中海地产成本科目 (1)

指以各种名义支付给土地中介方的酬劳 含为获得土地支付的股权转让费 项目可研阶段发生的调研费用，例如雇用咨询公司进行房地 产市场分析的委托费等 项目营销定位阶段发生的调研费用，例如雇用咨询公司进行 目标客户群分析的委托费等 委托专业公司对地块周边环境质量影响的评估费用，例如交 通、空气污染等 项目前期概念设计阶段发生的调研费用，例如为本项目设计 而出国考察的费用等 各项设计费中除设计实体费用外，应包括其相应的图纸委托 审查费用 指向未中标单位支付的标底费
如果售楼处在会所中，且售楼处的精装修在售楼处撤出后将 被拆除，并不作为会所的永久装修，那么该笔费用应计入销 售费用中的“售楼处包装费”；物业管理处的精装修计入销 售费用中的“物业用房装修费”
各公司可以按照统一合约文本中开办费的十三项分类自行进 行四级科目增设 仅指红线内的小配套费用，应区别于土地费用中的“基础设 施配套费（大配套）” 应区别于“可售物业”中的“强电” 小区变电站、独立配电室的土建成本，对于非独立配电室的 土建成本可并入相应附属结构建安成本 包括小区变电站设备、高压电缆敷设、高压电缆沟工程、变 配电柜等 包括低压电缆及母线槽的敷设、低压电缆沟工程、电表安装
（一）临时供水 （二）临时排水 （三）临时供电 一、前期工 （四）场地平整 程 （五）临时设施 （六）临时围墙 （七）临时道路 （八）其它前期工 程费 （一）地基处理 基坑土方 03 建安费用 （二）土方工程 二、岩土工 程 （三）支护工程 （四）其它岩土工 程 场地土方 基坑支护 边坡支护
（一）预应力管桩 三、基础工 基础 程 （二）人工挖孔桩 基础 （三）钻孔灌注桩 基础 （四）其它基础工 程 （一）土建工程 四、可售物 （结构+建筑+防水 业 +外装+公共部位装 修）
结构工程
地下室结构 地上结构 其它结构工程
建筑工程
建筑工程
地下室建筑工 程 地上建筑工程 其它建筑工程
（一）土建工程 防水工程 （结构+建筑+防水 +外装+公共部位装 修）
地下室防水 卫生间防水 屋外防水 其它 外墙砖 外墙涂料 幕墙 装饰百叶 其它外墙装修 大堂装修
外墙装修 03 建安费用 四、可售物 业
公共部位装 修
电梯厅装修 电梯轿厢装修 其它公共装修
其它土建工 强电 电视 电信 自动化 其它弱电工程 给水 排水 直饮水 中水 其它给排水
弱电
（二）机电工程 给排水
空调 电梯 其它机电工 程 楼梯栏杆 阳台栏杆 其它栏杆 四、可售物 业 外立面门窗 （四）门窗工程 防火门 入户门 其它门窗工 （五）开办费
为项目整体服务的临时性工程，不包含为单项工程而专门服 务的具有以下性质的工程。 临时供水管线的接驳、铺设，以及完成该工作所必须的其他 辅助工作。 临时排水管线的接驳、铺设，临时排水沟的修建，以及完成 该工作所必须的其他辅助工作。 临时变配电设备的购置、租赁、安装，临时线路的架设，以 及完成该工作所必须的其他辅助工作。 主要是施工前期场地上的垃圾、杂草、树木等障碍物的移 除，应区别于“岩土工程”中的“场地土方”。 初次性建造、购置的为甲方地盘管理服务的各种临时建筑物 和临时设施产生的费用。 按施工现场形象规范建造临时性围墙的费用，包括附属的大 门等设施。 为项目建设服务的临时性道路的建造费用，包括道路施工中 必要的土方开挖、边坡支护、道路地基处理，而道路两侧的 排水沟应归入“临时排水”。 包括项目开工前的场地看护费及形象规范费用等。 包括换填、深层密实、排水固结、化学加固等地基处理方式 为进行地下结构施工而进行的土方开挖、搬运、回填 为调整标高或园林造型而进行的大面积的土方开挖、搬运、 回填、整平、夯实等，应区别于“前期工程”中的“场地平 整”。
04
05 06
利息 公司管理费
一、外部利 息 二、内部利 息 报纸广告 电视广告 户外广告 网络广告 广告发布费 杂志广告 直邮广告 电台广告 其他广告 广告代理费 展销会费 （二）活动推广费 促销活动费 开盘活动费 入伙活动费 其它活动推 广费
（一）广告费 07 销售费用 一、营销费 用
（二）活动推广费
07
08
目成本科目（ 2005年11月修订版） 注释 国有土地使用权出让合同中列明的土地出让金或招拍挂的成 交价 国有土地使用权出让合同中列明的开发费，或我司将生地变 成熟地的开发投资费用。 1、向政府缴纳的“大配套”费用 2、我司接驳市政管线等设施至红线边的施工费用 3、政府出让土地时强行要求建设的红线内的市政路 4、政府强行要求的红线外的其他工程建设费用 红线内拆除和迁移障碍物所发生的费用，包括：地上建筑物 的拆除，高压线、光缆等的迁移，排洪沟、市政管线的改 道，古树的移植，文物勘探及相应费用等。 对红线内房屋或垦地所有人放弃所有权的补偿费用及对其使 用人的安置费用
附件01 编号 一级 二级 中海地产房地产开发项目成本科目（ 2005年11月修订版） 三级 四级 五级 （一）土地出让金 （二）开发费 一、地价 （三）基础设施配 套费
01
土地费用
（一）拆迁工程费 二、拆迁费 （二）拆迁补偿费 （一）土地产权登 三、土地办 记费 证费 （二）购地契税 （三）过户手续费 （一）土地中介费 四、其它土 （二）合作方补偿 地费 （三）其它 （一）可行性研究 费 （二）营销定位调 一、调研评 研费 估费 （三）环境评估费 （四）设计调研费 （五）其它调研费
07
销售费用
一、营销费 用
（四）销售管理费
卖场物管费 （四）销售管理费 差旅费 销售办公费 销售公关费 其它销售管 理费 车辆费 （五）配套设施费 其它配套设 施费 策划咨询费 一、营销费 （六）咨询代理费 用 （七）其它营销费 （一）售后维修费 （二）业主索赔损 二、售后服 失 务费用 （三）其它售后服 务费 （一）空置物业管 理费 （二）物业管理开 销售费用 支补贴 三、物业补 （三）物业用房装 偿费用 修费 （四）物业专项补 贴 （五）其它物业补 偿费 （一）售楼查丈费 （二）销售合同印 四、其他销 花税 （三）产权初始登 售费用 记费 （四）销售其它费 用 一、营业税 及附加 二、土地增 税金 值税 三、企业所 得税 销售代理费 其它咨询代 理费 车辆购置费 车辆租用费 车辆使用费
（三）栏杆工程
结构工程
（一）建造
（一）建造 五、配套设 施 03 建安费用
建筑工程 防水工程 外墙装修 公共部位装 机电工程 空调通风工 栏杆工程 门窗工程 其它配套建
（二）精装修 装修工程 家具家电 （三）开办费
配电室土建 工程 （一）供配电工程 变配电设备 六、配套工 程 （二）燃气工程 （三）采暖工程 （四）有线电视 （五）电信工程 （六）网络工程 （七）人防工程 （八）消防工程 排烟送风 消防控制 消防水 其它消防工 自来水干管 供水二次加 压 雨、污、粪 水排水 其它市政管 降噪工程 环保检测 水池防霉 垃圾处理 其它环保工 热力站 热力内线 取暖器 其它采暖 低压传输 发电机组 其它供配电
包括楼梯间装修 包括单体内的预埋管线和开关、插座、灯具等基本强电设 施，应区别于“供配电工程： 指单体内的预埋管及其附属设施
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单体内的空调通风系统，如中央空调、楼梯间通风、卫生间 集中抽风系统等
包括入户花园栏杆 1、包括防盗栏、儿童防护栏等； 2、不包括楼外私家花园栏杆，其归入“室外围栏工程” 指建筑物与室外直接接触部位设立的门窗，如阳台门等。包 括铝门窗、塑钢门窗、木门窗、钢门窗等类型门窗。 指公共部位防火门（如地下室防火卷帘门、商铺入户卷帘门 等），不包括具有防火功能的入户门和商铺外自立玻璃门 不包括单元大门 车库门等其他门类，不包括人防门 各公司可以按照统一合约文本中开办费的十三项分类自行进 行四级科目增设 分别按配套设施设置：会所、学校、幼儿园、物业管理用房 等不能销售的专项设施，如该类设施可以销售应放入可售物
如基础形式采用独立基础或者条形基础，且该基础不用于地 下室工程，那么此项造价归入相应的可售物业的“地上结构 ”；如采用筏形基础或箱形基础，此项造价归入相应的可售 物业的“地下室结构” 包含截桩费、验桩费 包含桩基检测费 包含桩基检测费
1、分别按可售物业类型设置： 多层住宅、小高层住宅、高 层住宅、独立别墅、联排别墅、花园洋房、写字楼、独立商 业等。双拼、四拼别墅归入联排别墅中。 2、如果单栋建筑内有不同物业类型且建安费用难以拆分，先 将其费用归入占整体成本较大份额的物业类型。 1、指单体的主体结构 2、包括模板制安工程，并拆分到地上结构和地下结构 包括阀形基础和箱形基础 包括无地下室的独立基础和条形基础 包括装饰性的结构工程，如屋面钢结构 1、包括砌筑工程、内墙及天棚装饰、外墙抹灰、楼地面工程 、屋面瓦等 2、包括脚手架工程，内架拆分到地上建筑和地下建筑，外架 拆分到地上建筑
防水工程应按照GB50500清单中的工程内容进行相应成本拆分 归类。
包括屋面、外墙防水， 包括入户花园防水、露台防水、阳台管根防水等。 包括石材 1、包括外墙装饰铝扣板等 2、住宅底层商铺如果无法划分为单独商业，其外部的自立玻 璃归入该住宅的“玻璃幕墙”；如为独立商业，将其归入独 立商业的“幕墙” 包括装饰用铝格栅、空调百叶窗、以及其他外墙装饰用百叶 1、包括单元大门建造费用 2、样板房在相应可售物业内直接装修而成的，其入户门外的 楼梯间的永久装修费用归入此项，如属临时看楼通道性质， 则费用归集到销售费用的“临时装修费”
包括燃气壁挂炉或电热膜取暖器 包括各种设备安装、室外管线铺设、单体内穿线等工程 包括各种设备安装、室外管线铺设、单体内穿线等工程 包括各种设备安装、室外管线铺设、单体内穿线等工程
（九）市政管线 六、配套工 程
（十）环保工程
03
建安费用
室外影音 （十一）智能化工 安防系统 程 停车场控制 其它智能化
03
建安费用 （十二）其他配套 工程 园建工程 景观水体工 程 （一）园林景观工 程 七、室外工 程 绿化工程 室外围栏工 程 室外康乐设 小区标识工 其它园林工 道路 （二）道路及灯光 工程 小区照明及 泛光工程 八、室内精 （一）装修工程 装修工程 （二）家具家电 （一）工程监理费 （二）工程保险费 （三）工程水电费 （四）检验试验费 一、工程管 （五）预决算编审 理费 费 （六）工程合同印 花税 （七）工程验线查 丈费 （八）其他工程管 理费 （一）地盘工资 （二）办公费用 （三）福利费用 其他直接费 （四）邮电通讯费 （五）房租水电费 （六）差旅交通费 （七）用具购置及 二、地盘管 维修费 理费 （八）劳动保护费 （九）现场看护费 （十）折旧费用 （十一）地盘公关 费 （十二）地盘奖罚 （十三）其他地盘 费 （一）燃气增容费 三、增容费 （二）供电增容费 （三）供水增容费 四、物业基 金 小区围栏 私家花园围栏 其它室外围栏
环保、燃气、桥梁等需要专项设计的项目发生的设计费用 指精装修、大堂、电梯厅的设计费用等，不包含独立卖场装 修设计等售楼工程设计费 包括复印晒图费等小额费用 包括地质勘查、放点测绘、超前钻、氡气检测等施工前期需 要的勘探测绘发生的费用，不包含施工建造过程中对相应工 程的检测费用。 为取得规划许可证而向政府缴纳的一切费用，以及为完成规 划报建工作而发生的其他费用。 为取得施工许可证而缴纳的费用和政府强制要求的工作发生 的费用（例如白蚁防治），以及为完成施工报建工作而发生 的其他费用。
02
（一）设计招标补 偿费 （二）规划设计费 前期费用 （三）建筑工程设 计费 二、设计费 （四）立面工程设 计费 （五）环境工程设 计费 （六）专项设计费 （七）装修设计费 （八）其他设计费 三、勘探测 绘费 四、报建费 （一）规划报建费 四、报建费 （二）施工报建费
02
前期费用
02
前期费用 五、其它前 期费
售楼处设计费 售楼处包装 售楼处装修费 费 售楼处建安费 售楼处布置费 其它售楼处包 装费 样板房设计费 样板房装修费 样板房包装 样板房建安费 费 样板房布置费 其它样板房包 装费 （三）卖场包装费 制作类包装费 场景包装费 园艺类包装费 临时装修费 其它场景包装 费 模型制作费 宣传片制作费 物料制作费 道具购置费 礼品制作费 电瓶车购买费 其它道具购置 费 其它卖场包 装费 工资及福利 费