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2009年中海地产工程管理工作研讨会资料（一）建安成本概况及控制要点中海地产集团发展管理部2009年1月目录一、前述 (1)二、工程成本科目介绍 (5)三、建安成本现状及控制要点 (6)四、相关部门工作中存在的问题 (25)五、如何增强合约和成本意识 (30)六、综述 (32)建安成本概况及控制要点（总部发展管理部）一、 前述2007-2008年度主要城市II级镙纹钢价格走势图2,500.003,000.003,500.004,000.004,500.005,000.005,500.006,000.006,500.002007-012007-042007-072007-102008-012008-042008-072008-10月份价格（元/吨）2007-2008年度主要城市商品混凝土价格走势图200.00250.00300.00350.00400.00450.00500.002007-012007-042007-072007-102008-012008-042008-072008-10月份C 30价格（元/m 3）2007-2008年度主要城市水泥价格走势图250.00350.00450.00550.00650.00750.002007-012007-042007-072007-102008-012008-042008-072008-10月份价格（元/m 3）2007-2008年度主要城市人工价格走势图35.0050.0065.0080.0095.00110.00125.002007-012007-042007-072007-102008-012008-042008-072008-10月份价格（元/工日）以上仅列举了北京、上海、成都及深圳四个主要城市的主要建筑材料及人工的价格走势。
从已采集的全国19个地区公司当地的材料人工价格数据来看，其基本走势大体与以上四个城市类同。
从以上图表可以看出，从2007年1月至2008年8月，主要建筑材料与人工价格持续上扬，2008年中的时候我们作过研究分析，2007年我司实际建造面积（进行主体结构施工的项目分期总建筑面积之和）达4,254,411.07m2，据此建造规模，2007年度因材料及人工上涨我司额外支出的总金额达26,081.60万元；2008年度全年我司预计实际建造面积将达6,185,245.77m2，据此建造规模，2008年度因材料及人工上涨我司预计将额外支出49,229.23万元（与2008年1月相比）。
桩基工程项目成本预算方案一、成本预算方案的重要性桩基工程是土木工程中的一项重要内容，它能够确保建筑物在地基方面的稳定性和安全性。
而成本预算方案则是确保工程在预算限定范围内进行的关键环节。
一个合理、准确的成本预算方案能够避免项目过度支出及资源的浪费，确保项目按时、按质、按量完成。
在桩基工程项目中，由于施工难度较大、影响因素较多，因此预算方案的合理性和准确性显得尤为重要。
只有通过合理的成本预算方案，才能够避免工程项目中可能出现的那些费用超出预算的情况，确保工程的顺利实施。
二、成本预算方案的制定方法在制定桩基工程项目的成本预算方案时，需要考虑以下几个方面：1. 项目范围分析：首先需要对整个项目的范围进行详细的分析，包括工程的施工内容、施工地点、工程规模、工程要求以及其他相关因素。
2. 资源分析：对项目所需的各种资源进行详细的分析，包括人力资源、物资资源、机械设备资源等。
3. 费用预测：根据项目范围分析和资源分析的结果，对项目的各项费用进行预测，包括人工费、材料费、设备费、间接费用等。
4. 风险评估：在费用预测的基础上，对可能出现的风险进行评估，确定一定的风险准备金。
5. 编制预算：根据以上分析和评估的结果，编制出一个合理且准确的项目成本预算方案。
三、成本预算方案的实施过程在桩基工程项目成本预算方案的实施过程中，需要注意以下几个方面：1. 严格执行预算方案：一旦成本预算方案确定后，需要严格执行，不得随意更改。
必须确保项目在预算限定范围内进行。
2. 精细管理成本：对项目的各项费用进行精细管理，确保各项费用的合理使用。
尽量避免资源的浪费和过度支出。
3. 及时调整预算方案：如果项目中出现一些特殊情况，需要及时对成本预算方案进行调整，确保项目能够顺利进行。
四、应对可能出现的问题和风险在桩基工程项目成本预算方案的实施过程中，可能会出现一些问题和风险，此时需要采取一些相应的措施应对：1. 风险应对措施：在预算方案中需要预留一定的风险准备金，以应对可能出现的风险。
中海地产建安成本控制研究中期报告
报告摘要：
本中期报告分析了中海地产公司在建筑安装工程项目中的建安成本，探讨了建筑安装工程施工中存在的问题并提出相应的解决方案。
通过实
地调研和数据分析，总结出了以下几点建议：
一、加强管理
中海地产应当加强对施工现场的管控，完善工程项目管理制度，提
升施工管理水平。
管理的目的是为了使建筑安装工程顺利进行，减少延
误和安全事故的发生。
二、提高技术水平
中海地产应当培训施工工人技能，提高施工工人的技术水平和操作
能力，增强施工队伍的整体素质。
同时，要引入新的施工技术和设备，
提高建筑安装工程的施工效率和质量。
三、优化供应链
中海地产应当优化工程项目中的供应链，选择优质的材料供应商和
服务商。
同时，要规范材料的管理和使用，减少浪费和成本。
四、节约资源
中海地产应当注重节约资源，合理利用能源和水资源，减少造成的
环境污染和能源浪费，实现经济效益和环保效益的双赢。
以上建议可以在加强管控、提高施工技能、优化供应链、节约资源
等方面减少建筑安装工程的成本，提升经济效益和社会效益。
中海各项成本占比与管控措施，中海高利润率的秘籍！中海将一个项目的开发成本大体可分为六大部分▼下面就中海地产在上述六方面的成本管理工作，重点在工程成本方面采取的成本控制措施，以及相关的管理经验与各位同行作如下交流：一、中海项目开发成本控制的总体思路❶建立成本控制目标。
中海地产在各个项目的开始阶段，即及早建立成本控制目标，并将目标分解，制订出各项成本的具体控制指标，责任落实到部门；❷公司成立成本控制小组▼组长由公司总经理担任，定期（每半年）对各个项目的发展成本进行全面分析、评估、检讨，对成本异常变动情况及时预警并提出解决措施；❸设计是成本控制的关键▼加强对设计部门人员的成本意识普及；在保证设计质量的前提下推行成本限额设计，控制设计对成本的影响；❹严格规范工程分判程度▼及早进行招标准备；设计、合约、项目相互配合；规范材料样板、工料规范，减少合约履行纠纷和风险，降低工程成本；❺完善设计变更、签证程序▼完善变更前的成本评审制度，明确各相关人员的签字权限；❻开源节流，严格控制管理费用开支二、中海成本控制的具体办法及经验01.中海地产土地成本管理经验具体而言，中海地产在土地成本控制方面主要采取以下针对性策略：根据多年来积累的房地产开发经验，中海地产已逐步建立土地储备资料体系，对不同时段、不同区域、不同来源的土地资料进行分门别类，并建立竞争对手调研制度保证了投标过程和结果与我司计划的一致性，最大程度降低了分开招标所带来的土地成本增加风险。
02.中海前期费用管理经验对于设计费用，主要从以下几方面进行控制：☀中海地产设计费的管理责任部门为设计管理部。
03.中海工程成本管理经验中海地产工程成本（约占项目总成本的50-55%左右），主要由分判工程及甲供物资成本、配套成本等构成。
分判工程及甲供物资成本主要包括土建、机电安装、装饰、室内全装修、消防、弱电、电梯、甲供材料等通过招投标确定的分判工程/供货合同成本。
我们主要通过以下具体措施来控制分判成本：特别要强调的是：近年来，在财务系统的配合下，合约管理部建立了成本分析预警制度，取得了较好的效果。
从中海地产成本管理谈房地产行业成本管理文章来源于：深圳扬智咨询公司电话：0755-中海地产在房地产业内一直以高盈利率著称。
以净利润率指标为例，净利润率=净利润/主营业务收入，万科2009-2011之间3年的净利润率分别为：10.9%、14.4%、13.4%，而中海同期的净利润率分别为：20.0%、27.9%、30.9%，几乎都是万科净利率的翻倍。
净利润率这个指标的意义是企业扣除所有成本、费用和所得税之后的利润率，是实实在在反映赚钱能力的指标，为什么中海能够做到这么好？中海的成本管控能力在这里可以说起到决定性作用。
房地产的成本组成主要有以下几项：➢土地成本：以招拍挂形式、转让形式等购得土地的成本，拆迁费用，各项手续费用，通常来说土地成本占一个项目总成本的30-35%，个别资料中也有提到土地成本占20-80%的，这与房地产公司拿地能力有很大关系。
➢项目前期成本：进行现场勘验、项目设计、报建费用等，这部分通常为2-3%➢建安成本：这是项目成本的大头，通常为45-50%，在工程建设阶段的材料、人工、设备费用等都包括在此项内；➢营销成本：一般是5-8%，主要是各种营销过程中发生的费用；➢财务成本：一般6-8%，为项目资金的成本和税务成本。
房地产公司资金通常有限，开发一个项目需要进行银行贷款或其他渠道的融资，这部分会发生资金成本；要交税就产生税务成本。
中海为国企背景，不差钱，资金成本这项占优势。
➢管理成本2-3%：人力成本与行政成本等固定分摊，最新有数据表明中海在管理成本方面已经控制在1-1.5%以上这些基本成本组成，各个房地产公司都是相同的，所以，如何采取管理手段及技术手段达到较低的成本，就是每个公司要研究的了。
在这方面不同公司做法各异，本文从管理角度出发，提炼这些公司的做法，撷取其原理性做法，总结如下。
一、强有力的管理模式一家公司的成功，战略方面可能占30%，执行方面占70%，没有强有力的执行神马都是浮云。
房地产价格成本分析（精选5篇）第一篇：房地产价格成本分析房地产价格成本分析（一）房地产成本价格组成1．土地价格及其税费：按照政府“招、挂、拍”等有偿出让方式取得的土地价格和3%契税之和；2．建安成本：包括土建、给排水、采暖、照明等建筑费用；3．与房地产有关的费用：市政基础设施配套费、质监费、施工图审查费、白蚁防治费、勘测费、设计费等；4．期间费用：财务费用、管理费用、销售费用；5．税收及其附加：营业税，城市维护建设税、教育费附加，所得税，通常为销售额的13.5%；6．开发商利润。
（二）案例一：福建省泉州市区某楼盘成本价格利润分析1．地块位置及规划情况该地块占地50亩，地处泉州市区坪山路边，四面临街，地理条件优越，交通便利，周边市政配套比较完善。
规划为全封闭式小高层商住小区，容积率2.8，绿地率35%，建筑密度30%。
土地价格200万/亩（2003年通过二手转让取得土地、一手出让（1998年）时以每亩约60万取得）。
2006年初开工建设，2006年底预售。
2．根据规划条件计算主要经济技术指标以上计算得出：该项目投资额18167万元，利润率＝22670.8÷18167×100%＝124.79%，属于典型的暴利。
土地价格占总成本＝12129÷36345×100%＝33.37%，建安成本占总成本＝15615÷36345×100%＝42.96%，虽然土地占总成本比例的33.37%，但土地取得时是2003年，2006年该位置土地拍卖价每亩约600万元。
（三）案例二：泉州市某拍买土地开发成本价格利润分析1．地块现状规划拍买情况该宗地处泉州市区中心温陵路中段，交通便利，市政配套设施完善，地理位置优越，属于商贸中心区。
规划为高层商贸、办公、住宅小区，地块面积8.1亩。
规划条件：容积率3，商业占15%，建筑密度50%，绿地率25%，2006年12月拍买成交价1079万/亩。
中海地产开发成本核算指导书1・目的：加强成木管理，规范集团房地产开发企业成木核算，正确计算开发产品成木，便于成木资料的比较和分析。
2•范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发金业。
3•职责：总部财务管理部负责木规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成木管理的要求，正确组织成木核算工作，建立成木核算责任制，完善成木核算基础工作,改进成木核算办法，合理确定成木计算对象，正确归集和分配开发成木及费用，及时、准确、完整地提供成木核算资料，并及吋发现成木管理屮存在的问题，不断寻求降低成木的途径，同吋对在木规范实施过程屮发生的问题及吋向总部财务管理部反馈。
4. 方法和过程控制4.1成本核算的基本程序成本核算的一般步骤依次如下：4.1.1根据成木核算对象的确定原则和项目特点，确定成木核算对象。
4.1.2设置有关成木核算会计科目，核算和归集开发成木及费用。
4.1.3按受益原则和配比原则，确定应分摊成木费用在各成木核算对象Z间的分配方法、标准。
4.1.4将归集的开发成木费用按确定的方法、标准在各成木核算对象Z间进行分配。
4. 1. 5编制项目开发成木计算表，计算各成木核算对象的开发总成木。
4.1.6止确划分已完工和在建开发产品Z间的开发成木，分别结转完工开发产品成木。
4.1.7止确划分可售面积、不可售面积（由主管部门划分提供），根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成木，止确结转完工开发产品的销售成木。
4.1.8编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。
4.2成本核算对象的确定4. 2. 1成木核算对象的确定原则4.2. 1.1满足成木计算的需耍；4.2. 1.2便于成木费用的归集；4.2. 1.3利于成木的及时结算；4.2. 1.4适应成本监控的要求。
4.2.2成木核算对象的确定方法齐公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定貝体成木核算对彖。
对标分析报告（对标绿地集团）日期2015年4月一、项目基本情况简述本次对标分析报告为同行业先进标杆企业的横向对标分析。
选取的标杆企业样本为绿地集团在上海的小联排别墅项目，对标范围为第三科目建安工程。
该项目为位于上海宝山区杨行镇，根据产品类别、建设区域和建设时间的三个原则。
我司对标选取的样本为上海“澜湾”二期联体别墅和金华“蓝郡”三期联体别墅。
但对标分析时，也不可避免的有产品定位不同产生成本差异的原因。
根据建设区域对标应一致原则，结构工程比较样本为上海“澜湾”二期联体别墅与绿地的“上海杨行”小联排。
1.保集上海“澜湾”二期联体别墅：1)项目地处：上海市浦东新区2)别墅总建筑面积 21424.05 ㎡,地上总建筑面积 12252.11 ㎡，地下总建筑面积 9171.94 ㎡。
3)联体别墅为剪力墙结构，为三、四、五、七联拼，均为大户型，单套面积约375-461m2（小套地上220m2、地下155m2；大套地上260m2，地下200m2）；4)联体别墅为地上3层，地下一层：地下储藏室层高5.05米，地上一层3.6米,二、三层3.3米。
5)别墅于 2013年 3 月开工(桩基开工)，至 2015 年 12 月即将竣工；2. 保集浙江蓝郡三期联体别墅：1)项目地处：浙江金华市2)别墅总建筑面积 50394 ㎡,地上总建筑面积 35857 ㎡，地下总建筑面积 14538㎡。
3)联体别墅为剪力墙结构，为双、四、六联拼，除双拼为大户型，其他均为中型户型，单套面积约350m2（地上244m2，地下105m2）；4)联体别墅为地上三层、半地下一层：地下室层高2.8米(地下辅房层高2.19米)，下沉式庭院4米，地上一层3.3（4.2）米,二层层高3米,三层层高4.55米(3米以上用户自吊顶)。
5)项目于 2010 年 2 月开工，至 2011年12 月竣工；3. 对标绿地集团上海“杨行8拼”小联排别墅：1) 项目地处：上海市宝山区2) 建筑面积 1104.84 ㎡,地上总建筑面积 774.44 ㎡，地下建筑面积 330.4 ㎡。
结算总结及成本分析报告紧张忙碌的2002年已经过去，某项目结算工作也基本落下帷幕，回顾整个结算过程，可以说收获巨大、成绩显著。
第一部分某项目结算总结“某项目”作为本公司的第一个项目，她的成功是有目共睹的。
当她奇迹般地完成验收和入伙后，结算就成为预算部的头等大事，同时也是公司的重大事件之一，因为它直接关系到公司和某项目项目的利润水平和成本控制水平。
但是，由于某项目项目是公司开发的第一个项目，规模较大，周期长，变化多，分包和甲供材内容多，加上设计、合同、现场管理和成本控制方面经验均不足，使得建设过程中隐藏和遗留下来的种种问题最终不可避免地在结算中暴露出来，未曾化解的矛盾焦点也纷纷转移到预算部。
工作量大、工作难度高、工作责任重，是某项目结算的特点，如何把好这道成本控制的最后一关，是预算部面临的一个重大课题。
通过半年来艰苦细致的工作，我们终于以辛勤的努力换来令人满意的成果。
一是如期完成结算任务，基本实现公司下达的成本指标。
截至2003年4月30日，除少量配合营销的项目（如样板房和送装修）和极个别乙方未报送项目外，某项目结算已基本全部完成，仅余若干存在分歧的项目有待进一步消化处理。
据初步统计，某项目结算工程总成本为2.57亿元~2.69亿元，由于与中建二局等单位分歧未消化，存在分歧1152万元（详见附表二），按消除一半分歧的保守估计，结算成本应为2.626亿元，对照预算部2001年7月上报公司领导的包含相同成本项目的工程总造价，此结算结果已达到2.63亿元以内的成本控制指标。
完成总包、分包和甲供材结算项目约 90项，涉及合同约 150 份，合同金额约 29000 万元，实现核减额4000 万元以上。
（详细数据请见附表一《“某项目”工程成本明细表》）二是锻炼了团队和每个成员，使预算部这个年轻的集体迅速成长为一个团结、向上，关键时刻能打硬仗的优秀集体。
三是积累了宝贵的直接经验和一手资料，也发现了问题与不足，为今后的改进与提高奠定了基础。
