酒店式公寓发展概况

酒店式公寓发展概况一、酒店式公寓（一）酒店式公寓的起源酒店式公寓概念最早起源于欧洲。

是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是又提供给他们统一的上门管理，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。

不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。

随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。

我国的酒店式公寓最早出现在深圳。

当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。

之后在上海、北京等地均有发展。

由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。

建于80年代初的北京建国饭店是我国第一家酒店服务式公寓。

建国饭店在规划设计时考虑到，有些旅居时间较长的客人实际上不愿意长期在营业性餐厅就餐，因此就在六至九层的长期包房中增设了厨房。

这种超出了酒店房间常规配置的居所一经推出，就被美国大使馆全部租用，用作其外交人员的公寓。

这样的公寓与酒店是一体的，也有人称之为“公寓式酒店”。

（二）酒店式公寓前景展望目前，国内各大、中城市已经形成了高级商务人士阶层。

这一阶层拥有非常客观的商务消费能力。

从另一方面来看，中国加入世贸以后也将为北京这样的国际型大都市带来数量众多的境外中小型公司。

因为目前国际上大型的跨国公司都已在北京设立分部，中小型公司由于资金实力有限，既想要交通方便、价位比酒店低，又不能放弃高档的办公环境和办公处所，那么酒店式公寓则是其最佳选择。

酒店式公寓为住户提供了家庭住房的格局和家居式服务，同时提供了完善的办公环境，是北京房地产业的一种新模式，它拥有更多、更全的服务功能，对投资置业的人士来讲是一种新的具有更高回报率的选择。

有关专家认为，酒店式公寓是投资性置业尤其是异地置业的上选，因为此类物业投资对于多数人而言，具有超值回报空间。

通常，酒店的租金要比公寓高30%左右，而酒店式公寓单位小、好管理、易出租等特点是其它物业项目难以比拟的。

不过投资高档项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长，因此，较适合中长线的投资者。

酒店式公寓最重要的是要有它赖以生存的环境，最好在市中心地区，才有广阔的发展空间，和更高的投资回报。

酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。

对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。

酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不能流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，他的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。

选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。

一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。

随着人们生活水平及生活品味的提高，人们对生活质量的要求也随之提升。

酒店式公寓能够满足这一特定人群的这种需求。

（三）酒店式公寓的定义与特点酒店式公寓意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位较高，集住宅、酒店、会所多功能生活设施于一体，就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。

购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。

从酒店式公寓的定义，我们可以看出酒店公寓具有如下特点：1、酒店式公寓强调的仍然是居住功能，而非商务办公功能；2、酒店式公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业；3、酒店式公寓必须有酒店般完善的服务；4、酒店式公寓必须具有居家的氛围；5、相对于酒店而言，酒店式公寓具有一定的价格优势；与酒店式公寓的功能相适应，酒店式公寓在设计和配套上具有如下特点：1、酒店式公寓具有较大的空间，而酒店房间的空间比较小；2、酒店式公寓配有设备齐全的厨房；3、酒店式公寓会配置完善的家用电器和家居化的家具；客户群体的特性：从目前北京酒店式公寓的客群结构来看，主要是欧美客人，其次是日本客人，从职业分布来看，主要是跨国公司的高级管理人员或者高级职员，使馆工作人员，外籍公司派出的高级员工、国内大型私企的老板、高层人士等高阶层人士，国内客户（包括港、澳、台在内）所占的比例还比较小。

北京服务公寓的目标客户主要均以商务居住为主，并具有长期居住及安置家人的需求，这些客户的租期一般为半年以上或更长，由公司担负高额的房租费用，同时自己在异地没有买房定居的需要。

二、各种公寓分类：（一）酒店公寓1、定义酒店公寓指兼备有酒店、住宅、会所(俱乐部)多功能于一体的居所，既可租赁，也可销售，除了提供酒店的各项服务外，更重要的是必须要有酒店作为配套。

酒店公寓实际上是一种融合了住宅产品、酒店、一般房地产产品和金融产品属性的一个复合型投资型产品。

同时，也正是由于它同时具备以上的属性，或者更为准确的说，它实际上是兼容以上产品的优点，所以其投资回报较高、投资风险较低而且更具投资经营的便捷性和居住的舒适性。

2、特征2.1区位特征酒店公寓的投资开发，并不是单纯地只为客户提供一个良好的居住空间和高水准的酒店物业服务。

由于其客户群体主要目的是希望方便其进行商务及商业活动，因此良好的商务、商业环境、便利的交通条件成为进行酒店公寓开发选址的必要条件。

所以选择门户城市，选择外事机构多、外籍人员数量大的城市区域，商务、商业、交通发达的街道来投资酒店公寓，成为获取项目成功的关键之处。

2.2价格特征酒店公寓面积小，总价低，适合投资。

它的价格定位应该介于酒店和高档豪华公寓之间。

因为，酒店公寓在建材，装修标准、智能化水平、配套设施等方面与普通住宅有较大差异，其整体物业品质一般高于普通住宅。

另外酒店公寓的物业管理费也大大高于普通住宅，因为它不同于一般住宅的物业管理服务。

酒店公寓提供了两类管理服务，一类是一般住宅的物业管理服务，一类是由专门的酒店管理公司提供酒店式的管理服务，由专业的酒店管理公司来管理，成本相对要高。

2.3配套特征酒店公寓有酒店和公寓两个实体，酒店和公寓互为配套。

酒店的会议设施、会所、餐厅等硬件配套可作为公寓的服务设施，而公寓的套房为酒店提供了住房保证，可以实现价值连动。

酒店公寓中的公寓和公共部分的硬件配备一般按照星级酒店标准进行，在服务上，可以享受到酒店式的服务，比普通公寓更多了酒店温馨的家庭感和身份感。

2.4 运营特征酒店公寓的商业模式在于，首先由开发商或酒店公司建设酒店及酒店公寓，将酒店作为长期持有物业进行经营，而后由开发商与酒店公司合作，将酒店公寓出售后交由酒店公司以一定的投资回报向小业主承租，并由酒店公司进行经营管理，待达到一定的预期经营年限后，小业主取得了预期丰富的收益后，酒店公司将酒店公寓交还给小业主。

酒店公寓显然更像投资型不动产，尽管一些开发商承诺包租若干年后返还业主，并不很适合自住。

但因为酒店公寓紧邻五星级酒店，有酒店经营作保障，在一定程度上可降低业主风险，更容易确保的回报率。

酒店式公寓则因只是提供酒店式服务和管理，但本身并没有一个经营实体作保证，仅靠租金回报难以保障业主收益，业主承受的风险也就更大。

而酒店公寓因其硬件配套的完善便利，可完全满足商务活动、会议、休闲交际、居住等需求，并直接享有酒店服务，更具备酒店同一体系的灵活的租居方式（可长租亦可以每晚为单位短租），将成为未来国际商旅人群的首选。

（二）酒店式服务公寓1、定义酒店式服务公寓是在酒店不能满足部分客户的长期居住需求的条件下，依托酒店演变而来。

除满足星级酒店所能够提供客户的最基本的商务旅行的要求之外，其最大特点就在于为客户营造了家的感觉，具有更强的私密性及舒适性，适合由于工作需要而必须长期居住的客户。

酒店式服务公寓必须按照四星级、五星级的标准进行建筑设计，外观设计及内部设计。

应体现出酒店式服务公寓的整体档次及公寓房间的舒适性，并由知名的专门从事酒店管理的专业酒店管理集团为客户提供真正意义上的酒店物业服务，这样才能迎合同等层次的客户入住，树立公寓品牌的良好形象。

由于酒店式服务公寓采取只租不售的酒店经营模式，因此要求其投资实体均必须具有雄厚的资金实力，能够承受进行长线投资所带来的资金压力。

2、发展酒店式服务公寓最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门的酒店管理公司进行统一管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。

这些物业就成了酒店式服务公寓的雏形。

我国的酒店式服务公寓经过几年的发展，在原有基础上已经形成自己的特点，具有“自用”和“投资”两大功效。

与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家庭化。

由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受投资人士以及在我国工作的外籍商务人士的青睐。

（三）商住公寓1、定义指既能办公又可以居住的公寓。

它除了提供一些生活配套设施外，还设置了宽带局域网、商务中心、会议室、票务中心及充足的车位等商务设施。

商住公寓是目前房地产市场上使用频率较高的一个词汇，产品也由以前的做商住两用的普通住宅发展到有较强商务功能的Soho。

商住公寓除了自住客户外，还有较大比例客户是作为投资。

2、较之写字楼的优势由于商住公寓的土地出让金低于写字楼，且建安费和公摊面积都比写字楼低很多，因此商住公寓的成本远远低于写字楼。

在同等利润条件下，商住公寓的价格低于写字楼的价格，从而降低了风险，商住公寓在价格上比写字楼有较强的竞争力。

很多小型公司对公司形象要求不高，且工作时间不好掌握，所以比较希望选择可商可住的公寓，既可免去路上的辛劳，又节约了往返时间。

由于近几年股票、期货市场比较低迷，风险较大，许多投资商开始把目光转向房地产市场，聚焦商业区的商住公寓，这样就使商住公寓备受关注。

（四）自住型白领公寓以追求时尚与自由、舒适与实用的新经济时代白领一族为主要市场诉求点，建造的个性化住宅。

这类住宅一般户型不大（六七十平方米），总价不高（四五十万元），工作便利，购物方便。

其硬件配套相当于中、高档住宅楼。

（五）产权式酒店1、定义产权式酒店是指开发商在旅游度假地投资建设星级酒店或度假村，然后将房间或度假屋的产权分散出售给客户，客户每年来消费一定时间，其他时间则将房间或度假屋委托给酒店经营管理。

2、起源产权式酒店起源于20世纪60年代的法国阿尔卑斯地区，后来风行于世界一些著名旅游城市和地区。

西方产权式酒店的成熟发展基于以下条件：其一是西方国家中产阶级的崛起，形成了庞大的客户群。

其二是产权式酒店所在地有足够的观光、康乐等旅游资源，可以供客人休闲度假。

国外的产权式酒店多建在具备3S（阳光、海滩、海水）条件的地区，或者是自然风光独特、运动健身设施齐全的地区。