上海酒店式公寓分析报告

上海酒店式公寓分析报告

1(上海酒店式公寓发展历史:

上海酒店式公寓最早出现于2000年6月的普陀区My City。作为一个新兴的房地产产品由于其产品形态、开发模式较为特殊。早期的酒店式公寓主要为烂尾楼改建，产品单一。但作为一个新兴的房地产投资类型产品，酒店式公寓以其全装修，面积小，总价低，高回报等因素不断受到市场追捧。

早期的酒店式小户型公寓以低总价做明显诉求,以年轻客户、白领为主打。强调自有产权和生活的独立性。强调低总价。因小户型的总价低，选择的地段一般都较好，因而拥有较高的租金回报，购房者可以以租养房，因此具有了明显的投资特性。所以到2002年的酒店式小户型公寓直接用投资作为项目的主诉求。

2. 上海酒店式公寓主要区域分布供应:

目前小面积酒店式公寓分布主要集中在环线内区域，分布位置涵盖各个行政区。其中以黄浦，老南市南浦大桥区域、徐汇、静安、闸北环内和虹口靠近外滩区域。酒店式公寓上海市场上的供应量为9000套左右，80余个酒店式公寓，徐汇、长宁和卢湾三区占据了其中71%的份额。其分布主要集中在上海东西方向虹桥开发区到浦东小陆家嘴轴线上，其中衡山路板块、镇宁路板块、华山路板块和南京西路板块酒店式服务公寓分布最为集中的区域。其次为靠近人民广场的新天地板块和外滩板块。虹桥板块虽然分布的物业数量不少，但是相对比较分散。

徐汇酒店式公寓分析:

徐汇区是上海的重要商业中心之一。徐家汇众多的办公楼以及徐家汇便捷的交通使徐汇区有开发小户型的良好条件。近来开发的巴黎时韵、东方时空都位于徐汇中心的繁华地段。相比其他区大量出现的大户型项目，徐汇的小户型公寓的数量较少，目前竞争也较小。因此开发商都在这里开发产品，而徐汇区也不像其他区有大

量可供改造的烂尾楼，这可能是周边小户型较少的原因。徐汇内环区域由于它的特殊历史性和人文环境的积淀，形成了上海市的高尚住宅区，区域内开发的酒店式公寓无论是本身的品质还是高出租率和高租金回报率，都在上海其他的地区首屈一指卢湾区酒店式公寓分析:

卢湾区是上海的重要商业区，区域内淮海路沿线一直是一条繁华的商业办公街。良好的地理位置和商业依托使卢湾区，特别是淮海路周边区域为高档酒店式公寓的出现提供了得天独厚的先决条件。特别是由于新天地的开发，其周边区域已逐渐形成了集办公，酒店，餐饮娱乐与与一体的高档次的综合区域。周边豪宅林立，前几年一直号称上海楼王的华府天地就位于该区域内。此外，该区域内的酒店式公寓也迅速崛起。其中就包括新加坡财团凯德置业投资建造的锦麟天地等。其不断攀升的住入住率和租金已经直逼徐汇区的酒店式公寓。

3(小面积酒店式公寓产品分析

A.满足居住型的单身公寓:

单身公寓是指为单身人士度身定造的公寓。长期以来，上海中心区商品住宅开发一直缺少以年轻人为主力客户的住宅产品。其主要针对的是高学历、高收入、具有现代生活观念和较强消费能力的青年群体。但由于市中心一般商品房面积大、总价高、服务含量低等因素，而郊区住宅又交通不便、配套不足，造成了这一青年群体的购房需求一直处于被抑制状态。在上海住宅市场需求多元化的背景下，单身公寓作为一种全新的住宅形态，释放了这一群体强烈的购房欲望。这也是目前市场上酒店式公寓的主打产品。

B.投资型服务型单身公寓(即小面积酒店式公寓):

随着单身公寓的发展，其配套服务的理念越来越接近酒店，而且单身公寓的地段雄居上海较好的地段上，凸现了相当的投资价值。从购买的客户群中，投资客的比例加重。在开发商利益的驱动下，高单价能够带来更高的开发利润。因此，开发

商借项目的投资性质在市场上开始炒作。在投资客进场炒作的过程中，投资型服务型单身公寓已经变成一种投资品种。

特别是在近年,随着大量外籍人士来到上海生活工作,针对该客户群的酒店式公寓开始大批量上市，由于该产品的高投资回报率和出租稳定性,已经在市场上形成较为成熟的投资品种,引来众多投资者的热捧。

小面积酒店式公寓特征分析

(1)为了防范小户型酒店式公寓的风险，开发项目在选址的时候，注重其地段属性，一般都在市中心靠近区域性商圈或CBD区域附近。

(2)单身公寓住户多半事务繁忙或不善家务，故社区内配套设施和物业管理完善。 (3)目前，所有的小户型酒店式公寓全部采用全装修的方式上市。 (4)小户型酒店式公寓无论是房屋总价还是首付额都相对低廉，其房产功能较全。 (5)向投资方向倾斜，“以租养房”的投资模式，风险系数较低。 (6)此类住宅大部分为烂尾楼改造。少部分的大型的新建住宅区。

影响酒店式公寓关键因素 4.

因素影响分析

地段作为投资型产品，地段因素影响相对较小

区位项目所处区域是否有较高成熟度，成熟度

高、区域配套完善，接受度越高

产品产品有亮点，精装修、注重实用性、舒适性

总价要求低总价、进入门槛低、投资成本低

投资回报短期高投资回报率或长期高租金回报

配套对自身配套、会所服务要求高

客源作为投资客户，注重投资回报

物业管理酒店式服务、人性化管理，提升物业品质

销售策略体现的投资回报销售策略，能够吸引更多的

客源

相关政策投资型物业对于政策敏感度高，受相关政策

影响较大

5. 上海酒店式公寓发展趋势

发展初期:主要以烂尾楼改建，产品力

缺乏，简单的小户型、低总价

发展中期:仍然是烂尾楼改建，但产品力有所

提升，注重部分可居住性

发展后期:大型住宅社区内出现酒店式公寓，

产品得到充分提升，体现居住实用性、舒适

性

未来发展:成熟居住区域环境内，充分体现

居住实用性、舒适性，人文的关怀，高品质的物业管理、会所配置

6. 上海酒店式公寓近期价格及市场表现特征:

由于近年来上海市场房地产价格持续走高，引来了国外基金的关注，特别从2004年开始，他们陆续在上海整体收购房地产项目，高档酒店式服务公寓市场表现尤其受人瞩目:摩根斯坦利基金整体购入上海锦麟天地雅苑项目中的酒店式服务公寓部分;荷兰信托投资基金管理公司收购上海盛捷高级服务公寓等。

2003-2004年，上海产权式酒店服务公寓租金基本在20-22美元/月/平方米间波动。2005年2季度，浦东地区酒店式服务公寓租金为21.19美元/月/平方米，入住率为89.6%浦西地区平均租金报价为24.79美元/月/平方米，入住率为

92.37%。目前酒店式服务公寓的单套租金，根据不同的房型和面积，月租金大致在1500-10000美元/套之间。其中，小面积的租金在1500-4500美元/套的，比例占