活跃时，产前期经济林资源最适宜采用的评估方法是( )。
A、木材市场倒算法B、年金资本化法C、收获现值法D、重置成本法【正确答案】 D6、下列关于上市公司交易股票的价值评估的说法中，正确的是( )。
A、不得以股票市场价格为评估依据B、应以股票市场价格为评估依据C、股票市场价格等同于其内在价值D、股票市场价格不一定等同于其内在价值【正确答案】 D7、某进口轿车到岸价为人民币80万元，关税税率15%，增值税率17%，消费税率20%，确定该进口轿车重置成本时，应计入的消费税为人民币( )。
A、23万元B、18.4万元C、26.91万元D、20万元【正确答案】 A8、某企业产成品的实际成本为200元/台，生产产成品的材料费、工资和其他费用的比例为6:4，评估基准日材料综合调整系数为1.1，工资和其他费用调整系数为1.05，假设不考虑其他因素，该产成品的评估单价为( )。
房地产估价理论与方法一、单项选择题（共35题，每题1分、每题的备选答案中只有一个最切合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1、评估征收房地产造成的停产休业损失，属于（）业务。
A．传统价值评估B．价值分派根源建设工程教育网C．有关经济损失评估D．价值减损评估2、以下房地产估价原则中合用于房地产抵押估价，而不合用于城市房子拆迁估价是（）。
A．最高最正确使用原则B．合法原则C．代替原则D．慎重原则根源建设工程教育网3、采纳假定开发法评估某待开发房地产的价值，合用的估价前提是"被迫转让前提"。
该估价是因（）的需要。
A．房地产作价入股B．法院强迫拍卖C．房地产税收根源建设工程教育网D．房地产征收赔偿4、某出租写字楼的完整产权价值为2000万元，出租人权益价值为1600万元，则承租人权益价值为（）万元。
A．-40B．400C．1800D．3600根源建设工程教育网5、某地域各项基础设备开发的正常使用花费分摊到每平米土地上，分别为道路20元、燃气18元、供水14元、排水16元、热力12元、供电25元、通讯8元、场所平坦15元，则该地域“五通一平”的正常花费为（）元/㎡A．98B．102C．108D．116根源建设工程教育网6、某居民于2008年1月购买了一套建筑面积为100㎡的住所，单价为5000元/㎡。
若2008年当地同类住所名义价钱月递加0.5%，年通货膨胀率为5%，则2008年12月该套住所的自然增值额为（）元。
7、房地产既与机器设备等动产不一样，又与商标等无形财产不一样，是（）的联合体。
A．实体、权益、区位B．实物、权益、区位C．实物、权益、地点D．实体、权益、地点8、某期房年后建成入住，近似现房的价钱为5 000元/㎡，出租的年终总利润为500元/㎡，管理花费等其余支出为100元/㎡。
估计折现率为10%，风险赔偿为现房价钱的3%。
该期房当前的价钱为（）元/㎡。
A．4395B．4486C．4636D．48509、某宗房地产未建立法定优先受偿权益下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为（）万元。
【房地产估价案例与分析】2018房地产估价案例与分析答案特此函告常熟市房屋评估所法定代表人王江 1999年1月25日估价师关于估价报告的声明我们郑重声明： 1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和正确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系或偏见。
4．我们依照中华人民 ___国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5；我们自接受估价委托之后，于1999年1月22日，派出王江、王建中等评估人员，对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，取得了委估房地产目前的真实状况资料，并以此作为估价的重要依据。
6．在本次估价报告撰写过程中，没有人对本估价报告提供过重要专业帮助。
常熟市房屋评估所房地产注册估价师王江 1999年1月25日估价的假设和限制条件 1．本报告提出的评估结果，是反映委估对象在特定的评估目的下现行公开市场的公允价值。
仅适用于本次估价所确定的特定的评估目的。
本评估结果对用于其他方面客观性没做探讨。
2.本报告提出的评估结果。
以委估房地产维持现状持续使用为前提。
3．本报告自评估基准日起，有效期限为一年。
在有效期限内，如果房地产数量和价格标准发生变化，并且对房地产评估价值产生明显影响时，委托方应聘请房地产评估机构进行调整或重新确定其评估价值。
4．本报告出具的评估结果未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇到自然力和其他不可抗力时可能对房地产价格产生的影响。
也没有考虑特殊的交易情况，使交易方追加付出而对房地产价格所产生的影响。
5.委估房地产的权属、范围、面积等情况，仅以委托方提供的房屋所有权证和和土地使用证为依据，经实地核对取其确认的合法部分。
6．实地勘查时，对房屋仅进行了一般性的察看，并未进行结构测试，不可能确定其内部缺损。
7．本次评估结果中未考虑委估房地产因委托方担保、欠债、信誉等可能影响其价值的因素 8．本次评估结果中未扣除委估房地产因转让而可能产生的各种税费。
房地产估价师估价案例与解析考题试卷及答案(总分：100.00，做题时间：90分钟)一、问答题(总题数：3，分数：30.00)1.某估价公司于1999年8月1日对一宗房地产进行了估价，估价目的为抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。
10月1日，因该业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。
拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部分本金及利息，业主仍欠银行100万元。
为此，银行要求估价公司赔偿该100万元的损失，而估价公司认为自己没有责任。
请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因?（分数：10.00）正确答案：()解析：1．银行按估价值的八成贷款给业主，对风险考虑不够。
2．抵押估价时点为1999年8月1日，拍卖的时间为10月1日，由于时间变化，房地产价值会发生变化。
3．由于短期(快速)和强制性变现因素，拍卖价格可能会低于公开市场价值。
4．房地产拍卖所得扣除各项税费后得款可能低于公开市场价值。
5．如果估价公司当时的估价结果是客观合理的，就没有赔偿责任。
2.某公司欲将其位于商业区的一栋自建4层厂房，转让给某集团改建为百货超市。
根据该公司提供的房地产权证，该厂房为框架结构，建筑面积为6000m2，竣工日期为1980年5月。
现委托某估价公司评估其转让价格，请问该估价公司应搜集哪些资料?（分数：10.00）正确答案：()解析：1．对该地区房地产价格有普遍影响的资料。
2．有关估价对象的实物、权益、区位等资料。
3．了解城市规划是否允许该房地产改变为商业用途。
4．如果城市规划允许改变为商业用途，需了解商业用途下的类似房地产的租金、售价等资料。
5．改变用途所需投入的改建费用等资料。
6．需要补交的土地使用权出让金的标准等。
3.商业区某商场共6层，每层建筑面积3000m2，土地使用年限为40年，从1996年5月18日起计。
2018年房地产估价师估价案例与分析考试真题及答案2018年房地产估价师估价案例与分析考试真题及答案问答题(一)某房地产开发公司拟将其开发建设中的综合楼一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。
注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。
请问：1.【题干】假设开发法的估价前提有哪几种?本次估价应选择哪种估价前提?【答案】假设开发法的估价前提有3种：(1)估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”;(2)估价对象要被其业主资源转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”;(3)估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。
本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。
2.【题干】在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别?【答案】在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括：(1)预测出的后续开发经营期的长短不同。
自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。
(2)后续开发的必要支出不同。
自行开发前提下，指考虑后续开发的必要支出;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分的“前期费用”。
(3)测算出的待开发房地产价值不同。
一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大自愿转让前提下的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。
(二)甲公司拟议其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。
房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。
新疆房地产估价师《案例与分析》: 背离事实假设考试题本卷共分为2大题50小题, 作答时间为180分钟, 总分100分, 60分及格。
一、单项选择题（共25题, 每题2分, 每题的备选项中, 只有1个事最符合题意）1、路线价的理论依据是房地产价格形成的。
A: 预期原理B: 替代原理C: 均衡原理D: 收益递增递减原理E: 工业用地的监测点评估价格2、房价收入比在倍以上, 且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区, 可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。
A：3B：4C：5D：6E: 执行层的组织协调3、某居住区住宅用地面积17.8hm2, 建有42栋住宅, 分别为：6栋24层的住宅每栋基底面积和建筑面积分别为900m2、21600m2；16栋3层的住宅, 每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、14040m2；20栋8层的住宅, 每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、8640m2, 则该居住区住宅平均层数为__层。
A．7.9B．11.9C．12.1D. 19.04、房地产管理部门对房地产转让双方提供的文件进行审查, 当超过__日视为同意受理。
A．10B．20C．5D．75、某期房尚有1年时间才可投入使用, 与其类似的现房价格为3 300元/m2, 出租的年末净收益为330元/m2。
假设折现率为10%, 风险补偿估计为现房价格的2%, 该期房目前的价格为__。
A．2834元/m2B．1834元/m2C．2934元/m2D．3934元/m26、开发完成后的房地产经营方式有等。
A: 销售、出租B: 出租、营业C: 销售、营业D: 销售、出租、营业E: 工业用地的监测点评估价格7、如果石油价格的持续攀升导致了一个国家的通货膨胀, 此类通货膨胀属于。
(2008年试题)A：需求拉动型通货膨胀B：成本推动型通货膨胀C：结构失调型通货膨胀D：预期型通货膨胀E: 执行层的组织协调8、某大厦总建筑面积为10000m2, 房地总价值6000万元, 其中, 土地总价值2500万元。
2018年房地产估价师理论与方法考试真题及答案2018年房地产估价师理论与方法考试真题及答案一、单项选择题1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。
A。
模拟房地产市场定价B。
模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价C。
以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础D。
从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断答案：D2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是()A。
征用期间导致房屋毁损的价值损失B。
征用造成的家具、物资等动产搬迁费用C。
征用期间租赁经营损失D。
征用期间市场上类似房地产的增值差价答案：D3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是()A。
根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费B。
承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务C。
聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务D。
利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务答案：D4、关于估价目的的说法错误的是()A。
估价目的取决于委托人对估价的实际需要B。
任何估价项目都有估价目的C。
一个估价项目通常有多个估价目的D。
估计目的限制了估价报告的用途答案：C5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于()A。
拥有的房地产权利B。
受其他房地产权利的限制情况C。
受房地产权利以外因素的限制D。
额外的利益或好处答案：C6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是()A。
建筑密度大小B。
房型设计C。
临路状况D。
公共配套设施情况答案：B7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是()A。
对住宅本身进行投资改良B。
由于人口增长对住宅的需求增加C。
因通货膨胀导致住宅价格上升D。
因人工成本上升导致住宅重置成本提高答案：B8、关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是()A。
2018年房地产估价师估价案例与分析考试真题及答案问答题(一)某房地产开发公司拟将其开发建设中的综合楼一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。
注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。
请问：1.【题干】假设开发法的估价前提有哪几种?本次估价应选择哪种估价前提?【答案】假设开发法的估价前提有3种：(1)估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”;(2)估价对象要被其业主资源转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”;(3)估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。
本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。
2.【题干】在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别?【答案】在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括：(1)预测出的后续开发经营期的长短不同。
自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。
(2)后续开发的必要支出不同。
自行开发前提下，指考虑后续开发的必要支出;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分的“前期费用”。
(3)测算出的待开发房地产价值不同。
一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大自愿转让前提下的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。
(二)甲公司拟议其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。
房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。
后甲乙两公司合资事项因故延期，于2016年9月20日重新启动。
由于原估价报告使用期限已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化，甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保留原估价结果后出具新的评估报告。
请问：1.【题干】房地产估价结构可否满足甲公司的上述要求?请简述理由。
【答案】房地产估价报告不能满足甲公司的上述要求。
原估价报告使用期限已过，不能直接使用原估价报告，超过使用期限的，需要重新进行估价、并出具新的估价报告。
2.【题干】针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作?对原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整?【答案】房地产估价机构重新出具估价报告应补充的外部作业工作包括：(1)通过市场调查收集相似房地产的交易实例资料、建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料等;收集房地产实物状况和权益状况的资料。
(2)通过实地勘查确定建筑物折旧。
对原估价报告中两种估价方法的测算内容需要做出的调整包括：(1)比较法：根据交易实例资料对可比实例成交价格进行调整;对可比房地产状况进行调整，主要是对房地产实物状况和权益状况进行调整，因为不知道这一年中估价对象是否产生了新的债权债务，需要重点对房地产权益状况进行调整。
(2)成本法：首先需要调整折旧，然后根据建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料，开发利润率资料对各项成本和开发利润率进行调整，计算建筑物重新构建价格。
三、李某于2015年6月向甲房地产开发公司(以下称甲公司)购置了一处商铺，2015年9月交房，装修后即投入使用。
同年12月该房屋出现局部基础沉陷，部分墙体开裂等质量问题，不能继续使用。
经双方协商，由甲公司负责修复并承担其他损害赔偿。
2016年6月该房屋修复工程全部完成，已排除相关安全隐患，房屋达到正常使用条件，但双方就其他损害赔偿问题未达成一致意见。
双方协商后决定委托乙房地产估价机构就其他损害赔偿的内容及具体赔偿金额提出建议并进行评估。
问题：1.【题干】若停业损失仅限于房屋修复期间的租金收益损失，请简述采用报酬资本化法测算的过程。
【答案】报酬资本金化测算过程：(1)测算收益期;(2)确定月租金收益和运营费用，计算月净收益;(3)确定报酬率;(4)计算租金收益损失。
2.【题干】除房屋修复费用和停业损失外，该项目损害赔偿还应包括哪些内容?【答案】除房屋修复费用和停业损失外，该项目损害赔偿还应包括的内容有：(1)房屋使用人周转安置费用;(2)房屋耐久性降低、导致剩余收益年限缩短的损失;(3)修复对临近房屋损坏的补偿;(4)施工影响的补偿;(5)修复后对承租人的心理减价;(6)补偿协商长期未能得到解决而消耗的相关费用。
单选题(一)1.某临街五层住宅楼，一梯两户，共10套住宅，每套建筑面积相同，经主题业主协商一致并报相关部门批注，在住宅楼屋顶安装了可使用10年的广告位。
收益归全体业主所有。
目前该广告位已对外出租，年租金2万元，剩余租赁期3年。
合同约定租金按年支付，违约金5万元，现业主欲转让其位于楼顶的一套住宅，委托房地产估价机构进行估价，房地产估价机构接受委托进行了市场调查，了解到该地区无广告位的类似住宅租售实例较多，类似屋顶广告位市场需求旺盛，年租金3万元。
1.【题干】本次住宅转让估价的估价对象范围应为( )。
【选项】A.该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权B.该顶层住宅和1/10屋顶广告位的收益权C.该顶层住宅和1/2屋顶广告位的收益权D.该顶层住宅和屋顶广告位的收益权【答案】B【解析】业主转让其位于顶层的一套住宅，转让估价时，估价对象范围包括该住宅及归属于该住宅的广告位的收益权，该住宅楼共10套，归属于该层住宅的是1/10的广告位的收益权。
2.【题干】该估价项目最适宜采用的估价技术思路为( )。
【选项】A.采用比较法、收益法评估住宅的市场价值B.采用比较法、收益法评估住宅和相应广告位的市场价值C.采用比较法、收益法评估住宅的市场价值，收益法评估相应广告位的收益权价值D.采用比较法、收益法评估住宅市场价值后，考虑广告位的增值影响【答案】C【解析】该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，采用比较法、收益法评估住宅的市场价值，该广告位现已出租，用收益法评估相应广告位的收益权价值。
3.【题干】采用收益法评估该屋顶广告位价值，最适宜的技术思路为( )。
【选项】A.按市场租金评估该广告位收益价值B.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值C.按市场租金评估该广告位收益价值，再减去违约成本D.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值，再减去违约成本【答案】B【解析】评估有租约限制的房地产价值，评估出租GGGG益价值，租金期间应采用租赁合同约定的租金，即实际租金;租赁期间届满后应采用市场租金。
4.【题干】对该套住宅进行房地产抵押估价，则估价对象范围应为( )。
【选项】A.该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权B.该顶层住宅和1/10屋顶广告位的收益权C.该顶层住宅和1/2屋顶广告位的收益权D.该顶层住宅和屋顶广告位的收益权【答案】A【解析】抵押价值评估时，估价对象为该顶层住宅，归属于该住宅的广告位的收益权不能单独使用、也不可以独立变现，不属于抵押估价的范围。
(二)某房地产估价机构接受委托，为征收补偿需要而评估一处位于市区的平方价值。
该房屋登记建筑面积为200m2，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。
征收决定公告后，业主在院内自行搭建了20m2的简易房。
5.【题干】本次估价的对象应包括( )。
【选项】A.土地使用权、平房、简易房、水井B.土地使用权、平房、水井C.土地使用权、平房、水井、围墙D.土地使用权、平房、简易房、水井、围墙【答案】C【解析】征收估价对象范围包括合法的被征收建筑物及占用范围内的建设用地使用权和其他不动产，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。
被征收的房屋价值评估不得遗漏、虚构评估对象。
6.【题干】本估价项目最适宜采用的估计技术思路为( )。
【选项】A.采用批量估价方法进行评估B.采用标准价调整法进行评估C.选用适宜估价方法进行个案评估D.采用假设开发法进行个案评估【答案】C【解析】该平房有院落属于个案，应选用适宜估价方法进行个案评估。
【考点】7.【题干】采用比较估价时，适宜选为可比实例的是( )。
【选项】A.周边带院落的类似平房B.周边不带院落的类似平房C.周边新建商品住宅D.周边成套二手住宅【答案】A【解析】选取可比实例的要求之一是可比实例房地产应与估价对象房地产相似，具体应满足下列要求：与估价对象区位相近、与估价对象用途相同、与估价对象权利性质相同、与估价对象档次相同、与估价对象规模相当。
本题中，估价对象是带有院落的平房，因此应选择周围带院落的类似平房作为可比实例。
(三)甲公司拥有总建筑面积为5320m2、土地面积为10000m2的厂区，土地性质为出让工业用地。
厂区围墙内建有5栋建筑物，其中，一栋办公用房，建筑面积为20XXm2;两栋生产车间，建筑面积均为1500m2;锅炉房和门卫房各一栋，建筑面积分别为200m2、30m2。
20XX年11月甲公司因筹措资金需要向银行申请了抵押贷款，还款方式为按月等额还款，还款期限至2018年12月。
2015年10月甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，租期10年，每年租金固定不变。
乙公司承租后经甲公司同意临时加建了一栋职工宿舍楼。
2016年7月，甲公司因债务问题拟转让该厂区。
8.【题干】若甲公司抵押贷款时以整体房地产作为抵押物，最适宜采用的估价方法为( )。
【选项】A.比较法和收益法B.成本法和假设开发法C.比较法和成本法D.收益法和成本法【答案】D【解析】工业房地产估价时采用较多的是成本法;甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，适宜选用收益法估价，因此以整体房地产作为抵押物时，最适宜采用的估价方法为收益法和成本法。
9.【题干】若甲公司抵押贷款时以部分房地产作为抵押物，最适宜作为抵押物的是( )。
【选项】A.5栋共计5230m2的建筑物B.10000m2土地使用权C.锅炉房和门卫房的建筑物及其分摊的土地使用权D.生产车间的建筑物及其分摊的土地使用权【答案】D【解析】以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押;以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
10.【题干】甲公司转让该厂区时，评估其转让价值的内涵为( )。
【选项】A.土地使用权价值及全部建筑价值B.全部房地产价值-房地产因抵押、出租造成的价值减损额C.合法产权的全部房地产价值-承租人权益损失-货款余额D.合法产权的全部房地产价值-承租人租金损失-贷款余额【答案】C【解析】转让价值=合法产权下的全部房地产价值-承租人权益损失-贷款余额。
